Ohne Genehmigung angebrachtes Balkonkraftwerk

Der Mieter ist zur Entfernung eines ohne Genehmigung angebrachten Balkonkraftwerks verpflichtet, wenn die Solarpaneele außen an der Balkonbrüstung angebracht sind und eine Versicherung und eine Sicherheitsleistung vom Mieter nicht angeboten werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. zu 1) ist Mieterin einer Wohnung in N., in der auch ihr Enkel, der Bekl. zu 2) wohnt, die Kl. ist die Vermieterin. Der Bekl. zu 2) hat an der Außenseite des Balkons ein Balkonkraftwerk (2 Solarpaneele) angebracht, ohne vorher eine Zustimmung der Kl. einzuholen. Mit Schreiben vom 2.8.2023 und Rechtsanwaltsschreiben vom 30.11.2023 verlangte die Kl. Entfernung der Solaranlage, was von der Bekl. mit Rechtsanwaltsschreiben vom 11.12.2023 abgelehnt wurde.

Deshalb verlangt die Kl. weiter Entfernung der Solaranlage.

Zumindest sei die fachgerechte Installation darzulegen und nachzuweisen, was nicht geschehen sei. Auch sei ihr diese Anlage nur zumutbar bei Sicherheitsleistung und Nachweis einer Versicherung durch die Bekl. Von der Bekl.seite sei für das Balkonkraftwerk auch ein Loch in den Fensterrahmen gebohrt worden. […]

Die Bekl. sind der Meinung, dass ein Anspruch auf Genehmigung bzw. auf Anbringung bestehe, der im Wege der dolo-agit-Einrede erhoben werde. Es gebe nur ein Loch in der Wand, das schon vor Mietvertragsbeginn vorhanden gewesen sei. Die Anlage sei fachmännisch installiert.

[…] Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) einen mietvertraglichen Anspruch aus § 541 BGB, gegen den Bekl. zu 2) als Handlungsstörer einen Anspruch gem. § 1004 BGB auf Beseitigung der Solaranlage.

Zwar besteht nach dem neuen § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB, der seit dem 17.10.2024 gilt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf Erlaubniserteilung des Vermieters bzgl. Steckersolargeräten. Dies gilt jedoch nicht, wenn dem Vermieter dies nach Abwägung nicht zugemutet werden kann. Letzteres ist vorliegend der Fall. Die Solarpaneele sind außen deutlich sichtbar an der Balkonbrüstung angebracht, so dass wegen des damit verbundenen hohen Schadensrisikos bei Unwetter der Vermieterin die Genehmigung der Anbringung nur bei entsprechender Absicherung durch eine Versicherung und eine Sicherheitsleistung zumutbar ist. Nur so können Haftungsrisiken durch Verletzung Dritter, Schäden am Haus oder Gegenständen Dritter ausreichend abgesichert werden. Solches hat die Bekl. jedoch nicht konkret angeboten. Gegenüber diesem nicht abgesicherten Haftungsrisiko muss der Anspruch der Bekl. auch unter Berücksichtigung von Umweltschutzgedanken und Energiekostenersparnis in diesem Fall zurücktreten. Dies gilt umso mehr, als die Bekl. noch nicht einmal die fachgerechte Anbringung und die technischen Einzelheiten der Solaranlage einschließlich deren Anbringung auch nur annähernd konkret vorgetragen hat. Die vom Gericht im schriftlichen Verfahren bis zum 26.11.2024 laufende Frist haben die Bekl. nicht eingehalten - erst recht nicht die ihnen gesetzte Frist, die früher ablief -, so dass der erst mit am 29.11.2024 eingegangenem Schriftsatz erfolgte Vortrag gem. § 296a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen war. Auch insofern ist der Kl. ohne nähere Kenntnis der fachgerechten Anbringung und technischen Ausstattung im Hinblick auf mögliche Gefahren und Risiken eine Genehmigung nicht zuzumuten. […]

Nach § 554 BGB kann der Mieter grundsätzlich die Erlaubnis für den Einbau eines Balkonkraftwerks verlangen, es sei denn, dies ist dem Vermieter nicht zumutbar. Geht der Mieter eigenmächtig vor, kann der Vermieter den Rückbau verlangen.

