Obligatorische Erstbefassung der Eigentümerversammlung bei beabsichtigter baulicher Veränderung, kein Anspruch der Wohnungseigentümer untereinander auf Stimmabgabe im schriftlichen Verfahren

I. Im Umlaufverfahren setzt ein Beschluss nach § 23 III WEG die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer sowohl zum Verfahren als auch zum Beschlussantrag voraus.

II. Verweigert ein Wohnungseigentümer die Zustimmung zum Beschluss im schriftlichen Verfahren nach § 23 III WEG, ist das schriftliche Verfahren gescheitert.

III. Einen Anspruch auf Abgabe einer Stimme im schriftlichen Verfahren haben die Wohnungseigentümer untereinander nicht.

Die Parteien gehören einer Wohnungseigentümergemeinschaft an. Außer den Kl. verfügen alle Eigentümer über eine Garage. Die Kl. leben gemeinsam mit ihrem zu 100 % schwerbehinderten volljährigen Sohn. Sie beabsichtigen den Bau einer Garage mit überdachtem Eingang. Auf einem von der Stadt genehmigten Freiflächengestaltungsplan sind Garagen für alle Eigentümer ausgewiesen. Die geplante Garage der Kl. befindet sich auf der dort dafür ausgewiesenen Fläche. Durch diese Fläche verläuft ein Grundstücksstreifen, an dem für die Einheiten beider Parteien ein gemeinsames Sondernutzungsrecht für den Zu- und Abgang sowie für den Verlauf von Versorgungsleitungen zu beiden Sondereigentumseinheiten besteht. In einem früheren Gerichtsverfahren waren die Kl. mit einem anderen Garagenplan gescheitert. Die Kl. begehren mit ihrer Klage die Zustimmung der Bekl. zur nun geplanten Garagenerrichtung. Die Eigentümerversammlung ist mit der Angelegenheit noch nicht befasst worden. Die Kl. behaupten, außer den Bekl. seien alle Wohnungseigentümer einverstanden. Die Kl. sind der Auffassung, die Bekl. müssten mit Blick auf ein von den Kl. beabsichtigtes Umlaufbeschlussverfahren der Errichtung der Garage zustimmen. Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen.

II. 1. Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. Die Klage ist bereits unzulässig. Ihr fehlt das Rechtsschutzbedürfnis.

(1) Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage fehlt, wenn vorrangige Rechtsschutzmöglichkeiten bestehen, die noch nicht ausgeschöpft wurden, oder wenn das eigentlich verfolgte Ziel mit der Klage nicht erreicht werden kann (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., vor § 253 Rn. 16).

(2) Beides ist hier der Fall. Ein Eigentümer, der von den anderen Eigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft die Zustimmung zu einer von ihm beabsichtigten baulichen Veränderung begehrt, muss mit seinem Anliegen grundsätzlich zunächst die Eigentümerversammlung befassen, bevor er Klage erheben kann. Eine solche Vorbefassung der Eigentümerversammlung hat aber noch nicht stattgefunden. Zudem kann die hier beantragte isolierte Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens die Maßnahme nicht nach § 22 I 1 WEG legitimieren.

(a) Die Zustimmung nach § 22 I 1 BGB kann nur im Rahmen eines Beschlussverfahrens der Eigentümergemeinschaft durch positive Stimmabgabe zu dem beantragten Beschluss abgegeben werden; die isolierte Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens ist bedeutungslos und legitimiert Maßnahmen nach § 22 I 1 WEG nicht ( LG München I, Urteil vom 16.11.2009 - 1 S 4964/09, ZWE 2010, 98, Rn. 11 ff.; LG Berlin, ZWE 2011, 181, Rn. 9; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 7 aE; Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 137; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 22 WEG Rn. 6 f.; Riecke/Schmid-Drabek, WEG, 4. Aufl., § 22 Rn. 22 f.; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten-Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 4). Die Beschlussabstimmung findet grundsätzlich in der Eigentümerversammlung statt, § 22 WEG. Sie ist auch in einem schriftlichen Verfahren (sog. Umlaufverfahren) möglich. Im Umlaufverfahren setzt ein Beschluss nach § 23 III WEG jedoch die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer sowohl zum Verfahren als auch zum Beschlussantrag voraus (vgl. hierzu Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 141; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 22 WEG Rn. 6; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 17). Verweigert ein Wohnungseigentümer die Zustimmung zum Beschluss im schriftlichen Verfahren nach § 23 III WEG, ist das schriftliche Verfahren gescheitert. Einen Anspruch auf Abgabe einer Stimme im schriftlichen Verfahren haben die Wohnungseigentümer untereinander nicht. Zwar hat jeder Wohnungseigentümer - wie das Amtsgericht zutreffend ausführt - ein Recht, ein Umlaufverfahren nach § 23 III WEG zu initiieren. Darauf, dass die übrigen Wohnungseigentümer dem schriftlichen Verfahren auch zustimmen, besteht aber nach dem gesetzlichen Konzept kein Anspruch.

