Optionsrecht

Optionsrecht; Ausübung durch Zahlung der Miete

In der Zahlung des Mietzinses liegt keine konkludente Ausübung des Optionsrechts.

Der Bekl. hat aufgrund eines am 30.6.1989 geschlossenen Mietvertrages Gewerberäume (Lagerräume) in Kreuzberg inne. Die Kl. sind Eigentümer und in das Mietverhältnis aufgrund des Erwerbes des Hausgrundstücks eingetreten. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit vom 1.7.1989 bis zum 30.6.1994. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag heißt es: "Dem Mieter wird nach Ablauf der Mietzeit (30.6.1994) eine Option von fünf Jahren eingeräumt. ..." Die Kl. klagen nunmehr, nach Ablauf des 30.6.1994, auf Räumung, da der Bekl. bis zu diesem Zeitpunkt nicht optiert hatte. Der Bekl. behauptet, auch nach Ablauf des zunächst vereinbarten Zeitraums den für die Zeit ab 1. Juli 1994 im Mietvertrag ausgewiesenen Mietzins gezahlt zu haben. Der Bekl. ist der Auffassung, daß sich das Mietverhältnis für weitere fünf Jahre fortgesetzt habe, da in seiner Weiterzahlung des Mietzinses eine konkludente Ausübung seines Optionsrechts zu sehen sei. Vorsorglich optiert er mit Schriftsatz vom 2.2.1995 nochmals ausdrücklich.

Wegen des Vorbringens der Beteiligten im einzelnen wird auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf ihre Erklärungen in den mündlichen Verhandlungen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Räumungsanspruch der Kl. ergibt sich aus § 556 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis beendet ist. Die Laufzeit bis zum 30.6.1994 wurde nicht durch eine Option des Bekl. um weitere fünf Jahre verlängert.

Ein "nach Ablauf des Vertrages" eingeräumtes Optionsrecht muß als Gestaltungsrecht spätestens vor Vertragsablauf ausgeübt werden (BGH NJW 1982, 2770). Nach Ablauf des Vertrages kann die Option jedenfalls nicht mehr ausgeübt werden, also auch nicht durch die Weiterzahlung des Mietzinses, da der Vertrag, auf dem das Recht beruht, dann erloschen ist.

Aber selbst wenn der Bekl. die von ihm behauptete Mietzinszahlung - als wahr unterstellt - noch vor dem 1. Juli 1994 gezahlt hätte und diese Zahlung auch vor diesem Tag bei den Kl. eingegangen wäre, könnte in der Zahlung keine konkludente Ausübung des Optionsrechts gesehen werden. Die Zahlung hat schon deshalb keinen solchen Aussagewert, da der Bekl. auch im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet gewesen wäre und die Kl. damit hätten annehmen können, daß er dieser Verpflichtung nachgekommen wäre. Wenn man aber überhaupt auf eine ausdrückliche Erklärung der Ausübung des Optionsrechts verzichten wollte, so müßte das Verhalten desjenigen, dessen Willenserklärung durch das vorliegende Verhalten ersetzt werden würde, eindeutig sein.

Ein Gewerberaummieter hatte, wie vielfach üblich, ein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages nach Fristablauf. Er versäumte jedoch eine ausdrückliche Mitteilung an den Vermieter, sondern er zahlte nur die Miete weiter.

Das reichte nicht zur Ausübung des Optionsrechts, und das Landgericht Berlin gab deshalb durch Urteil vom 23. Februar 1995 der Räumungsklage des Vermieters statt. Wenn im Mietvertrag keine Frist zur Ausübung des Optionsrechts angegeben sei, müsse es jedenfalls vor Vertragsablauf ausgeübt werden. Selbst wenn zu diesem Zeitpunkt schon die später fällig werdende Miete gezahlt worden sei, reiche dies nicht.