öffentliche Fördermittel

öffentliche Fördermittel; Modernisierung; Begrenzung; Mieterhöhung; Mietpreisbindung; Eigentümerwechsel, Veräußerung; Zusicherung

1. Hat sich der Eigentümer einer Mietwohnung im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen verpflichtet (§ 14 Abs. 1 ModEnG), so begründet dies lediglich eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle und keine gesetzliche Mietpreisbindung.

2. Veräußert der Eigentümer die Mietwohnung, ohne die gegenüber der Förderstelle eingegangene Verpflichtung dem Erwerber aufzuerlegen, so ist der Erwerber an die sich aus der Fördermaßnahme ergebende Mieterhöhungsbegrenzung nicht gebunden. § 571 BGB ist nicht anwendbar.

Die Bekl. zu 2 erhielt als Eigentümerin der Grundstücke B.-N., F.-Straße 31, 33, 35, 37 und 39 für die Durchführung von Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Energiesparmaßnahmen öffentliche Fördermittel entsprechend den Bescheiden der Wohnungsbau-Kreditanstalt B. (nachfolgend: Kreditanstalt) vom 29.12.1989 und vom 13.6.1990. Dabei verpflichtete sich die Bekl. zu 2 u. a., für die geförderten Wohnungen erhöhte Mieten nur nach Maßgabe der Nr. 13 der Modernisierungs- und Instandhaltungsrichtlinien 1985 des Landes Berlin zu verlangen und im Falle der Veräußerung der Grundstücke diese Verpflichtung auch dem Erwerber aufzuerlegen. Nach Beendigung der Umbauarbeiten verkaufte die Bekl. zu 2 durch notarielle Verträge vom 26.2.1993 die Grundstücke F.-Straße 31 und 33 an den Bekl. zu 1, ohne jedoch die im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme der Fördermittel eingegangenen Verpflichtungen an diesen weiterzugeben. Danach verkauften der Bekl. zu 1 und die Bekl. zu 2 sämtliche Grundstücke an die Kl. Als Kaufpreis war für die Grundstücke des Bekl. zu 1 insgesamt 9,675 Mio. DM, für diejenigen der Bekl. zu 2 zusammen 14,5 Mio. DM vereinbart. Auch in diesen Verträgen wurden die Verpflichtungen aus der Inanspruchnahme der öffentlichen Förderung nicht auf die Erwerber übertragen; deswegen hat die Kreditanstalt in der Folgezeit die Förderung gegenüber der Bekl. zu 2 widerrufen. In § 1 Nr. 2 der Grundstückskaufverträge (nachfolgend: KV) wird auf in der Anlage beigefügte Mieteraufstellungen verwiesen, aus denen sich u.a. die nach dem Mietspiegel 1992 zulässigen Jahresbruttokaltmieten sowie die von den Bekl. jeweils erzielten Mieten ergeben sollen. § 1 Nr. 2 II, III des zwischen den Kl. und dem Bekl. zu 1 abgeschlossenen Kaufvertrags lautet wie folgt: "Aus den Mieteraufstellungen des Verkäufers betreffend die F.-Straße 31 und F.-Straße 33, die als Anlagen 2 und 3 dieser Urkunde beigefügt und verlesen werden, ergeben sich die im Rahmen des Mietspiegels, der zur Zeit gültig ist, zulässigen Jahresbruttokaltmieten für die beiden Grundstücke. Der Verkäufer erklärt, daß Verfahren vor der Preisstelle für Mieten nicht anhängig sind bis auf das Verfahren mit dem Mieter S. (Wohnung Nr. 3, F.-Straße 33). Er bestätigt ausdrücklich, daß die in der Aufstellung aufgeführten Einzelmieten, ausgenommen bei Leerwohnungen, tatsächlich von den Mietern gezahlt werden." § 1 Nr. 2 II des zwischen den Kl. und der Bekl. zu 2 geschlossenen Kaufvertrags hat einen entsprechenden Wortlaut. § 1 Nr. 2 III dieses Vertrags lautet abweichend wie folgt: "Der Verkäufer erklärt, daß Verfahren vor der Preisstelle für Miete nicht anhängig sind. Er bestätigt ausdrücklich, daß die in der Aufstellung aufgeführten Einzelmieten, ausgenommen bei Leerwohnungen, tatsächlich von den Mietern gezahlt werden mit Ausnahme F.-Straße 37, Mieter B., Y. und T." Noch am 9.12.1993 schlossen die Kl. mit der Bekl. zu 2 eine weitere Vereinbarung, wonach letztere wegen der nach Ertragswertgesichtspunkten nicht ausreichenden Rentabilität einen Aufwendungszuschuß von 2 Mio. DM an die Kl. zu zahlen hatte.

