Ohrfeige durch Besucher eines Mieters rechtfertigt keine Kündigung

1. Der Mieter muss sich grundsätzlich das Verhalten eines Mitmieters oder Untermieters zurechnen lassen, aber nicht ohne Weiteres die Handlungen eines Besuchers.

2. Ohrfeigt der Besucher eines Mieters den Vermieter, rechtfertigt das jedenfalls dann keine Kündigung, wenn der Mieter keinerlei Einfluss auf die Situation ausgeübt hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. empfing in ihrer Wohnung wiederholt Besucher, darunter Herrn H. Letzterer erhielt von der Bekl. einen Schlüssel zur Wohnung und übernachtete auch dort. Im Februar und März 2012 machten sowohl die Kl. (Vermieterin) als auch ihr Ehemann der Bekl. und Herrn H. Vorhaltungen, so unter anderem wegen des Orts, an dem Herr H. sein Fahrrad abstellte, wegen seiner Übernachtungen, wegen des Überlassens eines Schlüssels an ihn und weil die Bekl. ihre Fenster gekippt hielt. Mit Schreiben vom 8. April 2012 mahnte die Kl. die Bekl. ab. Sie führte als Begründung unter anderem häufige Besuche auch über Nacht und die Überlassung eines Schlüssels an, außerdem dass die Bekl. ihre Fenster stets gekippt halte, ihr Besucher den Müll nicht trenne und er Pappkartons unzerkleinert entsorge. Am 14. April 2012 kam es auf dem zur Wohnanlage gehörenden Außengelände zu einer Auseinandersetzung zwischen der Kl. und Herrn H.; die Kl. sprach ihn auf die Übernachtungen an und machte ein Foto. Herr H. versetzte ihr einen Schlag in das Gesicht. Am 16. April 2012 verfasste er ein Schreiben an die Kl. und ihren Ehemann, in dem er den Ehemann als Nazi bezeichnete. Mit Schreiben vom 20. April 2012 teilte die Kl. der Bekl. unter anderem mit, dass sie Herrn H. ein Hausverbot erteilt habe und wegen des körperlichen Angriffs nicht wünsche, dass er das Haus erneut betrete. Die Bekl. empfing Herrn H. weiterhin. Mit Schreiben vom 16. Mai kündigte die Kl. fristlos, hilfsweise ordentlich wegen der Überlassung eines Schlüssels zu Haus und Wohnung an einen Besucher, wegen des tätlichen Übergriffs am 14. April 2012, der Beleidigung ihres Ehemannes und der anhaltenden Besuche trotz Hausverbots. [...]

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung gegen die Bekl. aus § 546 BGB, weil das Mietverhältnis nicht durch Kündigung beendet worden ist. Die Kündigungen vom 16. Mai, 1. Juni und 14. August 2012 sind unwirksam, weil es an einem wichtigen Grund fehlt. Weder der tätliche Angriff durch Herrn H. als Besucher der Bekl. am 14. April 2012, noch seine trotz des ausgesprochenen Hausverbots fortgesetzten Besuche, noch die weiteren von der Kl. aufgeführten Kündigungsgründe reichen aus. Sie lassen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kl. nicht im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB unzumutbar erscheinen, weswegen die fristlose Kündigung nicht wirkt, und sie stellen auch im Rahmen der ordentlichen Kündigung keine erhebliche Pflichtverletzung der Bekl. gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar.

Im Einzelnen:

Die Körperverletzung zum Nachteil der Kl. durch den Besucher der Bekl. am 14. April 2012 stellt zunächst keine schuldhafte Pflichtverletzung der Bekl. selbst dar. Handlungen eines Besuchers des Mieters sind dem Mieter nicht grundsätzlich zuzurechnen. Die Bekl. hat bezüglich des Schlags gegen die Kl. weder Einfluss ausgeübt, noch die Situation begünstigt, noch vorhersehen können oder müssen, dass es zu einer solchen Eskalation kommen würde. Zwar ist anerkannt, dass sich ein Mieter grundsätzlich das Verhalten eines Mitmieters oder Untermieters zurechnen lassen muss, nicht aber ohne Weiteres eines Besuchers. Mag auch - wie die Kl. behauptet - der Besucher der Bekl., Herr H., der den Schlag geführt hat, häufig bei der Bekl. übernachtet haben, folgt daraus noch kein Untermietverhältnis. Dieser Vortrag der Kl. kann daher als wahr unterstellt werden.

Es ist auch konsequent, dem Mieter ein Fehlverhalten seines Besuchers nicht ohne Weiteres zuzurechnen, weil der Vermieter bei einem schweren Fehlverhalten seitens eines Besuchers grundsätzlich die Möglichkeit hat, ein Hausverbot auszusprechen; das gilt unabhängig von der Frage, ob ein Hausverbot im vorliegenden Fall durchgesetzt werden kann.

