Obligatorische Einholung von Alternativangeboten bei Verwalterwechsel von Einzelperson zu GmbH trotz Personenkontinuität

Soll statt einer Einzelperson eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, zum Verwalter gewählt werden, handelt es sich nicht um die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters, so dass Alternativangebote einzuholen sind.

Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass vorliegend vor der Verwalterwahl Alternativangebote einzuholen waren.

Insofern entspricht es - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - gefestigter Rechtsprechung auch des Bundesgerichtshofs, dass bei der erstmaligen Wahl eines Verwalters Alternativangebote erforderlich sind.

Soweit sich die Berufung dagegen mit dem Argument wendet, dass bei einer Wiederwahl eines Verwalters Alternativangebote nicht erforderlich seien, so verhilft dies der Berufung nicht zum Erfolg.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann bei der Wiederwahl auf Alternativangebote verzichtet werden, weil der damit verbundene Aufwand dann nicht erforderlich ist, wenn die Wohnungseigentümer an dem amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten wollen, auch wenn er etwas teurer ist als andere Verwalter, die sie noch nicht aus eigenem Erleben kennen (BGH ZMR 2011, 735). Etwas anderes gilt aber dann, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat oder erstmals eine (neuer) Verwalter bestellt werden soll (BGH aaO.).

Ein solcher Fall liegt hier vor, denn Beschlussgegenstand war nicht die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters, einer Einzelperson, sondern die Bestellung einer GmbH, deren Geschäftsführer allerdings der bisherige Verwalter war. Damit liegt bereits keine Personenidentität vor.

Zudem hat sich auch der Sachverhalt erheblich verändert, denn durch die Wahl einer haftungsbeschränkten Gesellschaft zur Verwalterin ist eine völlig andere Sachlage eingetreten als durch die Wahl einer natürlichen Person zur Verwalterin. Dass der Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, macht die Einholung von Alternativangeboten nicht entbehrlich, wie das Amtsgericht zutreffend herausgestellt hat. Denn anders als bei einer Wiederwahl des bisherigen Verwalters ist bei der Wahl einer juristischen Person zum Verwalter keineswegs sichergestellt, dass der Geschäftsführer während der Laufzeit des Verwaltervertrages identisch bleibt.

Aufgrund der geänderten Sachlage waren Alternativangebote einzuholen. Da dies nicht geschehen ist, ist der Beschluss auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen worden und entspricht daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Berufungsverfahren durch Berufungsrücknahme erledigt

Soll eine von dem bisherigen Verwalter gegründete GmbH zur Nachfolgeverwaltung gewählt werden, sind Alternativangebote einzuholen.

Der bisherige Verwalter gründete eine GmbH, deren Geschäftsführer er ist, die von den Eigentümern ohne Einholung von Alternativangeboten zur Verwalterin bestellt wurde. Das AG hat die Bestellung deshalb für ungültig erklärt. Hiergegen Berufung der beklagten Eigentümer.

Ohne Erfolg! Bei der erstmaligen Wahl eines Verwalters sind Alternativangebote nötig. Darauf kann bei Wiederwahl nur verzichtet werden, wenn die Eigentümer am amtierenden Verwalter, mit dem sie zufrieden sind, festhalten wollen. Hier ging es aber nicht um Wiederbestellung des Verwalters als Person, sondern um die Bestellung einer GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter war. Damit liegt jedoch keine Personenidentität vor. Zudem hat sich auch der Sachverhalt erheblich verändert. Anders als bei einer Wiederwahl des bisherigen Verwalters ist bei der Bestellung einer juristischen Person zum Verwalter keineswegs sichergestellt, dass der Geschäftsführer während der Laufzeit des Verwaltervertrages identisch bleibt.

Nur bei oberflächlicher Betrachtung stellt die Wahl der GmbH eine Weiterführung der Amtsgeschäfte durch den bisherigen Verwalter dar. Das LG weist zutreffend darauf hin, dass der Geschäftsführer der GmbH während der Laufzeit des Verwaltervertrages jederzeit wechseln kann, so dass auch die persönliche Identität der Verwaltung in Frage steht. Zudem ist das Stammkapital der GmbH möglicherweise beschränkt. Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass seit dem 1. August 2018 Mindestversicherungssummen für die Hausverwaltung vorgeschrieben sind.