Offenlegung der Ermächtigung durch Verkäufer

Offenlegung der Ermächtigung durch Verkäufer; keine Zurechnung des Verschuldens des JobCenters für verspätete Mietzahlung; Zahlungsverzug; Vermieterstellung; Kündigung; Stellvertretung

1. Ist der Käufer eines Hausgrundstücks schon vor der Eigentumsumschreibung zur Ausübung der Vermieterrechte ermächtigt, muss das gegenüber einem Kündigungsempfänger offengelegt werden.

2. Der Kündigungsempfänger muss - anders als im Falle der Stellvertretung - eine fehlende Ermächtigung nicht unverzüglich rügen.

3. Eine verspätete Mietzahlung durch das JobCenter muss der Mieter sich nicht als eigenes Verschulden zurechnen lassen (Anschluss an BGH GE 2009, 1613).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Räumung der vom Bekl. angemieteten Wohnung in der S. Straße.

Der Bekl. ist seit 2002 Mieter. Die Kl. ist Vermieterin. Sie erwarb das Objekt in der S. Straße von der Voreigentümerin durch notariellen Kaufvertrag vom 18.11.2005. Dort vereinbarte die Kl. mit der Voreigentümerin, dass ein Nutzen- und Lastenwechsel der Immobilie mit Wirkung zum 28.12.2006 erfolgen sollte. Mit Wirkung zu diesem Zeitpunkt trat die Voreigentümerin zudem sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis mit dem Bekl. an die Kl. ab, was diese annahm. Ferner ermächtigte die Voreigentümerin die Kl. dazu, sämtliche Vermieterrechte im eigenen Namen geltend zu machen und auf eigene Rechnung durchzusetzen.

Mit Schreiben vom 23.1.2007 teilte die Hausverwalterin der Voreigentümerin dem Bekl. mit, dass die Liegenschaft „mit Nutzen- und Lastenwechsel am 28.12.2006 veräußert wurde". Als „neuer Eigentümer" wurde der Name der Kl. sowie der Name der neuen Hausverwaltung K. & S. I. GmbH angegeben.

Mit Schreiben vom 26.1.2007 teilte die von der Kl. beauftragte Hausverwaltung dem Bekl. mit, dass sie mit Wirkung zum 28.12.2006 die Verwaltung für das Objekt übernommen habe. Ferner teilte die neue Hausverwaltung mit: „Verbunden mit dem Verwaltungswechsel ist ein Eigentumswechsel. Der neue Eigentümer ist die W. GmbH ..."

Mit Schreiben vom 21.3.2007 kündigte die von der Kl. beauftragte Hausverwaltung das Mietverhältnis mit dem Bekl. unter Beifügung einer Originalvollmacht der Kl. fristlos und hilfsweise ordentlich, da er sich mit den Mieten für Februar 2007 und März 2007 im Zahlungsrückstand befand. In dem Kündigungsschreiben heißt es u. a.: „Namens und in Vollmacht des Eigentümers der o. g. Liegenschaft kündigen wir Ihnen hiermit fristlos Ihren Wohnungsmietvertrag vom 16.12.2002."

Die Kl. war zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vom 21.3.2007 noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit Klage vom 17.4.2007 machte die Kl. unter dem Az. 7 C 106/07 vor dem Amtsgericht Mitte eine Räumungs- und Zahlungsklage anhängig. Der Bekl. zahlte am 30.4.2007 die ausstehenden Mieten, woraufhin beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärten. Mit Beschluss vom 17.9.2007 legte das Amtsgericht Mitte dem Bekl. daraufhin gemäß § 91 a ZPO die Kosten des Rechtsstreits auf.

Im Dezember 2008 wurde der Bekl. arbeitslos und beantragte daraufhin am 29.12.2008 Leistungen nach SGB II (Hartz IV). Mit Schreiben vom 6.1.2009 wurden ihm vom JobCenter Pankow zunächst Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts bewilligt. Ferner wurde dem Bekl. mit gleichem Schreiben mitgeteilt, dass er für die Bewilligung der Unterhaltskosten bis spätestens 23.1.2009 weitere Unterlagen beizubringen habe. Am 22.1.2009 legte der Bekl. die geforderten Unterlagen vor.

Mit Schreiben vom 11.3.2009 kündigte die von der mittlerweile im Grundbuch als Eigentümerin eingetragene Kl. beauftragte Hausverwaltung das Mietverhältnis, wegen ausstehender Mietzahlungen für die Monate Februar und März 2009 fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Das Schreiben ging dem Bekl. am gleichen Tage zu.

