Öffentlich rechtlicher Vertrag

Öffentlich rechtlicher Vertrag; städtebaulicher Vertrag; erster Förderungsweg; Grundförderung; Bewilligung; Anschlussförderung; Anspruch aus Vertrag (verneint); Buchholz-West

Der Rahmenvertrag des Landes Berlin mit verschiedenen Investoren über die städtebauliche Entwicklung in Buchholz‑West, südlicher Teilbereich, vom 12. Dezember 1994 begründet keine Ansprüche der Förderungsnehmer auf die Gewährung einer Anschlussforderung nach Auslaufen der 15-jährigen Grundförderung.

Die Kl. beansprucht vom Bekl. Anschlussförderung für ihr Grundstück in Berlin‑Buchholz, auf dem sie im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (I. Förderungsweg) ein Gebäude mit acht Wohnungen errichtet hat.

Das Grundstück liegt in einem Neubaugebiet, für das verschiedene Investoren nach längeren Verhandlungen am 12. Dezember 1994 einen notariellen „Rahmenvertrag über die städtebauliche Entwicklung in Buchholz‑West, Südlicher Teilbereich" (RV) mit dem Bekl., vertreten durch die Senatsverwaltung für Bau‑ und Wohnungswesen, geschlossen hatten. Gegenstand des Vertrags waren die städtebauliche Planung sowie die Erschließung und Bebauung des Vertragsgebiets (§ 2 RV). § 8 RV lautet auszugsweise:

„§ 8 Wohnungsbauförderung

(1) Berlin verpflichtet sich, die im Gebiet planungsrechtlich zulässigen Wohnungen wie folgt in den Jahren 1994-1996 öffentlich zu fördern:

a) 1.163 Wohnungen im 1. Förderungsweg Mietwohnungsbau;

b) 1.185 Wohnungen im 2. Förderungsweg Mietwohnungsbau (vereinbarte Förderung)

c) 390 Wohnungen als öffentlich geförderte Eigentumsmaßnahmen bzw. freifinanzierte Wohnungen.

Darüber hinaus werden mindestens 200 Wohnungen ohne Inanspruchnahme von öffentlicher Förderung errichtet.

Über die Verteilung auf die Förderung der Jahre 1994-1996 und über die Wohnungsschlüssel entscheidet Berlin in Abstimmung mit den Bauwilligen.

Die Bauwilligen verpflichten sich hiermit, die ihnen im Vertragsgebiet zustehende Wohnungsanzahl entsprechend den prozentualen Anteilen der einzelnen Förderungskontingente aufzuteilen ...

Berlin ist berechtigt, die öffentliche Förderung bis zur genannten Höhe nach Eingang der Anträge zu bewilligen.

(2) Berlin hält sich für das Förderprogramm 1994 bis zum Ende des Programmjahrs, wenn die Anträge vollständig bis zum 31.1.1995 eingereicht sind, in den Folgejahren jeweils bis zum 31. August, an diese Zusage gebunden. ...

(3) Die Verpflichtung Berlins zur Förderung steht unter dem Vorbehalt, dass die Förderungsvoraussetzungen (insbesondere Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1990 einschließlich deren Fortschreibung, Vorlage von Bauplanungen, die wirtschaftlichen Kriterien genügen, Einsatz günstiger Finanzierungsmittel) erfüllt sind. Grundlage für die Förderung sind Förderungssystem und Förderungspraxis Mitte des Jahres 1994 für den 1. und 2. Förderungsweg sowie im Eigentumsprogramm.

(4) Als Wert der Baugrundstücke darf der Betrag von durchschnittlich 840 DM pro qm Nettobauland in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden.

(5) Die Bauwilligen verpflichten sich, alles zu tun und nichts zu unterlassen, um die jeweilige Förderung in den Jahren 1994 bis 1995 in Anspruch zu nehmen."

Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. November 1996 erwarb die Kl. von einer der Parteien des RV das fragliche Grundstück mit der Maßgabe, es gemäß den Festlegungen des RV und unter Übernahme der daraus folgenden Verpflichtungen einschließlich der im Bewilligungsbescheid festzulegenden Vorgaben zu bebauen. Bereits im August 1996 hatte die Kl. unter Hinweis auf den RV einen Förderungsantrag gestellt und die übliche Verpflichtungserklärung für den Fall der Förderung gemäß den Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1990 (WFB 1990) abgegeben. Mit Bescheid vom 16. Dezember 1996 teilte die Investitionsbank Berlin (IBB) der Kl. mit, der Bewilligungsausschuss habe ihr gemäß den WFB 1990 aufgrund der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 29. November 1996 und der Verpflichtungserklärung eine Aufwendungshilfe aus öffentlichen Mitteln bewilligt. Weiter heißt es in dem Bescheid:

(3) Sie sind verpflichtet, Förderungsmittel während der vorgesehenen Förderungsdauer und - bei Wahrung der Wirtschaftlichkeit und Vermietbarkeit des Bauvorhabens und Begrenzung des öffentlichen Aufwandes auf den zwingend erforderlichen Umfang - auch nach deren Ablauf (Anschlussförderung) anzunehmen.

(4) Die Aufwendungshilfe ... werden vom Anfang des Monats der von uns bestimmten mittleren Bezugsfertigkeit an für die Dauer von 15 Jahren, längstens jedoch bis zur planmäßigen Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel gewährt.

(6) Für die geförderten acht Wohnungen wird gemäß § 72 Il. WoBauG eine Durchschnittsmiete von monatlich 8,60 DM/m2 Wohnfläche genehmigt. ...

Die Miete von 8,60 DM/m2 entsprach der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Kl. vom 29. November 1996. In der Folgezeit errichtete die Kl. das Gebäude, dessen mittlere Bezugsfertigkeit auf den 1. Januar 1998 festgestellt wurde. Die seit diesem Zeitpunkt gezahlte Aufwendungshilfe wird nach 15 Jahren am 31. Dezember 2012 auslaufen.

Nachdem sich der Bekl. in der Vergangenheit regelmäßig dafür entschieden hatte, für die im 1. Förderungsweg geförderten Mietwohnungen nach Ablauf von 15 Förderjahren (Grundförderung) eine 15‑jährige Anschlussförderung zu gewähren, beschloss der Senat des Bekl. am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussförderung von Sozialwohnungen, bei denen die Grundforderung Ende 2002 oder später endete. Ferner wurde bestimmt, dass die damals geltenden AnschlussförderungRL 1996 mit Wirkung vom 1. Januar 2003 außer Kraft traten. Neue Richtlinien für, eine Anschlussförderung wurden seitdem nicht erlassen, entsprechende Haushaltsmittel nicht mehr zur Verfügung gestellt. [...]

Mit der am 22. Oktober 2008 bei Gericht eingegangenen Klage berühmt sich die Kl. eines vertraglichen Erfüllungsanspruchs gemäß § 8 Abs. 3 Satz 2 RV auf Gewährung einer der Forderungspraxis Mitte des Jahres 1994 entsprechenden Anschlussförderung.

Die Klage bleibt ohne Erfolg, denn sie ist unbegründet.

Der Verwaltungsrechtsweg (§ 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO) ist gegeben, denn die Kl. macht eine Forderung aus einem öffentlich‑rechtlichen Vertrag im Sinne von § 54 VwVfG geltend. Zu Recht gehen die Beteiligten davon aus, dass es sich bei dem RV vom 12. Dezember 1994 um einen öffentlich‑rechtlichen Austauschvertrag (§ 56 VwVfG; vgl. auch § 11 Abs. 1 BauBG) zwischen den Bauwilligen und dem Land Berlin über die Durchführung städtebaulicher Maßnahmen wie Erschließung und Bebauung des Vertragsgebiets sowie über die gegenseitigen Verpflichtungen einschließlich der Übernahme der Kosten handelt (vgl. dazu insbesondere § 2 Abs. 1 RV). Als Rechtsnachfolgerin der früheren Grundstückseigentümerin, die mit dem Grundstückskaufvertrag zugleich in die Rechte und Pflichten aus dem RV eingetreten ist (vgl. § 9 Abs. 1 RV, § 4.3 des Kaufvertrags), ist die Kl. auch aktivlegitimiert. Ob das ursprünglich als allgemeine Leistungsklage formulierte und nunmehr als vorbeugende Feststellungsklage zur Entscheidung gestellte Begehren im Übrigen zulässig ist, lässt die Kammer dahinstehen, denn die Klage ist jedenfalls unbegründet. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Gewährung einer Anschlussförderung. Ein solcher Anspruch lässt sich zur Überzeugung der erkennenden Kammer insbesondere nicht aus dem RV vom 12. Dezember 1994 herleiten.

Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 11. Mai 2006 (BVerwGE 126, 33, Rdnrn. 27 ff.), dem die Kammer folgt, entschieden, dass sich dem Bescheid über die Bewilligung der 15-jährigen Grundforderung keine rechtsverbindliche Erklärung zugunsten einer Anschlussförderung entnehmen lässt, mag diese auch allgemein erwartet worden sein. Danach kann aus dem Wissen des Bekl. um die Voraussetzungen eines wirtschaftlichen Betriebs des geförderten Projekts und seiner Entscheidung, die langfristige Finanzierung des Projekts auch durch Übernahme einer Ausfallbürgschaft zu fördern, nicht auf einen Rechtsbindungswillen dahin geschlossen werden, dass er die Finanzierung für die gesamte Laufzeit der aufgenommenen Darlehen durch eine in der Wirtschaftlichkeitsberechnung vorausgesetzte Förderung habe sichern wollen oder sich sonst verpflichtet habe, die Anleger durch Weiterförderung vor einer - möglichen - Insolvenz zu retten. Die dauerhafte Sicherung der „Rentabilität der Anlage" gehört zum unternehmerischen Risiko und war Sache der Anleger. Durch den Bewilligungsbescheid ist eine Anschlussförderung nach Ablauf der Grundförderung auch nicht rechtsverbindlich zugesichert worden, weder dem Grunde nach noch gar in ihrer konkreten Ausgestaltung. Der Bekl. ist des Weiteren nicht aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder infolge seiner früheren Richtlinien und der bisherigen Verwaltungspraxis zur Anschlussförderung verpflichtet. Er war vielmehr frei, die Verwaltungspraxis zu ändern, und hat dies in rechtlich nicht zu beanstandender Weise getan. Dagegen können sich die betroffenen Fördernehmer nicht mit Erfolg auf Vertrauensschutz berufen, weil das Vertrauen in den zeitlich unbegrenzten Fortbestand einer Subvention unabhängig von der Natur ihrer Rechtsgrundlage nicht schutzwürdig ist. Trotz der absehbaren Verluste der Anleger ist auch der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz nicht verletzt, weil dringende und gewichtige Gründe den „Ausstieg" aus der Anschlussförderung rechtfertigen. Gegen den Gleichheitssatz oder das Rückwirkungsverbot wurde ebenfalls nicht verstoßen. Schließlich ist nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts auch die Eigentumsgarantie nicht verletzt, weil die Fördernehmer allenfalls eine Erwartung oder Chance hatten, in den Genuss einer Anschlussförderung zu kommen: Die gegen dieses Urteil gerichtete Verfassungsbeschwerde hat das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 19. Januar 2007, GE 2007, 358) mit der Begründung nicht zur Entscheidung angenommen, Vertrauensschutz setze eine über politische Willensbekundungen hinausgehende Vertrauensgrundlage voraus.