Nach alledem ist nur ergänzend auszuführen, dass die Tätlichkeit eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auch im Falle einer Zurechnung nicht gerechtfertigt hätte. Die Pflichtverletzung ist im Lichte der laufenden Auseinandersetzungen der Parteien zu sehen und zu bewerten. Grundsätzlich berechtigen nachhaltige Störungen des Hausfriedens zur Kündigung, wobei insbesondere tätliche Übergriffe gegen andere Bewohner oder den Vermieter eine Störung darstellen. Allerdings ist vorliegend auch die Vorgeschichte zu berücksichtigen, die zu der Körperverletzung führte und diese in einem milderen Licht erscheinen lässt. Von Beginn des Mietverhältnisses an haben die Kl. und ihr Ehemann die Besuche und Übernachtungen des Herrn H. bei der Bekl. und die Überlassung eines Schlüssels an ihn beanstandet und unterbinden wollen. Dabei ist die Bekl. berechtigt, Besuche auch über Nacht zu empfangen und einen Schlüssel an einen Besucher zu übergeben, so dass das Begehren der Kl. und ihre Abmahnung vom 5. April 2012 ebenso unberechtigt war wie das spätere Verlangen eines Mietzuschlags. Weitere Konflikte gab es mit Herrn H. wegen des Abstellens seines Fahrrades auf dem Gelände, des Entsorgens von Müll und des Transports sperriger Gegenstände durch das Treppenhaus. Unabhängig davon, ob die diesbezüglich geäußerten Begehren der Kl. berechtigt waren oder nicht, war das Verhältnis zu Herrn H. jedenfalls angespannt. Der Körperverletzung ging sodann unmittelbar voraus, dass die Kl. Fotos machte. Es ist nachvollziehbar, dass dies als Provokation empfunden wurde, ohne dass es darauf ankäme, ob die Kl. tatsächlich nur das Fahrrad des Herrn H. fotografiert hat. Soweit sich Herr H. in Situation angesichts des ohnehin schon angespannten Verhältnisses zur Kl. derart provoziert fühlte, dass er die Kl. schlug, ist von einer Ausnahmesituation auszugehen, die eine Störung des Hausfriedens und ein schuldhaftes Fehlverhalten des Herrn H. darstellt, nicht aber eine nachhaltige Störung. Das heißt, aus diesem Fehlverhalten in einer konkreten und zugespitzten Situation kann nicht geschlossen werden, dass es erneut zu einem solchen Übergriff kommen wird. Es ist dabei noch einmal klarzustellen, dass die Körperverletzung in keiner Hinsicht gerechtfertigt ist. Dennoch hat auch die Kl. durch ihre anhaltenden unberechtigten Vorwürfe wegen des Aufenthalts des Herrn H. und das Fotografieren seines Fahrrades zu einer Eskalation beigetragen.

Wie bereits dargestellt, stellen weder die Übernachtungen von Besuchern bei der Bekl. noch das Überlassen eines Schlüssels einen Pflichtverstoß dar. Als Mieterin ist die Bekl. berechtigt, jederzeit Besucher in ihrer Wohnung zu empfangen, dies auch über Nacht und über längere Zeit, ohne Einschränkung hinsichtlich der Personen (vgl. Schmidt‑Futterer, 10. Auflage, § 535 BGB Rn. 255 m.w.N.).

Der Bekl. kann des Weiteren nicht zum Vorwurf gemacht werden, ihren Besucher trotz des Hausverbots weiter empfangen zu haben. Insofern ist ihr zugute zu halten, dass die Rechtmäßigkeit des Hausverbots nicht eindeutig ist und zunächst vom Amtsgericht Neukölln und in der Beschwerde vom Landgericht Berlin im Einstweiligen Verfügungsverfahren abweichend bewertet worden ist. Zudem ist es nicht zu weiteren Zwischenfällen gekommen, und die Besuche wurden nach der Zustellung der das Hausverbot zunächst bestätigenden Entscheidung des Landgerichts vom 28.6.2012 eingestellt. Diese Entscheidung wurde zudem mit Beschluss des Landgerichts vom 21.9.2012 wieder aufgehoben.

Anmerkung: Das Landgericht Berlin hat durch Hinweisbeschluss vom 18.3.2013 - 65 S 494/12 - erklärt, dass es beabsichtige, die zulässige Berufung der Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nach einer mündlichen Verhandlung nicht erfordern sowie eine mündliche Verhandlung auch nicht aus sonstigen Gründen geboten ist.