Erst mit Bescheid vom 13.3.2009 bewilligte das JobCenter Pankow dem Bekl. auch die Kosten der Unterkunft. Am 18.3.2009 gingen die noch ausstehenden Mieten bei der Kl. ein.

Mit Schriftsatz vom 23.3.2009 hat die Kl. erneut Zahlungs- und Räumungsklage erhoben. Sie hat ferner erneut die fristlose Kündigung wegen der ausstehenden Mieten für Februar und März 2009, hilfsweise die ordentliche Kündigung erklärt. Nach Kenntnis vom Zahlungseingang am 18.3.2009 hat die Kl. die Zahlungsklage zurückgenommen.

Mit Schreiben vom 2.7.2009 bestätigte das JobCenter Pankow, dass der Bekl. die Unterlagen für die Kosten der Bewilligung fristgerecht eingereicht habe, die Bearbeitung jedoch einige Zeit in Anspruch genommen habe.

Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Räumung der Wohnung verurteilt, da ihm die verspätete Zahlung des JobCenters anzulasten sei, schließlich sei es sein Erfüllungsgehilfe gewesen. Die Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 (VIII ZR 64/09 = GE 2009, 1613) lasse keine andere Beurteilung zu, da es sich dort um einen Fall der Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB gehandelt habe. Auch habe der Bekl. die Kündigung nicht durch Zahlung der Rückstände binnen der Schonfrist heilen können, da er von dieser Möglichkeit bereits im Jahr 2007 Gebrauch gemacht habe.

Hiergegen wendet sich der Bekl. mit seiner Berufung. Er stützt sich auf das Urteil des BGH vom 21.10.2009 (VIII ZR 64/09 = GE 2009, 1613). [...]

Die zulässige Berufung ist begründet, da der Kl. kein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegen den Bekl. zusteht. Das Mietverhältnis ist weder durch die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung vom 11.3.2009 noch durch die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung vom 23.3.2009 beendet worden.

Fristlose Kündigung vom 11.3.2009

Das Mietverhältnis ist nicht durch die fristlose Kündigung der von der Kl. beauftragten Hausverwaltung vom 11.3.2009 beendet worden, da diese Kündigung durch Zahlung der Mietrückstände noch vor Klageerhebung am 18.3.2009 gemäß § 569 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB geheilt wurde.

Die Heilungswirkung ist nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Das wäre nur dann der Fall, wenn der Bekl. bereits zwei Jahre zuvor von der Heilungsmöglichkeit Gebrauch gemacht hätte, um eine damals ausgesprochene wirksame fristlose Kündigung zu heilen. Vorliegend hat der Bekl. zwar auf die fristlose Kündigung vom 21.3.2007 seine Mietrückstände binnen der Schonfrist beglichen. Die fristlose Kündigung vom 21.3.2007 war jedoch nicht wirksam, da diese im Namen der Kl. erfolgte, welche damals noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war, und die Ermächtigung zur Erklärung der Kündigung dem Bekl. gegenüber nicht offen gelegt worden ist.

Die fristlose Kündigung vom 21.3.2007 wurde von der Hausverwaltung der Kl. im Namen des „Eigentümers" erklärt. Dies konnte der Bekl. aufgrund der vorhergehenden Schreiben der ehemaligen Hausverwaltung vom 23.1.2007 und der von der Kl. beauftragten Hausverwaltung vom 26.1.2007 nur so verstehen, dass damit die Kl. gemeint war, denn in beiden Schreiben wurde sie als „neuer Eigentümer" bezeichnet, Zudem war der Kündigung eine Originalvollmacht der Kl. für die neue Hausverwaltung beigefügt. Der Bekl. konnte die Kündigung daher nur so verstehen, dass sie im Namen der Kl. und nicht im Namen der Voreigentümerin erfolgte.

Der Umstand, dass die Kl. zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war, wäre grundsätzlich zwar unschädlich, da sie von der Voreigentümerin im notariellen Kaufvertrage vom 18.11.2005 mit Wirkung zum 28.12.2006 zur Ausübung der Vermieterrechte ermächtigt worden war. Jedoch bedarf es zur Wirksamkeit der Kündigung durch den Erwerber nicht nur der tatsächlichen Ermächtigung durch den Veräußerer, sondern zusätzlich der Offenlegung derselben gegenüber dem Kündigungsempfänger (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.1997, XII ZR 119/96, GE 1998, 545 = NJW 1998, 896; LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008, 63 S 109/08, GE 2009, 326).

