Option und Verlängerungsklausel

Die rechtzeitig ausgeübte Option kann auch nach Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung Berücksichtigung finden.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages um zehn Jahre wird der Bekl. in § 5 Nr. 3 des Mietvertrages gewährt. Das Optionsrecht ist nicht dadurch erloschen, dass die Kl. zuvor mit anwaltlichem Schreiben vom 18.7.2014 unter Berufung auf § 5 Nr. 2 des Mietvertrages die ordentliche „Kündigung“ des Mietverhältnisses zum 31.12.2017, womit hier die Abgabe einer Willenserklärung gemeint ist, die den Eintritt der automatischen Vertragsverlängerung hindert (vgl. RG, Urt. v. 1.12.1923 - V 216/23, RGZ 107, 300; BGH, Urt. v. 20.3.1985 - VIII ZR 64/84, NJW 1085, 2581; Senatsbeschl. v. 8.11.2013 - 5 U 1101/13, ZMR 2014, 277 = NZM 2014, 473), erklärt hat.

Dies ergibt die Auslegung der Regelungen des Mietvertrages nach §§ 133, 157 BGB (dazu 1.). Die Bekl. hat das Optionsrecht mit dem Schreiben vom 11.5.2017 fristgerecht ausgeübt (dazu 2.). Das Mietverhältnis ist auch nicht durch eine nach dem Vortrag der Kl. im Schreiben vom 18.7.2014 enthaltene ordentliche Kündigung aus wichtigem Grund beendet worden (dazu 3.).

1. Zu den allgemein anerkannten Auslegungsgrundsätzen gehört, dass in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urt. v. 15.1.2013 - XI ZR 22/12, NJW 2013, 1519; Senatsurt. v. 28.2.2018 - 5 U 1439/17, BeckRS 2018, 2620). Gleichzeitig gilt zwar auch, dass ein übereinstimmender Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vorgeht, selbst wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. BGH, Beschl. v. 11.11.2014 - VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409). Soweit sich eine Partei allerdings auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände beruft, trifft sie unter dem Gesichtspunkt der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Vertragsurkunde die Beweislast (vgl. BGH, Beschl. v. 11.11.2014, aaO.).

a) Der danach zunächst zu berücksichtigende Wortlaut spricht für die Eigenständigkeit der Regelungen in § 5 Nr. 2 des Mietvertrages einerseits und in § 5 Nr. 3 des Mietvertrages andererseits. Nach dem Wortlaut ist die Ausübung des Kündigungsrechts nach § 5 Nr. 2 Mietvertrag für beide Vertragsparteien genauso wenig von einer Ausübung oder Nichtausübung der Option nach § 5 Nr. 3 des Mietvertrages abhängig wie umgekehrt. Für die Eigenständigkeit der beiden Rechte spricht auch die separate Regelung im Mietvertrag in jeweils selbständigen Absätzen (vgl. BGH, Urt. v. 14.12.2005 - XII ZR 241/03, NZM 2006, 137 Tz. 15). Zudem sind sie in ihrer Ausgestaltung insoweit unterschiedlich, als die Option als Gestaltungsrecht ein aktives Tun zur Vertragsverlängerung erfordert, während bei der Verlängerungsklausel das Unterbleiben einer Willenserklärung die (automatische) Verlängerung herbeiführt (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 11.7.2013 - 24 U 136/12, BeckRS 2013, 16681). Die Kombination der eigenständigen Regelung einer Verlängerungsklausel und eines Optionsrechtes ist zudem in Gewerberaummietverträgen zulässig und üblich (vgl. BGH, Urt. v. 20.3.1985, aaO., Urt. v. 19.3.1992 - IX ZR 203/91, NJW 1992, 2281; Urt. v. 14.12.2005, aaO.; Leonhard, in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl., vor § 535 BGB Rn. 553).

Dem Wortlaut des § 5 Nr. 3 des Mietvertrages kann nicht entnommen werden, dass das Optionsrecht für die Bekl. davon abhängig ist, dass sich das Mietverhältnis zuvor schon nach § 5 Nr. 2 um zehn Jahre ab dem 31.12.2017 verlängert hatte. Zu Unrecht beruft sich insofern die Kl. auf die Formulierung in § 5 Nr. 3 des Mietvertrages, dass es um eine Verlängerung um „weitere zehn Jahre“ gehe. Aus dem Wortlaut des Vertrages lässt sich nicht entnehmen, dass sich das Wort „weitere“ auf den § 5 Nr. 2 des Mietvertrages bezieht. Ebenso kann sich die Formulierung auf § 5 Nr. 1 des Mietvertrages beziehen, in welchem die vertragliche Festlaufzeit geregelt wird. Ein solches Verständnis entspricht auch einer vernünftigen Systematisierung des Kündigungsrechtes, denn es ist zunächst in Ziff. 1 von § 5 die vertragliche Festlaufzeit geregelt, während dann in den Ziff. 2 und 3 verschiedene Varianten folgen, die zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den schon geregelten festen Zeitraum hinaus führen können. Die Kl. nennt zudem keinen Grund und ein solcher ist auch nicht sonst erkennbar, warum allein der Umstand, dass sich das Mietverhältnis nicht nach § 5 Nr. 2 des Mietvertrages um weitere zehn Jahre verlängert hat, dazu führen soll, dass die Bekl. ihr in § 5 Nr. 3 des Mietvertrages gewährtes Optionsrecht nicht ausüben kann.