Die Kl. verlangen von den Bekl. Minderung der Kaufpreise (von dem Bekl. zu 1: 674.469,68 DM, von der Bekl. zu 2: 676.712,20 DM) und Schadensersatz (von dem Bekl. zu 1: 174.862,10 DM, von der Bekl. zu 2: 225.171,68 DM). Sie sind der Auffassung, die von den Bekl. zugesicherte Jahresbruttokaltmiete habe sich als falsch herausgestellt. Die Mieten entsprächen nicht den gesetzlichen Vorschriften, weil die Bekl. zu 2 entgegen ihrer Verpflichtung aus der Gewährung der Fördermittel Kürzungsbeträge bei Mieterhöhungen außer Betracht gelassen habe. Den Mietern stehe deshalb ein Rückzahlungsanspruch zu. Daraus folge ein Minderungsanspruch, da die Parteien der Kaufpreisbemessung die zwölffache Jahresmiete zugrunde gelegt hätten. Ferner stünden ihnen Schadensersatzansprüche zu, weil sie auch ohne Übernahme der von der Bekl. zu 2 eingegangenen Verpflichtung nach § 571 BGB den Mietern gegenüber zur Berücksichtigung der Auflagen aus der Fördermittelgewährung verpflichtet seien. Ihnen sei es deshalb verwehrt, in Zukunft die ohne diese Bindungen zulässigen Mieterhöhungen auszusprechen. Die Bekl. haben erwidert, die Mietzinshöhe sei niemals Gegenstand der Vertragsverhandlungen gewesen. Über die Inanspruchnahme von Fördermitteln seien die Kl. informiert gewesen. Die Angaben über die gezahlten Mieten seien zutreffend. Bei Mieterhöhungen seien die Kl. nicht an die anläßlich der Fördermittelgewährung eingegangenen Verpflichtungen gebunden. In den Vorinstanzen hatte die Klage keinen Erfolg. Auch die Revision der Kl. hatte keinen Erfolg.

II. Diese Erwägungen halten den Angriffen der Revision im Ergebnis stand. 1. Die Kl. bringen zur Begründung der geltend gemachten Minderungsansprüche (§§ 459 Abs. 2, 462, 465, 472 BGB) vor, die von den Bekl. für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zugesicherten und von den Mietern bezahlten Mieten entsprächen nicht den gesetzlichen Vorschriften, weil die sich aus der Inanspruchnahme öffentlicher Mittel ergebende Begrenzung der Mieterhöhung (§ 2 Abs. 1 Satz 2 MHG, § 14 ModEnG) nicht beachtet worden sei. Die Voraussetzungen eines solchen Minderungsanspruchs liegen aber - wovon die Vorinstanzen im Ergebnis zu Recht ausgegangen sind - nicht vor.

b) Zu Recht rügt die Revision allerdings, dem BerGer. sei ein Auslegungsfehler unterlaufen, weil es die in § 1 Nr. 2 II, III KV enthaltenen Zusicherungen auf die Einhaltung der Mietspiegelwerte beschränkt und sich der naheliegenden Möglichkeit verschlossen habe, daß die Bekl. damit auch die rechtliche Zulässigkeit der verlangten Mieten zugesichert hätten.

aa) Ob der Verkäufer eine bestimmte Eigenschaft der Kaufsache zugesichert hat, ist zwar in erster Linie eine Frage tatrichterlicher Auslegung (vgl. z. B. Senat, BGHZ 128, 111 [114] = NJW 1995, 518 = LM H. 5/1995 § 459 BGB Nr. 122). Das RevGer. prüft aber nach, ob gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt wurden oder wesentlicher Auslegungsstoff außer acht gelassen wurde (vgl. z. B. BGH, DTZ 1996, 343 = LM H. 11/1996 Art. 5 GrundG Nr. 89 = WM 1996, 1968 [unter II 3 a]; NJW 1995, 45 = LM H. 3/1995 § 133 [A] BGB Nr. 24 [unter II 2] m. w. Nachw.).

