Opfergrenze für Vermieter bei Instandsetzungen von Gasleitungen

Opfergrenze für Vermieter bei Instandsetzungen von Gasleitungen; Elektroherd statt Gasherd

1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Wiederherstellung der Gaszufuhr für vermieteten Gasherd, wenn die Gasleitungen des Hauses nach einer Druckprüfung der GASAG stillgelegt wurden und der Vermieter die Umstellung auf einen Elektroherd angeboten hat.

2. Bei fehlender Kochmöglichkeit ist ein Minderungssatz von 3 % angemessen; Berechnungsgrundlage für die Minderung sind bei einer Nettomiete auch die Betriebskostenvorschüsse. Der sich danach ergebende Minderungsbetrag ist jedoch allein von der Nettomiete abzuziehen (Bestätigung von LG Berlin GE 2002, 534).

(Leitsätze der Redaktion)

siehe AG Neukölln GE 2002, 265

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Wiederherstellung der Gaszufuhr für den vermieteten Gasherd gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (§ 536 BGB a. F.), nachdem die Gaszufuhr am 18. Mai 2001 aufgrund eines Defekts der Gasleitungen von der GASAG stillgelegt wurde. Denn der Vermieter hat bei der Erfüllung des Instandsetzungsanspruchs ein Auswahlermessen im Rahmen der sachlichen Gegebenheiten. Vorliegend ist davon in der Weise Gebrauch gemacht worden, daß nach dem Ausfall der Gasleitungen eine Umstellung der Kochmöglichkeit auf einen Elektroherd vorgesehen ist, welche die Kl. ablehnt. Das Angebot eines Elektroherdes stellt im Hinblick auf die nach dem Mietvertrag geschuldete Überlassung einer Kochgelegenheit auch kein aliud dar. Denn die konkrete Überlassung eines Anschlusses für den Gasherd ist nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden. Der Anspruch auf vertragsgemäße Gebrauchsüberlassung der Wohnung erstreckt sich somit lediglich auf die Überlassung einer üblichen Kochgelegenheit samt Anschluß. Die Herstellung eines Elektroanschlusses und die Bereitstellung eines Elektroherdes reicht mangels anderweitiger Vereinbarung vorliegend aus, um die vertraglich geschuldete Gebrauchsmöglichkeit wiederherzustellen (vgl. LG Berlin GE 1997, 1489). Durchgreifende Unterschiede zwischen einem Gasherd und einem Elektroherd hinsichtlich des Gebrauchs und der Sicherheit der jeweiligen Anwendungen bestehen nach Auffassung der Kammer nicht, zumal modernere Elektroherde dieselben Leistungsmerkmale - insbesondere im Hinblick auf die Kindersicherheit - aufweisen wie Gasherde. Die Frage, welcher Herdart letztendlich der Vorzug einzuräumen ist, betrifft den persönlichen Geschmack des Nutzers, der jedoch keinen mietvertraglichen Bestandsschutz genießt.

Der geltend gemachte Feststellungsanspruch ist nur zum Teil begründet. Nach dem Ausfall der Gaszufuhr am 18. Mai 2001 hat die Bekl. der Kl. und Berufungsbeklagten zu 1) - soweit ersichtlich - spätestens mit Schreiben vom 19. Juni 2001 den Einbau eines Elektroherdes angeboten. Ein Minderungsanspruch gemäß § 537 BGB a. F. besteht daher lediglich bis zu diesem Zeitpunkt, da sich die Kl. danach im Verzug mit der Annahme der Leistung befand. Der Höhe nach erachtet die Kammer angesichts des Umstandes, daß die gewohnte Kochmöglichkeit in diesem Zeitraum nicht mehr fortbestand, sondern Kochplatten in Anspruch zu nehmen waren, eine Minderung der Nettokaltmiete in Höhe von 3 %, berechnet aus dem Betrag der Nettokaltmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen, für angemessen.

