Offenlegung der Vertretungsbefugnis einer natürlichen Person für eine juristische

Offenlegung der Vertretungsbefugnis einer natürlichen Person für eine juristische; Umrechnung von Bruttomiete auf Nettomiete nur mit tatsächlichen Betriebskosten; Wiederholung eines Mieterhöhungsverlangens im Prozeß nach zwischenzeitlicher Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels; formunwirksames Mieterhöhungsverlangen

1. Ein Mieterhöhungsverlangen einer juristischen Person, in dem eine natürliche Person benannt ist, deren Vertretungsbefugnis für die juristische Person nicht erkennbar ist, ist unwirksam.

2. Wird bei vereinbarter Bruttokaltmiete auf einen Nettomieten-Mietspiegel Bezug genommen, ist das Mieterhöhungsverlangen mangels Begründung unwirksam, wenn auf die durchschnittlichen Betriebskosten gemäß Ziffer 5 des Berliner Mietspiegels 2003 abgestellt wird.

3. Wird das (neue) Mieterhöhungsverlangen nach Veröffentlichung des aktuellen Mietspiegels wiederholt, so muß der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des aktuellen Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennen und die erhöhte Miete angeben; lediglich die Wiederholung des auf den außer Kraft getretenen Mietspiegel bezogenen Textes reicht nicht aus.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. kann gegen die Bekl. in zulässiger Weise keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Teilbruttoinklusivmiete von 182,72 Euro um 36,54 Euro auf 219,26 Euro zum 1. August 2005 aufgrund des Erhöhungsverlangens vom 9. Mai 2005 gemäß § 558 Abs. 1 BGB geltend machen.

Die Klage ist insoweit unzulässig, denn das Erhöhungsverlangen genügt nicht den formellen Anforderungen und ist deswegen nicht geeignet, die Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB in Gang zu setzen. Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen genügt nicht den Anforderungen der §§ 558 a Abs. 1, 126 b BGB. Nach diesen Vorschriften ist dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in Textform zu erklären und zu begründen, wonach die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneter Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluß der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden muß. Die Erklärung läßt die Person des Erklärenden nicht erkennen. Entscheidend ist, daß genauso wie bei einer der Form des § 126 BGB genügenden Erklärung eindeutig erkennbar ist, welcher natürlichen Person das Schreiben zugerechnet werden muß (LG Berlin GE 2003, 1157 f.; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, MietR, 8. Auflage, 2003; Kinne GE 2001, 1181, 1184; zur Schriftform vgl. BGH NJW-RR 1999, 697; zu § 8 MHG a. F. vgl. LG Wiesbaden WuM 1996, 282; LG Berlin WuM 1990, 311 und LG Essen MDR 1979, 57). Der Mieter muß erkennen können, ob der Absender das vertretungsberechtigte Organ, etwa der Geschäftsführer einer GmbH oder ein anderer Vertreter ist, damit er die Möglichkeit hat, die Erklärung gegebenenfalls nach § 174 BGB zurückzuweisen (LG Berlin a.a.O.; Börstinghaus a.a.O.). Auf derselben Linie liegt es, daß der Bundesgerichtshof - allerdings für die Schriftform des § 550 BGB - die Form nicht als gewahrt angesehen hat, wenn sich aus der Erklärung nicht ergibt, wer für die vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschrieben hat, in welcher Funktion er dies tat und ob seine Unterschrift ausreicht, die GbR zu binden (BGH GE 2003, 523). Für die Bezeichnung der Person des Erklärenden ist es demnach zunächst nicht ausreichend, daß in dem Erhöhungsverlangen die Kl. als juristische Person angegeben ist. Eine juristische Person handelt nicht selbst, sondern durch ihre Vertreter. Bei dem Erhöhungsverlangen handelt es sich dabei um eine Willenserklärung i.S.d. § 116 ff. BGB. Gibt ein gesetzlicher oder gewillkürter Vertreter eine Willenserklärung für den Vertretenen ab, so handelt es sich nach dem Repräsentationsprinzip allein um eine Willenserklärung des Vertreters (vgl. Palandt-Heinrichs, 65. Auflage, vor § 164 Rdnr. 2), welcher als Urheber der Erklärung aus ihr hervorgehen muß. Dem in Betracht stehenden Element der Textform genügt vorliegend auch nicht die Unterschrift am Ende der Erklärung. Zum einen ist der auf den Stempel gesetzte Schriftzug nicht zu entziffern. Zum anderen ist nicht ersichtlich, in welcher Eigenschaft die erklärende natürliche Person handelt. Unstreitig rührt die Erklärung nicht von der Geschäftsführerin der S. Immobilien GmbH her, sondern von einem Herrn G. N. In welchem Verhältnis er zu der GmbH steht, ist nicht ersichtlich. Der Zusatz "i. A." (im Auftrag) läßt bereits nicht erkennen, daß er überhaupt in Vollmacht gehandelt hat.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt wirksam, daß die Wahrung der "nächsthöheren" Form in jedem Fall reicht, um dem geringeren Formerfordernis Genüge zu tun; § 126 Abs. 4 BGB in entsprechender Anwendung. Insbesondere ist die Schrittform gemäß § 126 BGB nicht eingehalten. Denn auch die Schriftform ist nur beachtet, wenn sowohl die Identität des Ausstellers - wozu auch der Vertreter gehört - als auch das Vertretungsverhältnis erkennbar ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 65. Auflage, § 126 BGB, Rdnr. 8, 9). Das ist bei einem Handeln "i. A." nicht der Fall.

