Opfergrenze

Opfergrenze; Instandsetzung; Instandhaltung; Garage; Ersatzraum; Fertiggarage

Dem auf eine mitvermietete Garage bezogenen Instandsetzungsanspruch des Mieters kann der Vermieter durch Stellung einer Fertiggarage als Ersatz genügen, wenn der Instandsetzungsaufwand die Opfergrenze erreicht.

Das AG hat zu Recht die Klage abgewiesen, mit welcher die Kl. die Zahlung eines Vorschusses für die Sanierung der Zufahrt zu der ihnen vermieteten Garage im Hause der Bekl. begehren. Allerdings ist ein Vermieter gemäß §§ 535, 536 BGB grundsätzlich verpflichtet, die vermietete Sache in Ordnung zu halten, und bei Verzug des Vermieters mit der Erfüllung dieser Verpflichtung kann der Mieter nach § 538 BGB den Mangel selbst beseitigen, wobei ihm nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Vorschuß für die hierfür erforderlichen Aufwendungen von dem Vermieter zu zahlen ist. Auch bezieht sich das Mietverhältnis auf die streitige Garage, denn wenn auch möglicherweise bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht festlag, welche Garage mitvermietet sein sollte, so hat doch längst eine Konkretisierung gemäß § 243 Abs. 2 BGB auf die inzwischen jahrelang von den Kl. genutzte Garage stattgefunden. Zur Wirksamkeit des Mietvertrages war nicht erforderlich, die Garage von vornherein fest zu bezeichnen, denn auch Mietverträge betreffend unbewegliche Sachen können eine nur der Gattung nach bestimmte Sache zum Gegenstand haben, wie u. a. das Beispiel des Hotelzimmers zeigt. Auch bei einer nur der Gattung nach bestimmten Sache ist der Vermieter nach Eintritt der Konkretisierung grundsätzlich nicht berechtigt, dem Anspruch auf Mangelbeseitigung oder sonstige Gewährleistung dadurch auszuweichen, daß er eine andere genauso taugliche Sache als Ersatz anbietet (vgl. BGH, Urt. v. 2.12.1981, NJW 1982, 873). Stets ist jedoch zu prüfen, ob nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Ausnahme von dem genannten Grundsatz geboten ist.

Ein Mietverhältnis verlangt als Dauerschuldverhältnis von beiden Parteien eine besondere Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben. Der Vermieter ist hiernach verpflichtet, alles ihm Zumutbare zu versuchen, um dem Mieter die Wohnung als Mittelpunkt und Ausgangspunkt vieler für den Mieter wesentlicher Lebensumstände zu erhalten. Andererseits gebietet der Grundsatz von Treu und Glauben aber auch, daß der Mieter die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters berücksichtigt, jedenfalls wenn es wie vorliegend nicht um die Wohnung selbst, sondern nur um eine Garage geht. Auf diesen Gesichtspunkt hat bereits das AG überzeugend hingewiesen. Jedenfalls ist dann, wenn der Mieter die Instandsetzung oder Instandhaltung lediglich einer Garage oder eines Kellerraums begehrt, nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer eine Opfergrenze zu beachten, welche der Vermieter nicht zu überschreiten braucht (vgl. zur Opfergrenze und zur Zumutbarkeit Voelskow, Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl., § 538 Rn. 48: Erman-Schopp, BGB, § 538 Rn. 36; Palandt-Putzo, BGB, 48. Aufl., § 538 Anm. 4, jew. m.w.N.).

Im vorliegenden Fall ist dem AG dahin zu folgen, daß die Opfergrenze für den Vermieter überschritten wird, wenn er die streitige Garagenzufahrt instand setzen muß. Die Kl. selbst haben die Instandsetzungskosten ursprünglich auf etwa 8.000 DM geschätzt. Die für diesen Preis durchführbaren Arbeiten erfassen aber viel weniger, als die Bekl. zur Mängelbeseitigung für notwendig hält. Die Bekl. hat einen Kostenvoranschlag eingereicht, wonach eine ordnungsgemäße Wiederherstellung der Garageneinfahrt Kosten von etwa 20.000 DM verursacht. Entscheidend abzustellen ist auf den letztgenannten Betrag, denn eine nur unvollständige oder oberflächliche Sanierung der Einfahrt ist der Bekl. nicht zuzumuten, zumal sie sich sonst wiederum weiteren Gewährleistungsrechten der Kl. gegenüber sehen würde. Auch ist der Bekl. zuzugestehen, die Arbeiten durch eine Firma ihres Vertrauens durchführen zu lassen.

Ein Betrag von ca. 20.000 DM überschreitet bei Berücksichtigung aller Umstände die Opfergrenze, zumal die Bekl. unstreitig für das Fahrzeug der Kl. eine Fertiggarage bereits für 3.500 DM erstellen und den Kl. als Ersatz für die bisher benutzte Garage zur Verfügung stellen kann. Soweit die Fertiggarage für die Zwecke der Kl. weniger geeignet sein sollte, insbesondere nicht geeignet sein sollte, zugleich wie die bisherige Garage als Arbeitsraum für den kl. Ehemann zu dienen, kann und muß die Bekl. für einen zusätzlichen Ausgleich sorgen, z. B. indem sie die bisherige Garage durch Schaffen einer Innentür den Kl. weiterhin zugänglich macht oder sich mit ihnen über eine Ermäßigung des Mietzinses einigt. Auch dies ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB.

Ebensowenig wie die Bekl. verpflichtet ist, einen Vorschuß für die Instandsetzung der Garagenzufahrt zu zahlen, ist sie verpflichtet, Instandsetzungsarbeiten der Kl. zu dulden.