Ofenreinigungsklausel

Ofenreinigungsklausel; Verwendungsersatz; preisrechtswidrige Kautionsvereinbarung; Mängelgewährleistungsansprüche

1. Die Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach der Mieter die Kosten der Ofenreinigung zu tragen hat, benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie keinen Höchstbetrag für den Fall enthält, daß innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mehrere Reinigungen anfallen.

2. Der Mieter, der einen Anspruch auf Ersatz der auf die Mietsache gemachten notwendigen Verwendungen geltend macht, muß im Bestreitensfall nachweisen, daß ihm tatsächlich Aufwendungen entstanden sind.

3. Die Wirksamkeit einer früher preisrechtlich unzulässigen Kautionsvereinbarung richtet sich nunmehr nach § 550 b BGB.

4. Mängel wegen Mängeln der Mietsache sind durch die §§ 537 ff. BGB abschließend geregelt. Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung bestehen daneben nicht.

II. 1. Die von dem Kl. geltendgemachten Aufwendungen für die Reinigung des Ofens sind von dem Bekl. zu ersetzen, denn die in § 14 Abs. 4 des Miet-vertrages erfolgte Überwälzung der Kosten der Ofenreinigung auf den Kl. ist unwirksam. Zwar umfaßt die Klausel nur die Kosten für die Reinigung der Feuerstätte, da-gegen nicht die sogenannte töpfermäßige Reinigung, die gleichzeitig die Durchführung von Reparaturarbeiten beinhaltet. Dennoch ist die Klausel mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu ver-einbaren; denn das gesetzliche Leitbild geht gemäß § 536 BGB davon aus, daß der Vermieter für die Mietsache instandhaltungs- und instandsetzungspflichtig ist. Er hat die Mietsache grundsätzlich in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und in einen solchen zu versetzen. Überwälzt der Vermieter diese Kosten auf den Mieter, müssen diese zumindest der Höhe nach begrenzt sein (s. Urteil des LG Hannover v. 4.6.1987, 58; Urteil des OLG Stuttgart v. 12.2.1988 in NJW 1988, 1150). § 14 Abs. 4 des Mietvertrages ist deshalb im Sinne von § 9 Abs. 1 AGB-G als unangemessen zu werten, denn die vom Mieter für die Reinigung des Ofens aufzuwendenden Kosten sind der Höhe nach nicht begrenzt, so daß die mögliche finanzielle Belastung für den Mieter nicht im voraus erkennbar ist.

Die Kammer weicht mit dieser Entscheidung auch nicht vom Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts vom 23. November 1987 (GE 1988, 299) ab; denn die dieser Ent-scheidung zugrundeliegende Klausel hatte einen anderen Wortlaut.

2. Der Bekl. ist nicht verpflichtet, die Kosten für die Reparatur des Ofens in Höhe von 395,58 DM zu tragen. Ein Anspruch aus § 547 Abs. 1 BGB des Kl. bestünde nur dann, wenn er substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt hätte, daß er diese Aufwen-dungen tatsächlich erbracht hätte. Auf das erneute Bestreiten dieser Aufwendungen durch den Bekl. in der mündlichen Verhandlung vom 18. April 1989 hat der Kl. die tat-sächliche Zahlung dieser Aufwendungen nicht vorgetragen und unter Beweis gestellt.

