Offenlegung von Vertragsunterlagen bei der Betriebskostenabrechnung

Dem Mieter steht ein Einsichtsrecht in die für die Heizkostenabrechnungen maßgeblichen Belege und Unterlagen zur Überprüfung der von dem Vermieter vorgenommenen Kostenverteilung zu. Dazu gehören auch die vertraglichen Grundlagen für die von Dritten erbrachten Leistungen.

(Leitsatz der Redaktion)

Den Kl. steht ein Einsichtsrecht in die für die Heizkostenabrechnungen maßgeblichen Belege und Unterlagen zur Überprüfung der von der Bekl. vorgenommenen Kostenverteilung zu. Dazu gehören auch die vertraglichen Grundlagen für die von Dritten erbrachten Leistungen. Die von den Kl. beabsichtigte Klärung, ob die Bekl. lediglich die Lieferung mit Fernwärme oder ein Wärmecontracting vereinbart hat, kann nur anhand der vom Wärmelieferer geschuldeten Leistung festgestellt werden. Hierzu ist eine Einsichtnahme in den zugrunde liegenden Vertrag erforderlich.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann dies nicht dahinstehen, weil die Umlage der Kosten des Wärmecontractings aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung der Parteien unzulässig ist. Eine ausdrückliche Vereinbarung anlässlich der Umstellung der Wärmeversorgung ist unstreitig nicht getroffen worden. Eine entsprechende Regelung ist auch nicht bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart worden. Grundsätzlich kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar eine solche Vereinbarung auch in der Bezugnahme auf die Vorschriften der II. BV liegen, wenn die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgebliche Fassung die Umlage dieser Kosten vorsah. Das ist hier aber nicht der Fall. Denn die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vom 30. April 1985 gültige Fassung der II. BV vom 1. Mai 1984 sah zwar die Umlage der Kosten für die Lieferung von Fernwärme vor, nicht indes der weiteren Kosten, die im Falle eines Wärmecontractings entstehen (BGH, Urteil vom 22.2.2006 - VIII ZR 362/04 - GE 2006, 839). Erst die II. BV in der Fassung vom 12. Oktober 1990 sah die Umlage der im Zusammenhang mit einem Wärmecontracting entstehenden Kosten vor. Aus diesem Grund ist das angefochtene Urteil insoweit zu ändern und die Bekl. zur Vorlage des Wärmelieferungsvertrags zu verurteilen. [...]

Der Mieter hat ein Einsichtsrecht in die für die Heizkostenabrechnung maßgeblichen Belege und Unterlagen. Dazu gehören nach Ansicht des Landgerichts Berlin auch die Verträge für die von einem Wärmecontractor erbrachten Leistungen.

Das Mietshaus wurde von Vattenfall beheizt und mit Warmwasser versorgt. Ein Mieter verlangte Einsichtnahme in den der Wärmelieferung zugrunde liegenden Vertrag, was der Vermieter verweigerte. Das Amtsgericht wies die Klage ab, worauf der Mieter Berufung einlegte.

Das LG Berlin, ZK 63, verurteilte den Vermieter dagegen gemäß. Dem Mieter stehe ein Einsichtsrecht in die für die Heizkostenabrechnung maßgeblichen Belege und Unterlagen zur Überprüfung der vom Vermieter vorgenommenen Kostenverteilung zu. Dazu gehörten auch die vertraglichen Grundlagen für die von Dritten erbrachten Leistungen.

Die vom Mieter beabsichtigte Klärung, ob der Vermieter lediglich die Lieferung mit Fernwärme oder ein Wärmecontracting vereinbart habe, könne nur anhand der vom Wärmelieferanten geschuldeten Leistung festgestellt werden. Hierzu sei eine Einsichtnahme in den zugrunde liegenden Vertrag erforderlich.

Vorliegend sei die Umlage der Kosten des Wärmecontractings aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung der Parteien unzulässig. Eine ausdrückliche Vereinbarung anlässlich der Umstellung der Wärmeversorgung sei unstreitig nicht getroffen worden. Eine entsprechende Regelung sei auch nicht bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden.

