Opfergrenze für Vermieter bei Instandsetzungen von Gasleitungen

Opfergrenze für Vermieter bei Instandsetzungen von Gasleitungen; Elektroherd statt Gasherd

Werden marode Gasleitungen stillgelegt, kann der Mieter nicht Wiederherstellung der Gaszufuhr verlangen, wenn der Vermieter einen Elektroherd stellt und zur Sanierung der Gasleitungen umfangreiche Baumaßnahmen nötig wären (Opfergrenze).

Die Kl. mieteten mit schriftlichem Mietvertrag vom 4.9.1997 von der Bekl. die Wohnung in der F.-Str. in Berlin. Die Küche der Wohnung war seit Beginn des Mietverhältnisses mit einem Gasherd ausgestattet, der Anfang dieses Jahres durch einen neuen Gasherd ausgetauscht wurde. Die Versorgung des Hauses mit Warmwasser und Wärme erfolgt nicht mittels Gas, sondern elektrisch bzw. durch Fernwärme. Seit dem 18.5.2001 ist die Gaszufuhr des Hauses unterbrochen. Die GASAG sperrte die Gaszufuhr, da die Gasleitungen in dem Haus undicht sind. Zur Wiederherstellung der Gaszufuhr müßten die Gasleitungen des Gebäudes ausgetauscht werden. Mit Schreiben vom 1.6.2001 teilte die Hausverwaltung der Bekl. den Kl. mit, der Gasherd werde durch einen Elektroherd ersetzt. Die Kl. verlangten die Wiederherstellung der Gasversorgung.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Wiederherstellung der zum Betrieb des Gasherdes erforderlichen Gaszufuhr in der Küche der von ihnen gemieteten Wohnung aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag, § 535 Abs. 1 BGB.

Ob die Klausel in § 15 Nr. 4 des Mietvertrages, nach welcher der Vermieter u. a. berechtigt ist, vorhandene Öfen und Herde durch solche anderer Systeme zu ersetzen, wirksam oder wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam ist, kann vorliegend dahinstehen.

Denn unabhängig von der vorgenannten Vertragsklausel ist die Bekl. nicht verpflichtet, die marode Gasleitung instand zu setzen und die Gaszufuhr in der Küche der von den Kl. gemieteten Wohnung wiederherzustellen. Zwar trifft den Vermieter grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungspflicht bzgl. der Mietsache, denn der Vermieter ist nach dieser Vorschrift verpflichtet, die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Jedoch besteht dann, wenn Gasleitungen stillgelegt werden, weil sie marode sind - und das ist unstreitig vorliegend der Fall -, kein Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung der Gaszufuhr, wenn der Vermieter dem Mieter einen Elektroherd stellt. Denn was den maßgeblichen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung als Mietsache angeht, ist ein Elektroherd einem Gasherd gegenüber als gleichwertig anzusehen, da beide Kocharten ihre Vor- und Nachteile haben. Kochen mit Gas mag umweltfreundlicher und etwas kostengünstiger als Kochen mit Strom sein. Strom dagegen ist sicherer, denn ausströmendes Gas oder defekte Leitungen stellen eine potentielle Gefahr (Gasvergiftung, Gas-Explosion) für das Haus und deren Bewohner dar. Daß bei einem mit Gas betriebenen Herd und Ofen bei Einschalten die Hitze sofort vorhanden und bei Ausschalten sofort weg ist, ist nur bedingt richtig, da der Ofen auch nach Ausschalten innen noch eine Zeit lang heiß sein dürfte, genauso wie die auf den Gasflammen befindlichen Gitter auch nach Ausschalten der Flammen noch heiß sein dürften. Daß ein Gasherd kindersicherer sei, ist insoweit nur bedingt der Fall. Auch daß bei einem Gasherd auch Töpfe und Pfannen mit einem nicht planen Boden benutzt werden können, ist nur ein geringes Argument für einen Gasherd, da heutzutage die meisten von einem Mieter benutzten Kochgefäße ohnehin einen planen Boden haben dürften. Davon kann zumindest dann ausgegangen werden, wenn - wie vorliegend - nichts anderes vorgetragen ist. Die Gleichwertigkeit eines Elektroherdes mit einem Gasherd ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Kosten für den Wiederanschluß des Gasherdes sehr viel höher sind aIs die Kosten für die Installation eines Elektroherdes (LG Berlin GE 1995, 1489). Grundsätzlich muß dem Vermieter bei zwei gleichwertigen Alternativen das Wahlrecht zugestanden werden, selbst zu entscheiden, wie er einen Mangel instand setzt. Da im vorliegenden Fall von den 25 im Haus befindlichen Wohnungen bis auf zwei bereits alle mit einem Elektroherd ausgestattet sind, müßte die Instandsetzung der maroden Gasleitung ausschließlich für die Wohnung der Kl. und einer weiteren Mieterin erfolgen, und dies auch nur für den Betrieb der jeweiligen Gasherde in der Küche, da die Versorgung mit Warmwasser und der Betrieb der Heizung nicht durch Gas erfolgen. Unabhängig von der Frage, ob die Kosten für die Wiederherstellung der Gasversorgung tatsächlich, wie von der Bekl. behauptet, mindestens 21.225,16 DM betragen würden, ist jedenfalls davon auszugehen, daß diese Kosten wesentlich über denen der Installation eines Elektroherdes liegen. Zudem wären zur Sanierung der Gasleitungen umfangreiche Baumaßnahmen erforderlich, welche den Mietern durch die Ausstattung mit einem Elektroherd erspart bleiben. Unter dem Gesichtspunkt der Unwirtschaftlichkeit der Unterhaltung einer Gasleitung hat der Vermieter nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB jedenfalls dann einen Duldungsanspruch gegen den Mieter, wenn umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen an der Gasleitung