3. Der Kl. hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 600 DM. Die zur Zeit des Mietvertragsschlusses preisrechtlich unzulässige Kautionsvereinbarung ist mit Aufhebung der Mietpreisbindung zum 1. Januar 1988 durch das Ge-setz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin vom 23. Juli 1987 geheilt worden. Die Kautionsvereinbarung verstieß gegen § 29 a Abs. 6 I. BMG, da sie keine Sicherungsabrede enthielt. Der danach begründete Rückerstattungsanspruch aus § 30 Abs. 3 I. BMG entfiel jedoch mit Außerkrafttreten des I. BMG gem. § 8 Abs. 2 GVW. Die Wirksamkeit der Kautionsvereinbarung bemißt sich nun mehr ausschließlich nach § 550 b BGB (Urteil der Kammer vom 25. November 1988 in GE 1989, S. 147). Hiernach bedarf es jedoch der Vereinbarung einer Sicherungsabrede nicht. Danach war die Kautionsvereinbarung wirksam; ein Rückzahlungsanspruch bestand nicht. Hierzu vertritt die 62. Zivilkammer des Landgerichts Berlin im Urteil vom 7. November 1988 (GE 1989, S. 93) eine andere Rechtsauffassung, nach der auch nach Auffassung der Mietpreisbindung der gem. § 30 Abs. 3 I. BMG begrün-dete Rückzahlungsanspruch nicht entfällt. Wegen der unterschiedlichen Rechtsauffassung besteht dennoch keine Vorlagepflicht dieser Rechtsfrage der entscheidenden Kammer an das Kammergericht zur Förderung einer einheitlichen Rechtsprechung, da es sich bei dieser Rechtsfrage um auslaufendes Recht handelt.

4. Der Bekl. ist darüber hinaus nicht verpflichtet, dem Kl. die von ihm behauptete Miet-zinszahlung von 200 DM an Frau B. zu ersetzen. Ein Anspruch aus positiver Vertrags verletzung besteht nicht. Derartige Ansprüche können nur aus Vertragsverletzungen hergeleitet werden, für die keine gesetzlichen Regelungen bestehen; davon nicht er faßt werden diejenigen Fälle von Vertragsverletzungen, die in gesetzlichen Gewährleistungs- und Schadensersatzregelungen normiert sind.

Ein Anspruch des Kl. auf Bezahlung der Kosten für von ihm ersatzweise gemietete Räume kann sich hier nur aus § 538 BGB ergeben, da er vorträgt, die Wohnung sei wegen einer defekten Tür unbewohnbar; dieser Tatbestand eines Mangels der ge-mieteten Sache wird von den gesetzlichen Gewährleistungs- und Schadensersatzvorschriften des Mietrechts erfaßt (Palandt-Putzo, 48. Aufl. 89, § 538 BGB, Anm. 5 b).

Für diesen Schadensersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 1. Fall BGB hat der Kl. weder substantiiert vorgetragen, daß die Wohnung einen Mangel hatte, der die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch nicht nur unwesentlich im Sinne von § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB mindert, noch daß dies von dem Bekl. zu vertreten sei. Ferner hat der Kl. nicht substantiiert vorgetragen und unter Beweis gestellt, daß die Anmietung eines Ersatzraumes für 200 DM gerade wegen der defekten Tür notwendig war und daß er einen Schaden in entsprechender Höhe hatte, was der Bekl. bestreitet.

Anmerkung: Anzumerken ist, daß der von uns herausgegebene Mietvertrag bezüglich der Ofenreinigungskosten von dieser Entscheidung nicht betroffen ist. Allerdings hätte das LG auch der Frage nachgehen können, ob Kosten für die Ofenreinigung nicht auf den Mieter überwälzbare Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. BV sein können. Im übrigen hält die 64. ZK an ihrer Auffassung fest, daß eine ur sprünglich preisrechtswidrige Kaution bei Fortdauer des Mietverhältnisses nicht mehr zurückgefordert werden kann, weil nach Aufhebung der Preisbindung der Ver-stoß gegen § 29 Abs. 6 I. BMG geheilt ist und sich die Sicherheitsleistung nun allein nach § 550 b BGB bemißt (s.a. Beschluß vom 25.11.1988, GE 1989, 147). Demgegenüber vertritt die 62. ZK die Auffassung, daß der Rückzahlungsanspruch durch die Aufhebung der Vorschriften des I. BMG zum 1.1.1988 nicht entfallen ist und deshalb weiter verfolgt werden kann (siehe Urteil vom 7.11.1988, GE 89, 93).