Öffentlich-rechtlicher Vertrag

Öffentlich-rechtlicher Vertrag; Zweckentfremdung; Zweckentfremdungsgenehmigung; Mietpreisbindung; Mieterhöhung; Ersatzwohnraum

Die vom Vermieter durch öffentlich-rechtlichen Vertrag oder durch Auflage zur Zweckentfremdungsgenehmigung eingegangene Verpflichtung einer Mietpreisbindung für neugeschaffenen Ersatzwohnraum ist wirkungslos. Der Mieter des Ersatzwohnraumes kann sich auf diese Mietpreisbindung nicht berufen.

Die Kl. schlossen mit den Bekl. einen Wohnraummietvertrag ab, der ab 1.7.1996 für 120 Monate bis zum 30.6.2006 laufen sollte. Als Miete waren 680,60 DM netto vereinbart; in § 5 des Mietvertrages ist bestimmt, daß bei dem befristeten Mietverhältnis auch Mieterhöhungen nach dem MHG zulässig sein sollen. Die Kl. ihrerseits haben die Wohnung als Eigentumswohnung käuflich erworben, wofür sie aus einem Förderprogramm 40 % auf den Kaufpreis als Zuschuß erhalten haben. Die genannte Wohnung war als Ersatzwohnraum geschaffen worden für ein anderes Objekt, das mit entsprechender Zweckentfremdungsgenehmigung abgebrochen worden war. Zwischen der ursprünglichen Eigentümerin der Liegenschaft und der Stadt Frankfurt/Main war ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zum Zwecke der Schaffung der Voraussetzung für die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung abgeschlossen worden. Mit Vertrag v. 12.10.1994 zwischen der Stadt Frankfurt/Main und den Kl. sind die Kl. in diesen öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen der Stadt und der Voreigentümerin eingetreten. Unter § 2 Ziffer 2.2.1 heißt es wie folgt:

"(Die Kl. verpflichten sich,) die in § 1 genannte Wohneinheit, auf die Dauer von zehn Jahren gerechnet ab erstmaliger Vermietung und unbeschadet zwischenzeitlicher Mieterwechsel, die der Partei zu 1) (= Stadt Frankfurt am Main) unmittelbar nach Bekanntwerden schriftlich anzuzeigen sind, jeweils an Personen, die zum Bezug einer Wohnung in Frankfurt am Main nach dem "Frankfurter Programm für familiengerechtes Wohnen - Richtlinien über die Förderung von Mietwohnungen" sowohl von der Wohnungsgröße als auch dem Einkommen zum Bezug der o. g. Wohnung berechtigt sind und zu einem Mietpreis von maximal 8,30 DM je Quadratmeter netto zuzüglich umlagefähiger Betriebs- und Nebenkosten zu vermieten. Unberührt bleibt das Recht zur Mietzinserhöhung gemäß der §§ 2, 4 und 5 MHG. Bei einer Erhöhung gemäß § 2 MHG sind jedoch Baualter, Beschaffenheit und Ausstattung des zweckentfremdeten Wohnraums bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen (Baualter 1965)."

Die Kl. verlangten mit Schreiben v. 6.7.1998 von den Bekl. Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete um 20 % auf 816,72 DM. Die Bekl. verweigerten die Zustimmung unter Hinweis auf den zitierten Abschnitt in dem Vertrag zwischen der Stadt und den Kl.

Mit der Berufung wenden sich die Kl. gegen das Urteil des AG Frankfurt/Main, das die Klage unter Hinweis auf diese vertragliche Regelung abgewiesen hat.

Die Berufung ist begründet. Die Kl. haben einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG im begehrten Umfang.

Diesem Mieterhöhungsbegehren steht § 1 MHG nicht entgegen. Zwischen den Parteien ist keine Vereinbarung geschlossen worden, die die Mieterhöhung zeitweise ausschließt. Die von den Bekl. behauptete mündliche Vereinbarung mit den Kl. vor Abschluß des Mietvertrages über die zehnjährige Festschreibung des Mietzinses ist durch die nachfolgende schriftliche Abfassung des Mietvertrages überholt, sofern sie - was die Kl. bestreiten - überhaupt getroffen worden sein sollte. Denn der Mietvertrag selbst enthält keinerlei Hinweis auf eine Mietpreisfestschreibung. Angesichts des Grundsatzes der Vollständigkeit einer Urkunde wäre aber zu erwarten gewesen, daß ein derartig wesentlicher Gesichtspunkt der vertraglichen Vereinbarung in die Urkunde Aufnahme findet. Die Nichtaufnahme dieses Gesichtspunktes spricht im Gegenteil dafür, daß zwischen den Parteien eine derartige Absprache nicht getroffen worden ist. Im übrigen ist die Behauptung über die mündliche Vereinbarung inhaltlich derart unbestimmt, daß darauf nicht nur einmal ein Beweisbeschluß gestützt hätte werden können.

Die Bekl. können sich auch nicht auf die vertragliche Vereinbarung zwischen der Stadt Frankfurt am Main und den Kl. über die Festschreibung des Mietzinses stützen. Zwar könnte dieser Vertrag als Vertrag zugunsten Dritter für die jeweiligen Mieter der Wohnung gelten und entsprechend § 1 MHG einen Ausschluß der Mietzinserhöhung beinhalten.

Dies setzt aber voraus, daß dieser Vertrag, insbesondere mit der Mietzinsbindung - die hier einmal im Sinne der Bekl. unterstellt werden soll -, wirksam abgeschlossen worden ist. Der Vertrag verstößt jedoch gegen zwingendes öffentliches Recht. Wie sich aus der den Parteien mitgeteilten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts v. 17.10.1997 (NJW 1998, 94 = WM 1998, 609 = GE 1998, 98) ergibt, durfte eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht mit mietpreisbindenden Auflagen versehen werden. Hierfür fehlte jegliche Rechtsgrundlage. Hätte die Stadt Frankfurt am Main die Zweckentfremdungsgenehmigung mit der Auflage, wie sie sich aus dem zitierten Vertragspassus ergibt, versehen, wäre diese Auflage rechtswidrig gewesen.

Eine andere rechtliche Beurteilung hinsichtlich der Wirksamkeit dieser Bestimmung ergibt sich nicht daraus, daß zwischen der Stadt Frankfurt am Main und den Kl. bzw. zwischen der Stadt und der Voreigentümerin der Liegenschaft ein öffentlich-rechtlicher Vertrag geschlossen worden ist. Auch hinsichtlich des Inhalts eines öffentlich-rechtlichen Vertrages ist die öffentliche Hand an die Einhaltung von Recht und Gesetz gebunden. Sie kann in diesem Vertrag nicht Bestimmungen aufnehmen, die sie - wenn sie einen entsprechenden Verwaltungsakt erlassen hätte - nicht auch als öffentlich-rechtliche Auflage diesem Verwaltungsakt hätte beifügen dürfen. Die öffentliche Hand kann der ihr obliegenden Rechtsbindung nicht dadurch entgehen, daß sie statt des Weges des Verwaltungsaktes den eines Vertrages wählt. Der Vertrag darf nur solche Forderungen an den Vertragspartner enthalten, für die es eine allgemeine Rechtsgrundlage gibt.

Dies ist hier hinsichtlich des genannten mietpreisbindenden Passus des Vertrages nicht der Fall, wie sich aus der zitierten Entscheidung des BVerwG ergibt.