Ordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung einer titulierten Schadensersatzforderung, Leugnen einer gerichtlich festgestellten Pflichtverletzung

a) Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.

b) Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt - wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann - dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden.

c) Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-) Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.

7 Die Revision hat Erfolg.

I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

9 Der Bekl. sei nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet, weil die Kündigung vom 3. Dezember 2013 das Mietverhältnis nicht beendet habe.

10 Zwar stelle die Nichtzahlung der titulierten Forderung eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Jedoch erfordere eine auf eine vertragliche Pflichtverletzung gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Verschulden des Mieters, das im Streitfall nicht festgestellt werden könne. Die vom Amtsgericht im unstreitigen Tatbestand festgestellte Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Bekl. belege, dass diesem kein Geld zur Tilgung der titulierten Forderung zur Verfügung stehe.

11 Die wirtschaftlichen Interessen des Kl. seien durch den weiteren Verbleib des Bekl. in der Mietwohnung nicht maßgeblich beeinträchtigt. Die Vollstreckung der Forderung sei unter den gegebenen wirtschaftlichen Verhältnissen des Bekl. unabhängig von dessen Verbleib in der Wohnung nicht Erfolg versprechend. Weitere Nachteile des Kl. seien nicht ersichtlich, da die laufenden Mieten gezahlt würden.

II. 12 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann dem Kl., der den Prozess gemäß § 2212 BGB als Partei kraft Amtes führt, eine Berechtigung zum Ausspruch der ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) vom 2. Dezember 2013 und ein darauf gestützter Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB) nicht abgesprochen werden.

13 Das Berufungsgericht hat unter Verstoß gegen § 286 ZPO den in dem Kündigungsschreiben des Kl. vom 2. Dezember 2013 auf mehrere Aspekte gestützten Kündigungsgrund nicht ausgeschöpft und damit das rechtliche Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) des Kl. in entscheidungserheblicher Weise verletzt. So hat es bei seiner Würdigung nur die Nichtzahlung der titulierten Schadensersatzforderung in den Blick genommen und dabei übersehen, dass der Kl. weitere, damit eng zusammenhängende verhaltensbedingte Umstände benannt hat, die in der erforderlichen Gesamtbetrachtung die ordentliche Kündigung des Kl. nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - die zunächst ebenfalls mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 erklärte fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB hat der Kl. bereits in erster Instanz zurückgenommen - begründet erscheinen lassen können.

14 1. Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht ein berechtigtes Interesse an einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Sie setzt damit die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden Haupt- oder Nebenpflicht voraus (Senatsurteil vom 14. Oktober 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 17 m.w.N.).

15 Da die vom Amtsgericht Pankow/Weißensee mit rechtskräftigem Urteil vom 3. Januar 2013 titulierte Schadensersatzforderung auf eine Verletzung der dem Bekl. als Mieter obliegenden Pflicht zur Obhut der Mietsache (vgl. hierzu grundlegend Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, BGHZ 68, 281, 285 unter II 2 b bb m.w.N.; vgl. auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Aufl., § 535 BGB Rn. 275 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 258 ff., 267 ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rn. 93 ff.; jeweils m.w.N.) zurückzuführen ist, hat das Berufungsgericht in der Nichtzahlung der titulierten Forderung zu Recht eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Bekl. im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angenommen, die eine ordentliche Kündigung begründen kann.

16 2. Es kann offen bleiben, ob es - wie es das Berufungsgericht annimmt - hinsichtlich der Nichtzahlung der titulierten Schadensersatzforderung allein deshalb an einem Verschulden (im Sinne des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) des Bekl. fehlt, weil dieser am 13. August 2013 in der Folge eines erfolglosen Vollstreckungsversuchs des Kl. die Vermögensauskunft nach § 802c Abs. 1 ZPO abgegeben hat und ihm danach keine finanziellen Mittel zur Tilgung der Forderung zur Verfügung standen.

