Obhutspflichten hinsichtlich Schlüsselaufbewahrung

Obhutspflichten hinsichtlich Schlüsselaufbewahrung; Schlüsselverlust; Schlüsseldiebstahl; Ersatz für Schließanlage; missbräuchliche Schlüsselverwendung; Abzug "neu für alt"; Obliegenheitsverletzung; Verletzung vertraglicher Nebenpflichten; besonders hohe Sorgfaltsanforderungen an Vermeidung von Schlüsselverlusten von Schließanlagen; Hinterlassen von Schlüsseln im Inneren eines auf öffentlich zugänglichen Straßen und Plätzen abgestellten Fahrzeuges; Diebstahlsanreiz; Einstandspflicht des Mieters für Erfüllungsgehilfen; Geldersatz statt Naturalrestitution; Schadensminderungspflicht

1. Zu den Obhutspflichten des Mieters hinsichtlich der Aufbewahrung von Schlüsseln (hier: Aufbewahrung unter dem Sitz eines Kfz in einer Notebooktasche).

2. Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört es, die Schlüssel zur Mietsache sorgsam aufzubewahren und vor Verlust zu bewahren.

3. Das Hinterlassen von Schlüsseln im Inneren eines auf öffentlich zugänglichen Straßen und Plätzen abgestellten Fahrzeuges stellt einen Verstoß gegen mietvertragliche Obhutspflichten insbesondere dann dar, wenn auch noch ein Anreiz für den Diebstahl geschaffen wird, indem die Schlüssel in einem Behältnis zurückgelassen werden, die einen werthaltigen Inhalt vermuten lassen.

4. Bei vom Mieter oder dessen Erfüllungsgehilfen zu vertretendem Schlüsselverlust hat der Vermieter einen Anspruch auf die Kosten des Auswechselns der gesamten Schließanlage.

5. Den Vermieter trifft nicht die Obliegenheit, im eigenen Interesse und/oder zum Schutz der Mieter jeweils die modernste Technik und beste Qualität von Gebäudeteilen (hier: Schließanlage) auszuwählen.

(Leitsätze 2. bis 5. von der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) verlangt von der Bekl. (Mieterin) Schadensersatz für die Kosten des Austausches der Schließanlage nebst neuer Schlüssel. Ein Mitarbeiter der Bekl. hat die Schlüssel zu den Mieträumen neben seinem auf öffentlichem Gelände abgestellten Dienstfahrzeug in einer unter dem Fahrersitz verstauten Notebooktasche liegen lassen. Der Pkw wurde durch unbekannte Täter aufgebrochen, die Notebooktasche entwendet. Das Kammergericht hat die Bekl. zu über 10.000 € Schadensersatz nebst Zinsen verurteilt. Revision wurde nicht zugelassen.

[...] II. 1. Die Berufung der Kl. gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts ist überwiegend begründet.

A. Kosten der Schließanlage nebst neuer Schlüssel:

Die Kl. ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2 Satz 1 BGB i. V. m. dem am 23./25. Januar 2006 abgeschlossenen Gewerbemietvertrag berechtigt, von der Bekl. Schadensersatz in dem aus dem Tenor zu Ziffer 1. ersichtlichen Umfang zu verlangen. Die Bekl. hat eine Nebenleistungspflicht aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt, indem ihr Mitarbeiter, der vom Landgericht vernommene Zeuge J. G., am 29. März 2006 die Schlüssel zu den Mieträumen in seinem Dienstfahrzeug, und zwar in einer unter dem Fahrersitz verstauten Notebooktasche, liegen ließ, während er sich aus dem Sichtbereich des Pkw entfernte mit der Folge, dass die Schlüssel nachfolgend durch einen unbekannten Täter (oder mehrere), der eine der Fahrzeugscheiben einschlug/aufstemmte, gestohlen werden konnten. Dadurch wurde das Eigentum der Kl. beschädigt:

a) Anspruchsgrundlage für den Schadensersatz ist § 280 Abs. 1 BGB, weil mit dem Diebstahl der Schlüssel der Schaden in Form der nachteiligen Abweichung vom bisherigen Ist-Zustand - Vorhandensein der Schlüssel zum Betreten der Mietsache - endgültig eingetreten ist. Demgegenüber geht es nicht um eine Fallgestaltung im Sinne von § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die Kl. gegen die Bekl. derzeit mangels Beendigung des Mietvertrages keinen Anspruch auf Herausgabe der Schlüssel, also auf Leistung anstatt Schadensersatz, hat (vgl. zur Abgrenzung auch Senat in NJW 2005, 3150 f. = GE 2005, 917).

b) Ein Mieter hat eine nebenvertragliche Obhutspflicht (vgl. BGH in NJW-RR 1995, 123 ff. = ZMR 1995, 577 ff.), was bedeutet, dass er die gemietete Sache schonend und pfleglich zu behandeln hat. Er hat alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann, einschließlich der Einrichtungen, die er im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches mitbenutzt (vgl. OLG Dresden in NJW-RR 2007, 1603 f. = ZMR 2007, 691 f.; Kinne/Schach/Bieber-Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage, 2008, § 535 BGB, Rn. 72; Wolf/Eckert/Ball-Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, 2004, Rn. 549).

Dabei hat ein Mieter im Falle des Verstoßes gegen diese Pflicht aus positiver Verletzung des Vertrages gemäß § 280 Abs. 1 BGB nicht nur für eigenes Fehlverhalten einzustehen, sondern ebenfalls für dasjenige seiner Hilfspersonen, die für ihn nach den tatsächlichen Verhältnissen als Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 Satz 1 BGB tätig sind. Denn ein Erfüllungsgehilfe kann auch bei der Erfüllung einer Obhuts- und Sorgfaltspflicht mitwirken, sofern ihm durch den Mieter in Bezug auf die Mietsache irgendeine Funktion übertragen wurde (vgl. OLG Dresden in NJW-RR 2007, 1603 f. = ZMR 2007, 691 f.; OLG Bamberg in OLG Report 1998, 213 f.). Arbeitnehmer sind - entgegen der Ansicht der Bekl. - Erfüllungsgehilfen des Mieters, wenn sie mit Wissen und Wollen im Pflichtenkreis des Mieters tätig werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Auflage, § 535 BGB, Rn. 258; Wolf/Eckert/Ball-Eckert, aaO., Rn. 551).

Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört es, die Schlüssel zur Mietsache sorgsam aufzubewahren und darauf zu achten, dass sie nicht in Verlust geraten (vgl. LG Hamburg in NJW-RR 1999, 663 = WuM 1999, 327 f.; Landvoigt in GE 2007, 1301 ff., 1303). Das Hinterlassen der Schlüssel im Inneren eines auf öffentlich zugänglichen Straßen/Plätzen abgestellten Fahrzeuges stellt einen Verstoß gegen diese mietvertragliche Obhutspflicht dar, weil die Lebenserfahrung und der hiesige Fall zeigen, dass Diebe jede sich bietende Gelegenheit - und sei es innerhalb eines Zeitrahmens von einer Viertelstunde tagsüber in einer belebten Straße - zu einem Einbruchdiebstahl in das Fahrzeuginnere ausnutzen; mit einer solchen Straftat muss stets gerechnet und es müssen Sicherungsvorkehrungen dagegen getroffen werden. Das ist bereits obergerichtlich entschieden (vgl. OLG Celle in Schaden-Praxis 1993, 185 f.; OLG Bamberg, Urteil vom 25. Juni 1987 - 1 U 30/87 -, zitiert nach juris, Rn. 2). Der Senat teilt diese Rechtsauffassung. Sie ist vorliegend schon deshalb überzeugend, da der Mitarbeiter der Bekl. einen Anreiz für den Diebstahl geschaffen hatte, indem er die Schlüssel in einer Notebooktasche abgelegt hatte, die einen werthaltigen Inhalt, nämlich ein Notebook, vermuten ließ und von außen sichtbar war; zumindest konnte der Zeuge G. während seiner Vernehmung vor dem Landgericht auf gerichtliche Nachfrage nicht versichern, dass die Tasche für Dritte von außen nicht sichtbar war. Rührt ein Schaden an der Mietsache aus der Sphäre des Mieters her, ist es Sache des Mieters, sich dahin zu entlasten, dass der Schaden unvermeidbar war (vgl. Wolf/Eckert/Ball-Eckert, aaO., Rn. 549).