bb) Die Würdigung des BerGer. hält dieser Überprüfung insbesondere deshalb nicht stand, weil bereits der Wortlaut der Erklärungen, jedenfalls aber die den Bekl. erkennbare Interessenlage der Kl. darauf hindeuten, daß die Bekl. auch dafür einstehen sollten, daß die von den Mietern gezahlten Mieten auch in gesetzmäßiger Weise vereinbart worden waren. Nach ständiger Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH erstreckt sich eine derartige Zusicherung nicht nur darauf, daß die im einzelnen aufgeführten Mietbeträge im Zeitpunkt des Gefahrübergangs tatsächlich bezahlt wurden, sondern ihrem objektiven Erklärungswert nach auch darauf, daß die Mieten zulässigerweise erzielt werden dürfen (BGH, NJW-RR 1990, 1161 = LM § 133 [C] BGB Nr. 70 = WM 1990, 1755; NJW 1989, 1795 = LM § 459 BGB Nr. 93 = WM 1989, 579 [unter I]). Grundlage für die beim Kauf eines Mietshauses bedeutsame Bemessung der Ertragsfähigkeit und damit der Wertschätzung des Grundstücks sind im Regelfall nur zulässige Erträge. Diese bestimmen sich aber nicht allein nach den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen, sondern angesichts der einschneidenden Einschränkungen der Vertragsfreiheit im Bereich der Wohnraummiete, insbesondere durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe, auch nach der rechtlichen "Bestandskraft" der jeweiligen Miethöhe.

Eine Ausnahme kann sich dann ergeben, wenn der Käufer aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Grundstücks hat, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit den zugesicherten Mieterträgen verbunden werden (BGH, NJW 1990, 902 = LM § 459 BGB Nr. 95 = WM 1990, 322 [unter II]; NJW 1993, 1385 = LM H. 9/1993 § 459 BGB Nr. 118 [unter II 2]). Von einer solchen Ausnahme ist vorliegend jedoch nicht auszugehen. Die Kl. haben unter Beweisantritt vorgetragen, daß bei der Ermittlung des Kaufpreises die Angaben der Bekl. über die erzielbare Jahresbruttomiete zugrunde gelegt worden seien. Dieser - von den Bekl. bestrittene - Vortrag ist der revisionsrechtlichen Beurteilung zugrunde zu legen.

c) Danach ist die vom BerGer. vorgenommene Auslegung des § 2 Nr. 2 KV für das RevGer. nicht bindend. Das verhilft der Revision jedoch nicht zum Erfolg, weil die Zusicherungen, auch wenn sie die rechtliche Zulässigkeit der angegebenen Mieten umfassen sollten, nicht falsch sind.

aa) Schon das LG hat darauf hingewiesen, daß selbst dann, wenn die von den Bekl. nach Abschluß der Renovierung, aber vor Veräußerung der Grundstücke gestellten Mieterhöhungsverlangen nicht den Vorschriften des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes bzw. des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe entsprochen haben sollten, aufgrund der unstreitigen Zahlung der erhöhten Mieten durch den Mieter mangels anderweitigen Vortrags der Kl. von einer Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung ausgegangen werden müsse. Deshalb sei nach § 10 Abs. 1 Halbs. 2 MHG ein eventueller Verstoß gegen § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG geheilt. Die Revision sieht darin eine Verkennung der Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast. Sie meint, es wäre Sache der Vermieter (Bekl.) gewesen, eine wirksame Vereinbarung i. S. des § 10 Abs. 1 MHG für jeden einzelnen Mietvertrag darzulegen. Dies ist nicht zutreffend.

