Offenlegung der Ermächtigung im Mieterhöhungsverlangen

Ist der Käufer (Erbbauberechtigter) schon vor Eintragung im Grundbuch vom Verkäufer ermächtigt worden, Gestaltungsrecht wie ein Mieterhöhungsverlangen wahrzunehmen, muss die Ermächtigung im Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber offengelegt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung gemäß § 558 BGB, da das Mieterhöhungsverlangen vom 24.5.2006 unwirksam ist. Die Unwirksamkeit des namens und in Vollmacht der Kl. gegenüber den Bekl. geltend gemachten Mieterhöhungsverlangens beruht auf der unstreitigen Tatsache, dass in diesem Schreiben nicht offengelegt worden ist, bei zu diesem Zeitpunkt mangelnder Erbbauberechtigung der Kl. von der im Grundbuch eingetragenen erbbauberechtigten Eigentümerin zur Geltendmachung des Mieterhöhungsverlangens ermächtigt worden zu sein. So ist anerkannt, dass ein vor Eintragung der Eigentümerstellung im Grundbuch erfolgtes Mieterhöhungsverlangen des Grundstückskäufers wirksam ist, wenn der im Grundbuch eingetragene Eigentümer den Anspruchsteller hierzu ermächtigt hat und diese Ermächtigung in dem Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter offengelegt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.1997 - XII ZR 119/96 -, GE 1998, 176, für den Fall der Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Ermächtigten, LG Berlin, GE 2007, 1489). Eine solche Ermächtigung des Eigentümers, der zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens grundbuchlich eingetragener Erbbauberechtigter war, ist in dem Schreiben vom 24.5.2006 nicht offengelegt worden.

Gestaltungsrechte, die zur Kündigung oder Mieterhöhung berechtigen, können nicht abgetreten werden. Im Falle des Grundstücksverkaufs kann der Verkäufer allerdings den Käufer ermächtigen, an seiner Stelle diese Rechte wahrzunehmen. Darauf muss dann aber der Mieter etwa bei einer Mieterhöhung hingewiesen werden.

Die Klägerin hatte das Mietgrundstück gekauft, war aber noch nicht im Grundbuch eingetragen. Die Eigentümerin hatte sie ermächtigt, Erklärungen gegenüber den Mietern im eigenen Namen abzugeben. In einem Mieterhöhungsverlangen der Kläger war von dieser Ermächtigung nicht die Rede. Die Mieter hielten deshalb später das Erhöhungsverlangen für unwirksam.

Mit Urteil vom 28. November 2008 schloss sich das Landgericht Berlin dieser Auffassung an. Wenn die Ermächtigung nicht offengelegt wurde, sei das Erhöhungsverlangen, das der Käufer in eigenem Namen abgegeben habe, nicht wirksam.