17 a) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass den Mieter - der bei einer auf § 543 Abs. 3 BGB gestützten fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit der Mietzahlung für seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich deswegen nicht mit Erfolg auf § 286 Abs. 4 BGB berufen kann - im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entlastet (Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Rn. 18). Ob allerdings dieses mangelnde Verschulden, für das - wie § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann (KG, DWW 2001, 379; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 45; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 573 Rn. 22; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 41) - der Mieter darlegungs- und beweispflichtig ist, im Streitfall allein mit dem Hinweis auf die am 13. August 2013 abgegebene Vermögensauskunft festgestellt werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung.

18 Zwar sprechen weitere objektive Umstände für eine im Zeitpunkt der Kündigungserklärung (2. Dezember 2013) vorliegende wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit des Bekl. So bezog dieser ausweislich von mit der Vermögensauskunft vorgelegten Leistungsbescheiden bereits seit Oktober 2012 bis über den Kündigungszeitpunkt hinaus Leistungen des JobCenters (Arbeitslosengeld II und Kosten für Unterkunft und Heizung) in Höhe von knapp 800 € im Monat. Dass der Bekl. bei der Vermögensauskunft unzutreffende Angaben gemacht hätte, ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. Soweit diese auf das Vorbringen des Bekl. im Schriftsatz vom 15. Mai 2014 verweist, wonach er „von der Bedienung der titulierten Forderung […] durch externe Kapitalbeschaffungsmaßnahmen begründet Abstand genommen“ habe, lässt sich hieraus angesichts der geschilderten objektiven Umstände - entgegen der Ansicht der Revision - nicht ableiten, dass der Bekl. zum Kündigungszeitpunkt über finanzielle Mittel zur Tilgung der titulierten Schuld verfügt hätte, zumal die am 13. August 2013 abgegebene Vermögensauskunft den Gerichtsvollzieher gemäß § 882c Abs. 1 Nr. 2 ZPO verpflichtete, den Bekl. in das Schuldnerverzeichnis einzutragen, was eine Kreditaufnahme praktisch unmöglich gemacht hätte.

b) Die Frage, ob die Nichtzahlung der Schadensersatzforderung für sich genommen den Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt, bedarf indes in der Revisionsinstanz keiner Vertiefung. Denn das Berufungsgericht hätte sich nicht mit der Erörterung einer in der Nichtzahlung der titulierten Forderung liegenden Pflichtverletzung begnügen dürfen.

19 Die Revision rügt insoweit zu Recht, das Berufungsgericht habe in Verletzung des Anspruchs des Kl. auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) und unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht sämtliche in dessen Kündigungsschreiben vom 2. Dezember 2013 genannten und in engem Zusammenhang mit der Nichtzahlung der titulierten Forderung stehenden Aspekte in seine Abwägung, ob dem Kl. ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehe, einbezogen und den insoweit in einem Gesamtkontext stehenden Prozessvortrag des Kl. nicht ausgeschöpft.

20 aa) Denn der Kl. hat sich in seinem Kündigungsschreiben vom 2. Dezember 2013 nicht nur auf die Nichtzahlung der titulierten Forderung berufen, sondern erläuternd und ergänzend hierzu angeführt, dass ihm aufgrund des zeitlich nach dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zu verzeichnenden Verhaltens des Bekl. ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. So hat der Kl. in dem Kündigungsschreiben ausgeführt, der Bekl. habe seine - ihm durch den vorangegangenen Prozess vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee bekannte - Verantwortung für in der Wohnung aufgetretene Feuchtigkeitsschäden beharrlich geleugnet, indem er erneute (unberechtigte) Mängelanzeigen vorgenommen und die Miete wiederum (unberechtigt) gemindert habe. Darüber hinaus wird die Kündigung darauf gestützt, dass der Bekl. die pflichtwidrige und schuldhafte Vernachlässigung seiner Mieterpflichten fortsetze, indem er die Wohnung weiterhin nur unzureichend lüfte und heize.

21 Diese Ausführungen im Kündigungsschreiben hat der Kl. in seinem Prozessvortrag in den Vorinstanzen aufgegriffen und unter Bezugnahme auf einen im Juli 2013 geführten eMail-Verkehr mit dem Bekl. sowie unter Vorlage diverser Schreiben des Bekl. aus dem Jahr 2013 dahingehend vertieft, dass der Bekl. die Feststellungen aus dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zur überwiegend in seinem Verantwortungsbereich liegenden Ursache für die feuchtigkeitsbedingten Schäden in der Wohnung ignoriere und entgegen den Feststellungen aus diesem Urteil im Streitfall erneut die gleichen Minderungsrechte geltend mache.