Diese Überlegungen gelten auch für den vorliegenden Fall, in dem das Subventionsverhältnis wie in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall hoheitlich durch Verwaltungsakt, hier durch den Bewilligungsbescheid der IBB über die Grundförderung vom 16. Dezember 1996, ausgestaltet wurde. Dieser Bescheid sah in seiner Nr. 4 ebenfalls eine maximal 15-jährige Förderungsdauer vor, wie dies in Ziff. 11 Abs. 4 Satz 1 der im Bescheid in Bezug genommenen WFB 1990 vom 16. Juli 1990 (Amtsblatt für Berlin, S. 1379) vorgegeben war. Eine Anschlussförderung sollte nach Ziff. 11 Abs. 4 Satz 2 WFB 1990 Gegenstand gesonderter, damals aber noch nicht existierender Richtlinien sein; sie könnte mithin nicht bereits Gegenstand des Bewilligungsbescheids sein. Dass die Möglichkeit einer späteren Anschlussförderung in Nr. 3 des Bescheids und ferner - im selben Zusammenhang - in Nr. 2.n) der Verpflichtungserklärung vom 28. August 1996 (vgl. auch Ziff. 11 Abs. 8 WFB 1990) Erwähnung fand, begründet nach dem oben Gesagten noch keinen Anspruch auf die begehrte Nachforderung, mögen auch alle Beteiligten seinerzeit davon ausgegangen sein, dass es zu einer Anschlussförderung auch der hier in Rede stehenden Wohnungsbauprogramme 1994 bis 1996 kommen werde.

Ein Anspruch der Kl. auf die Gewährung einer Anschlussförderung folgt auch nicht aus dem RV vom 12. Dezember 1994, weil sich weder aus dessen Wortlaut noch durch Auslegung dieses Vertrags ergibt, dass die Parteien dann einen von keinen weiteren Voraussetzungen abhängigen Rechtsanspruch auf eine konkrete Forderung, gar noch über 15 Jahre hinaus, regeln wollten.

Zur Überzeugung der Kammer ist in dem RV schon die Gewährung einer Grundförderung nicht verbindlich vereinbart worden Der Wortlaut des Vertrags gibt für eine solche Annahme nichts her. Aber auch die nach den §§ 133, 157 BGB vorzunehmende Auslegung der Vertragsbestimmungen führt nicht zu dem von der Kl. gewünschten Ergebnis. § 8 RV beschäftigt sich zwar mit Fragen der Wohnungsbauförderung, regelt aber konkret nur die Verpflichtung des Bekl. zur Aufnahme der im Vertragsgebiet planungsrechtlich zulässigen Wohnungen in die verschiedenen Wohnungsbauprogramme (§ 8 Abs. 1 und Abs. 2 RV). Dazu stellt § 8 Abs. 3 Satz 1 RV allerdings sogleich klar, dass die Verpflichtung Berlins zur Förderung unter dem Vorbehalt der Erfüllung der Förderungsvoraussetzungen namentlich nach den WFB 1990 stand. Die gewählten Formulierungen, z. B. in § 8 Abs. 1 letzter Satz RV (vgl. auch § 7 Abs. 3 RV), zeigen ferner, dass den Vertragsparteien bewusst war, dass die Förderung in jedem Einzelfall noch einer - antragsabhängigen - Bewilligung durch die zuständige Stelle bedurfte, wie dies in Ziffern 16 ff. WFB 1990 im Einzelnen vorgeschrieben war. Die Förderung hing nach den Richtlinien von der Erfüllung einer Vielzahl weiterer persönlicher, finanzieller und baulicher Anforderungen ab (vgl. Ziffern 3 ff., 6 ff. WEB 1990 nebst Anlagen 1 bis 3), die zuvor von der Bewilligungsstelle zu prüfen waren und die in § 8 Abs. 3 Satz 1 RV auch angesprochen sind. Zudem konnte über die noch zu stellenden Förderungsanträge gemäß Ziff. 18 Abs. 1 WFB 1990 nur nach Maßgabe der jeweils zur Verfügung stehenden Mittel entschieden werden. Diese auch den im Berliner Wohnungsbaugeschäft unstreitig versierten Bauwilligen bekannten Umstände verbieten eine Auslegung des RV dahin, dass sich der Bekl. darin bereits verbindlich zu einer Förderung der zahlreichen vom Vertrag erfassten Objekte, sei es in einem bestimmten Umfang oder sei es auch nur dem Grunde nach, verpflichten wollte.

