Ofenreinigung

Ofenreinigung; Mietvertrag/Ofenreinigungsklausel; Instandsetzung/Ofenreinigung; Instandhaltung/Ofenreinigung; preisgebundener Wohnraum/Ofenreinigung; Reinigung von Öfen/Pflicht des Mieters; Säuberung der Öfen/Pflicht des Mieters; Obhutspflicht des Mieters/Ofenreinigung; töpfermäßige Reinigung/Pflicht des Vermieters

Wird dem Mieter durch mietvertragliche Klausel die regelmäßige und rechtzeitige übliche Reinigung der Öfen auferlegt, so ist die Klausel - da im Zweifel zuungunsten des Verwenders auszulegen - dahingehend zu verstehen, daß nur die durch den täglichen Gebrauch notwendige Reinigung, nicht aber die in größeren Abständen erforderliche Grundreinigung durch einen Fachmann geschuldet wird.

Die Klage ist unbegründet, da die Bekl. zur Aufrechnung mit einem Erstattungsanspruch nach § 538 Abs. 2 BGB berechtigt war. Die Kosten der Reinigung vom 30. November 1981 haben die Kl. zu tragen. Grundsätzlich trägt nach dem Gesetz der Vermieter die Kosten der Reinigung der Mietsache, da er verpflichtet ist, die vermietete Sache in einem gebrauchsfähigen Zustand auch während der Mietdauer zu erhalten (Gebrauchsgewährpflicht nach § 536 BGB). Abweichende Regelungen hierzu sind zwar grundsätzlich zulässig (vgl. Glaser in MDR 1970, 734), jedoch hier nicht getroffen worden.

Die Formulierung "übliche Reinigung" nach dem Mietvertrag ist nicht eindeutig. Sie enthält eine Einschränkung, da offenbar nicht jegliche Reinigung durch den Mieter geschuldet werden soll, sondern (nur) die übliche. Die Klausel kann daher nur so verstanden werden, daß der Mieter lediglich die übliche, d. h. die normale Reinigung schuldet, somit die Reinigung, die durch den täglichen Gebrauch notwendig wird wie Entfernen der Asche o.ä. Nicht hiervon umfaßt ist die in größeren Abständen erforderliche Grundreinigung, die durch einen Fachmann vorgenommen werden muß.

Jedenfalls ist diese Klausel im Zweifel zuungunsten der Kl. auszulegen, da es sich um einen vorformulierten Mietvertrag handelt. Auf den Mietvertrag der Parteien hat das AGBG anzuwenden (§§ 9, 28 Abs. 2 AGBG). Danach ist grundsätzlich die nicht eindeutige Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen zuungunsten des Verwenders der vorformulierten Bedingungen auszulegen. Das sind hier die Kl.

Zu berücksichtigen ist dabei auch, daß die Reinigung der Züge durch einen Fachmann vergleichbar ist mit der Übernahme kleinerer Kosten für Instandhaltung im Sinne von § 28 der II. Berechnungsverordnung (BVO) (vgl. Sternel II 215 a.E.). Da es sich nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. um preisgebundenen Wohnraum handelt, wäre eine Auslegung der Klausel preisrechtswidrig, die über diesen Kostenrahmen hinausginge (vgl. Glaser a.a.O.); die fraglichen Kosten müssen insoweit deutlich unter100,- DM liegen (vgl. Sternel II 221). Der Rechnungsbetrag liegt hier höher; solche Kosten sind von den Kl. zu übernehmen.