I. [...] Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe sei nicht ersichtlich. Eine unmittelbare Zurechnung der Körperverletzung und der Beleidigung durch den Besucher der Bekl., Herrn H., komme vorliegend nicht in Betracht. Wörtlich heißt es dann: „Eine generelle Zurechnung des Verhaltens eines Besuchers erfolgt nicht. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der zitierten Entscheidungen der Amtsgerichte Hagen (WuM 1979, 15), Köln (WuM 1974, 150) und München (WuM 2004, 204). Es gibt weder eine gesetzliche Grundlage, wonach sich der Mieter jedes Verhalten seines Besuchers zurechnen lassen müsste, noch einen allgemeine Rechtssatz dieses Inhalts. Bei der Bezugnahme auf Sternel handelt es sich insoweit wohl um ein Fehlzitat. Eine Zurechnung des Verhaltens/Verschuldens sieht das Gesetz bei Erfüllungsgehilfen vor. Es ist jedoch in keiner Weise ersichtlich, dass Herr H. als Erfüllungsgehilfe der Bekl. im Rahmen des Mietverhältnisses gegenüber der Kl. tätig gewesen ist. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Bekl. aus anderen Rechtsgründen für sein Verhalten verantwortlich ist. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden.

Soweit der Bekl. vorgehalten worden ist, dass sie Herrn H. trotz des von Kl.seite ausgesprochenen Hausverbotes in ihrer Wohnung empfangen hat, stellt auch dieses Verhalten keinen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses dar. Denn zu Recht hat das Amtsgericht insoweit berücksichtigt, dass die Berechtigung der Vermieterin zur Erteilung eines Hausverbotes unter Berücksichtigung des Rechts des Mieters, Besuch zu empfangen, fraglich war, die Besuche nach Zustellung der das Hausverbot zunächst bestätigenden Entscheidung des Landgerichts vom 28.6.2012 eingestellt wurden und diese Entscheidung dann mit Urteil vom 21.9.2012 wieder aufgehoben wurde.

Als Kündigungsgrund kommt auch keine Zerrüttung des Mietverhältnisses, bei der auch das Verhalten des Besuchers der Bekl. berücksichtigt werden könnte, in Betracht. Denn auf eine solche Zerrüttung könnte sich die Kl. aufgrund ihrer vorangegangenen, ungerechtfertigten Abmahnungen des zulässigen Mietgebrauches, welche zu der Belastung des Mietverhältnisses geführt hat, nicht berufen. Auch insoweit kann auf die Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil verwiesen werden. Daran ändert sich auch nichts unter Berücksichtigung der neu vorgetragenen Ermittlungsverfahren gegen Herrn H."

Durch Beschluss vom 25. April 2013 - 65 S 494/12 - hat das Landgericht die Berufung durch einstimmigen Beschluss unter Verweis auf die im Hinweisbeschluss genannten Gründe zurückgewiesen.

Wird ein Vermieter geohrfeigt, müsste dies für eine Kündigung reichen – sollte man meinen. Einige Ohrfeigen sind aber doppelt schmerzhaft: Stammen sie nämlich von einem Besucher des Mieters, tut es nicht nur weh, es gibt für den Vermieter unter Umständen noch nicht einmal die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen.

Das Mietverhältnis war angespannt, es gab schon seit längerem Vorgänge, die beide Seiten als Provokation empfanden. Die Vermieterin störte sich vor allem daran, dass die Mieterin einen Besucher laufend bei sich wohnen und übernachten ließ und ihm hierzu auch einen Schlüssel überließ. Der Besucher benahm sich nicht besonders rücksichtsvoll, stellte sein Fahrrad an ungeeigneten Stellen ab, trennte den Müll nicht und entsorgte Pappkartons unzerkleinert. Bei einer Auseinandersetzung schlug der Besucher die Vermieterin ins Gesicht und bezeichnete kurze Zeit später ihren Ehemann in einem Brief als Nazi. Daraufhin erteilte die Vermieterin dem Besucher Hausverbot und erwirkte per einstweiliger Verfügung ein – später wieder aufgehobenes – Zutrittsverbot. Weil die Mieterin den Besucher weiterhin empfing, kündigte die Vermieterin fristlos und hilfsweise ordentlich. Zu Unrecht, wie das AG Neukölln und ihm folgend das Landgericht befanden.