Der Enkel der Mieterin hatte ohne Zustimmung der Vermieterin ein Balkonkraftwerk angebracht. Die Klägerin verlangte Entfernung. Weder sei die Installation fachgerecht erfolgt noch eine Sicherheitsleistung oder Versicherung angeboten wurde. Die Beklagten meinten, sie hätten einen Anspruch auf Genehmigung.

Das AG Köln verneinte einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, weil dies der Vermieterin nicht zugemutet werden könne. Die Solarpaneele seien deutlich sichtbar außen an der Brüstung angebracht, sodass ein Schadensrisiko bei Unwetter bestehe und die Vermieterin den Abschluss einer Versicherung und eine Sicherheitsleistung verlangen könne. Gegenüber diesem ungesicherten Haftungsrisiko müsse der Anspruch der Beklagten auch unter Berücksichtigung des Umweltschutzes zurücktreten, zumal zur fachgerechten Anbringung und zu technischen Einzelheiten nichts vorgetragen sei.

Das Urteil wird in einigen Medien (etwa juris, PR-MietR 11/2025 Anmerkung 2) mit folgendem Leitsatz zitiert: „Ein Vermieter kann die Erlaubnis zur Anbringung eines sog. Balkonkraftwerks insbesondere dann versagen, wenn der Mieter zur Leistung einer Sicherheit für den Rückbau der Anlage nicht bereit ist“. Dieser Leitsatz ist falsch; im Urteil sind die Rückbaukosten nicht erwähnt und eine Kaution wird nur für die Haftungsrisiken verlangt.

Zu erklären ist der Fehler mit der Gesetzesänderung seit dem 17. Oktober 2024. In § 554a BGB (Vorgängerversion) hieß es, dass der Vermieter für die baulichen Veränderungen eine zusätzliche Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen könne. In der geltenden Fassung des § 554 BGB heißt es dagegen nur: „Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten“. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Kaution für die Rückbaukosten besteht damit nicht, sondern der Mieter hat lediglich die Möglichkeit, eine zusätzliche Kaution zu erbringen. Maßgeblich ist damit eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Prüfung der Zumutbarkeit für den Vermieter. Damit besteht ein hohes Prozessrisiko für beide Parteien, weil die Abwägung der wechselseitigen Interessen „nur im Einzelfall erfolgen“ kann (Schmidt-Futterer Rn. 18 zu § 554). „Das Gesetz verfolgt erkennbar die Vorstellung einer Gesamtabsprache, mit der ggf. auch die Befristungen oder Beeinträchtigungen der anderen Seite ausgeräumt werden können“ (Schmidt-Futterer aaO.). Im Kommentar werden folgende Regelungen aufgezählt, die neben einer Sicherheitsleistung in Betracht kommen: Verpflichtung zur Ausführung der Arbeiten durch Fachhandwerker, Abschluss einer Haftpflichtversicherung, Übernahme der Kontroll- und Wartungsarbeiten, der Instandhaltung, Instandsetzung und der Betriebskosten durch den Mieter, Freistellung des Vermieters von einer möglichen Minderung durch andere Mieter und Regelungen zum Wegnahmerecht.

Ob solche Regelungen gegenüber Wohnraummietern wirksam wären, ist offen, sie dürfen jedenfalls nicht den Anspruch des Mieters ausschließen oder beschränken (BT-Drs. 19/18791, 90). Nach welchen Maßstäben das zu beurteilen ist und ob eine Kompensation durch eine Gegenleistung des Vermieters möglich ist, wird in der Gesetzesbegründung nicht erwähnt. Streitig ist auch, ob bei der Interessenabwägung eine Sicherheitsleistung auch für die Rückbaukosten berücksichtigt werden kann (bejahend Schmidt-Futterer Rn. 21 zu § 554; verneinend Horst, NZM 2022, 321).

Eine praktikable Lösung bietet nur der Vorschlag von Horst (NZM 2022, 323), der schlagwortartig lautet: Ohne Vereinbarung kein Duldungsanspruch. Errichtet also der Mieter ohne Genehmigung ein Balkonkraftwerk, muss er es wieder abbauen. Reagiert der Vermieter auf die Bitte um Erlaubnis nicht oder lehnt er ab, ist zunächst der Anspruch auf Erlaubnis gerichtlich geltend zu machen. Nur dann ist die vom Gesetz vorgesehene umfassende Abwägung möglich.