Grundsätzlich könne nach der Rechtsprechung des BGH zwar eine solche Vereinbarung in der Bezugnahme auf die Vorschriften der II. BV liegen, wenn die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgebliche Fassung die Umlage dieser Kosten vorgesehen habe. Das sei hier aber nicht der Fall, weil die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vom 30. April 1985 gültige Fassung der II. BV zwar die Umlage von Kosten für die Lieferung von Fernwärme vorgesehen habe, nicht indes der weiteren Kosten, die im Falle eines Wärmecontractings entstehen (BGH GE 2006, 839). Erst die II. BV i. d. F. vom 12. Oktober 1990 habe die Umlage der im Zusammenhang mit einem Wärmecontracting entstehenden Kosten vorgesehen.

Der Entscheidung des Landgerichts kann im Ergebnis zur Vorlagepflicht von Vereinbarungen des Vermieters mit dem Wärmelieferanten zugestimmt werden. Die Begründung zur unzulässigen Umlage der Kosten des Wärmecontractings im vorliegenden Fall bedarf jedoch einer kritischen Betrachtung; sie mag allerdings ihre Grundlage in der Klagebegründung durch den Prozessbevollmächtigten des Mieters haben, was von hier aus nicht beurteilt werden kann, weil naturgemäß der Akteninhalt nicht bekannt ist.

Im vorliegenden Fall gab es einen Vertrag mit Vattenfall (vormals BEWAG). Dabei handelt es sich um Fernwärme im klassischen Sinne, bei der Wärme von einem Fernheizwerk bezogen wird. Demgemäß sah die II. BV zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses auch nur Fernwärme in Abgrenzung zur Wärmelieferung durch den Gebäudeeigentümer/Vermieter mittels einer Haus-Zentralheizung vor.

1990 ist der Begriff der Fernwärme durch den Begriff der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme ersetzt worden. Der Begriff „Wärmecontracting", ein seit den 90er Jahren dafür gängiger Begriff, hat keinen Einzug in eine Gesetzesformulierung gefunden.

Es kann schnell zu Missverständnissen führen, wenn man diesen Begriff bei der Beurteilung von Ansprüchen in mietvertraglichen Auseinandersetzungen in einen Gegensatz zu Fernwärme bringt. Genau genommen ist nämlich der Bezug von Fernwärme auch Wärmecontracting, weil der Vermieter die Lieferung von Wärme auf einen Dritten übertragen hat, vorliegend also auf Vattenfall. Vernünftigerweise bedient man sich – dem Wortlaut der BetrKV entsprechend – der Formulierung „eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser" in Abgrenzung zur Lieferung von Wärme und Warmwasser durch eine zentrale Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage.

Bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser ist der volle Wärmepreis umlagefähig; der beinhaltet auch die Investitionskosten (Kapitalzinsen, betriebswirtschaftliche Abschreibung), Anteile für Instandhaltung und auch den Gewinn des Wärmelieferanten. Auch bei der – sogenannten – „klassischen Fernwärme" musste und muss der Mieter den vollen Wärmepreis entrichten, in dem die genannten Bestandteile enthalten sind. Die vom BGH benutzte Differenzierung zwischen Fern- und Nahwärme ist missverständlich (vgl. GE 2007, 1118 und GE 2007, 1310). Schon in seinem (inzwischen vergessenen?) Urteil vom 25. Oktober 1989 - VIII ZR 229/88 - hatte der BGH klargestellt, dass Fernwärme (immer dann) vorliegt, wenn aus einer nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers stehenden Heizungsanlage von einem Dritten nach unternehmenswirtschaftlichen Gesichtspunkten eigenständig Wärme produziert und an andere geliefert wird. Auf die Nähe der Anlage zum versorgten Gebäude oder das Vorhandensein eines größeren Leitungsnetzes komme es nicht an (vgl. dazu auch Schach, GE 2007, 1299). Im Gegenschluss dazu liegt Nahwärme (überhaupt nur) vor, wenn der Vermieter die hauseigene Zentralheizung selbst betreibt. Diese Differenzierung ist im Übrigen auch aus § 1 Abs. 1 HeizkV zu entnehmen. Wenn demgemäß ein Dritter die Wärme in einer im Eigentum des Grundstückseigentümers stehenden Heizungsanlage eigenverantwortlich erzeugt und liefert, liegt keine Nah-, sondern Fernwärme vor (vgl. auch KG, GE 2009, 1312).