b) Es wird durch die Möglichkeit der Optionsausübung in diesem Falle nicht das Kündigungsrecht der Kl. ausgehebelt, sondern es verhält sich umgekehrt. Würde man der Gegenauffassung folgen, dann hätte es die Kl. als Vermieterin in der Hand, über den Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 5 Nr. 2 das der Bekl. als Mieterin eingeräumte Optionsrecht zu verhindern. Es ist aber das Wesen eines Optionsrechtes (vgl. dazu Derleder/Pellegrino, NZM 1998, 550 [555]), dass damit einem Vertragspartner die Rechtsmacht eingeräumt wird, durch einseitige Erklärung - auch gegen den Willen des Vertragspartners - eine Verlängerung des Vertrages herbeizuführen. Wenn die Vertragsparteien also einer Vertragspartei, wie hier der Mieterin, ein Optionsrecht einräumen, so muss diese auch die Möglichkeit haben, dieses nach dem eigenen Willen zur Verlängerung des Mietvertrages einzusetzen. Das Optionsrecht gewinnt erst dann seine eigentliche Bedeutung für den Mieter, weil er dann das Auslaufen des Mietvertrages vermeiden kann, indem er fristgerecht optiert (vgl. dazu auch BGH, Urt. v. 20.3.1985, aaO.). Genau diese Möglichkeit hätte die Bekl. als Mieterin aber dann nicht, wenn der bloße Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung nach § 5 Nr. 2 des Mietvertrages von Seiten des Vermieters genügte, um das Optionsrecht - einseitig - auszuschalten.

Enthält der Geschäftsraummietvertrag sowohl eine Verlängerungsklausel als auch eine Option, fragt es sich, ob die Option des Mieters noch zur Geltung kommen kann, wenn der Vermieter der Vertragsverlängerung widersprochen hat.

In dem Mietvertrag über die Nutzung einer Giebelfläche zu Werbezwecken heißt es unter § 5 (Vertragsdauer/Kündigung) u. a. wie folgt:

„1. Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 2008 und endet am 31. Dezember 2017.

2. Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere zehn Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von drei Monaten vor Ablauf des Mietvertrages, d. h. bis zum 31. August 2017 gekündigt wird.

3. Dem Mieter wird die Option auf eine Verlängerung des Mietvertrages um weitere zehn Jahre eingeräumt.“

Mit Schreiben vom 18. Juli 2014 kündigte die Klägerin, die das Grundstück zwischenzeitlich erworben hatte, den Mietvertrag unter Berufung auf diese Regelung zum 31. Dezember 2017. Unter dem 11. Mai 2017 erklärte die Beklagte, dass sie ihr Optionsrecht auf Verlängerung um weitere zehn Jahre ausübe. Weil die Beklagte die Werbefläche nicht entfernte, verlangt die Vermieterin deren Entfernung klageweise.

Das Landgericht Chemnitz gab der Klage mit der Begründung statt, dass das von der Klägerin rechtzeitig ausgeübte Kündigungsrecht durch die Optionsausübung nicht ausgehebelt werden dürfe und der Mietvertrag deshalb beendet sei. Auf die Berufung der Beklagten hob das OLG Dresden das landgerichtliche Urteil auf und wies die Klage ab. Das Optionsrecht der Beklagten sei nicht dadurch „erloschen“, dass schon zuvor durch die Klägerin der Vertragsverlängerung widersprochen worden sei. Die Klägerin hätte es sonst in der Hand, die der Beklagten eingeräumte Rechtsmacht, auch gegen ihren – der Klägerin – Willen die Verlängerung des Vertrages zu erreichen, durch vorherige Kündigung zu verhindern. Das aber widerspreche dem Wesen des eingeräumten Optionsrechts, das allerdings fristgerecht ausgeübt werden müsse. Zwar sehe der Vertrag hier keine Frist vor, so dass es an sich bis zum Ende der Vertragslaufzeit hätte ausgeübt werden können. Allerdings müsse auch das Interesse der Vermieterin an Klarheit über die Beendigung oder Fortsetzung des Vertrages berücksichtigt werden, sodass die Option nicht später als bis zum Ende der Kündigungsfrist ausgeübt werden dürfe. Das sei hier der Fall, so dass sich der Vertrag um weitere zehn Jahre verlängert habe.