Optionsrecht

Optionsrecht; Mietanpassung

Haben die Parteien vereinbart, daß dem Mieter ein Optionsrecht ein-geräumt wird, daß bei Wahrnehmung der Option eine Anpassung des Mietzinses erfolgt und daß, wenn eine Einigung über die Höhe des Mietzinses nicht erreicht wird, das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer endet, dann führt die Nichteinigung zur Be-endigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter nicht treuwidrig überhöhte Mietzinsforderungen gestellt hat.

Die Parteien haben einen Gewerberaummietvertrag geschlossen, der u. a. folgende Vereinbarung enthält: "Für weitere fünf Jahre wird dem Mieter eine Option eingeräumt, die sechs Monate vor Vertragsablauf geltend zu machen ist. Sofern die Option wahr-genommen wird, erfolgt eine Anpassung des Mietzinses. Wird eine Einigung über die Höhe des Mietzinses nicht erreicht, endet das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer."

Der Kl. (Mieter) hat gegenüber dem Bekl. (Vermieter) von der Option Ge-brauch gemacht. Der Kl. hat einen neuen Mietzins vorgeschlagen; der Bekl. hat dieses Angebot nicht angenommen, sondern seinerseits einen (höheren) Mietzins vorgeschlagen. Bis zum Ablauf der (ursprünglichen) Mietzeit haben die Parteien keine Vereinbarung über den zu zahlenden Mietzins getroffen. Der Mietvertrag enthielt im übrigen auch eine Vereinbarung, wonach der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entläßt, wenn er mit einem vom Mieter zu benennenden Nachfolger einen Mietvertrag zu den Bedingungen dieses Vertrages, allerdings mit höherer Miete, abschließt. Der Kl. will im übrigen aus dem Mietvertrag entlassen werden, und er hat auch Nachmieter benannt; ein Mietvertrag mit diesen kam allerdings nicht zustande.

Vorliegend beantragt der Kl. die Verurteilung des Bekl. dahingehend, ihm die Gewerberäume für den in der Option festgelegten Zeitpunkt zu einer durch das Gericht festzusetzenden Miete zu überlassen, außerdem ihn, den Kl., zum nächstmöglichen Termin vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen und die vom Kl. gestellten Ersatzmieter aufzunehmen. Der Bekl. beantragt Klageabweisung und meint, das Mietverhältnis sei beendet wor-den, weil der Kl. durch sein nach Ausübung der Option gestelltes Verlangen, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, die Ausübung der Option "widerrufen" habe. Das LG hielt die Klage für unbegründet.

Zwar ist es abwegig, anzunehmen, in dem Schreiben des Kl. vom 9. Mai 1990 läge ein Widerruf des zuvor ausgeübten Optionsrechtes. Aus dem Schreiben selbst ergibt sich ein Anhaltspunkt dafür nicht. Vielmehr hat der Kl. gerade folgerichtig gehandelt; denn er mußte, um sein Geschäft verkaufen zu können, zuvor die Option ausüben, da als sicher an-zunehmen ist, daß kein möglicher Nachfolgemieter die Ungewißheit auf sich genommen hätte, durch Eintritt in den Vertrag zwischen Kl. und Bekl. den Mietgegenstand nur für sechs Monate zu erhalten. Die Veräußerung und die anschließende Geltendmachung des Rechtes aus § 18 des Miet-vertrages haben vielmehr eben nur dann Sinn, wenn das Mietverhältnis - jedenfalls zum Zeitpunkt der erheblichen Verhandlungen - noch mindestens fünf Jahre dauern würde.

Das Mietverhältnis ist jedoch beendet, weil die Parteien sich nicht auf einen neuen Mietzins haben einigen können.

Die Parteien haben nämlich hier ausdrücklich vereinbart, daß das Mietverhältnis enden sollte, wenn eine Einigung über den Mietzins nicht herbeigeführt würde. Der Vertrag enthält in § 3 Nr. 2 keine Absprache, wonach die eine oder die andere Partei den Mietzins für den Fall der Ausübung der Op-tion allein bestimmen könnte. Das läßt sich auch durch Auslegung unter Berücksichtigung der §§ 133, 157, 242 BGB, 9 AGBG nicht entnehmen.