22 bb) Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht nicht unbeachtet lassen, weil es entscheidungserheblich ist. Denn mit diesem Sachvortrag, zu dem das Berufungsgericht keine näheren Feststellungen getroffen hat, hat der Kl. erhebliche Vertragsverletzungen des Bekl. behauptet, die die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen würden, sofern sich der Bekl. nicht nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten könnte. Der Kl. hat zum einen ein unverändert gebliebenes mangelhaftes Lüftungs- und Heizungsverhalten des Bekl. und zum anderen dessen in Kenntnis des Urteils des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 erfolgtes beharrliches Leugnen angeführt, für Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein. Mit der Nichtbeachtung dieser Ausführungen hat sich das Berufungsgericht den Blick dafür verstellt, dass erneute Mängelanzeigen und Mietminderungen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der zumindest überwiegend im eigenen Verantwortungsbereich des Mieters liegt, eine schwerwiegende (und auch schuldhafte) Vertragsverletzung darstellen, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund eines gerade geführten Schadensersatzprozesses über die nämlichen Mängel klar sein muss. Aus einem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorgnis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung noch hinsichtlich der vollständigen Mietzahlung nachzukommen.

Berufungsurteil aufgehoben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

§ 573 Abs. 2 BGB nimmt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer ordentlichen Kündigung insbesondere dann an, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dem Wortlaut der Bestimmung nach können nur solche Verhaltensweisen gemeint sein, die mietvertraglichen Geboten oder Verboten entgegenstehen. Ob sich Pflichtverletzungen gleichsam wiederholend fortsetzen, wenn eine auf einem Fehlverhalten beruhende, gerichtlich festgestellte Schadensersatzforderung nicht beglichen wird, erscheint fraglich, und ist vom BGH in der zugrunde liegenden Entscheidung angesprochen, aber nicht beantwortet worden.

Der beklagte Mieter hatte 2010 gegenüber der Hausverwaltung angezeigt, dass sich der Laminatfußboden teilweise aufwölbe und Schimmel an Fensterrahmen und Silikonfugen auftrete, und er hatte deswegen die Miete um 25 % gemindert. Die damalige Vermieterin beauftragte einen Sachverständigen, der zu dem Ergebnis kam, dass die feuchtigkeitsbedingten Schäden durch falsches Lüften und Heizen verursacht worden seien. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage auf Schadensersatz (Privatgutachten und Schadensbeseitigung) und Zahlung rückständiger Mieten.

Das AG Pankow/Weißensee verurteilte den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, das ein falsches Lüftungs- und Heizungsverhalten bestätigt hatte, im Januar 2013 zur Zahlung rückständiger Miete und Schadensersatz.

Seit Oktober 2012 erhielt der Beklagte vom JobCenter Pankow ALG II sowie Mietkosten in Höhe von knapp 800 € monatlich; ein Vollstreckungsversuch war erfolglos. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 kündigte der Testamentsvollstrecker der verstorbenen Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich deshalb, weil der Beklagte der aus dem rechtskräftigen Urteil des AG Pankow/Weißensee folgenden Verpflichtung auf Zahlung nicht nachgekommen sei. Zusätzlich machte der Kläger geltend, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten auch deshalb unzumutbar sei, weil dieser seine durch das Urteil vom 3. Januar 2013 festgestellte Verantwortlichkeit für die in der Wohnung zu verzeichnende Schimmelbildung trotz der eingetretenen Rechtskraft nach wie vor in Abrede stelle, was sich an den wiederholten Mängelanzeigen wegen des nämlichen Sachverhalts und darauf gestützter Mietminderungen zeige. Er lüfte und heize nach wie vor die Mietwohnung nicht ausreichend und vernachlässige dadurch schuldhaft seine Mieterpflichten. Wörtlich heißt es in dem Kündigungsschreiben:

