Option

Option; Mietvertragsverlängerung; Verlängerungsoption; Verlängerungsform

Wird eine Option zur einmaligen Verlängerung des Mietverhältnisses um mehr als ein Jahr mündlich ausgeübt, so verlängert sich das Mietverhältnis wegen § 566 BGB auf unbestimmte Zeit.

Der Bekl. hat die von ihm innegehaltenen Räume ge-mäß § 556 Abs. 1 BGB an die Kl. herauszugeben, da sein Mietverhältnis mit den Kl. durch die Erklärungen der Hausverwalterin der Kl. vom 11. und 15. Mai 1989 zum 31. Oktober 1989 beendet worden ist.

Der mit den Rechtsvorgängern der Kl. am 26. Oktober 1983 abgeschlosse-ne schriftliche Mietvertrag sah eine feste Dauer des Mietverhältnisses bis zum 31. Oktober 1988 vor und enthielt die Vereinbarung, daß sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängerte, wenn nicht eine der Miet-vertragsparteien spätestens drei Monate vor dem Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.

Weiter hatten die seinerzeitigen Parteien in einer Anlage 3 zum Mietvertrag am 2. Februar 1984 vereinbart, daß der Bekl. das Recht zur einmaligen Verlängerung des Vertragsverhältnisses um fünf Jahre und sechs Monate erhalte, wenn er diese Option durch eingeschriebenen Brief spätestens sechs Monate vor Ablauf des Vertrages ausübe.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil kann da-hingestellt werden, ob der für den Bekl. tätige B. mit dessen Vollmacht zum Jahreswechsel 1987/88 gegenüber dem zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft bevollmächtigten Miteigentümer R. durch mündliche Erklärung diese Option ausgeübt habe, wobei R. auf die Einhaltung der ver-traglich vereinbarten Schriftform verzichtet habe.

Denn die Ausübung der Option durch mündliche Erklärung konnte angesichts des unabdingbaren Schriftformerfordernisses des § 566 BGB für Vereinbarungen, durch die ein Mietverhältnis über Räume für mehr als ein Jahr fest abgeschlossen werden soll, nur eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bewirken. Diese Verlängerung entsprach damit der bereits aus dem ursprünglichen Mietvertrag folgenden, daß nämlich nach dem 31. Oktober 1988 eine Verlängerung um jeweils ein Jahr eintrat.

Da das Mietverhältnis damit über den 31. Oktober 1988 hinaus bis zum 31. Oktober 1989 verlängert war, ist es durch die Erklärung der Hausverwalterin der Kl., die mehr als drei Monate vor dem Ablauf dieser Mietzeit erfolgt ist, zum 31. Oktober 1989 auch beendet worden.

Daß § 566 BGB auch für Optionen gilt, hat der BGH (vgl. dessen Urteil vom 28.11.1962 in NJW 1963 S. 172) ausgesprochen. Aus dieser Entscheidung ergibt sich auch, daß die Berufung auf den Formmangel des § 566 BGB in der Regel nicht als arglistiges Verhalten angesehen werden kann.

Dies trifft für die hiesigen Kl. zu. Diese sind gem. § 571 BGB durch den Ei-gentumserwerb an dem Grundstück in den Mietvertrag ihrer Rechtsvorgänger mit dem Bekl. eingetreten. Selbst wenn diese Rechtsvorgänger aber in dem umstrittenen Gespräch des B. mit R. auf die Einhaltung der Schriftform ernsthaft verzichtet haben sollten, brauchen die Kl. sich dies nicht entgegenhalten zu lassen. § 566 BGB soll nach seinem gesetzgeberischen Zweck gerade für den Fall der Rechtsnachfolge gem. § 571 BGB dem Rechtsnachfolger die Übersicht ermöglichen, welche Verpflichtungen aus den bestehenden Mietverhältnissen auf ihn übergehen. Dies ist bei nur mündlichen Vereinbarungen über die Dauer von Mietverhältnissen aber gerade nicht möglich, so daß der gesetzgeberische Zweck dieser Vorschrift gerade dem Rechtsnachfolger die Berufung auf die Formvorschrift dieser Gesetzesstelle offenhält. Eine weitere Verlängerung des Mietverhältnisses hat daher nicht stattgefunden.