Der Mitarbeiter der Bekl., der Zeuge G., gilt als ihr Erfüllungsgehilfe im Verhältnis zur Kl., da er mit Wissen und Willen der Bekl. die Mieträume nutzte und über die Schlüssel verfügte. Sein Verschulden gemäß § 276 Abs. 2 BGB wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB angesichts der aufgezeigten objektiven Pflichtwidrigkeit vermutet. Abweichend von der Auffassung des Landgerichts sieht der Senat die gesetzliche Vermutung nicht erschüttert. Indem der Mitarbeiter G. die Schlüssel von ihm unbeobachtet im Fahrzeuginneren ließ, hat er gerade nicht alles ihm Zumutbare unternommen, um einen möglichen Schadenseintritt zu verhindern. Hierzu hätte es ihm oblegen, die Schlüssel bei sich zu führen oder an einem Ort, der sicherer als das Fahrzeuginnere ist, zu verwahren.

Eine Exkulpationsmöglichkeit vergleichbar mit § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB sieht § 278 BGB nicht vor, so dass es auf den Vortrag der Bekl. zu der generellen Zuverlässigkeit ihres Mitarbeiters G. nicht ankommt.

c) Soweit der Dieb (die Diebe) ebenso ursächlich zu dem Schadenseintritt beigetragen hat, schließt das die Haftung der Bekl. nicht aus. Stattdessen haftet sie mit dem Dieb als Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB, ohne dass maßgeblich ist, wer den "wesentlicheren" Teil an der Schadensentstehung zu verantworten hat (vgl. BGH in NJW 1990, 2882 ff. = VersR 1990, 899 ff.; OLG Köln in OLG Report 2007, 766 ff. = WM 2007, 2209 ff.).

d) Die Kl. ist gemäß § 249 Abs. 1 BGB so zu stellen, wie sie ohne den Eintritt des Schadensereignisses stünde. Nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB darf sie statt Naturalrestitution Geldersatz für die Wiederherstellung des alten Zustandes fordern. Zwar ist § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht auf den Verlust oder die Zerstörung von Sachen anwendbar (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, 2008, § 249 BGB, Rn. 11). Jedoch ist nicht auf den Verlust der Schlüssel abzustellen, sondern auf die damit verbundene Beschädigung der Mieträume, welche ohne Schlüssel nicht mehr betreten werden können (vgl. auch BGH in NJW 1988, 1835 ff. = VersR 1989, 299 ff. zur Beschädigung eines Grundstückes bei Zerstörung des darauf errichteten Gebäudes).

Durch den Verlust der Schlüssel zu den Mieträumen hat die Bekl. - durch ihren Mitarbeiter - nicht nur das Eigentum der Kl. an den Schlüsseln verletzt, sondern zusätzlich die Sachgesamtheit Schließanlage für das Gesamtgebäude. Denn eine missbräuchliche Verwendung der zu der Schließanlage passenden Schlüssel war infolge des Diebstahls zu befürchten (vgl. Kinne/Schach/Bieber-Schach, aaO., § 546 BGB, Rn. 6; LG Münster in WuM 1989, 508 f.). Die Gefahr der missbräuchlichen Verwendung der Schlüssel begründet sich zum einen damit, dass der Mitarbeiter der Bekl. die Schlüssel zusammen mit Geschäftspapieren, die den Hauptsitz der Bekl. (und gleichzeitig das Gesamtgebäude) in B. ausweisen, in dem Pkw und der Notebooktasche hinterließ und alles entwendet wurde. Zum anderen steht zu befürchten, dass der Hauptsitz der Bekl. über deren Dienstfahrzeug ermittelt werden kann. Darüber hinaus hat die Bekl. selbst mit Schreiben vom 29. März 2006 von der Kl. wegen der Missbrauchsgefahr den Austausch der Schlösser und der Schließanlage gefordert.