Richtet der Vermieter an den Mieter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 2 f. MHG, kann die mehrmonatige Zahlung des erhöhten Mietzinses als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters i. S. des § 10 Abs. 1 Halbs. 2 MHG gewertet werden, so daß dann eine Vereinbarung über die erhöhte Miete gegeben wäre (Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB, 13. Bearb. [1997], Art. 3 II. WKSchG § 10 MHG Rdnr. 28). Im Regelfall ist der Vermieter für das Vorliegen einer derartigen Vereinbarung darlegungs- und beweispflichtig, wenn er von seinem Mieter den höheren Mietzins verlangt (vgl. Voelskow, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 4; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, Art. 3 II. WKSchG § 10 MHG Rdnr. 41). Diese Grundsätze sind jedoch nicht auf das Verhältnis zwischen dem Käufer eines vermieteten Grundstücks und seinem Verkäufer übertragbar. Will der Käufer des Grundstücks aus dem Fehlen einer Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien über die Miethöhe Rechte seinem Verkäufer gegenüber herleiten, gelten die allgemeinen kaufvertraglichen Gewährleistungsregeln. Das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, hier der zulässigerweise verlangten Mieten, haben nach Abnahme die Käufer, also die Kl., darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen (Baumgärtel, Hdb. d. Beweislast im PrivatR I, 2. Aufl., § 459 Rdnr. 24 m. w. Nachw.).

bb) Die ganz überwiegende Zahl der Mieter hat die im Anhang aufgeführten erhöhten Mieten bezahlt. Die Ausnahmefälle sind in § 1 Nr. 2 der Kaufverträge jeweils namentlich aufgeführt. Die Bekl. haben weiter vorgetragen, die übrigen Mieter hätten ihre Mietzinszahlungen ohne Vorbehalt erbracht. Dagegen haben die beweisbelasteten Kl. lediglich behauptet, einige Mieter seien gegen die "unzulässige Mieterhöhung" vorgegangen, ohne zu sagen, um wen es sich dabei, von den in den Kaufverträgen benannten Personen abgesehen, im einzelnen gehandelt hat. Soweit die Revision in diesem Zusammenhang auf die Anhängigkeit zahlreicher Mietstreitigkeiten verweist, nimmt sie auf Verfahren Bezug, die das Mieterhöhungsverlangen der Kl. nach Erwerb des Grundstücks zum Gegenstand haben.

Einen Vortrag der Kl. in den Tatsacheninstanzen, der Mietstreitigkeiten - über die in den Kaufverträgen aufgeführten hinaus - über die von der Bekl. zu 2 vor der Veräußerung der Grundstücke gestellten Mieterhöhungsverlangen anbetrifft, vermag die Revision nicht aufzuzeigen. Selbst wenn der Ansicht der Kl. zu folgen sein sollte, eine konkludente Zustimmung i. S. des § 10 Abs. 1 Halbs. 2 MHRG könne dann nicht angenommen werden, wenn der Mieter die erhöhte Miete in dem Glauben zahle, rechtlich dazu verpflichtet zu sein (vgl. dazu Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, Art. 3 II. WKSchG § 10 MHG Rdnr. 28), fehlt es an einem konkreten Vorbringen ihrerseits, in welchen Fällen dies so gewesen sein soll. Damit haben die Kl. der ihnen obliegenden Darlegungslast für das Vorliegen rechtsunwirksamer Mietpreisbildungen nicht genügt.

