Ordentliche Kündigung und Ausgleich in der Schonfrist

Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände (hier: Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist) mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. in Bonn, die sie mit vier minderjährigen Kindern bewohnen. Die Miete beträgt inklusive Nebenkosten 1.015 € monatlich. Die Bekl. sind auf Hilfeleistungen des JobCenters angewiesen. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2013 teilte das JobCenter der Bekl. zu 1 mit, dass der Leistungsbezug ab 1. November 2013 eingestellt werde, was zunächst auch geschah. Infolgedessen blieben die Bekl. die Mieten für die Monate November und Dezember 2013 teilweise (in Höhe von je 494,94 €) und für die Monate Januar und Februar 2014 zunächst vollständig schuldig. Die Kl. erklärte wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs mit Schreiben vom 29. Januar 2014 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung und wiederholte die Kündigung in der am 19. Februar 2014 eingereichten und den Bekl. am 19. März 2014 zugestellten Klageschrift.

2 Das JobCenter nahm seinen Aufhebungsbescheid rückwirkend zurück und zahlte die Rückstände noch vor der Zustellung der Räumungsklage vollständig an die Kl. In der Folgezeit kam es zu keinen weiteren Mietrückständen oder sonstigen Vertragsverletzungen seitens der Bekl.

3 Die Vorinstanzen haben die Räumungsklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die Kl. angesichts der alsbaldigen Tilgung der Rückstände und des allenfalls geringfügigen Verschuldens der Bekl. mit Rücksicht auf Treu und Glauben aus der ordentlichen Kündigung keine Rechte mehr herleiten könne. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es der Auffassung ist, dass durch eine Entscheidung des Revisionsgerichts festgelegt werden sollte, dass eine ordentliche Kündigung nach Begleichung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs regelmäßig unwirksam wird, sofern keine sonstigen Vertragsverletzungen des Mieters vorliegen und auch nicht zu erwarten wird, dass es in der Zukunft nochmals zu Zahlungsrückständen kommen werde. Eine derartige allgemeine Festlegung sei erforderlich, weil ein Teil der Vermieter auf der Durchsetzung des Räumungsanspruchs mittels der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung bestehe und die Behörden vor diesem Hintergrund nicht bereit seien, die Mietrückstände zu begleichen, so dass dem hilfebedürftigen Mieter die Wohnung auch nicht erhalten bleibe.

II. 4 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts über die fristlose Kündigung wendet. Denn das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt zugelassen - nämlich bezüglich der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung. Dies ergibt sich daraus, dass das Berufungsgericht die Zulassung der Revision mit Erwägungen zu § 242 BGB begründet hat, die nur die ordentliche Kündigung betreffen. Da es sich dabei um einen abgrenzbaren Streitgegenstand handelt, auf den die Kl. ihr Rechtsmittel hätte beschränken können, liegt eine entsprechende - wirksame - Beschränkung der Revisionszulassung auf die ordentliche Kündigung durch das Berufungsgericht vor (zur beschränkten Zulassung der Revision vgl. nur Senatsurteil vom 14. April 2010 - VIII ZR 123/09, WM 2010, 1328 Rn. 9 m.w.N., insoweit in BGHZ 185, 178 nicht abgedruckt).

5 2. Ein Grund für die Zulassung der Revision im Übrigen besteht nicht. Der vom Berufungsgericht hierfür angegebene Grund trägt die Zulassung nicht, denn die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Zulassungsgründe vor.

6 Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Die Überlegung des Berufungsgerichts, es sei angesichts des Umstandes, dass die Schonfristregelung nach geltendem Recht nur für die fristlose Kündigung gelte, angebracht, auch für die ordentliche Kündigung konkrete Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen diese nach einer Begleichung der Rückstände unwirksam werde, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Schaffung einer solchen Regelung ist, wie die Revision zutreffend ausführt, dem Gesetzgeber vorbehalten und kann nicht durch das Revisionsgericht erfolgen.

7 Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, können weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierzu entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegensteht. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, die vom Berufungsgericht - insoweit zu Recht - als unzulässig erachtete analoge Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung doch herbeizuführen. Vielmehr ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen, revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten.

8 3. Die Revision hat, soweit sie zulässig ist, auch keine Aussicht auf Erfolg. Nach den getroffenen Feststellungen ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangt, dass hier ein solcher Ausnahmefall vorliegt.