Die Klausel des § 8 Abs. 3 Satz 2 RV, die Förderungssystem und Förderungspraxis Mitte des Jahres 1994 zur Grundlage der Förderung erklärt, gebietet keine andere Entscheidung. Auch ihr lässt sich nämlich nicht entnehmen, dass sich der Bekl. damit bereits - systemwidrig - zu konkreten Förderleistungen verpflichten wollte. Denn Förderungssystem und -praxis im fraglichen Zeitraum beruhten auf den WFB 1990, die, wie soeben dargelegt, die Bewilligung konkreter Subventionsleistungen von einer Vielzahl seitens der Fördernehmer zu erfüllender Voraussetzungen abhängig machten, welche in dem Vertrag nicht antizipiert werden konnten. Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Bekl. in dem RV erstmalig von dieser Systematik abgerückt ist, um hier einen originären vertraglichen Förderungsanspruch der Bauwilligen zu begründen, wie aber der Prozessbevollmächtigte der Kl. in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat. Eine solche Auslegung des § 8 Abs. 3 Satz 2 RV verbietet sich schon im Hinblick auf Satz 1 dieser Regelung, die die Förderungsverpflichtung ausdrücklich unter den Vorbehalt der Erfüllung der allgemeinen namentlich der WFB 1990 stellt. Wäre anderes gewollt gewesen, hätte es dieses Vorbehalts nicht bedurft. Zudem hätte es sich in diesem Fall aufgedrängt, die Modalitäten der Förderung, insbesondere den genauen Umfang der gegenseitigen Rechte und Pflichten, in dem Vertrag oder seinen Anlagen näher festzulegen, was aber nicht geschehen ist. Dass die Grundförderung sodann auf Antrag der Kl. - und offenbar auch aller anderen Fördernehmer im Vertragsgebiet - mit Bewilligungsbescheid der IBB gewährt wurde, wie dies die WEB 1990 vorsahen, spricht deshalb ebenfalls gegen den von der Kl. behaupteten „Systembruch".

Erst recht enthält der RV keine Festlegung des Bekl. zur Gewährung einer Anschlussförderung. Dieser Begriff wird in dem Vertragswerk bezeichnenderweise mit keinem Wort erwähnt, und auch die Kl. hat keine Belegstellen dafür benennen können, dass die Frage einer Anschlussförderung in dem vorvertraglichen Schriftwechsel oder den zugrunde liegenden Verhandlungen ausdrücklich angesprochen oder eine solche gar zugesichert worden wäre. Ein Anspruch auf Anschlussförderung lässt sich auch nicht aus der Verweisung auf das Förderungssystem und die Förderungspraxis Mitte des Jahres 1994 als Grundlage der Förderung in § 8 Abs. 3 Satz 2 RV entnehmen, schon weil damit, wie bereits dargelegt, keine Festlegung des Bekl. auf einen bestimmten Umfang oder eine konkrete Dauer der in Aussicht gestellten Förderung verbunden war. Zudem impliziert die Verweisung auf die damalige Förderungspraxis nicht automatisch einen Anspruch auf Gewährung einer Nachförderung über die in den WFB 1990 nur vorgesehene 15-jährige Grundförderung hinaus. Es trifft zwar zu, dass das Land Berlin für frühere Wohnungsbauprogramme stets Anschlussförderung bereit gestellt hatte (vgl. die AnschlussförderungRL 1988 vom 20. Mai 1988 - Amtsblatt für Berlin, S. 825 - für die Wohnungsbauprogramme 1972 bis 1976 und die AnschlussförderungRL 1993 vom 26. Oktober 1993 - Amtsblatt für Berlin, S. 322 - für die Wohnungsbauprogramme 1977 bis 1981). Indessen existierten Mitte 1994 noch keine Richtlinien über eine Anschlussförderung für die hier in Rede stehenden Wohnungsbauprogramme 1994 bis 1996, und auch nach den damals anzuwendenden AnschlussförderungRL 1993 bestand kein Rechtsanspruch der Fördernehmer auf die Nachforderung, wie in Ziff. 1 Abs. 2 Sätze 3 und 4 dieser Richtlinien ausdrücklich klargestellt war, danach entschied die Bewilligungsstelle vielmehr aufgrund ihres pflichtgemäßen Ermessens im Rahmen der verfügbaren Mittel.

