Optionsrecht

Optionsrecht; Formularklausel

Zur Aushöhlung eines in einem Formularmietvertrag über gewerbliche Räume eingeräumten Optionsrechts des Mieters durch weitere vorformulierte Bestimmungen, nach denen der Mieter nur das Recht hat, den Vermieter bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Ablauf des Mietverhältnisses um ein Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Bedingungen bitten zu dürfen (§ 9 Abs. 2 Ziff. 2 AGBG).

Mit Vertrag vom 26. Mai/12. Juni 1979 mietete die Kl. von der Bekl. Räumlichkeiten zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts.

Der Vertrag wurde für eine feste Laufzeit bis zum 31. Dezember 1989 ge-schlossen. § 2 Abs. 3 des Vertrages lautet: "Dem Mieter wird ein Optionsrecht auf weitere 5 Jahre eingeräumt, es ist spätestens 9 Monate vor Ablauf der Mietzeit geltend zu machen. Bei Ausübung des Optionsrechts durch den Mieter ist der Vermieter berechtigt, die Vereinbarung neuer Vertragsbedingungen zu verlangen. Kommt innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Zugang der Verlängerungserklärung beim Vermieter zwischen den Vertragsparteien keine Einigung zustande, erlischt das Recht des Mieters auf Verlängerung. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses richtet sich nach Absatz 2." Absatz 2 regelt die ordentliche Kündigung.

Mit Schreiben vom 23. Juni 1989 kündigte die Bekl. den Mietvertrag zum 31. Dezember 1989 unter Hinweis darauf, daß es innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Zugang der Verlängerungserklärung zu keiner Einigung über neue Vertragbedingungen gekommen sei.

Das Landgericht hat antragsgemäß festgestellt, daß das Mietverhältnis aufgrund der wirksam ausgeübten Option der Kl. über den 31. Dezember 1989 hinaus zu unveränderten Bedingungen bis zum 31. Dezember 1994 fortbesteht und auch nicht durch die Kündigung vom 23. Juni 1989 zum 31. Dezember 1989 aufgelöst worden ist.

Die Berufung der Bekl. ist nicht gerechtfertigt.

Die in § 2 Abs. 3 S. 2 bis 4 vorgesehene Regelung des Mietvertrages ist wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Ziff. 2 AGBG, der nach § 24 AGBG unter den Parteien als Kaufleuten Anwendung findet, unwirksam. Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Dies gilt unter anderem ins besondere, wenn wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Na-tur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, daß die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist. Hierunter fallen auch Änderungen oder Einschränkungen der vom Verwender zu erbringenden Vertragsleistungen (Ulmer-Brandner-Hensen, AGBG, 6. Aufl., § 9 Rdnr. 131). Der Bundesgerichtshof (BGHZ 89, 363, 367) hat hierzu ausgeführt, daß das in § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG enthaltene Verbot der Aushöhlung vertragswesentlicher Rechte und Pflichten auf seiner Rechtsprechung beruht, wonach All-gemeine Geschäftsbedingungen dem Vertragspartner nicht solche Rechtspositionen wegnehmen oder einschränken dürfen, die ihm der Vertrag nach seinem Inhalt und Zweck zu gewähren hat. So hat der Bundesgerichtshof z.B. eine Haftungsbegrenzungsklausel für unwirksam erklärt, mit der ein Frachtführer seine Verpflichtung zur Vertragserfüllung durch eine Haftungsregelung abschwächen wollte, die in keiner Weise an den Wert der ihm zur Beförderung übergebenen Güter anknüpfte und mehr oder we-niger willkürlich erscheint (BGHZ 71, 167, 173). In seiner Entscheidung im 89. Band stellt er auf den Zweck des abgeschlossenen Vertrages ab, der durch eine Haftungsbeschränkung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zunichte gemacht werden dürfe. Wolf (Wolf-Horn-Lindacher, AGBG, 2. Aufl., § 9 Rdnr. 83) stellt darauf ab, daß verkehrstypische Zwek-ke, die vernünftige Betrachter leiten, Kontrollmaßstab sein müßten. Schlosser (Staudinger, BGB, 12. Aufl., § 9 Rdnr. 27 ff.) setzt diesen an den ver-tragstypischen Erwartungen an. Brandner (a.a.O. Rdnr. 133) sieht den Vertragszweck gefährdet, wenn das als Ziel der Vertragsdurchführung an-gestrebte wirtschaftliche Ergebnis nur mit wesentlicher Einschränkung er-reicht oder durch eine Verlagerung der Risiken gefährdet wird. Hierbei ge-nügt es (Brandner, a.a.O., Rdnr. 132), daß auch eine den Kunden begün-stigende Nebenabrede durch eine Freizeichnung des Vertragspartners wesentlich beeinträchtigt wird.