9 Denn die Bekl. haben sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung um eine Rückführung der Mietrückstände bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums und noch vor Zustellung der Räumungsklage vom JobCenter beglichen wurden. Weiter ist festgestellt, dass es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände gegeben hat und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig haben die Bekl. danach in der Vergangenheit sonstige mietvertragliche Pflichten verletzt noch liegen Anhaltspunkte für künftige (Fehl-) Verhaltensweisen der Bekl. vor, die das Vertrauen der Kl. in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.

10 Selbst wenn man deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts davon ausgeht, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände von gewissen Nachlässigkeiten der Bekl. beeinflusst gewesen sein könnte, hält sich die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Kl. die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt war, angesichts des erfolgreichen Bemühens der Bekl., die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände bereits vor Zustellung der Räumungsklage vollständig zurückzuführen, nach den gesamten Umständen des Falles im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung.

11 Ein Rechtsfehler ist nicht ersichtlich und wird auch von der Revision nicht aufgezeigt. Soweit die Revision geltend macht, das Verschulden der Bekl., die sich früher und energischer als geschehen gegen die unberechtigte Leistungskürzung hätten wenden müssen, sei nicht als geringfügig zu bewerten, setzt sie lediglich ihre Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts.

Vgl. Zurückweisungsbeschluss vom 23. Februar 2016 zum selben Aktenzeichen.

Eine ordentliche Kündigung soll nach Ansicht des LG Bonn (GE 2015, 383) in der Regel unwirksam werden, wenn der Mieter alle aktuellen Zahlungsrückstände innerhalb der (Zwei-Monats-) Schonfrist ausgleicht und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Der BGH hält in der Revision die Entscheidung nur im Ergebnis, lehnt aber eine Generalisierung ab.

Der Mieter geriet in einen kündigungsbegründenden Zahlungsrückstand. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Zum Zahlungsrückstand kam es aufgrund einer Zahlungseinstellung durch das JobCenter. Die Rückstände wurden innerhalb der Schonfrist ausgeglichen, so dass die fristlose Kündigung unwirksam wurde. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, bezüglich der ordentlichen Kündigungen mit der Begründung, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 (nachträgliche Befriedigung) entsprechend Anwendung finde. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters. Das LG Bonn wies die Berufung zurück. Die ordentliche Kündigung sei zwar wirksam. Da die Pflichtverletzung des Mieters jedoch aufgrund von nach den Kündigungen eingetretenen Umständen in einem milderen Licht erscheine, sei es rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Vermieter auf die Wirksamkeit berufe. Die Kammer lege die Rechtsprechung des BGH zugrunde, dass § 569 Abs. 3 BGB im Rahmen der ordentlichen Kündigung keine Anwendung finde (BGH, GE 2012, 429). Jedoch könne sich der Vermieter vorliegend nicht auf die wirksame ordentliche Kündigung gemäß § 242 BGB berufen.

Der Vermieter könne sich nämlich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung berufen,

■ wenn alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen werden oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet habe,

■ keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass es erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen werde

■ und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten habe zuschulden kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden (tendenziell so auch LG Krefeld, GE 2013, 122).

Derartige Anhaltspunkte könnten sich etwa daraus ergeben, dass es bereits in der Vergangenheit zu Zahlungsrückständen gekommen sei, die zu einer Kündigung geführt hätten, und der Vertrag dann schließlich im Hinblick auf einen Ausgleich der offenen Forderungen fortgesetzt worden sei.

Es könnten aber auch andere, nicht in der Kündigung genannte und auch erst nach der Kündigung eingetretene Umstände berücksichtigt werden, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden. Sofern aber – abgesehen vom ursprünglichen, inzwischen beseitigten Zahlungsrückstand – keine objektiven Gründe vorlägen, die jedenfalls eine Abmahnung rechtfertigten oder einen weiteren Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten ließen, sei dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses in der Regel zumutbar. Das stehe im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, wonach sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen könne, weil die nachträgliche Zahlung die zuvor eingetretene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen könne (BGH, GE 2012, 1629). Der BGH habe aber bisher nicht klargestellt, unter welchen Voraussetzungen dies konkret bzw. im Regelfall zu bejahen wäre.