Dem entspricht es, dass die Investoren in dem vorvertraglichen Schriftwechsel Klage über die finanziellen Unwägbarkeiten des Projekts führten. Nach dem von der Kl. selbst vorgelegten Schreiben der Vertragspartner an die Senatsbauverwaltung vom 6. September 1994 war ihnen bewusst, dass seinerzeit keine einheitliche Bewilligungspraxis bestand und „ein klar definierter Umfang der Förderung für die Zukunft daher nicht ableitbar ist". Eine korrekte Bewertung der übernommenen wirtschaftlichen Verpflichtungen und deren angemessene Berücksichtigung durch die IBB bei der Förderung seien deshalb schlicht nicht durchführbar. Die Formulierung „Mitte des Jahres 1994" stelle „für die Investoren den einzigen, ohnehin noch im Einzelfall zu konkretisierenden Anhaltspunkt für eine wirtschaftliche Kalkulation dar". Dies zeigt, dass auch die Bauwilligen nicht von einem Anspruch auf (Grund- und) Anschlussforderung unmittelbar aufgrund des RV ausgingen, sondern dass weiterhin für jedes Förderungsobjekt noch Bewilligungsentscheidungen der IBB zur Konkretisierung der jeweiligen Förderung erforderlich waren. Dass der Bekl. hier systemwidrig und zudem entgegen seinen von der Kl. nicht bestrittenen haushaltsrechtlichen Verpflichtungen (vgl. zum Erfordernis einer Verpflichtungsermächtigung im maßgeblichen Haushaltsplan das „Anschlussförderungsurteil" des OVG Berlin vom 16. Dezember 2004, OVGE 26, 69 [76 f.]) einen originären Anspruch auf die Anschlussförderung einräumen wollte, haben die Investoren danach offenbar selbst nicht angenommen, zumal die Festlegung auf einen bestimmten Förderungsumfang von ihnen gewünscht, aber bei den Verhandlungen nicht erreichbar war, wie der Prozessbevollmächtigte der Kl. in der mündlichen Verhandlung noch einmal erklärt hat. Es spricht deshalb alles dafür, dass die Klausel „Mitte des Jahres 1994" der Festschreibung des seinerzeitigen Ist-Zustands, hinter dem der Bekl. bei den Bewilligungsentscheidungen nicht zurückbleiben durfte, diente, gerichtet auf Gewährung einer Grundförderung unter den Voraussetzungen der damals gültigen WFB 1990 und auf lnaussichtstellen einer Anschlussförderung unter der Voraussetzung entsprechender noch zu schaffender Richtlinien und dem Vorbehalt entsprechender Haushaltsmittel.