Der Mietvertrag räumt in § 2 Ziffer 3 dem Mieter ein Optionsrecht auf wei-tere 5 Jahre ein. Dieses muß binnen einer bestimmten Frist geltend ge-macht werden. Der Vermieter soll dann berechtigt sein, die Vereinbarung neuer Vertragsbedingungen zu verlangen. Hierbei handelt es sich nicht um ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters nach § 315 BGB, son-dern um sein Recht, die Option nur für den Fall zu akzeptieren, daß der Mie-ter auf seine Vertragsänderungswünsche eingeht. Der Vermieter ist bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) oder des Schikaneverbots (§ 826 BGB) darin frei, welche Bedingungen er stellen will. Schon daraus ergibt sich, daß es sich nicht um das Optionsrecht, nämlich die im Kern freie Ent-scheidung des Mieters handelt, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter eine Vertragsverlängerung zu bewirken, sondern um das Recht des Mieters, den Vermieter bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Ablauf des Mietverhältnisses um ein Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Bedingungen bitten zu dürfen. Der Vermieter ist dabei lediglich an die Überlassung desselben Mietobjektes und die weitere Dau-er von 5 Jahren gebunden.

Entscheidend ist, daß der Vermieter durch die weitere Regelung in Satz 3 die vom Mieter ausgeübte Option völlig zu Fall bringen kann, wenn er auf-grund seiner für den Mieter ungünstigen Vertragsbedingungen, die bis zu den genanntnen Grenzen weit über das Marktübliche zu Lasten des Mie-ters hinausgehen können, das erfolglose Verstreichen der Einigungszeit von 3 Monaten bewirkt.

In diesem Zusammenhang kann nicht die Regelung des § 162 BGB, der die unzulässige Einwirkung auf eine Bedingung behandelt, entsprechend angewendet werden. Zwar gilt der allgemeine Rechtsgedanke, daß niemand aus einem von ihm treuwidrig herbeigeführten Ereignis Vorteile her-leiten darf (Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 162 Anm. 4). Ein dem Vermieter wie vorliegend eingeräumtes Belieben kann nicht als treuwidrig qualifiziert werden.

Damit ist offenbar, daß aber gerade dieses Belieben des Vermieters in Ver-bindung mit dem Erfordernis, daß binnen 3 Monaten nach Zugang der Ver-längerunsgerklärung bei ihm zwischen den Mietvertragsparteien eine Eini gung zustande kommen muß, wenn nicht das Recht des Mieters auf Ver-längerung erlöschen soll, das Optionsrecht aushöhlt. Der Vertragszweck, dem Mieter einseitig durch Erklärung die Fortsetzung des Mietvertrages zu ermöglichen, wird damit im Kern angetastet und willkürlich zur Disposi-tion des Vermieters gestellt. Hierdurch wird der Mieter als Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben (§ 242 BGB, § 9 Abs. 2 AGBG) benachteiligt und ein wesentliches Recht aus dem Vertrag so eingeschränkt, daß die Erreichung des Vertragszwecks insoweit gefährdet ist (§ 9 Abs. 2 Ziffer 2 AGBG). Die Regelungen des § 2 Abs. 3 S. 2 bis 4 über veränderte Vertragsbedingungen sind daher unwirksam; der Vertrag bleibt im übrigen bestehen (§ 6 Abs. 1 AGBG).