Optionsrecht

Optionsrecht; Gewerbemietverhältnis; Verlängerungsoption; Mieterhöhung; Leistungsbestimmung; Ermessen; Geschäftsräume; Garage

Übt bei einem gewerblichen Mietverhältnis der Mieter ein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses aus, kann eine Mieterhöhung durch einseitige Leistungsbestimmung des Vermieters nur dann vom Gericht überprüft werden, wenn sie nicht billigem Ermessen entspricht.

Die Bekl. ist Eigentümerin des Grundstücks, 10249 Berlin. Der Kl. ist Mieter einer Freifläche, deren Größe im Vertrag mit 10,25 qm angegeben ist. Der Mietzins betrug zunächst 10,25 DM monatlich. Das Mietverhältnis war auf die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen mit einer zweimaligen Verlängerungsoption zugunsten des Mieters. Dieser sollte die Fortsetzung des Mietverhältnisses "zu den gleichen Bedingungen, mit Ausnahme des Mietzinses", spätestens 6 Monate vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Erstlaufzeit verlangen können. Der Kl. übte im Jahr 1994 das ihm eingeräumte Optionsrecht fristgemäß aus, so daß sich der Vertrag zunächst um 3 weitere Jahre verlängert hat. Da eine Regelung bezüglich des Mietzinses für den Fall der Verlängerung ausdrücklich nicht getroffen worden war, nahm die Bekl. bzw. deren Rechtsvorgänger eine einseitige Leistungsbestimmung dahingehend vor, daß sie seit dem 1. Juli 1994 eine monatliche Miete in Höhe von 250,00 DM verlangt. Der Kl., welchem die angemietete Fläche zur Nutzung einer - nicht mitvermieteten - Garage dient, ist der Auffassung: Die Bestimmung der Miethöhe sei offensichtlich unbillig, da der Mietzins den tatsächlichen Wert der erhaltenen Leistung bei weitem übersteigt. Maßgeblich sei nicht etwa das Wertinteresse der Bekl. an dem Grundstück, sondern der Gegenwert der tatsächlich erhaltenen Leistung, welche in der Zurverfügungstellung einer Freifläche von 10 qm bestehe.

Die Klage ist unbegründet. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Bestimmung des Mietzinses durch Urteil, § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB. Zwar ist nach Auffassung des Gerichts § 315 BGB anwendbar, das heißt die Leistung ist nach billigem Ermessen zu treffen, da objektive Beurteilungsmaßstäbe, nach denen der Umfang der Leistung festgelegt werden könnte, hier nicht gegeben sind. Die Höhe des Mietzinses läßt sich weder taxmäßig noch entsprechend der Üblichkeit bestimmen. Lediglich im Fall der Wohnraummiete läßt sich bei einer ausgeübten Verlängerungsoption ohne Regelung der Miethöhe die angemessene oder ortsübliche Miete bestimmen (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 53. Auflage Rn. 30 zu § 535). Da Richtwerte für Geschäftsräume - und um einen solchen handelt es sich bei der Garagennutzung - nicht existieren, ist die Miethöhe im Einzelfall zu ermitteln.