Dies ist indes nicht geschehen. Weder im Schreiben der Hausverwaltung der Voreigentümerin vom 23.1.2007 noch im Schreiben der von der Kl. beauftragten Hausverwaltung vom 26.1.2007 wird darauf hingewiesen, dass die Kl. zur Ausübung der Vermieterrechte ermächtigt ist. Die Kl. wird vielmehr bereits als Eigentümerin bezeichnet, was jedoch nicht der damaligen Sachlage entsprach. Die Mitteilung über die angebliche Eigentümerstellung kann auch nicht dahingehend ausgelegt werden, dass diese quasi als Minus die Offenlegung der Ermächtigung enthält, denn der Umstand, dass jemand Eigentümer einer Liegenschaft geworden ist mit der Folge, dass er kraft Gesetz in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, ist qualitativ ein anderer und somit zu unterscheiden vom Umstand der bloßen Ermächtigung.

Auch aus der von der Kl. zitierten Rechtsprechung ergibt sich nichts anderes, da in den dortigen Fällen dem Erklärungsempfänger vor Zugang der Erklärung mitgeteilt wurde, dass der Erklärende vom Berechtigten zur Abgabe der Erklärung ermächtigt worden war. So war im vom BGH zu entscheidenden Fall der Kündigungserklärung eine Kopie der Abtretung des Kündigungsrechts durch den Erwerber beigefügt worden (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.1997, XII ZR 119/96, GE 1998, 545 = NJW 1998, 896). In dem vom Kammergericht im Jahr 2008 zu entscheidenden Fall, war der Kündigung ein Schreiben der Voreigentümerin beigefügt, in welchem sie die Erwerberin ausdrücklich zur Durchführung einer fristlosen Kündigung ermächtigte (KG, Urteil vom 4.2.2008, 8 U 167/07, GE 2008, 540). Ferner war dem Erklärungsempfänger vor Abgabe der Erklärung durch den Empfänger in dem vom Kammergericht im Jahr 2003 zu entscheidenden Fall der Entwurf einer Änderungsvereinbarung übersandt worden, aus dem sich ergab, dass der Erklärende im Namen des Erwerbers handeln durfte (KG, Urteil vom 19.5.2003, 8 U 58/02, Rn. 81, zitiert nach juris). Ein ähnlich gelagerter Fall liegt daher vorliegend nicht vor.

Ferner war es auch nicht erforderlich, dass der Bekl. die fehlende Offenlegung der Ermächtigung unverzüglich nach Zugang der Kündigung rügte. Eine unverzügliche Rüge wäre nämlich allenfalls für die Frage maßgeblich, ob der Bekl. noch die tatsächliche Bevollmächtigung bzw. Ermächtigung in Zweifel ziehen kann. Die fehlende Offenlegung muss hingegen nicht unverzüglich gerügt werden (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 558 Rn. 47).

Unerheblich ist ferner, dass dem Bekl. die Ermächtigung mit der Klageschrift vom 17.4.2007 offengelegt wurde, denn dies erfolgte erst nach der Kündigungserklärung, mithin verspätet.

Auch steht dem Umstand, dass die fristlose Kündigung vom 21.3.2007 mangels Offenlegung der Ermächtigung unwirksam ist, nicht der Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 17.9.2007 - 7 C 106/07 - entgegen, denn dieser entfaltet insoweit keine materielle Rechtskraft. Durch die übereinstimmende Erledigungserklärung beider Parteien wurde dem Gericht nämlich die Entscheidungsbefugnis über die Hauptsache entzogen (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 14.7.1997, 18 WF 100/97, FamRZ 1998, 684).

Hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 11.3.2009

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist auch nicht durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 11.3.2009 beendet worden, da es an einem Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB fehlt. In Betracht käme vorliegend allein eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Bekl. seine vertragliche Pflichten schuldhaft in nicht unerheblicher Weise verletzt hätte. Das ist indes nicht der Fall, da den Bekl. hinsichtlich des Zahlungsrückstandes kein Verschulden trifft.

Vorliegend ist der Bekl. im Dezember 2008 arbeitslos geworden und beantragte daraufhin umgehend Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II. Er sorgte damit mit der erforderlichen Sorgfalt für die Sicherung der pünktlichen Mietzahlungen.