(b) Der Anspruchsteller muss mit seinem Anliegen vielmehr zunächst die Eigentümerversammlung befassen, bevor er Klage auf Zustimmung zu einer baulichen Veränderung erhebt.

(aa) § 22 I 1 WEG n.F. räumt dem einzelnen Eigentümer ausdrücklich das Recht ein, einen Genehmigungsbeschluss zu verlangen, um verbindlich festzustellen, ob die übrigen Eigentümer mit der baulichen Veränderung (sei es insgesamt, nur unter Auflagen oder gar nicht) einverstanden sind (BT-Drucks. 16/887, S. 29; Spielbauer/Then, WEG, § 22 Rn. 7). Dabei müssen die Eigentümer klären, ob die bauliche Veränderung einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG auslöst und ob gegebenenfalls benachteiligte Eigentümer zugestimmt haben. Gibt es keinen Nachteil oder haben die Benachteiligten zugestimmt, müssen die Eigentümer durch Beschluss gemäß § 22 I 1 WEG n.F. ihr Einverständnis mit der baulichen Änderung erklären (BT-Drucks. 16/887, S. 29). Dieser Beschlussfassung können sich die Eigentümer nicht entziehen: Gemäß § 22 I 1 WEG müssen sie auf Verlangen des einzelnen Eigentümers in der Versammlung einen entsprechenden Mehrheitswillen in Bezug auf die bauliche Änderung bilden (BT-Drucks. 16/887, S. 29).

(bb) Ist die Willensbildung fehlerhaft und lehnen die Eigentümer die bauliche Änderung zu Unrecht durch Beschluss ab, muss der den Antrag stellende Eigentümer diesen Beschluss vor Gericht anfechten und kann dabei zugleich das Ergebnis einer positiven Beschlussfassung im Sinne des § 22 I 1 WEG herbeiführen.

(cc) Durch dieses Prozedere wird sichergestellt, dass die Eigentümer zunächst Gelegenheit erhalten, sich in einer Versammlung über die genaue Art und Weise der baulichen Veränderung ein Bild zu machen und darauf basierend einen Willen zu bilden. Erst danach kann das Ergebnis dieser Willensbildung gerichtlich überprüft werden. (So bereits LG München I, Urteil vom 16. November 2009 - 1 S 4964/09, Rn. 16-18, juris.)

(dd) Der nach dem gesetzlichen Konzept vorgesehene Vorrang der Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft gegenüber der Einschaltung der Gerichte kann nicht dadurch unterlaufen werden, dass vorab einzelne Eigentümer gerichtlich zur Zustimmung verurteilt werden könnten. Einzelne Eigentümer würden ansonsten Gefahr laufen, kostenpflichtig zu einer Zustimmung verurteilt zu werden, obwohl der klagende Eigentümer, wie bereits anfänglich geplant oder aufgrund späteren Sinneswandels, letztlich keine wirksame positive Entscheidung der Eigentümer über die angeblich geplante bauliche Veränderung herbeiführt.

(ee) Ebenso wenig ist dies im Blick auf ein noch zu initiierendes künftiges Umlaufverfahren oder als - gleichsam klageweise erfolgender - Beginn eines Umlaufverfahrens möglich. Denn das Umlaufverfahren setzt nach § 23 III WEG die Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers zum Umlaufverfahren voraus. Daran fehlt es gerade, wenn einzelne Wohnungseigentümer - wie hier die Bekl. - die Zustimmung verweigern. Einen ‑ klageweise durchsetzbaren - Anspruch auf positive Stimmabgabe im Umlaufverfahren hat der Eigentümer aber gerade nicht.

(c) Der demnach bestehende Vorrang der Herbeiführung eines Beschlusses durch Vorbefassung der Eigentümergemeinschaft gemäß § 22 I 1 WEG ist im Streitfall auch nicht ausnahmsweise entbehrlich, weil - wie die Kl. meinen - völlig klar wäre, dass die bauliche Veränderung überhaupt keine nachteilige Wirkung i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG entfalten könnte, so dass die Zustimmung der übrigen Eigentümer nach § 22 I 1 WEG ohne Zweifel und ohne weitere Prüfung vollumfänglich beschlossen werden müsste. Denn auch unter Berücksichtigung der besonderen Rechtsstellung der Kl. angesichts der verfassungsrechtlich besonders geschützten Bedürfnisse des bei ihnen lebenden gehbehinderten Sohnes ist nicht offensichtlich, dass sich die bauliche Veränderung innerhalb des hinnehmbaren Maßes nach § 14 Nr. 1 WEG bewegt. Die Errichtung der Garage mit überdachtem Hauszugang ist auf dem Grundstücksstreifen geplant, an dem für das Sondereigentum der Bekl. ein Sondernutzungsrecht besteht. Bereits darin liegt eine Beeinträchtigung, die das nach § 14 Nr. 1 WEG hinnehmbare Maß - auch unter Berücksichtigung der Gehbehinderung des Sohnes der Kl. - überschreiten kann. Ob dies tatsächlich der Fall ist, muss hier nicht entschieden werden. Denn schon die Möglichkeit der relevanten Beeinträchtigung schließt es aus, ausnahmsweise auf die Vorbefassung der Eigentümergemeinschaft zu verzichten.