Einer Bestimmung des Mietzinses durch Urteil bedurfte es jedoch vorliegend deshalb nicht, weil die Leistungsbestimmung seitens der Bekl. nicht unbillig ist. Der Gutachter kommt in seinem schriftlichen Gutachten vom 29. März 1995 zu dem Ergebnis, daß der geforderte Mietzins von 250 DM monatlich als angemessen und auch ortsüblich einzustufen ist, wenn die Mitbenutzung der Zufahrtsfläche so wie die tatsächlich genutzte - größere - Freifläche mit einbezogen werden. Das Gericht teilt zwar nicht sämtliche von dem Sachverständigen zugrunde gelegten Bewertungsfaktoren, wie z. B. die hälftige Berücksichtigung der Zufahrtsfläche von ca. 77 qm, da der Kl. diese Fläche lediglich bei der Zu- und Abfahrt zu seiner Garage kurzfristig nutzt. Auch erscheinen die vom Sachverständigen gewählten Vergleichsobjekte nicht durchweg repräsentativ, da sie sich in exclusiver Lage (Poststraße in Berlin Mitte, Kurfürstendamm, Berlin-Halensee) befinden. Da sich beide Faktoren jedoch bei der Gesamtbeurteilung durch den Sachverständigen nur geringfügig im Ergebnis auswirken und das Gutachten im übrigen in sich schlüssig und frei von Widersprüchen ist, schließt sich das Gericht der Einschätzung des Sachverständigen an. Der Umstand, daß der Bekl. tatsächlich über eine um 8 qm größere Fläche als im Mietvertrag angegeben zur alleinigen Nutzung verfügt, sowie die großzügige Rangierfläche, welche er zwar nicht mitgemietet hat, die er jedoch ungehindert mitbenutzen kann, waren bei der Bestimmung des angemessenen und ortsüblichen Mietzinses jedenfalls nicht unberücksichtigt zu lassen. Nimmt man einen 50%igen Abzug der hälftigen berücksichtigten Zufahrtsfläche vor und eliminiert man die Extremwerte bezüglich der Vergleichsobjekte, weicht der von der Bekl. geforderte Mietzins zwar um ca. 1/3 von der Angemessenheit und Ortsüblichkeit vergleichbarer Mieten ab, dies bedeutet jedoch nicht, daß die Bestimmung der Leistung durch die Vermieterin hier nicht der Billigkeit entspricht. Denn die Frage der Ortsüblichkeit und Angemessenheit dient vorliegend lediglich als Auslegungs- und Orientierungsmaßstab im Rahmen des § 315 BGB, der gerade nicht von einer festen Beurteilungsgröße bei der Bestimmung der Leistung ausgeht. Was billigem Ermessen entspricht, ist neben dem, was in vergleichbaren Fällen üblich ist, unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien zu ermitteln. Angesichts der Bedeutung, welche der Kl. selbst der besonders günstigen Lage der Garagenfläche bezüglich der Einlagerung von technischem Gerät, bezüglich des Befahrens-, Ein- und Ausladens von Gegenständen dem Mietobjekt beimißt und im Hinblick darauf, daß die Bekl. aufgrund der langfristigen Bindung an den Vertrag an der von ihr beabsichtigten Nutzung der Fläche gehindert ist, erachtet das Gericht eine um ca. 30 %ige Überschreitung des Mietzinses gegenüber der ortsüblichen bzw. angemessenen Miete für noch im Rahmen der Billigkeit. Hinzu kommt auch, daß es sich um einen Mietpreis für die nächsten 3 Jahre handelt, wobei davon auszugehen ist, daß aufgrund der allgemeinen Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse ein Preisanstieg zu erwarten ist. Aufgrund des Ausschlusses der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sind die Parteien an den nunmehr festgelegten Mietzins bis zum Ablauf des Verlängerungszeitraums gebunden.

In gewerblichen Mietverhältnissen ist es vielfach üblich, daß nach Vertragsablauf der Mieter ein Optionsrecht auf Verlängerung hat.

In dem vom AG Mitte am 30. Mai 1995 entschiedenen Fall ging es um eine mit einer Garage bebaute Freifläche; der Mieter meinte, die Bestimmung der Miethöhe durch den Vermieter nach Optionsausübung sei offenbar unbillig.

Das Amtsgericht wies nach Beweiserhebung die Klage des Mieters auf Bestimmung des Mietzinses durch Urteil ab, da vom Vermieter der ortsübliche Mietzins gefordert werde.

Aus dem Urteil geht nicht ganz klar hervor, ob der Sachverständige die vom Mieter errichtete Garage bei der Wertermittlung berücksichtigt hatte. Grundsätzlich dürfen nur die Leistungen des Vermieters bei der Ermittlung des Mietzinses zugrunde gelegt werden. Zweifelhaft, wenn auch im Ergebnis wohl zu bejahen, war auch die Frage, ob überhaupt der Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht zur Mieterhöhung hatte. Dies läßt sich wohl aus der Vertragsklausel "zu den gleichen Bedingungen, mit Ausnahme des Mietzinses" herleiten. Fehlt es an einer solchen Klausel, ist auch nach Ausübung einer Option der Mieter nur verpflichtet, den bisherigen Mietzins zu entrichten, wie kürzlich das OLG Düsseldorf (WuM 1995, 433) entschieden hat.