Anmerkung: Ebenso hatte das AG Neukölln GE 2002, 265 entschieden; dieses Urteil ist durch Rücknahme der Berufung rechtskräftig.

Wenn Gasleitungen nach einer Druckprüfung durch die GASAG stillgelegt werden, stellt sich für den Vermieter die Frage, ob er teuer reparieren lassen muß oder ob er den Mietern statt dessen einen Elektroherd anbieten darf. Die 63. Kammer meinte: Er darf.

Die GASAG hatte die Gasleitung wegen Undichtigkeit gesperrt; die erforderlichen Reparaturarbeiten hätten nach einem Voranschlag, den die Vermieterin eingeholt hatte, mehr als 20.000 DM gekostet. Die Vermieterin bot den Mietern daraufhin den Austausch der Gasherde durch Elektroherde an, wogegen sich eine Mieterin wehrte.

Mit Urteil vom 29. Oktober 2002 verneinte das Landgericht Berlin einen Anspruch auf Wiederherstellung der Gaszufuhr und verwies darauf, daß der Vermieter ein Auswahlermessen habe, ob er bei der Instandsetzung dem Mieter einen Gasherd oder einen Elektroherd zur Verfügung stelle. Erhebliche Unterschiede zwischen beiden Kochmöglichkeiten bestünden nicht. Bis zum Angebot der alternativen Kochmöglichkeit durch die Vermieterin war die Miete gemindert; den Minderungssatz von 3 % berechnete die Kammer von der Nettomiete einschließlich der Betriebskostenvorschüsse, während sie den sich daraus ergebenden Minderungsbetrag allein von der Nettomiete abzog.

Die Begründung der 63. Kammer stellt nicht auf Instandsetzungskosten oder eine Opfergrenze für den Vermieter ab, sondern postuliert ein Auswahlermessen des Vermieters, statt des mitvermieteten Gasherdes dem Mieter einen Elektroherd zur Verfügung zu stellen. Ein Bestandsschutz für den Mieter bestehe nicht, da die konkrete Überlassung eines Anschlusses für den Gasherd nicht im Mietvertrag vereinbart sei. Wenn man das zu Ende denkt, müßte der Vermieter immer berechtigt sein, die Herdart zu wechseln, auch wenn die Gasleitung noch nicht marode ist. Das ist allerdings höchst zweifelhaft. Die 63. Kammer beruft sich für ihre Meinung allein auf einen Beschluß der 67. Kammer (GE 1995, 1489 - nicht, wie im Urteil angegeben, GE 1997). Die 67. Kammer hatte allerdings maßgeblich darauf abgestellt, daß die Kosten für den Wiederanschluß des Gasherdes sehr viel höher seien als die Kosten für die Installation eines Elektroherdes. Das Urteil der 61. Kammer, GE 1997, 185, die ausdrücklich die Auswechslung als Änderung des Vertragsgegenstandes erklärt, erwähnt die Kammer nicht. Richtiger dürfte es daher sein, wie sonst auch bei der Frage, ob ein Mietmangel vorliegt, auf den Zustand der Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses abzustellen und diesen als zu erhaltenden Soll-Zustand zu sehen, den der Vermieter erhalten muß. Nur bei gewichtigen Gründen darf er dem Mieter ein gleichwertiges Ausstattungsmerkmal anbieten. Solche Gründe zur Änderung des Vertragsgegenstandes lagen hier vor.

Bei Ausfall der Kochmöglichkeit hält die Kammer einen Minderungssatz von 3 % für angemessen, der aus der Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen zu berechnen ist. Der Minderungsbetrag ist allerdings allein von der Nettokaltmiete abzuziehen, da anderenfalls der Mieter bei der Betriebskostenabrechnung einen Teil der Minderung nachzahlen müßte, wenn ihm nämlich die Betriebskostenvorschüsse nicht in voller Höhe gutgeschrieben werden; das verstieße gegen § 536 BGB.