Nach allem besteht der Anspruch der Kl., wie er sich der Höhe nach dem eingereichten Netto-Kostenangebot vom 5. Juli 2007 entnehmen lässt. Dieses Angebot über 10.420,20 € enthält die Kosten für die Wiederherstellung einer funktionstüchtigen mechanischen Schließanlage, wie sie vor dem Schadensfall bestand. Die Bekl. hat diesem Kostenangebot keine substantiierten Einwände entgegen gesetzt. Soweit die Kl. nach dem Schadensfall im Jahr 2006 tatsächlich eine elektronische Schließanlage hat einbauen lassen, die teuerer als eine mechanische Anlage ist, macht sie die Mehrkosten dafür zuletzt nicht mehr geltend, sondern hat mit Einwilligung der Bekl. in der Berufungsinstanz teilweise Klagerücknahme erklärt (§ 269 Abs. 1 ZPO).

e) Ein nach § 287 ZPO zu schätzender Abzug "neu für alt" ist von den Materialkosten einer (fiktiven) mechanischen Schließanlage nicht vorzunehmen. Hierbei handelt es sich um eine Art der Vorteilsausgleichung, wenn der Geschädigte durch den Schadensersatz besser gestellt würde, als seine Lage vorher war, z. B. weil Altteile durch neuwertige Teile ersetzt werden (vgl. MüKo-Oetker, BGB, Band 2, 5. Auflage, 2007, § 249 BGB, Rn. 333). Dies trifft hier nicht zu. Eine mechanische Schließanlage wurde erstmals im Jahr 2001 eingebaut und zu großen Teilen im Jahr 2005 ersetzt. Jedenfalls angesichts des geringen Alters der bisherigen funktionsfähigen Schließanlage einerseits und der langwierigen Dauer eines Verschleißes andererseits bedurfte es eines Abzuges von den Materialkosten nicht (vgl. VG Lüneburg, Urteil vom 20. Juni 2007 - 1 A 253/05 -, zitiert nach juris, Rn. 25; LG Berlin in GE 1993, 159 ff. = WuM 1993, 261 ff.; Bub/Treier-Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, 1999, Teil V. A., Rn. 9).

f) Des weiteren ist der Kl. kein Mitverschulden nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB anzulasten.

Nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB trifft den Geschädigten die Obliegenheit, zur Minderung des ihm von dem Schädiger zu ersetzenden Schadens beizutragen. Das Unterlassungsverschulden im Sinne dieser Vorschrift setzt nicht die Verletzung einer Rechtspflicht voraus, sondern umfasst jeden Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) durch das Unterlassen von Maßnahmen, die ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Mensch nach der Sachlage ergreifen würde, um Schaden von sich abzuwenden (vgl. BGH in NJW 1989, 290 ff. = VersR 1988, 1178 ff.; OLG Celle in BauR 2001, 650 ff.). Darlegungs- und beweisbelastet für ein Mitverschulden des Geschädigten ist der Schädiger (vgl. BGH in WuM 2006, 25 f. = VersR 2006, 286 f.; OLG Köln in OLG Report 2007, 766 ff. = WM 2007, 2209 ff.).