cc) Auch wenn man zugunsten der Revision davon ausgeht, daß die Mieterhöhungsverlangen der Bekl. zu 2 unwirksam waren, weil sie den formellen und materiellen Anforderungen des § 2 MHG nicht entsprachen, stünde dies einer konkludenten Vereinbarung eines höheren Mietzinses nach § 10 Abs. 1 Halbs. 2 MHG nicht entgegen (vgl. Schultz, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdnr. 209; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, Art. 3 II. WKSchG § 10 Rdnr. 26; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Art. 3 WKSchG § 10 MHG Rdnr. 11; Barthelmess, WohnraumkündigungsschutzG/MHG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 123; Köhler/Kossmann, Hdb. d. Wohnraummiete, 4. Aufl., § 177 Rdnr. 2). Dies gilt auch für Erhöhungsverlangen, in denen entgegen § 2 Abs. 1 Satz 2 MHRG die Kürzungsbeträge wegen Inanspruchnahme öffentlicher Mittel nicht angegeben sind. Eine Ausnahme für diesen Fall ist, anders als die Revision meint, insbesondere nicht durch den Zweck der Vorschrift geboten, öffentliche Fördermittel letztlich den Mietern zugute kommen zu lassen. § 14 ModEnG (durch das Zweite RechtsbereinigungsG vom 16. 12. 1986, BGBl. I, 2441 [2449], wurden lediglich die §§ 1-13, 20 a, 20 b, 21 a, 22 S. 1 u. 2, 28, 29 ModEnG aufgehoben; vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., Art. 3 II. WKSchG § 3 MHG Rdnrn. 4f.) begründet nur eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle, keine gesetzliche Mietpreisbindung (Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- u. MietR II, § 14 ModEnG Anm. 2; Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., Art. 3 WKSchG § 3 MHG Rdnr. 7 a). Die vom Vermieter gegenüber der öffentlichen Hand eingegangene Verpflichtung, den Förderbetrag bei der Mietzinsbemessung zu berücksichtigen, führt nicht zur zivilrechtlichen Unwirksamkeit von Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter, die von § 14 ModEnG abweichen (Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., Art. 3 WKSchG § 10 MHG Rdnr. 7 d; Schmidt-Futterer/Blank WohnraumschutzG, 6. Aufl., C Rdnr. 167 a). Damit sind Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter auch in Anbetracht des § 10 Abs. 1 MHG nicht stets unwirksam, wenn der Vermieter bei einem Erhöhungsverlangen entgegen § 2 Abs. 1 Satz 2 MHRG die Kürzungsbeträge nicht angibt. Bei Verstößen des Vermieters gegen § 14 ModEnG ist der Mieter ausreichend durch den Rückerstattungsanspruch nach § 16 ModEnG geschützt. Die öffentliche Hand hat nach § 18 ModEnG die Möglichkeit, die Förderung zu widerrufen. ...

2. Den Kl. stehen auch keine Schadensersatzansprüche wegen einer Unzulässigkeit weiterer Mieterhöhungen nach Eigentumsübergang zu. Die Revision meint, aufgrund der Mietpreisbindung, die die Bekl. zu 2 im Rahmen der Inanspruchnahme öffentlicher Mittel eingegangen ist, seien die Kl. als Grundstückserwerber bis zum Jahr 2007 gehindert, die Mieten gem. § 2 MHG zu erhöhen. Darin sei ein Rechtsmangel zu sehen, für den die Bekl. nach §§ 434, 440 Abs. 1, 326 BGB einzustehen hätten.

a) Die Frage, ob ein Rechts- oder Sachmangel vorliegt, bedarf - wie bereits das BerGer. zu Recht ausgeführt hat - keiner abschließenden Entscheidung, weil die Kl. durch die der Bekl. zu 2 bewilligten Fördermittel nicht gehindert sind, die Miete nach § 2 MHG zu erhöhen. Das BerGer. nimmt zutreffend an, daß die Kl. als Grundstückserwerber an die Verpflichtungserklärungen, die die Bekl. zu 2, der Vorschrift des § 14 ModEnG entsprechend, der Kreditanstalt gegenüber abgegeben hat, ohne eine vertragliche Übernahme dieser Pflichten nicht gebunden sind. Selbst wenn die Verpflichtungserklärung gegenüber der Förderstelle als Vertrag zugunsten Dritter - der Mieter - anzusehen wäre, ist die Mieterhöhungsbegrenzung nicht nach § 571 BGB auf die Kl. übergegangen. Nach § 571 BGB tritt der Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, und zwar in all diejenigen, die zwischen dem veräußernden Vermieter und dem Mieter bestehen und Bestandteil des Mietvertrags sind (Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 571 Rdnr. 12). Dies gilt jedoch nicht für Verpflichtungen des Vermieters gegenüber Dritten, auch wenn der Mieter dadurch begünstigt wird (vgl. Senat, BGHZ 48, 244 [246] = NJW 1967, 2258 = LM § 571 BGB Nr. 12; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 571 Rdnr. 79). Daher endete die Mietpreisbindung aufgrund der Verpflichtungserklärung entsprechend § 14 ModEnG mit der Veräußerung der Grundstücke an die Kl. (Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., WKSchG § 3 MHG Rdnr. 7c; Schmidt-Futterer/Blank, C Rdnr. 167 b). Dagegen wendet auch die Revision nichts ein.