Im übrigen ist das Erhöhungsverlangen auch deswegen unwirksam, weil es entgegen § 558 a Abs. 1 BGB nicht ausreichend erläutert ist. Mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - VIII ZR 41/05, Urteil vom 26.10.2005, GE 2006, 46 ff. - sind zu der ortsüblichen Nettokaltmiete die zuletzt auf die Wohnung entfallenden "konkreten" Betriebskosten zu berücksichtigen. Wird ein Verlangen auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete auf einen Mietspiegel gestützt, der Nettomieten ausweist, ist es für eine ordnungsgemäße Begründung gemäß § 558 a Abs. 1 BGB erforderlich, daß zur Herstellung der Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - nachvollziehbar erläutert wird, wie sich der Betriebskostenanteil innerhalb der Bruttomiete zusammensetzt. Die Vergleichbarkeit kann dabei dadurch hergestellt werden, daß ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete hinzugerechnet oder aber der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird (BGH a.a.O.). Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH a.a.O.). Ohne eine nachvollziehbare Erläuterung ist das Erhöhungsverlangen demnach formell unwirksam und löst keine Zustimmungsfrist gemäß § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB aus (BGH a.a.O.; BGH NJW-RR 2004, 947; BGH NJW 2004, 1379; Paschke GE 2006, 550). Die Bezugnahme auf die durchschnittlichen Betriebskosten gemäß der Ziffer 5 des Berliner Mietspiegels 2003 ist hierfür nicht ausreichend.

II. Die Kl. kann gegen die Bekl. in zulässiger Weise auch keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Teilbruttoinklusivmiete von 182,72 Euro um 36,54 Euro auf 219,26 Euro zum 1. August 2005 aufgrund des mit Schriftsatz vom 6. Januar 2006 wiederholten Erhöhungsverlangens gemäß § 558 Abs. 1 BGB geltend machen.

Abgesehen davon, daß der Zugang an die Bekl. erst im Januar 2006 erfolgt ist und allenfalls zum 1. April 2006 wirksam werden kann, ist auch dieses Erhöhungsverlangen unwirksam. Zunächst genügt es nicht den Anforderungen des § 558 a Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift müssen die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen, auf die Wohnung des Mieters zutreffenden Angaben in jedem Fall angegeben werden. Bei Zugang des erneuten Erhöhungsverlangens im Januar 2006 war der qualifizierte Berlin Mietspiegel 2005 bereits (seit dem 22. August 2005) bekanntgegeben. Angaben zu diesem Mietspiegel sind in dem Erhöhungsverlangen jedoch nicht enthalten, es wiederholt lediglich den auf den außer Kraft getretenen Berliner Mietspiegel 2003 bezogenen Text. [...]

Ein Mieterhöhungsverlangen einer juristischen Person (z. B. einer GmbH), das von einer natürlichen Person unterzeichnet worden ist, deren Vertretungsbefugnis nicht erkennbar ist, ist unwirksam, entschied das LG Berlin. Es liegt damit auf einer Linie mit ähnlichen neueren Entscheidungen. Außerdem entschied das Gericht: Bei vereinbarter Bruttokaltmiete reicht es nicht aus, auf die durchschnittlichen Betriebskosten des Berliner Mietspiegels 2003 abzustellen. Und: Werde nach Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels das unwirksame Mieterhöhungsverlangen wiederholt, so müsse es mit dem aktuellen Mietspiegel begründet werden.

Die Vermieterin, eine GmbH, begründete ihr Mieterhöhungsverlangen vom 9. Mai 2005 mit dem Mietspiegel 2003, da zu dieser Zeit der Mietspiegel 2005 (mit dem Erhebungsstichtag 31. Oktober 2004) noch nicht veröffentlicht war; die Erklärung wurde von einem Mitarbeiter der Vermieterin mit "i. A." unterzeichnet. Die vereinbarte Bruttomiete rechnete sie unter Abzug der sich aus dem Mietspiegel 2003 ergebenden durchschnittlichen Betriebskosten auf die zu erhöhende Nettomiete um. Nach Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels 2005 wiederholte sie ihr Erhöhungsverlangen mit Schriftsatz vom 6. Januar 2006, verwies dabei erneut auf die durchschnittlichen Betriebskosten und wiederholte lediglich den auf den Berliner Mietspiegel 2003 bezogenen Text. Das AG Charlottenburg verurteilte den Mieter entsprechend. Dagegen richtet sich dessen Berufung.

