Ofenreinigungsklausel

Ofenreinigungsklausel; Formularklausel - töpfermäßige Reinigung der Öfen; Öfen - töpfermäßige Reinigung; töpfermäßige Reinigung - Vermieterpflicht; Instandsetzungspflicht des Vermieters - töpfermäßige Reinigung

Bei preisgebundenen Altbauwohnungen ist der Vermieter grundsätzlich zur Reinigung der Öfen verpflichtet.

Eine Klausel, die dem Mieter die Kosten für die Reinigung der Feuerstätten einschließlich der Züge bis zur Schornsteinführung auferlegt, verstößt gegen die Mietpreisbindung.

§ 14 Ziffer 4 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Kosten für die Reinigung der Feuerstätten trägt, verstößt gegen § 2 Abs. 2 Satz 2 AMVOB und ist gem. § 26 Abs. 2 I. BMG unwirksam.

Der Ofensetzermeister hat eine grundlegende Reinigung des Ofens, wozu auch die Reinigung der Ofenzüge bis zur Schornsteinführung gehört, durchgeführt. Eine derartige Tätigkeit stellt eine Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme im Sinne des § 536 BGB dar (vgl. AG Tempelhof/Kreuzberg MM 3/83, S. 15 f.; AG Tiergarten MM 3/83, S. 16 f.). Zu den Erhaltungsmaßnahmen gehört auch, daß der Vermieter die erforderlichen Reinigungsarbeiten an den baulichen Einrichtungen des Hauses und der Wohnung vornimmt (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 42. Auflage, 1983, § 536, Anm. 4 b).

Grundsätzlich ist der Mieter allerdings aufgrund seiner Obhutspflicht für die angemieteten Räume auch zur Säuberung der von ihm benutzten Einrichtungen verpflichtet. Hierzu fällt in jedem Fall die Reinigung des Ofens von der zurückgebliebenen Asche (vgl. Urteil des KG vom 26.5.1975 - 8 U 2731.74 - und Mittelstein. Die Miete, 4. Auflage, 1932, S. 276). Die Grundreinigung des Ofens einschließlich der Ofenrohre und Zuführungen ist jedoch keine normale Säuberungsarbeit. Sie stellt vielmehr eine allenfalls im Jahresabstand durchzuführende Maßnahme dar und kann regelmäßig nicht von dem Mieter als einem Laien durchgeführt werden. Die weitgefaßte mietvertragliche Regelung über eine Reinigung der Öfen bis zur Schornsteineinführung beinhaltet damit die Verpflichtung des Mieters zur Beauftragung einer Fachkraft oder Fachfirma mit der regelmäßigen Kontrolle und Reinigung des Ofens, die mit nicht ganz unerheblichen Kosten verbunden ist. Es ist jedoch gerade der Zweck des § 2 AMVOB, den Mieter vor der Auferlegung zusätzlicher Pflichten und vermehrten finanziellen Aufwands - sofern eine entsprechende Regelung nicht mit einer angemessenen Mietsenkung verbunden ist - zu schützen. Eine derartige Auslegung des § 2 Abs. 2 AMVOB erscheint auch deshalb zutreffend, weil es der Gesetzgeber in § 21 AMVOB a.F. beziehungsweise § 7 Abs. 2 HeizkostenVO für notwendig befunden hat, die Überbürdung der Reinigungskosten einer zentralen Heizungsanlage auf den Mieter ausdrücklich zu regeln. Eine solche Regelung wäre bei einer bereits aus den §§ 535, 536 BGB folgenden Verpflichtung des Mieters überflüssig. ...