„Angesichts Ihrer nachhaltigen Zahlungsunwilligkeit und Ihres beharrlichen Verweises auf angeblich vermieterseits zu verantwortender Mängel Ihrer Wohnung, obwohl diesbezüglich Ihre Verantwortlichkeit bereits gerichtlich festgestellt wurde, haben Sie entscheidend dazu beigetragen, dass das Mietverhältnis zwischen Ihnen und unserer Mandantin empfindlich gestört ist. Darüber hinaus ist zu verzeichnen, dass Sie Ihr pflichtwidriges Verhalten, nämlich die von Ihnen angemietete Wohnung ausreichend zu lüften und zu beheizen, trotz eindeutiger Feststellungen im Urteil des AG Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 nicht abstellen, so dass durch diese schuldhafte Vernachlässigung Ihrer mieterseitigen Sorgfaltspflichten die Schimmelbildung erneut begünstigt wird. Dadurch ist aber eine Verwahrlosung, jedenfalls aber eine erhebliche Gefährdung der Wohnung und ihrer Bestandteile (wie Fenster, Wände etc.) zu befürchten.“

Das AG Pankow/Weißensee gab der auf Räumung und Zahlung rückständiger Miete gerichteten Klage statt, das LG Berlin – ZK 63 – (GE 2015, 514) wies den Räumungsanspruch unter Hinweis auf die ein Verschulden ausschließende wirtschaftliche Situation des Beklagten ab.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit an eine andere Kammer des Landgerichts zurück. Weil die vom AG Pankow/Weißensee rechtskräftig zugesprochene Schadensersatzforderung auf eine Verletzung der dem Beklagten obliegenden Obhutspflicht zurückzuführen sei, habe das Landgericht zwar in der Nichtzahlung der titulierten Forderung zu Recht eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angenommen. Ob der Beklagte eine unverschuldete Zahlungsfähigkeit, für die er die Darlegungs- und Beweislast trage, geltend machen könne, müsse in der Revisionsinstanz allerdings nicht entschieden werden, ebenso müsse nicht vertieft werden, ob die Nichtzahlung der Schadensersatzforderung für sich genommen den Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfülle. Der Kläger habe die ordentliche Kündigung nicht allein hierauf gestützt, sondern ausweislich seines Kündigungsschreibens weitere erhebliche Vertragsverletzungen des Beklagten behauptet, die eine Kündigung rechtfertigen würden, wenn sich der Beklagte nicht entlasten könnte. Weil das Landgericht hierauf nicht eingegangen sei, habe es den Anspruch des Klägers auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, so dass das Urteil aufgehoben und der Rechtsstreit zurückverwiesen werden müsse.

In der Anmerkung zur Entscheidung des Landgerichts (GE 2015, 487) hatte ich gemeint, dass eine Zurückweisung der Revision schon deswegen erfolgen müsse, weil in der Nichtzahlung der Schadensersatzforderung keine Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gesehen werden könne. Der BGH sieht das unter Rn. 15 anders, und zwar deshalb, weil die Schadensersatzforderung ihrerseits auf einer Verletzung der dem Beklagten obliegenden Obhutspflicht beruht. Unter Rn. 18 a. E. lässt der BGH allerdings wieder offen, ob die Nichtzahlung für sich genommen eine ordentliche Kündigung rechtfertigen konnte und stellt dafür zusätzlich auf die im Kündigungsschreiben behaupteten weiteren Verhaltensweisen des Beklagten ab, die – falls zutreffend – eine ordentliche Kündigung rechtfertigen könnten. Der BGH geht offenbar davon aus, dass der Nachweis eines Verschuldens an der Nichtzahlung der ausgeurteilten Forderung schwerlich zu führen ist, sich aber – falls der Klägervortrag zutrifft – aus dem im Kündigungsschreiben dargestellten Verhalten des Beklagten nach Erlass des Urteils ergibt. Dieses Kündigungsschreiben lag bei Abfassung der Anmerkung in GE 2015, 487 nicht vor; gegen die Ausführungen des BGH hierzu lässt sich nichts einwenden.