Öffnungsklausel für bauliche Veränderung

Öffnungsklausel für bauliche Veränderung; Pflasterung der gemeinschaftlichen Rasenfläche

Läßt die Teilungserklärung bauliche Veränderungen, die einer sinnvollen und zumutbaren Verbesserung der Wohnanlage dienen, mit Zwei-Drittel-Mehrheit zu, fällt darunter auch die Pflasterung einer Wegeabkürzung zum Müllplatz über eine gemeinschaftliche Rasenfläche, selbst wenn eine angrenzende Sondernutzungsfläche dadurch beeinträchtigt wird.

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage. Die Anlage besteht aus zweimal fünf Reihenhäusern, die im rechten Winkel zueinander stehen. Um die gesamte Anlage herum führen Wege, die, soweit sie zu den Hauseingängen führen, gepflastert sind, soweit sie zu den Parkplätzen führen, mit Rasengittersteinen belegt sind. Zu dem Müllplatz, der vorn an der Straße, an der Einfahrt zu den Parkplätzen gelegen ist, gelangt man über die Zugangswege zu den Parkplätzen oder über den öffentlichen Gehweg, der vor dem Grundstück verläuft, wenn man das Grundstück über die Gartentür am Beginn des Zugangsweges verläßt. Die Beteiligten streiten um die Befestigung eines Teils der vorn an der Straße gelegenen, im Gemeinschaftseigentum stehenden Rasenfläche, die den gepflasterten Zugangsweg zu den Hauseingängen mit dem Müllplatz verbindet. Dieser neu anzulegende Weg führt an dem Sondereigentum und der angrenzenden Sondernutzungsfläche der Antragsteller entlang. Derzeit benutzen die Wohnungseigentümer einen "Trampelpfad" über die Rasenfläche, um zu dem Müllplatz zu gelangen.

Gemäß § 8 (2) des Teilungsvertrages gilt für bauliche Veränderung an Gemeinschaftsanlagen- und Einrichtungen folgendes:

"a) Bauliche Veränderungen an Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen und allen Eigentümern zugute kommen, z. B. ..., sind zulässig, wenn die Maßnahme der Erhaltung des Wertes oder einer sinnvollen und zumutbaren Verbesserung der Anlagen, insbesondere einer Anpassung an den technischen Fortschritt sowie einem gestiegenen Lebens- und Wohnungsstandard dient, wenn sie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich ist oder wenn sie aufgrund behördlicher Auflage geboten ist.

b) Solche Veränderungen bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit 2/3-Mehrheit.

..."

In der Eigentümerversammlung vom 28. März 2000 haben die Eigentümer zu TOP 10 a) den Antrag der Antragsteller, nur einzelne Wegplatten zu verlegen, abgelehnt und zu TOP 10 b) mit 9 von 10 Stimmen den Antrag angenommen, einen neuen Weg zwischen dem Parkplatz und den Briefkästen anzulegen. Die Stimme der Antragsteller wurde aberkannt.

Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragsteller, den Eigentümerbeschluß für unwirksam zu erklären, zurückgewiesen. Das Landgericht Berlin hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller hiergegen zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, daß es sich bei der Anlage des Weges um eine gemäß § 8 (2) des Teilungsvertrages sinnvolle und zumutbare Verbesserung der Anlage handelt, durch die die Antragsteller nicht unbillig benachteiligt werden und für die ein sachlicher Grund besteht.

Gegen diesen den Antragstellern am 22. August 2002 zugestellten Beschluß haben sie bereits am 7. August 2002 sofortige weitere Beschwerde mit dem Ziel der Abänderung des Beschlusses des Landgerichts Berlin und Ungültigkerklärung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 28. März 2001 zu TOP 10 b) eingelegt. Zur Begründung führen sie aus, daß die Anlegung des zusätzlichen Weges nicht gegen ihren Willen beschlossen werden durfte. Die Beschlußfassung entspreche nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Weg sei nicht notwendig und bringe weder ihm noch seinen Mietern einen Vorteil. Vielmehr stelle die Anlegung des Weges einen erheblichen Nachteil dar. Im übrigen sei es zumutbar, den Weg über die öffentliche Straße zum Müllcontainer zu nutzen. Das Rechtsmittel blieb erfolglos.

Rechtlich einwandfrei nimmt das Landgericht an, daß der angefochtene Eigentümerbeschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Hierunter fallen die Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder den der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Eine Maßnahme erfolgt im Interesse der Gemeinschaft, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der objektiven Umstände des Einzelfalls nützlich ist.

Rechtsfehlerfrei geht das Landgericht davon aus, daß es sich bei der auf der Eigentümerversammlung am 28. März 2000 beschlossenen Maßnahme zu TOP 10 b) um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Absatz l WEG handelt. Die Anlage eines befestigten Weges auf einer Gemeinschaftsfläche neben dem Haus des Antragstellers ist ein auf Dauer angelegter, substantieller Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Dieser dient nicht der Instandsetzung oder Instandhaltung. Der Weg wird neu hergestellt, ohne zuvor bereits Gegenstand der Planung gewesen zu sein.