rforderlich, welche den Mietern durch die Ausstattung mit einem Elektroherd erspart bleiben. Unter dem Gesichtspunkt der Unwirtschaftlichkeit der Unterhaltung einer Gasleitung hat der Vermieter nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB jedenfalls dann einen Duldungsanspruch gegen den Mieter, wenn umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen an der Gasleitung erforderlich sind und die Opfergrenze des Vermieters überschritten ist. Diese Opfergrenze ist im Wege einer Einzelabwägung zu bestimmen - eine starre Wertgrenze kann es insoweit nicht geben - und vorliegend überschritten, da die hohen Kosten erforderlich wären, um lediglich zwei Gasherde anschließen zu können. Diese Überschreitung der Opfergrenze ist ein zwingender Grund dafür, den Gasherd während der Dauer des Mietverhältnisses gegen einen Elektroherd auszutauschen, so daß die Weigerung des Mieters, dies zu dulden, als arglistig erscheinen würde (AG Mitte MM 2000, 280, 282).

Im Wege der Modernisierung kann der Vermieter die Duldung des Austausches eines Gasherdes durch einen Elektroherd nicht verlangen. Denn der Elektroherd stellt gegenüber dem Gasherd keine Verbesserung dar, da beide gleichwertig sind (LG Berlin GE 2000, 893). Auch bloße "Sicherheitserwägungen" stellen keinen zwingenden Grund im o. g. Sinne dar (AG Tiergarten GE 1989, 729). Der vorliegende Fall ist jedoch anders gelagert, denn es geht nicht um bloße Modernisierung, sondern um das Problem kostenintensiver Instandhaltungsmaßnahmen, die der Bekl. als Vermieterin angesichts der grundsätzlichen Gleichwertigkeit von Gasherd und Elektroherd nicht zugemutet werden können, zumal die Kl. als Mieter allenfalls geringe Vorteile daraus hätten.

Der Vermieter darf einen Gasherd nicht nach Belieben durch einen Elektroherd ersetzen, aber dann, wenn die erforderliche Erneuerung der Gasleitungen besonders kostenintensiv ist.

Die GASAG hatte nach einer Druckprüfung die Gasleitung wegen Undichtigkeit gesperrt. Die Vermieterin stellte den Mietern daraufhin einen Elektroherd statt des Gasherdes in die Küche; von 25 Mietern sträubten sich allerdings zwei Mieter und klagten auf Wiederherstellung der Gaszufuhr. Die Vermieterin berief sich unter anderem auf unverhältnismäßig hohe Kosten.

Mit Urteil vom 22. November 2001 wies das Amtsgericht Neukölln die Klage der Mieter ab und meinte, nach Treu und Glauben seien die Mieter hier verpflichtet, die Umstellung der Energieversorgung zu dulden. Zwar handele es sich nicht um eine Modernisierung, da ein Gasherd grundsätzlich mit einem Elektroherd gleichwertig sei. Die Mieter handelten jedoch treuwidrig, wenn sie sich einer Umstellung widersetzten und von der Vermieterin unvernünftig teure Instandsetzungsmaßnahmen verlangten.