Es muss nicht entschieden werden, ob innerhalb einer Vertragsbeziehung ein Mitverschulden gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1, 2. Variante BGB überhaupt auf ein Verhalten des Geschädigten gestützt werden kann, welches vor Vertragsschluss lag, wenn der Schädiger seinerseits eine vertragliche Pflicht verletzt hat (verneinend: MüKo-Oetker, aaO., § 254 BGB, Rn. 9; Soergel-Mertens, BGB, Band 2, 1990, § 254 BGB, Rn. 7; Erman-Kuckuk, BGB, 11. Auflage, 2004, § 254 BGB, Rn. 7; AnwK-Knöfler, BGB, Band 2, 2005, § 254 BGB, Rn. 7; Palandt-Heinrichs, aaO., § 254 BGB, Rn. 2; BGH in NJW 1987, 251 ff. betreffend § 326 BGB a. F.; a. A.: Staudinger-Schiemann, BGB, Buch 2, 2005, § 254 BGB, Rn. 37; PWW-Medicus, BGB, 2. Auflage, 2007, § 254 BGB, Rn. 11). Denn die Kl. hat sich vor Vertragsabschluss betreffend den Einbau der Schließanlage nicht vorwerfbar im Verhältnis zur Bekl. verhalten. Es ist nicht greifbar, dass es im Jahr 2001 bei der Sanierung des Gesamtobjektes oder im Jahr 2005 bei dem zweiten Einbau der Schließanlage (anlässlich eines Schlüsselverlustes eines anderen Mieters) dem technischen Standard entsprach, elektronische Schließanlagen in Objekte wie dem vorliegenden einzubauen, welche unbestritten den Vorteil haben, dass bei Schlüsselverlust nicht die gesamte Schließanlage ausgewechselt werden muss, da Einbrüchen durch eine geänderte Programmierung der Elektronik Vorschub geleistet werden kann. Hierzu fehlt jeder Vortrag der Bekl. Eine Obliegenheit des Vermieters, im eigenen Interesse und/oder zum Schutz der Mieter jeweils die modernste Technik und die beste Qualität von Gebäudeteilen auszuwählen, kann nicht festgestellt werden. Hat ein Mieter, wie hier die Bekl. laut ihrem Schreiben vom 29. März 2006, davon Kenntnis, dass ein vermietetes Objekt über eine Schließanlage verfügt, die bei Schlüsselverlust auszutauschen ist, ist es seine Sache, besonders hohe Sorgfalt im Umgang mit den Schlüsseln zur Mietsache walten zu lassen (vgl. VG Lüneburg, Urteil vom 20. Juni 2007 - 1 A 253/05 -, zitiert nach juris, Rn. 23). Ein Schadenseintritt kann dann in der Regel vermieden werden. Ohnehin ist ein Gewerberaummieter, der Mieträume für längere Zeit mietet und sogar eine Versicherung abgeschlossen hat, die bei einem möglichen Schlüsselverlust eintritt, nicht im selben Maße schutzbedürftig wie ein Hotelgast, der sich für kurze Zeit in einem Hotel aufhält und mit den hohen Kosten für den Ersatz einer Schließanlage bei Verlust seines Zimmerschlüssels nicht rechnen muss (vgl. hierzu LG Köln in VersR 1994, 690 f.). Soweit die Bekl. vorgebracht hat, sie habe die konkreten Kosten für den Ersatz einer Schließanlage nicht gekannt, ist das unbeachtlich. Angesichts der Größe des Gesamtobjektes mit 132 Bürotüren war der Kostenanfall absehbar. Hiervon durfte auch die Kl. ausgehen, weswegen sie die Bekl. auf ein etwaiges Kostenrisiko nicht ausdrücklich hinweisen musste (§ 254 Abs. 2 Satz 1, 1. Variante BGB).

B. Zinsen: [...]

C. Anwaltskosten:

Ohne Erfolg ist die Berufung der Kl., soweit ihr Begehr auf Ersatz von außergerichtlichen Anwaltskosten gerichtet ist. Solche Rechtsanwaltskosten sind nur als Verzögerungsschaden nach §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB erstattungsfähig (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2007 - VIII ZR 341/06 -, zitiert nach juris, Rn. 12 und 13; OLG München, Urteil vom 19. Dezember 2007 - 20 U 3818/07 -, zitiert nach juris, Rn. 11; Palandt-Heinrichs, aaO., § 286 BGB, Rn. 47). Die Bekl. befand sich vor dem die Kosten verursachenden Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2007 indes nicht in Verzug. Ihr Schreiben vom 29. März 2006 kann nicht als endgültige Ablehnung von Schadensersatzleistungen gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB gewertet werden. Darin liegt lediglich eine Schadensmeldung. Gegen die Annahme einer endgültigen Ablehnung spricht, dass die Kl. bis dahin noch nicht mit Schadensersatzforderungen auf die Bekl. zugetreten war, so dass eine Entscheidung der Bekl. in die eine oder andere Richtung nicht veranlasst war.

Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört es, die Schlüssel zur Mietsache sorgsam auf- und vor Verlust zu bewahren. Dies gilt umso mehr, wenn es sich um Schlüssel einer Schließanlage handelt. Der Mieter - oder sein Erfüllungsgehilfe (Angestellter), für den der Mieter haftet - verstößt gegen diese Obhutspflicht, wenn er die Schlüssel in einem öffentlich abgestellten Pkw und noch dazu in einem Behältnis deponiert, das einen werthaltigen Inhalt vermuten lässt (hier: Notebook), der Wagen aufgebrochen wird und die Schlüssel entwendet werden.

Der Angestellte eines Gewerbemieters hatte Schlüssel zu den Mieträumen in die Tasche seines Notebooks gesteckt, diese - angeblich - unter dem Sitz seines Dienstwagens verstaut und den Wagen auf öffentlichem Straßenland abgestellt. Der Wagen wurde aufgebrochen, die Tasche von unbekannten Tätern entwendet. Der Vermieter verlangte Schadensersatz für den Austausch der vorhandenen Schließanlage nebst Neubeschaffung aller Schlüssel. Das Kammergericht gab der Klage statt.

Das Kammergericht (Einzelrichter) begründet seine Entscheidung umfänglich. Die Schlüssel der Mietsache sorgsam aufzubewahren - besonders dann, wenn es sich um Schlüssel einer Schließanlage handele - und vor Verlust zu schützen, gehöre zu den vertraglichen Nebenpflichten des Mieters. Bei einem Verstoß gegen diese Pflicht habe der Mieter nicht nur für eigenes Fehlverhalten einzustehen, sondern auch für das seiner Hilfspersonen - also etwa Angestellte.

Das Hinterlassen der Schlüssel in einem öffentlich abgestellten Fahrzeug stelle einen Verstoß gegen die Obhutspflicht des Mieters dar, denn mit dem Einbruch in einen Pkw müsse stets gerechnet werden. Das gelte besonders dann, wenn auch noch ein Diebstahlanreiz geschaffen werde, indem Werthaltiges offen im Auto liege.

Der Vermieter könne Ersatz für den Austausch der gesamten Schließanlage fordern, weil im konkreten Fall eine missbräuchliche Verwendung der entwendeten Schlüssel deshalb zu befürchten war, weil aus dem aufgebrochenen Pkw nicht nur Schlüssel und Notebook, sondern auch Geschäftspapiere mit der Adressangabe des Gebäudes entwendet worden waren. Einen Abzug "neu für alt" für die Schließanlage lehnte das Kammergericht ab, ebenso die Annahme eines Mitverschuldens des Vermieters. Der beklagte Mieter hatte eingewandt, dass ein Jahr vorher die Schließanlage anlässlich des Schlüsselverlustes eines anderen Mieters hätte ausgetauscht werden müssen und der Vermieter eine Schließanlage hätte einbauen können, bei der bei Schlüsselverlust nicht die gesamte Anlage ausgetauscht, sondern nur die Elektronik anders programmiert werden muss. Eine Obliegenheit des Vermieters, im eigenen Interesse und/oder zum Schutz der Mieter jeweils die modernste Technik und beste Qualität von Gebäudeteilen auszuwählen, gebe es nicht, ebenso wenig eine Verpflichtung, den Mieter bei Mietvertragsschluss darauf hinzuweisen, welches Kostenrisiko ein Schlüsselverlust verursache, urteilte das Kammergericht.