Dass die Parteien des RV seinerzeit die Gewährung einer Anschlussförderung sicher erwartet und in diesem Sinne „mitgedacht" haben, gebietet keine andere Entscheidung, wie bereits das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil zur Anschlussforderung vom 11. Mai 2006 (a. a. O.) dargelegt hat. Die vermeintliche „Geschäftsgrundlage" könnte einen Erfüllungsanspruch nur dann begründen, wenn die Verpflichtung zur Anschlussförderung Vertragsinhalt geworden wäre, was aber, wie dargelegt, hier nicht der Fall ist. Auch ein Anspruch auf Vertragsanpassung gemäß § 60 VwVfG könnte allenfalls dann bejaht werden, wenn die Erwartung der Investoren, es werde zu einer Anschlussförderung ihrer Objekte kommen, in den gemeinschaftlichen Geschäftswillen der Parteien aufgenommen worden wäre; dass eine Partei ihre Erwartungen der anderen Partei beiden Verhandlungen mitgeteilt hat, ist dafür allerdings nicht ausreichend (vgl. Palandt‑Grüneberg, BGB, 66. Auflage, § 313, Rdnr. 9, m. w. N.). Vorliegend ist aber festzustellen, dass, wie bereits ausgeführt, die entsprechenden Wünsche der Investoren letztlich keinen Eingang in den RV gefunden haben, weil der Bekl. mit Blick auf die entgegenstehende Förderungssystematik eine solche Regelung gerade nicht hat treffen wollen. Deshalb kann sich die Kl. auch nicht mit Erfolg auf das Urteil des Landgerichts Berlin vom 13. Oktober 2009 - 2 O 217.08 - berufen. Der vom Landgericht zu Lasten des Bekl. entschiedene Fall ist dem vorliegenden nicht vergleichbar. Dort hatte das Gericht in dem „Ausstieg" des Bekl. aus der Anschlussförderung einen Wegfall der Geschäftsgrundlage der Bürgschaftsvereinbarungen mit der Bundesrepublik Deutschland gesehen und deren Rückbürgschaft im Wege der Vertragsanpassung (§ 313 Abs. 1 BGB) dahin beschränkt, dass sie nicht gelten solle, wenn der Bürgschaftsfall nur infolge des eigenmächtigen Handelns Berlins eintrete. Ob aber aus einem Wegfall der Geschäftsgrundlage über die gesetzlich geregelten Abwehransprüche hinaus ein Anspruch auf Erfüllung einer im Vertrag nicht ausdrücklich begründeten Schuld hergeleitet werden kann, lässt sich auch dem - im Übrigen nach den unwidersprochenen Angaben des Bekl. nicht rechtskräftigen - Urteil des Landgerichts nicht entnehmen.

Ein Erfüllungsanspruch folgt auch nicht aus den behaupteten Mängeln der Angemessenheit des RV. Solche Mängel würden vielmehr gemäß § 59 Abs. 1 VwVfG i. V. m. § 138 BGB bzw. § 59 Abs. 2 Nr. 4 i. V. m. § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG zur Nichtigkeit des öffentlich‑rechtlichen RV führen, wie die Kl. in Bezug auf den Vergleichsvertrag vom 17. November 2005 selber ausgeführt hat. Vorvertragliche Anspruchsgrundlagen für einen Primäranspruch der Kl. auf Anschlussförderung sind weder vorgetragen noch sonst erkennbar.

Das BVerwG (GE 2006, 1099) und das BVerfG (GE 2007, 358) hatten in grundsätzlichen Entscheidungen einen Anspruch auf Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau grundsätzlich verneint, weil die Rentabilität zum unternehmerischen Risiko des Vermieters gehöre und kein Vertrauensschutz auf Fortdauer der öffentlichen Förderung anzunehmen sei. Für einen Rahmenvertrag über die städtebauliche Entwicklung in einem bestimmten Vertragsgebiet gilt nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Berlin das Gleiche.

Für das Neubaugebiet in Berlin-Buchholz hatten die Investoren mit dem Land Berlin einen Rahmenvertrag über die städtebauliche Entwicklung geschlossen, wonach der Mietwohnungsbau öffentlich gefördert wurde. Grundlage für die Förderung sollten Förderungssystem und Förderungspraxis Mitte des Jahres 1994 sein. Der Senat hatte im Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussförderung von Sozialwohnungen beschlossen; die Klägerin meinte gleichwohl, sie habe einen vertraglichen Anspruch auf Anschlussförderung.

Mit Urteil vom 20. Januar 2011 wies das Verwaltungsgericht Berlin die Klage ab, da sich aus dem Rahmenvertrag kein Rechtsanspruch auf konkrete Förderung ergebe. Den Vertragsparteien sei vielmehr bewusst gewesen, dass die Förderung in jedem Einzelfall noch einer antragsabhängigen Bewilligung bedurfte. Auch wenn bei Vertragsabschluss die Parteien die Gewährung einer Anschlussförderung sicher erwartet hatten, sei dies keine Geschäftsgrundlage, aus der sich ein Anspruch auf Erfüllung ergeben könnte.