Ihm ist auch kein Verschulden dahingehend zur Last zu legen, dass er die für die Bewilligung der Unterkunftskosten erforderlichen Unterlagen erst am 22.1.2009 nach Aufforderung durch das JobCenter einreichte. Wie das JobCenter selbst mitteilte, war die Einreichung dieser Unterlagen nicht verspätet. Sie erfolgte auch innerhalb der vom JobCenter selbst gesetzten Frist. Vom Ablauf dieser Frist bis zur Fälligkeit der nächsten Mietzahlung am 4. Februar 2009 wären im Übrigen noch fast zwei Wochen Zeit zur Bescheidung verblieben. Auch der erste Bescheid zur Sicherung des Lebensunterhalts erging binnen einer Woche. Es ist ferner auch nicht ersichtlich, dass der Bekl. davon ausgehen musste, dass er die eingereichten Unterlagen bereits bei der Beantragung der Sozialleistungen im Dezember 2008 hätten beifügen müssen. Dies kann von ihm auch nicht verlangt werden, da es üblicherweise im Ermessen der Behörde liegt, welche Unterlagen sie zur Glaubhaftmachung des Bedarfs verlangt. Der Bekl. selbst hat die verspäteten Mietzahlungen durch das JobCenter daher nicht verschuldet.

Ihm kann auch nicht das lange Zuwarten des JobCenters gemäß § 278 BGB zugerechnet werden. Wie der BGH in dem Urteil, auf welches sich der Bekl. beruft, entschieden hat, ist das JobCenter nicht Erfüllungsgehilfe des Anspruchsberechtigten. Das JobCenter wird vielmehr im Rahmen der Daseinsvorsorge tätig und ist nicht als Hilfsperson des Anspruchsstellers tätig (BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 64/09, Rn. 30).

Schriftsatzkündigungen vom 23.3.2009

Ebenso unwirksam sind die Schriftsatzkündigungen vom 23.3.2009, da die fristlose Kündigung durch Zahlung der Rückstände geheilt wurde und es bezüglich der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung auch hier am notwendigen Verschulden des Bekl. für die verspäteten Zahlungen fehlt.

Der Käufer eines Hausgrundstücks wird erst mit Eintragung im Grundbuch neuer Vermieter; die (übliche) Vereinbarung eines früheren Nutzen- und Lastenübergangs ändert daran nichts. Der Käufer kann aber ermächtigt werden, ein noch dem Verkäufer zustehendes Gestaltungsrecht (Mieterhöhung, Kündigung) im eigenen Namen auszuüben. Das muss er aber gegenüber dem Mieter offenlegen.

Das Hausgrundstück war verkauft worden; wegen Zahlungsrückständen kündigte die Verwaltung „im Namen des Eigentümers", womit der Käufer gemeint war, der noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Der Mieter zahlte die Rückstände, geriet nach weniger als zwei Jahren aber erneut wegen verspäteter Bearbeitung durch das JobCenter in Rückstand, woraufhin fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt wurde. Auch diese Rückstände wurden ausgeglichen. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage ab.

Mit Urteil vom 11. Januar 2011 verwies die 63. Kammer darauf, dass die erste Kündigung unwirksam gewesen sei, weil der Käufer die Ermächtigung nicht offengelegt habe. Eine Zurückweisung durch den Mieter sei in einem solchen Fall nicht erforderlich. Die Begleichung der Mietrückstände, die zur erneuten Kündigung geführt hatten, habe deshalb die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam gemacht. Die zugleich ausgesprochene fristgerechte Kündigung setze dagegen ein Verschulden des Mieters voraus, das hier nicht vorliege, weil das JobCenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters sei.

Zur Offenlegung der Ermächtigung für ein Gestaltungsrecht des Vermieters vgl. auch LG Berlin GE 2007, 149 und AG Tiergarten MM 2006, 75. Bei einer Ermächtigung wird ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend gemacht, während im Falle der Stellvertretung das fremde Recht im Namen des Vertretenen ausgeübt wird (siehe dazu LG Berlin GE 2010, 1743 mit Anmerkung Beuermann GE 2010, 1718 zu den empfehlenswerten Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag). Nur bei der Stellvertretung ist eine Zurückweisung wegen fehlender Vorlage der (Original-) Vollmacht möglich. Bei der Kündigung ist streng zu unterscheiden zwischen dem Kündigungsgrund „Zahlungsverzug" und der schuldhaften Pflichtverletzung. Verzug setzt kein Verschulden voraus, sondern nur das Vertretenmüssen, wobei man Geld zu haben hat, so dass eine fehlende Zahlung immer zu vertreten ist (§ 276 BGB; siehe auch Paschke GE 2010, 102). Allerdings wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§§ 543, 569) durch Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam, was auf eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB nicht zutrifft. Diese setzt ein Verschulden voraus, nicht nur ein Vertretenmüssen. Nur eine Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung behandelte die Entscheidung des BGH, wonach das JobCenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist (vgl. auch Schach GE 2010, 448).

Rudolf Beuermann