Die ZK 64 hielt das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam, weil nicht die erforderliche (Text- oder Schrift-) Form eingehalten worden sei. Dazu gehöre nämlich auch, daß die Vertretungsbefugnis der die Erklärung abgebenden natürlichen Person erkennbar sei; dazu reiche bei einer GmbH die Unterzeichnung mit "i. A." nicht aus. Zudem sei es erforderlich gewesen, die aktuellen Betriebskosten bei der Umrechnung der vereinbarten Bruttomiete in eine Nettomiete anzugeben; die Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten des Berliner Mietspiegels reiche nicht. Schließlich habe der Vermieter in dem - nach Veröffentlichung des aktuellen Mietspiegels wiederholten - (neuen) Mieterhöhungsverlangen unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des aktuellen Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennen und die erhöhte Miete angeben müssen; lediglich die Wiederholung des auf den außer Kraft getretenen Mietspiegel bezogenen Textes des (alten) Erhöhungsverlangens reiche nicht.

Die Entscheidung zur Formunwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens liegt auf der Linie der neueren Rechtsprechung, die verschärfte Anforderungen an die Einhaltung der (Text- bzw. Schrift-) Form gestellt hat. Das LG Hamburg (Urteil vom 15. Januar 2004 - 333 S 82/03 - NZM 2005, 255) hat das Mieterhöhungsverlangen einer juristischen Person, in dem die konkrete natürliche Person nicht benannt war, die die Erklärung für die juristische Person abgegeben hatte, für unwirksam erklärt.

Das AG Köpenick (Urteil vom 12. August 2004 - 12 C 51/04 - GE 2005, 621) hat ein Mieterhöhungsverlangen, das die bevollmächtigte Hausverwaltung in eigenem Namen gestellt hatte, für unwirksam gehalten, obwohl eine Vollmacht zwar beigefügt, aber im Mieterhöhungsverlangen nicht in Bezug genommen war.

Das AG Charlottenburg (Urteil vom 17. November 2005 - 204 C 182/05, GE 2006, 61) hat ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung "namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer" für unwirksam erklärt, weil die Eigentümer vielfach gewechselt hatten und in der Vergangenheit dem Mieter die Namen des jeweiligen Vermieters nicht mitgeteilt wurden.

Die ZK 67 des LG Berlin (Urteil vom 27. Januar 2005 - 67 S 195/04 - MM 2005, 146 [Ls.]) hat dagegen auch Angaben im Briefkopf oder im Inhalt des Textes berücksichtigt und daher Erklärungen der Vermietungs-GmbH für die Einhaltung der Textform des § 126 b BGB für ausreichend gehalten, die nur mit dem Nachnamen des einen Geschäftsführers unterschrieben war, obwohl der Aufsichtsratsvorsitzende im konkreten Fall ebenfalls diesen Nachnamen trug. Festzuhalten ist jedoch, daß bei Vertretung von juristischen Personen immer eindeutig erkennbar sein muß, ob der Absender das vertretungsberechtigte Organ, etwa der Geschäftsführer einer GmbH, oder ein anderer Vertreter ist.

Hinsichtlich der Angabe der konkreten Betriebskosten zieht die Kammer die Konsequenzen aus dem Urteil des BGH vom 26. Oktober 2005 (VIII ZR 41/05 - GE 2006, 46). Allerdings haben das AG Charlottenburg (Urteil v. 9. Dezember 2004 - 211 C 260/04 - MM 2005, 146 [Ls.]) und das AG Tiergarten (Urteil v. 4. Mai 2005 - 4 C 589/04 - GE 2005, 1135) gegen das AG Schöneberg (Urteil v. 2. August 2005 - 11 C 607/04 - GE 2005, 1129) ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel für formell wirksam gehalten, wenn die durchschnittlichen Betriebskosten abgezogen werden. Die ZK 63 des LG Berlin (Urteil vom 24. Februar 2006 - 63 S 188/05 - GE 2006, 655) hat jedenfalls für Mieterhöhungsverlangen, die vor der Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 476 - erklärt worden sind, die Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten laut Mietspiegel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht für ausreichend gehalten (vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 19. Juli 2005 - 63 S 76/05 - GE 2005, 1251). Höchstrichterlich geklärt ist jedenfalls bisher nicht, ob die Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten das Mieterhöhungsverlangen schon formell unwirksam macht.

Prozessual können Mängel des Erhöhungsverlangens gem. § 558 b Abs. 3 BGB bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung (§ 269 a ZPO) und auch noch in der Berufungsinstanz behoben werden. Wenn dann aber der Vermieter - trotz Obsiegens in erster Instanz - ein (neues) Mieterhöhungsverlangen stellt, sollte er nicht nur darauf achten, daß sich nunmehr auch der Wirksamkeitszeitpunkt nach hinten verschiebt, sondern das Mieterhöhungsverlangen auch neu begründen, insbesondere wenn inzwischen ein (neuer) Mietspiegel veröffentlicht wurde, der für das (neue) Mieterhöhungsverlangen gilt.