Die Kammer hat in ihrer bisherigen Rechtsprechung zwar bei ähnlichen Vertragsgestaltungen (zuletzt ausdrücklich etwa durch Urteil vom 18. De-zember 1989 - 12 O 163/89 -, jedoch letztlich auch in den zu 12 O 491/88, 12 O 308/89 und 12 O 121/90 geführten Verfahren) ein unbedingtes Op-tionsrecht des Mieters und ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht ge-mäß § 315 BGB für den Mietzins durch den Vermieter angenommen; je-doch ergibt sich dies in den genannten Fällen durch Auslegung.

Der Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß hier die Auslegung der vertrag-lich vereinbarten Bestimmungen sein Recht, durch einseitige Erklärung die Dauer des Mietverhältnisses zu verlängern, vereitelt. Die Kammer meint vielmehr, daß der Kl. sich an den im Wortlaut eindeutigen vertraglichen Vereinbarungen festhalten lassen muß. Eine Widersprüchlichkeit dergestalt, daß eine Bestimmung die andere leerlaufen läßt, vermag die Kammer nicht festzustellen, so daß eine Auslegung dahin, daß bei fehlen-der Einigung über den Mietzins ein einseitiges Bestimmungsrecht des Ver-mieters gemäß § 315 BGB gelten soll, das letztlich durch das Gericht aus-geübt werden müßte (§ 315 Abs. 3 BGB), nicht möglich ist. Eine solche Auslegung ließe den letzten Satz der Bestimmung in § 3 Nr. 2 des Mietver-trages unberücksichtigt.

Die Kammer könnte danach dem Verlangen des Kl. nur dann nachgeben, wenn der Bekl. treuwidrig überhöhte Mietzinsforderungen an den Kl. ge-stellt hätte. Die Kammer ist nicht der Ansicht, daß dies bei einer Steigerung des Mietzinses bezogen auf den Quadratmeter um 74,2 % für die ersten beiden Monate der Verlängerung des Mietverhältnisses und um 82 % für das darauffolgende Jahr erreicht sei, zumal der ursprüngliche Mietzins auf der Grundlage einer Fläche von 65 m2 berechnet ist, während jetzt Mietzins nur noch für eine Fläche von 59,16 m2 verlangt wurde und der Mietzins für den Kellerraum - wie auch vorstehend - außer Betracht bleiben mußte, weil hinsichtlich der Kellerräume im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart war, daß dafür für die ersten fünf Jahre der Mietzeit Mietzins nicht gesondert er-hoben wird. Hinzu kommt allerdings, daß der Mietzins, wie er letztlich von dem Bekl. im Schreiben vom 19. Juli 1990 verlangt wird, offenbar die sei-nerzeit beabsichtigt gewesene Übertragung des Mietvertrages auf die vor-geschlagenen Nachfolgemieter M. und G. bezogen war. Während aber der Mietvertrag für den Fall der Ausübung des Optionsrechtes eine Anpassung des Mietzinses ermöglicht, wobei also ein etwa ursprünglich vereinbart ge-wesener besonders günstiger Mietzins weiterhin zu berücksichtigen wäre, ist für den Fall der Übernahme des Mietverhältnisses durch Nachfolgemieter eine Neufestsetzung zulässig, die wiederum ihre Grenze nur in dem Verlangen eines treuwidrig überhöhten Mietzinses findet, so daß der orts übliche Mietzins auch nur einen Anhaltspunkt böte, nicht aber die Grenze bedeutete. Die Kammer ist allerdings der Auffassung, daß der mit Schreiben vom 19. Juli 1990 verlangte Mietzins auch unter dem Gesichtspunkt einer Anpassung nicht zu beanstanden ist.

Wenn hiernach aber das Mietverhältnis mit Ablauf des 30. November 1990 beendet worden ist, besteht kein Anspruch des Kl. mehr, der den Bekl. ver-pflichtete, mit bestimmten von dem Kl. vorgeschlagenen Personen einen Mietvertrag abzuschließen, weil die Bestimmung in § 18 im Hinblick darauf, daß sie die Entlassung aus dem Mietverhältnis behandelt, voraussetzt, daß es noch besteht. Da ein Mietverhältnis nicht mehr besteht, kann auch eine Verurteilung insoweit nach dem Hilfsantrag nicht erfolgen, weil schlechterdings eine Untervermietung bei nicht mehr bestehendem Hauptmietverhältnis in dieser Weise nicht durchsetzbar ist.