Optionsrecht

Optionsrecht; Vertretungsklausel; Mietermehrheit

1. Zu den Forderungen an die Ausübung eines Optionsrechts.

2. Die formularmäßige Klausel eines Mietvertrages, daß Willenserklärungen eines Mieters auch für den anderen Mieter verbindlich sind, deckt nicht die Ausübung eines Optionsrechts durch nur einen Mieter.

Ein Optionsrecht ist als einseitiges Gestaltungsrecht von sämtlichen Mietern auszuüben. An den Inhalt der Optionserklärung sind im Interesse der Rechtssicherheit strenge Anforderungen zu stellen. Unklarheiten und Mehrdeutigkeiten gehen zu Lasten des Berechtigten. Der Erklärungsempfänger ist zur Nachfrage zwecks Klärung des Gewollten nicht verpflichtet (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, I Rdnr. 231). Eine klare und eindeutige Ausübung der Option auch im Namen des Bekl. zu 1) ist in dem Schreiben nicht enthalten. Der Prozeßbevollmächtigte der Bekl. zu 2) hat die Optionserklärung vielmehr - auch unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts des Schreibens - alleine im Namen der Bekl. zu 2) abge geben. Eine Auslegung des Begriffs "Mandantin" in dem Sinne, es seien beide Bekl. als die Gaststätte betreibende "Firma" gemeint, ist gemäß §§ 133, 157 BGB aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers schon deshalb ausgeschlossen, weil beide Bekl. gemeinsam im Einleitungssatz des Schreibens als " die Mieter des Ladenlokals", also deutlich differenzierend und unter Verwendung des Plurals, bezeichnet werden.

Da bereits eine Erklärung im Namen des Bekl. zu 1) fehlt, kann dahingestellt bleiben, ob der Bekl. zu 1) Vollmacht erteilt oder die Erklärung nachträglich genehmigt hat.

Eine Erstreckung der Wirksamkeit der Optionserklärung auch auf den Bekl. zu 1) ergibt sich auch nicht aus Ziff. 19 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages, nach der Willenserklärungen eines Mieters auch für den anderen Mieter verbindlich sind.

Diese Klausel sieht unter Modifizierung des § 425 BGB die Erstreckung der Wirkungen von Willenserklärungen eines Mieters auf den Mitmieter vor (Kammergericht, Rechtsentscheid vom 25. Oktober 1984, WM 1985, 12 ff.; Wolf-Horn-Lindacher, AGBG, 2. Aufl. 1989, § 9, M 55). Ebenso wie Voll-machtsklauseln ist auch diese Klausel dahingehend auszulegen, daß sie sich nur auf Willenserklärungen bezieht, die üblicherweise im Rahmen ei-nes bestehenden Mietverhältnisses abgegeben werden, sich aber auf sol-che, die zu einer Beendigung, wesentlichen Umgestaltung oder Neubegründung führen (für die Küdigung ganz h.M., vgl. Sternel, a.a.O., I Rdnr. 403; Roquette, BGB, § 535, Rdnr. 88; Schmidt-Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988, B 44; wohl auch KG a.a.O., S. 14; diffe-renzierend Landgericht Berlin, ZK 61, WM 1985, 292).

Einer Neubegründung des Mietverhältnisses kommt die Ausübung der Option gleich, indem sie als gestaltende Willenserklärung den bestehenden Mietvertrag um die Optionszeit für die Fortgeltung des vertraglichen Regelungswerks einschließlich dieser Klausel schafft (a.A. Sternel a.a.O., I Rdnr. 407, der darauf abstellt, daß die Option bereits vertraglich vorgesehen ist). Damit wirkt die Option so einschneidend auf das Mietverhältnis ein, daß im Wege der Auslegung nicht von der Geltung der Klausel auch für die Optionserklärung ausgegangen werden kann, sondern dies einer ausdrücklichen Vereinbarung bedurft hätte, die hier fehlt.