Ölheizung

Ölheizung; Ölzentralheizung; Umstellung; Fernwärme; Instandsetzung; modernisierende Instandsetzung; bauliche Veränderung

Die Umstellung einer (Öl-) Zentralheizungsanlage auf Fernwärme ist eine über die "modernisierende Instandhaltung" hinausgehende bauliche Veränderung, wenn ein alsbaldiger Ausfall der Heizungsanlage nicht wahrscheinlich und eine sofortige Erneuerung nicht erforderlich ist.

Die Bet. zu 1 bis 4 bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Bet. zu 4 ist auch Verwalter. In der Versammlung der Wohnungseigentümer v. 21.9.1996 beschlossen diese mit Mehrheit, die vorhandene Ölheizung, für deren Betrieb im Jahre 1983 ein neuer Heizkessel aufgestellt worden war, auf Fernwärme umzustellen.

Der Bet. zu 1 hat die Feststellung begehrt, daß dieser Mehrheitsbeschluß ungültig sei, weil die geplante Umstellung der Heizung über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehe. Die vorhandene Ölzentralheizungsanlage sei völlig mangelfrei und entspräche modernsten Anforderungen.

Die Bet. zu 2 bis 4 haben entgegnet, die vorgesehene Maßnahme entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, denn für die aus dem Jahre 1983 stammende Heizung müsse ohnehin alsbald ein neuer Heizkessel angeschafft werden, wobei die dabei entstehenden Kosten weit über denen der geplanten Umstellung lägen. Insgesamt sei der Betrieb der Ölheizung zudem teurer als der Bezug der Fernwärme.

Das AG Düsseldorf hat den angefochtenen Beschluß für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Bet. zu 2 bis 4 hat das LG Düsseldorf zurückgewiesen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde rügen die Bet. zu 2 bis 4, das LG habe wesentliches Vorbringen mit Beweisantritt zur Frage der Erforderlichkeit einer Erneuerung der vorhandenen Ölheizung nicht berücksichtigt und den Sachverhalt insoweit nicht hinreichend aufgeklärt. Auch habe es sich mit der Wirtschaftlichkeit der Heizungsanlage, die durch den Fernwärmebezug verbessert werde, nicht befaßt. Der Bet. zu 1 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet, denn die Entscheidung des LG beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne der §§ 27 FGG, 550 ZPO.

2. Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, daß einer mehrheitlichen Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümer alles unterliegt, was ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist. Bei der Frage, ob eine Maßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten ist oder bereits eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellt, ist allgemein anerkannt, daß der Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht auf die bloße Erneuerung bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern auch bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard umfaßt.

Ob danach im Einzelfall noch eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung oder bereits eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung vorliegt, ist unter Beachtung verschiedener Kriterien zu beurteilen. Als solche sind u. a. heranzuziehen das Verhältnis zwischen dem wirtschaftlichen Aufwand und dem zu erwartenden Erfolg, die - noch bestehende - Funktionsfähigkeit der vorhandenen Einrichtung oder Anlage, die in Zukunft entstehenden Kosten usw. (vgl. BayObLGZ 1988, 271 = WM 1988, 414); 1990, 28 [= WM 1990, 234]; WE 1992, 290, 291 [= WM 1991, 709]; OLG Celle WE 1993, 224, 225 [= WM 1993, 89]; OLG Hamm DWE 1992, 126, 128; Bärmann-Pick-Merle, WEG 7. Aufl., Rn. 61 zu § 22).

Ausgehend von diesen Kriterien hat das LG zutreffend in der geplanten Umstellung der Heizungsanlage eine über eine ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. Instandsetzung hinausgehende Aufwendung gesehen, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

Die Rüge der Bet. zu 2 bis 4, das LG habe nicht hinreichend berücksichtigt, daß - wie unter Beweisantritt vorgetragen - die Heizungsanlage aus dem Jahre 1983 stamme und schon aus Altersgründen eine Erneuerung in "absehbarer" Zeit ohnehin erforderlich gewesen sei, ist nicht begründet. Das LG hat nicht verkannt, daß eine "Erneuerung" einer Heizungsanlage auch bereits dann gerechtfertigt ist und eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt, wenn die Anlage zwar noch funktioniert, aber mit einem jederzeitigen Ausfall aufgrund Abnutzung oder technischer Mängel gerechnet werden muß.

Es hat aber zu Recht den bloßen Hinweis auf das "Alter" der Heizungsanlage und die übliche Lebensdauer nicht genügen lassen, um einen alsbaldigen Ausfall der Heizungsanlage als wahrscheinlich und eine sofortige Erneuerung als erforderlich anzusehen. Bei einer 13 Jahre alten Heizungsanlage entspricht es keineswegs allgemeiner Erfahrung, daß die Anlage alsbald endgültig ausfällt. Dies gilt um so mehr, wenn - wie hier - die Anlage regelmäßig gewartet worden ist. Daß in der letzten Zeit vor der Beschlußfassung die Heizung "reparaturanfälliger" gewesen ist und insbesondere "größere Reparaturen" erforderlich waren, haben die Bet. zu 2 bis 4 nicht einmal vorgetragen. Das LG hatte deshalb keine Veranlassung, ein Sachverständigengutachten über die "Reparaturanfälligkeit" der Heizung oder die voraussichtliche "Lebenserwartung" der Anlage einzuholen.

Hinzu kommt, daß hier das Bedürfnis, Vorsorge für den Fall zu treffen, daß die Anlage störungsanfälliger wird oder auch endgültig ausfällt, insofern geringer ist als in der Regel, als nach dem eigenen Vorbringen der Bet. zu 2 bis 4 ein - eventuell in Betracht kommender - Anschluß an das Fernwärmenetz der Stadt Düsseldorf relativ übergangslos möglich wäre, da ein "Blindanschluß" für den Bezug von Fernwärme bereits im Heizungskeller des Hauses vorhanden ist und deshalb lediglich ein Anschluß im Haus selbst erfolgen müßte.

Die weiter erhobene Rüge, das LG sei auf die wesentliche Frage der Wirtschaftlichkeit der Heizungsanlage nicht eingegangen, ist im Ergebnis ebenfalls nicht begründet. Nach der vom Bet. zu 4 vorgelegten "Wirtschaftlichkeitsberechnung" ist nämlich der Bezug von Fernwärme deutlich teurer als der Betrieb der vorhandenen Ölheizung. ...