b) aa) Die Revision meint aber, der Übergang der Mietpreisbindung ergebe sich unmittelbar aus § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG i.V. mit § 571 BGB. Sie ist der Ansicht, Sinn des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG sei es, daß Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Modernisierung von Wohnraum erbracht werden, in jedem Fall - unabhängig von den vertraglichen Förderbedingungen - durch entsprechende Kürzungsbeträge den Mietern zugute kommen müßten. Da § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG das mietvertragliche Recht des Vermieters, die Miete zu erhöhen, beschränke, gehe diese Pflicht nach § 571 BGB automatisch auf den Erwerber über, wodurch im Ergebnis eine Objektbezogenheit der Förderung bewirkt werde. Die Revision stützt sich auf einen zu dieser Rechtsfrage nach § 541 ZPO ergangenen Vorlagebeschluß des LG Berlin vom 24. 5. 1996 (WuM 1996, 463 = ZMR 1996, 561). Dort ist ausgeführt, § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG differenziere nicht danach, ob dem jeweiligen Vermieter die Fördermittel zugeflossen seien. § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG verweise nur auf die S. 3 bis 7 des § 3 Abs. 1 MHG, nicht auf dessen S. 1. Lediglich in § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG sei jedoch vom Vermieter die Rede.

bb) Dem vermag der Senat - ebenso wie der 8. Zivilsenat des KG in dem auf den genannten Vorlagebeschluß ergangenen Rechtsentscheid vom 15.9.1997 (NZM 1998, 107) - nicht zu folgen. Der Vermieter, der keine öffentlichen Fördermittel erhalten und deshalb auch keine Verpflichtungen aus der öffentlichen Förderung übernommen hat, unterliegt den Beschränkungen des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, C Rdnr. 50, 160). Entgegen der Ansicht der Revision folgt die Pflicht zur Berücksichtigung von Fördermitteln nicht "aus dem Mietverhältnis selbst", was Voraussetzung für einen Übergang nach § 571 BGB wäre, sondern aus gesetzlichen Vorschriften, die "von außen" auf den Inhalt des Mietverhältnisses einwirken (vgl. zu dieser Differenzierung Paschke/Oetker, NJW 1986, 3174 [3176]). Entscheidend ist daher, ob öffentliche Fördermittel, auf die § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Bezug nimmt, demjenigen zugeflossen sind, der die Mieterhöhung nach § 2 MHG verlangt. Anderes ergibt sich auch aus dem Zweck der Vorschrift nicht.

Sie wurde 1978 durch das Gesetz zur Änderung des Wohnraummodernisierungsgesetzes eingeführt (BGBl. I, 878 [882]). Sinn der Ergänzung des § 2 MHG war es, zu gewährleisten, daß sich bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Modernisierung von Wohnraum erbracht werden, in jedem Fall durch entsprechende Kürzungsbeträge zugunsten des Mieters auswirken. Vor der Ergänzung des § 2 MHG ergab sich diese Berücksichtigungspflicht nur für Mittel aus dem Wohnungsmodernisierungsgesetz (dort § 14 Abs. 2), nicht für solche aus anderen Förderprogrammen. Leistungen aus öffentlichen Haushalten sollten aber dem Mieter allgemein - und nicht nur im Geltungsbereich des Wohnungsmodernisierungsgesetzes - zugute kommen (BT-Drs. 8/1861, S. 4, Gesetz zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes, hier: Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat). Der Gesetzgeber wollte damit auch verhindern, daß der Vermieter die Kürzung des Mieterhöhungsbetrags umgeht, indem er eine Mieterhöhung nach § 2 MHG (in d.a.F. ohne die Ergänzung) durch Anhebung der bisherigen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung beansprucht (vgl. zum Wahlrecht des Vermieters: KG, NZM 1998, 107; Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., WKSchG § 3 MHG Rdnr. 7; Barthelmess, § 2 MHG Rdnr. 61; Schmidt-Futterer/Blank, C Rdnr. 160). Den Gesetzesmaterialien ist dagegen nicht die Absicht zu entnehmen, Mieterhöhungsbeschränkungen kraft Gesetzes auch dem Rechtsnachfolger eines geförderten Vermieters aufzuerlegen, der seinerseits weder öffentliche Mittel erhalten hat, noch Verpflichtungen gegenüber der öffentlichen Hand eingegangen ist.