Zum Zeitablauf meinte die Kammer, dass in der Regel bei vollständiger Befriedigung aller aktuellen Zahlungsrückstände binnen der Schonfrist die Berufung auf eine wirksame ordentliche Kündigung rechtsmissbräuchlich sei. Das stelle keine „versteckte analoge Anwendung von § 569 BGB dar“, weil zugunsten des Vermieters sämtliche Umstände vor und nach dem Zugang der Kündigungserklärung, also alle aus Sicht des Vermieters objektiv relevanten Umstände, zu berücksichtigen seien, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprächen.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die Revision als unzulässig zu verwerfen, soweit sie die fristlose Kündigung betreffe, und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.

Die Revision sei unzulässig, soweit sie sich gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts über die fristlose Kündigung wende. Denn das Berufungsgericht habe die Revision nur bezüglich der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung zugelassen. Ein Grund für die Zulassung der Revision im Übrigen bestehe nicht. Diese habe weder grundsätzliche Bedeutung noch liege einer der weiteren nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Zulassungsgründe vor.

Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Treu und Glauben verwehrt sei, entziehe sich allgemeiner Betrachtung. Sie sei vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Die Überlegung des Berufungsgerichts, es sei angesichts des Umstands, dass die Schonfristregelung nach geltendem Recht nur für die fristlose Kündigung gelte, angebracht, auch für die ordentliche Kündigung konkrete Regeln dafür aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen diese nach einer Begleichung der Rückstände unwirksam werde, rechtfertige keine andere Beurteilung. Die Schaffung einer solchen Regelung sei dem Gesetzgeber vorbehalten. Weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierfür entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens könne dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegenstehe. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, die als unzulässig erachtete analoge Anwendung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung doch herbeizuführen.

Die Revision habe – im Rahmen der Zulässigkeit – auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht sei rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangt, dass hier ein solcher Ausnahmefall vorliege. Denn der Mieter habe sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung um eine Rückführung der Mietrückstände bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums und noch vor Zustellung der Räumungsklage vom JobCenter beglichen worden seien. Ferner sei festgestellt, dass es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände gegeben habe und keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass es künftig noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen werde. Ebenso wenig habe der Mieter danach in der Vergangenheit sonstige mietvertragliche Pflichten verletzt. Anhaltspunkte für künftige (Fehl-) Verhaltensweisen des Mieters, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses infrage stellen könnten, lägen auch nicht vor.

Selbst wenn man deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts davon ausgehe, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände von gewissen Nachlässigkeiten des Mieters beeinflusst gewesen sein könnte, halte sich die Beurteilung, dass dem Vermieter die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt gewesen sei, angesichts des erfolgreichen Bemühens des Mieters, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände bereits vor Zustellung der Räumungsklage vollständig zurückzuführen, nach den gesamten Umständen des Falles im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung. Soweit die Revision geltend mache, das Verschulden des Mieters, der sich früher und energischer als geschehen gegen die unberechtigte Leistungskürzung hätte wenden müssen, sei nicht als geringfügig zu bewerten, setze sie lediglich ihre Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts. Der Vermieter hat auf den Hinweisbeschluss des BGH die Revision nicht zurückgenommen.

Der Senat hat daraufhin durch einstimmigen Beschluss die Revision zurückgewiesen.

Zwar beanstande die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht die allgemeine Regel aufstellen wolle, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt werde, keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen werde und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung hinaus. Gleichwohl stelle sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im konkreten Fall als richtig dar, weil sich seine Beurteilung, dass dem Vermieter vorliegend mit Rücksicht auf Treu und Glauben eine Kündigung verwehrt sei, angesichts der hier festgestellten Umstände im Rahmen zulässiger tatsächlicher Würdigung halte.

Es wäre systemwidrig gewesen, hätte der BGH allgemeine Regeln zur Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bei einem Mietschuldenausgleich nach ordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 BGB aufgestellt. Eine derartige Beurteilung obliegt dem Instanzrichter im Rahmen tatrichterlicher Würdigung der Fakten. Der BGH kann in diesem Zusammenhang nur prüfen, ob der Instanzrichter die allgemeinen Grundsätze der tatrichterlichen Würdigung beachtet hat und sich nicht von unbeachtlichen Gegebenheiten und Umständen des Falles hat leiten lassen.

Es kommt also letztlich darauf an, ob der BGH im konkreten Fall den Eindruck gewinnt, der Instanzrichter habe bei seiner tatrichterlichen Einschätzung „den Rubikon“ überschritten.