d) Soweit der Kl. ausführt, die Zustimmung sei - aus weiteren Gründen - entbehrlich, würde der Klage das Rechtsschutzbedürfnis ebenso fehlen, weil der Antrag dann keinen Sinn machen würde.

e) Das Berufungsgericht hat auf den Umstand des fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses in der Berufungsverhandlung hingewiesen und Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt.

2. Die Berufung ist daher zurückzuweisen, jedoch mit der Maßgabe, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird. Dieser Abänderung auf die Berufung der Kl. steht das Verbot der „reformatio in peius“ (vgl. § 528 Satz 2 ZPO) nicht entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98, Rn. 29, zitiert nach juris Ball in Musielak/Voit, ZPO, 12. Aufl., § 528 Rn. 18).

Revision nicht zugelassen; rechtskräftig.

Um Beschlüsse zu fassen, müssen Wohnungseigentümer nicht immer eine Eigentümerversammlung abhalten. Ein gültiger Beschluss kann nach § 23 Abs. 3 WEG auch im Umlaufverfahren gefasst werden, wenn – wie es im Gesetz heißt – „alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären“. Verweigert auch nur ein Wohnungseigentümer die Zustimmung zum Beschluss im schriftlichen Verfahren, ist das schriftliche Verfahren gescheitert. Dafür reicht es aus, dass sich auch nur ein einziger Eigentümer in Schweigen hüllt, denn einen Anspruch auf Stimmabgabe im schriftlichen Verfahren haben die Wohnungseigentümer untereinander nicht.

Die Parteien gehören einer Wohnungseigentümergemeinschaft an. Alle Eigentümer der Gemeinschaft verfügen über eine Garage, nur die Kläger nicht. Sie leben gemeinsam mit ihrem zu 100 % schwerbeschädigten volljährigen Sohn und beabsichtigen den Bau einer Garage mit überdachten Eingang. Durch die vorgesehene Fläche verläuft ein Grundstücksstreifen, an dem für die Einheiten der Kläger und der Beklagten ein gemeinsames Sondernutzungsrecht für den Zu- und Abgang zu beiden Sondereigentumseinheiten besteht. Die Kläger verlangen die Zustimmung der Beklagten zu der geplanten Garagenerrichtung. Die Kläger behaupten, außer den Beklagten seien alle Wohnungseigentümer einverstanden. Die Kläger meinen, die Beklagten müssten mit Blick auf ein von den Klägern beabsichtigtes Umlaufbeschlussverfahren der Errichtung der Garage zustimmen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das Landgericht.

Ohne Erfolg! Die Klage ist sogar unzulässig, denn eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung hat nicht stattgefunden.

In dem von den Klägern angestrebten Umlaufverfahren wäre die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer sowohl zu diesem Verfahren als auch zum konkreten Beschlussantrag nötig. Schon einen Anspruch auf Abgabe einer Stimme im schriftlichen Verfahren haben die Wohnungseigentümer untereinander nicht. Die Errichtung der Garage auf dem Sondernutzungsstreifen würde zudem eine Beeinträchtigung darstellen, die über das von den übrigen Wohnungseigentümern hinzunehmende Maß hinausgeht.

Die ungewöhnliche Beschlussfassung durch Zustimmung aller Wohnungseigentümer im schriftlichen Umlaufverfahren scheitert bereits dann, wenn ein Wohnungseigentümer sich nicht daran beteiligt. Die Vorbefassung der Eigentümerversammlung hat auch den Sinn, dass die Wohnungseigentümer sich in einer Versammlung über die genaue Art und Weise der baulichen Veränderung ein Bild machen und darauf basierend einen Willen bilden. Deshalb ist ein Anspruch auf Abgabe einer Stimme im schriftlichen Verfahren selbst dann nicht gegeben, wenn etwa bei einer absolut notwendigen Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums ein Anspruch auf positive Beschlussfassung besteht (vgl. BGH, GE 2015, 66).