§ 2 Abs. 1 Satz 2 MHG enthält demnach nicht nur eine "Rechtsfolgenverweisung" zur Ermittlung der Höhe der anzurechnenden Kürzungsbeträge und stellt nicht lediglich auf die Vergabe der Förderung für das Objekt ab, sondern verlangt, daß der die Mieterhöhung begehrende Vermieter in seiner Person Fördermittel erhalten oder die damit verbundene Kürzungsverpflichtung von dem Rechtsvorgänger übernommen hat (KG NZM 1998, 107).

cc) Bei Annahme einer strengen Objektbezogenheit, die allein darauf abhebt, ob Fördermittel gewährt wurden, würden sich zudem im Falle der Rückforderung - wie hier geschehen - Ungereimtheiten ergeben. Die Kreditanstalt hat die Bewilligung der Fördermittel widerrufen, weil die Bekl. zu 2 die von ihr eingegangenen Bindungen nicht an die Erwerber weitergegeben hat. Nach § 18 Abs. 4 ModEnG bleiben bei Widerruf der Bewilligung öffentlicher Mittel wegen schuldhafter Verletzung der Pflichten aus § 14 ModEnG Dauer und Inhalt der Verpflichtung (zur Mietpreisbindung) unberührt. Der Empfänger der Fördermittel muß diese zurückzahlen und kann dennoch die Miete nicht erhöhen. Diese Sanktion mag dem "vertragsbrüchigen" Eigentümer gegenüber zu rechtfertigen sein, nicht aber gegenüber dem Erwerber. Dieser wäre, obwohl die öffentliche Förderung rückgängig gemacht wurde und er selbst nicht gegen die Förderrichtlinien verstoßen hat, verpflichtet, die Kürzungsbeträge nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG zu beachten. Dies entspricht nicht dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift (KG NZM 1998, 107).

Hat der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch genommen, muß er bei der Mieterhöhung nach Modernisierung die an und für sich mögliche Mieterhöhung entsprechend kürzen (vgl. § 3 Abs. 1 MHG).

Diese Bestimmung schlägt aber auch später noch durch, wenn es um allgemeine Mieterhöhungen nach § 2 MHG geht. Nach § 2 Abs. 1 letzter Satz sind nämlich auch da diese Kürzungsbeträge in Abzug zu bringen.

So sind Zuschüsse zur Modernisierung durch die WBK bzw. IBB mit 11 % jährlich von der Mieterhöhung abzuziehen. Das Kammergericht hat unlängst mit Rechtsentscheid festgestellt (GE 1997, 1221), daß eine solche Verpflichtung nicht für denjenigen gilt, der später das Grundstück kauft.

Mit Urteil vom 8. Oktober 1997 hat sich nunmehr auch der Bundesgerichtshof dieser Auffassung angeschlossen.

Der Erwerber eines Miethauses hatte wegen Inanspruchnahme solcher Fördermittel durch den Veräußerer Minderung des Kaufpreises verlangt, da die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 2 MHG kraft Gesetzes eingeschränkt seien, was den vertraglichen Zusicherungen widerspreche.

Der BGH teilte zwar die Auffassung des Käufers, daß hier eine Zusicherung der erzielbaren Mieten im Kaufvertrag enthalten war. Diese Zusicherung war jedoch nicht falsch. Eine vertragliche Verpflichtung gegenüber der WBK geht nicht nach § 571 BGB auf den Erwerber über, wenn nicht im Kaufvertrag dies ausdrücklich so geregelt ist. Eine vertragliche Preisbindung gilt eben nur zwischen den Vertragschließenden. Es reiche aus, wenn die Kreditanstalt die Bewilligung der Fördermittel gegenüber dem Veräußerer widerruft. Das könne aber nicht zu Lasten des Erwerbers gehen, der keine Mittel erhalten habe und deshalb auch nicht in seinem Mieterhöhungsrecht eingeschränkt sei.