Grundsätzlich dürfen bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Vorliegend hat die Eigentümergemeinschaft in dem Teilungsvertrag in § 8 abweichende Regelungen getroffen und gemäß § 8 (2) des Teilungsvertrages geregelt, daß bauliche Veränderungen der Gemeinschaftsanlagen mit 2/3-Mehrheit beschlossen werden können, wenn sie "der Erhaltung des Wertes oder einer sinnvollen und zumutbaren Verbesserung der Anlagen, insbesondere einer Anpassung an den technischen Fortschritt sowie einem gestiegenen Lebens- und Wohnungsstandard dienen, wenn sie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich oder wenn sie aufgrund behördlicher Auflage geboten sind." Damit sind die Kriterien, die die Rechtsprechung für die Ersetzung der Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 WEG durch eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung zum Schutze benachteiligter Wohnungseigentümer aufgestellt hat, nämlich, daß die baulichen Veränderungen sachliche Gründe haben müssen und den nicht zustimmenden Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligen (KG GE 2000, 611 = ZMR 1999, 850), bereits in der Öffnungsklausel enthalten und im Beschlußanfechtungsverfahren zu überprüfen. Die Teilungserklärung hat der Senat in eigener Kompetenz auszulegen. Er schließt sich der Auslegung des Landgerichts an.

Demnach kommt es, wovon das Landgericht zutreffend ausgeht, nicht darauf an, ob die Anlegung des Weges niemanden benachteiligt und allen Eigentümern zugute kommt, denn dies würde tatsächlich zu einer Rückkehr des in § 22 Abs. 1 WEG verankerten Einstimmigkeitsprinzips führen, sondern darauf, ob die Maßnahme einer "sinnvollen und zumutbaren Verbesserung der Anlagen dient, ...". Würde man mit den Antragstellern davon ausgehen, daß die bauliche Veränderung im Sinne des § 8 (2) TV ausnahmslos allen Eigentümern zugute kommen muß, so würde dies zu einer Rückkehr zum Einstimmigkeitsprinzip führen. Die Öffnungsklausel würde sich bei dieser Auslegung selbst ad absurdum führen. Eine solche Auslegung orientiert sich nicht am Sinn und Zweck der Öffnungsklausel, die gerade dazu dienen sollte, solche baulichen Veränderungen, die über Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, dem technischen Fortschritt sowie einem gestiegenen Lebens- und Wohnstandard entsprechen und nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erforderlich oder aufgrund behördlicher Auflagen geboten sind, mit 2/3-Mehrheit der Wohnungseigentümer zu ermöglichen.

Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts gingen und gehen die übrigen Wohnungseigentümer über die seitlich des Sondereigentums und der Sondernutzungsfläche der Antragsteller zur Straße hin gelegene Rasenfläche, um zum Müllplatz zu gelangen. Dadurch ist bereits ein Trampelpfad entstanden. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht nach Anhörung der Beteiligten auch einen sachlichen Grund zur Anlegung des befestigten Weges darin gesehen, daß die Eigentümer nunmehr "trockenen Fußes unter Schonung ihres Schuhwerkes" den Müllplatz erreichen. Ein erheblicher sachlicher Grund ist auch in der Verminderung der Unfallgefahr bei Eis und Glätte sowie bei regennassem Rasen zu sehen.

Läßt die Teilungserklärung bauliche Veränderungen, die einer sinnvollen und zumutbaren Verbesserung der Wohnanlage dienen, mit Zwei-Drittel-Mehrheit zu, fällt darunter auch die Pflasterung einer Wegeabkürzung zum Müllplatz über eine gemeinschaftliche Rasenfläche, selbst wenn dadurch eine angrenzende Sondernutzungsfläche (Garten) beeinträchtigt wird.

Als Abkürzung von den Hauseingängen zum Müllplatz entstand ein Trampelpfad durch den Vorgartenrasen. Die Gemeinschaft beschloß die Pflasterung des Trampelpfads. Der vorderste Wohnungseigentümer sah seine Sondernutzungs-Gartenfläche durch den Müllplatzverkehr beeinträchtigt und focht den Pflaster-Beschluß an. Die Gemeinschaft verwies darauf, daß die Teilungserklärung bauliche Veränderungen mit 2/3-Mehrheit gestattet.

Selbst wenn die Pflasterung von Rasenflächen als "bauliche Veränderung" anzusehen ist, reichte hier für die Zulässigkeit eine 2/3-Mehrheit. Auf die Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer gemäß § 22 WEG kommt es dann nicht an. Die Teilungserklärung erlaubte Mehrheitsbeschlüsse, wenn die Baumaßnahme ... einer Verbesserung der Anlagen ..., insbesondere dem gestiegenen Lebensstandard ... dient. Diese Voraussetzungen war vom Landgericht rechtlich einwandfrei festgestellt worden und wurde so auch vom KG bestätigt.