Die Kündigungen seien unwirksam. Die Ohrfeige sei zwar eine – nicht zu rechtfertigende – Körperverletzung, aber eben nicht von der Mieterin begangen. Handlungen eines Besuchers seien dem Mieter nicht grundsätzlich zuzurechnen. Die Mieterin habe bezüglich des Schlages weder Einfluss ausgeübt noch die Situation begünstigt noch vorhersehen können oder müssen, dass es zu einer solchen Eskalation kommen würde. Der Mieter müsse sich grundsätzlich das Verhalten eines Mitmieters oder Untermieters zurechnen lassen, nicht aber ohne Weiteres eines Besuchers. Bei einem schwerwiegenden Fehlverhalten eines Besuchers könne die Vermieterin ein Hausverbot aussprechen. Die Tätlichkeit hätte auch im Falle einer Zurechnung eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt. Die Pflichtverletzung sei im Lichte der laufenden Auseinandersetzung der Parteien zu sehen. Die Vermieterin hatte unmittelbar vor der Ohrfeige das Fahrrad des Besuchers fotografiert, was von diesem, so das Amtsgericht, als Provokation empfunden werden konnte. Soweit sich der Besucher in dieser Situation angesichts des ohnehin schon angespannten Verhältnisses derart provoziert gefühlt habe, dass er die Vermieterin geschlagen habe, sei von einer Ausnahmesituation auszugehen, die eine Störung des Hausfriedens und ein schuldhaftes Fehlverhalten des Besuchers darstelle, nicht aber eine nachhaltige Störung. Weder die Übernachtung noch das Überlassen der Schlüssel stellten einen Pflichtenverstoß dar. Auch könne der Mieterin nicht zum Vorwurf gemacht werden, den Besucher trotz des Hausverbots weiter empfangen zu haben. Denn im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens sei die Rechtslage unterschiedlich bewertet worden, und die Besuche seien auch zwischenzeitlich eingestellt worden.

Grundsätzlich ist es zutreffend, dass nicht jedes Verhalten eines Dritten dem Mieter zuzurechnen ist. Eine Zurechnung kann zum einen über § 278 BGB bei Erfüllungsgehilfen (also z. B. Handwerkern) erfolgen: Hier haftet der Mieter für fremdes Verschulden, sein eigenes Verhalten ist ohne Belang. Auch kann eine Haftung über § 831 BGB bestehen, wenn ein Verrichtungsgehilfe einen Schaden verursacht. Hier haftet der Mieter für eigenes vermutetes Verschulden, aber nur in Bezug auf Auswahl und Überwachung der Personen und deren Tätigkeit. Die Haftung entfällt daher, wenn der Mieter den Verrichtungsgehilfen sorgfältig auswählt und überwacht. Bei minderjährigen „Tätern" kommt noch eine Haftung bei Verletzung der Aufsichtspflicht gem. § 832 BGB in Betracht.

Im vorliegenden Fall handelte es sich um einen rein privaten Besucher, der zwar eine Beziehung zur Mieterin, aber keinen Bezug zum Mietverhältnis hatte, so dass diese Normen nicht einschlägig waren. Bei der Beantwortung der Frage, welche Folgen aus einer schuldhaften Handlung eines Besuchers für das Mietverhältnis zu ziehen sind, wurde aber ein Aspekt in dem Urteil m. E. zu knapp behandelt: Für die Frage der Zurechnung bzw. eigenen Haftung der Mieterin hieß es nur, dass die Mieterin bezüglich des Schlages weder Einfluss ausgeübt noch die Situation begünstigt habe, noch habe sie vorhersehen können oder müssen, dass es zu einer solchen Eskalation kommen würde. Dies ist eine Tatfrage, die vom Gericht nach Lage des Einzelfalles zu beantworten ist. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung kann hier nur bejaht werden, wenn der Mieter „selbst aktiv" wird oder ihn in der konkreten Situation eine Pflicht trifft, den Besucher an der Tat zu hindern.

Ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung kann aber in der Zerrüttung des Mietverhältnisses liegen. Aus der vertragsimmanenten Treuepflicht kann man vom Mieter ein gewisses Maß an Einflussnahme auf seine Besucher verlangen. Die Ohrfeigen-Vorgeschichte wurde nur zugunsten des Besuchers herangezogen. Bei der Bewertung, ob das Mietverhältnis zerrüttet ist, wäre m. E. auch zu prüfen gewesen, ob man vom Mieter, der die Konfliktsituation (und mit einiger Wahrscheinlichkeit auch das Reaktionsverhalten seines Besuchers) kennt, verlangen kann, mäßigend auf seinen Besucher einzuwirken bzw. seinerseits Vorkehrungen zu treffen, damit keine Eskalation eintritt oder zumindest weniger wahrscheinlich wird. Man wird sicherlich keine Garantenpflicht fordern können, aber jedenfalls bei lang andauernden Streitigkeiten sollten beide Seiten in die Pflicht genommen werden, auf „ihr Lager" einzuwirken.