Für den vorliegenden Fall bedeutet das, dass Wärmecontracting im Sinne der Lieferung von Fernwärme nicht unzulässig sein dürfte, weil (offenbar) schon zu Mietbeginn die BEWAG Wärme und Warmwasser lieferte.

Eine andere Frage betrifft den Umfang des Anspruchs auf Einsicht in Unterlagen einer Heizkostenabrechnung.

Ausdrücklich gesetzlich geregelt ist das nicht. Erforderlich ist ein Rückgriff auf § 259 BGB. Danach muss, wer Dritten zur Rechenschaft über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung verpflichtet ist, dem Berechtigten eine Abrechnung liefern, welche die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält; soweit Belege erteilt zu werden pflegen, sind sie vorzulegen.

Daraus ergibt sich die Pflicht des Vermieters, dem Mieter jedenfalls die den Kosten zugrunde liegenden Rechnungen zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Muss aber der Vermieter dem Mieter auch Einsicht in Verträge, die im Zusammenhang mit abgewälzten Betriebskosten mit Dritten abgeschlossen worden sind, gewähren – im vorliegenden Fall also den Wärmelieferungsvertrag? Die Antwort: Ja (vgl. auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., I. Rn. 4; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rn. 3289).

Einschränkend gilt allerdings, dass die Verträge nur insoweit vorzulegen sind, als ihre Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung notwendig erscheint (vgl. Langenberg, a.a.O.).

Das ist z. B. bei Hauswartverträgen der Fall, weil nicht sämtliche Kosten für den Hauswart auch Betriebskosten im Sinne der BetrKV sind (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 BetrKV). Hier hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran zu sehen, ob im Dienstvertrag des Vermieters mit dem Hauswart die notwendige Differenzierung und Abgrenzung getroffen worden ist.

Bei der Wärmelieferung kann der volle Wärmepreis nur bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser auf den Mieter abgewälzt werden. Das gilt auch dann, wenn ein Dritter mit einer hauseigenen Anlage die Wärmeversorgung betreibt, da es sich in diesem Fall auch um eine eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme handelt. In diesem Zusammenhang mag der Streit, ob es sich dabei um Nahwärme oder Fernwärme handelt (es handelt sich nach hier vertretener Ansicht um Fernwärme), dahinstehen (vgl. Langenberg, a.a.O., Anhang I. Rn. 48; s. a. BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02 -, GE 2003, 1152 = NJW 2003, 2900).

Bei der Wärmelieferung durch eine von ihm selbst betriebene zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage darf der Vermieter nicht wie ein Unternehmer kalkulieren und Zinsen, Abschreibung, Instandhaltungskosten und Gewinn in die Heizkosten einkalkulieren. Deshalb kann einem Mieter nicht das Recht abgesprochen werden, Einsicht in einen mit Dritten abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag zu erhalten, um zu erfahren, welche Vertragspflichten der Dritte hat und welche beim Vermieter verbleiben. Ob allerdings eine Einsicht des Mieters in Verträge bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme einen Sinn macht, ist eine andere Frage. In einem derartigen Fall verbleiben beim Vermieter keine Aufgaben, weil er nicht das Haus mit Wärme und Warmwasser beliefert. Er reicht den ihm in Rechnung gestellten vollen Wärmepreis lediglich mit der Heizkostenabrechnung an den Mieter durch.

Bei der Vertragseinsicht erhält der Mieter (im Zweifel) keinen Einblick in die Preiskalkulation des Wärmelieferers. Er hat auch keinen Anspruch darauf. Hier kann der Mieter nur Vergleiche mit Preisen anderer Wärmelieferanten ziehen, um gegebenenfalls das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ins Feld zu führen - ein dornenreicher Weg.