Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse als Mietmangel

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen stellen dann einen Fehler der Mietsache dar, wenn die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat, weil die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist (hier verneint für ehemaliges Bahnhofsgebäude).

a) Der Bekl. war nicht berechtigt, die Mietzahlungen wegen des Fehlens einer Entwidmung des Bahnhofsgebäudes und einer baurechtlichen Genehmigung der nach dem Inhalt des Vertrags beabsichtigten Nutzung als "Kulturzentrum" einzustellen. aa) Zwar entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, dann einen Fehler der Mietsache im Sinne des § 536 BGB darstellen, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist (vgl. BGH NJW 2000, 1713; OLG Düsseldorf - 10. Zivilsenat - DWW 2006, 240 m. w. N.). In diesem Sinn kann auch das Fehlen einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung einen Mangel darstellen, der den Mieter zur Minderung der vereinbarten Miete berechtigen (§ 536 Abs. 1 BGB) und daneben die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) geben kann.

bb) Das Fehlen einer für die Nutzung als Versammlungsstätte - wie hier - erforderlichen Aufhebung der Widmung des Gebäudes als Bahnhof und Erteilung einer entsprechenden baurechtlichen Nutzungsgenehmigung, die der Bekl. beschaffen muss (Nr. 1.3 AVB), führt allerdings nicht automatisch zur Annahme eines Mangels gemäß § 536 Abs. 1 BGB und damit zur Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Zwar bedarf ein Mieter bei einer beabsichtigten Nutzungsänderung grundsätzlich einer behördlichen Genehmigung (vgl. BVerwG BauR 1990, 582). Er darf auch ohne deren (auch vorläufige) Erteilung den Betrieb nicht aufnehmen, andernfalls handelt er ordnungswidrig. Einen Mangel stellt das bloße Fehlen der Genehmigung jedoch nicht dar, weil im Falle der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens die Beschaffenheit der Mietsache nicht beeinträchtigt ist (BGH MDR 1992, 1147; Senat DWW 2006, 286). Voraussetzung ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist (vgl. BGH ZMR 1971, 220; OLG Düsseldorf - 10. Zivilsenat - DWW 2005, 235; DWW 2006, 240; Senat a.a.O.; KG GE 2002, 664).

cc) Dass diese Voraussetzungen hier erfüllt gewesen wären, vermag der Senat den im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) nicht zu entnehmen. Ordnungsbehördliche Maßnahmen zur Untersagung der beabsichtigten Nutzung waren nicht angedroht; insbesondere ist solches nicht dem Schreiben der Stadt Duisburg vom 13.8.2007 zu entnehmen. Anhaltspunkte dafür, dass nach der (unproblematisch zu erlangenden) Entwidmung des Bahnhofs durch die Bundeseisenbahnverwaltung eine Nutzungsgenehmigung aus bauordnungsrechtlichen oder sonstigen ordnungsbehördlichen Gründen hätte verweigert werden können, hat der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Bekl. nicht vorgetragen. Er hat nicht einmal behauptet, sich vor Juli 2007 überhaupt um eine entsprechende Nutzungsänderung bemüht zu haben. Hinzu kommt, dass die Kl. in zahlreichen vergleichbaren Fällen für eine Entwidmung gesorgt hat. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Die fehlende Gebrauchsgenehmigung der zuständigen Behörde kann einen Mangel der Mietsache darstellen.

Der Beklagte hatte das unter Denkmalschutz stehende Gebäude eines ehemaligen Bahnhofs angemietet, um dort vertragsgemäß ein "Kulturzentrum" mit Musikveranstaltungen zu betreiben. Eine Umwidmung des Nutzungszweckes war nicht erfolgt. Nachdem der Beklagte die Miete über ein Jahr lang gezahlt hatte, stellte er weitere Zahlungen unter Hinweis auf die fehlende behördliche Genehmigung ein.

Das Landgericht gab der Zahlungs- und Räumungsklage der Vermieterin statt. Die Berufung zum OLG Düsseldorf blieb erfolglos. Zwar könne ein Mangel dann angenommen werden, wenn der Mietzweck wegen des Fehlens behördlicher Genehmigungen nicht erreicht werden könne. Allerdings komme eine Minderung nur dann in Betracht, wenn die zuständige Behörde die Nutzung untersagt habe oder wenn ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten sei. Hieran habe es im vorliegenden Fall gefehlt, weil ordnungsbehördliche Maßnahmen nicht einmal angedroht worden seien.

Die Ausführungen des OLG zur Einordnung öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse als Mangel i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB entsprechen allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. z. B. BGH, Urt. v. 2. März 1994 - XII ZR 175/92 -, DWW 1994, 249; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rdn. 59 ff.). Ein zur Minderung berechtigender Mangel soll danach erst vorliegen, wenn die Behörde ein Einschreiten oder Tätigwerden konkret angekündigt hat. Begründet wird dies damit, dass eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung so lange nicht anzunehmen ist, wie die Behörde sich passiv verhält. Mit anderen Worten: Die "Drohung" einer Gebrauchsbeeinträchtigung soll erst bei Tätigwerden der Behörde eintreten, wobei allerdings keine Klarheit darüber besteht, wie dieses denn beschaffen sein muss. (Reicht die mündliche Äußerung eines Behördenmitarbeiters aus? Muss ein Bescheid ergangen sein?)

Geht man von der Sollbeschaffenheit aus, die die Mieträume nach den vertraglichen Vereinbarungen haben müssten, dürfte im Falle des Vorliegens von öffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschränkungen unabhängig vom Einschreiten der Behörde stets ein Mangel anzunehmen sein. Allerdings ist dieser in seinen Auswirkungen eben so lange als unerheblich i. S. des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB anzusehen, wie die Behörde nicht tätig wird (vgl. Bieber, NZM 2006, 683 ff.).