Oberwert des Mietspiegels bei Mietpreisüberhöhung

Oberwert des Mietspiegels bei Mietpreisüberhöhung; Schaden an Mieterauto durch umstürzenden Baum; Sturmschaden; Aufrechnung von Mieterminderzahlungen mit Betriebskostenvorschüssen

1. Die Verrechnung von Minderzahlungen des Mieters zunächst auf die Betriebskostenvorschüsse und dann auf die Nettokaltmiete ist nicht zu beanstanden.

2. Für die Darlegung der Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG durch den Mieter ist bei Neubauten von dem jeweiligen Oberwert des betreffenden Mietspiegelfeldes auszugehen.

3. Ein Fehler der Mietsache, der zum Ersatz der Reparaturkosten für einen Pkw berechtigt, der durch einen auf dem Einstellplatz stehenden Baum beschädigt worden ist, liegt nicht vor, wenn weder der Baum schon vorher geschädigt war noch sich aus der erwarteten Intensität des Sturmes ergab, daß der Vermieter zur Überprüfung der Standfestigkeit des Baumes verpflichtet gewesen wäre.

(1) Gemäß ihrem Vortrag ist davon auszugehen, daß die Kl. die von den Bekl. geleisteten Zahlungen in den betreffenden Monaten zunächst auf die Vorschüsse für Nebenkosten und sodann erst auf den Nettokaltmietzins verrechnet hat, was im Hinblick auf § 366 Abs. 2 BGB nicht zu beanstanden ist, weshalb die Kl. mit Ausnahme der Monate August und September 1997 einen restlichen Nettokaltmietzinsanspruch geltend macht. Die zwischen den Parteien unstreitige Überzahlung aus dem November 1997 von 95,00 DM hat die Kl. ebenfalls in zulässiger Weise (§ 366 Abs. 2 BGB) auf den Nebenkostenvorschuß für August 1997 verrechnet. (...)

(2) Entgegen der Ansicht der Bekl. reduziert sich der Anspruch der Kl. nicht deshalb, weil der vereinbarte Mietzins teilweise wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG gemäß § 134 BGB unwirksam wäre. Die Bekl. haben einen derartigen Verstoß nicht ausreichend dargetan. Zur Darlegung der von ihnen behaupteten Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % können sich die Bekl. auf den jeweils geltenden Mietspiegel beziehen. Allerdings ist dabei zunächst vom Oberwert auszugehen (vgl. LG Berlin, GE 1998, 1341, 1343). Denn nach der gesetzlichen Wertung (§ 2 Abs. 2 S. 2 2. Halbsatz MHG) ist beim Vorhandensein von Spannen innerhalb eines Mietspiegelfeldes auch jeder Wert zunächst ortsüblich, der innerhalb dieser Spanne liegt, mithin den Oberwert nicht überschreitet. Da der Mieter, der sich auf den Einwand der Mietpreisüberhöhung beruft, die volle Darlegungs- und Beweislast für diesen Umstand trägt, hat er im Gegensatz zum Vermieter, der sich zunächst auf den vereinbarten Mietzins berufen kann, den Verstoß gegen die Ortsüblichkeit darzulegen. Dabei muß er ggf. unter Zuhilfenahme einer Spanneneinordnung wohnwertmindernde oder fehlende wohnwerterhöhende Merkmale vortragen, die ein Abweichen vom Oberwert rechtfertigen.

Im vorliegenden Fall, auf den für die Monate Juni bis August 1997 noch der Mietspiegel 1996 Anwendung findet, kam eine derartige Einordnung durch die Bekl. unter Berufung auf diesen Mietspiegel nicht in Betracht, da es sich nicht um bis zum Jahr 1949 bezugsfertige Altbauten, sondern um danach bezugsfertig gewordene Neubauten handelt. Denn die im Mietspiegel 1996 ausgewiesene Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist für Altbauten entwickelt worden und auf Neubauten nicht anwendbar.

Etwas anderes gilt im vorliegenden Fall auch nicht für den Mietzinsanspruch ab September 1998, für den der Mietspiegel 1998 gilt. Dieser Mietspiegel enthält zwar eine Spanneneinordnung auch für Neubauten (ab 1949). Allerdings kann die Preisrechtswidrigkeit der Miete für diesen Zeitraum nicht isoliert betrachtet werden, ohne Kenntnis der zulässigen Miete für den vorangegangenen Zeitraum, da eine einmal preisrechtlich zulässige Miete auch bei späterem Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig bleibt. Der gemäß § 5 WiStG zulässige Mietzins bleibt auch dann preisrechtlich zulässig, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete danach sinkt (vgl. LG Berlin, GE 1999, 449 [ZK 61]; GE 1999, 1358 f. [ZK 64]).

Hinsichtlich des geltend gemachten Schadensersatzanspruches wegen des beschädigten Pkws in Höhe von 3.327,64 DM, mit dem die Bekl. die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt haben, hat ihre Anschlußberufung keinen Erfolg.

Ein Anspruch aus § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB kommt nicht in Betracht. In diesem Zusammenhang haben die Bekl. weder ausreichend dazu vorgetragen, daß ihnen der Platz, an dem der Pkw beschädigt worden ist, mitvermietet worden ist, wogegen u. a. spricht, daß nach dem Mietvertrag ein Stellplatz nicht vermietet worden ist, noch daß der Baum bei Abschluß des Mietvertrages bereits geschädigt war (zu den Voraussetzungen vgl. BGHZ 63, 333, 334), nur für letzteren Fall kommt die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters in Betracht. Die Bekl. können auch aus § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB nichts für sich herleiten. Da sie bereits nicht dargelegt haben, daß der Baum bei Abschluß des Mietvertrages beschädigt war, liegt kein Fehlen der Mietsache vor, wenn ein Baum bzw. Teile davon bei starkem Sturm umstürzen bzw. herabfallen (vgl. OLG Frankfurt, MDR 1985, 1027). Die Bekl. haben auch unter Berücksichtigung der Tatsache, daß einige Tage vorher ein Sturm herrschte, ein Verschulden der Kl. nicht hinreichend dargetan. Denn nur aufgrund eines Sturmes, zu dessen Stärke und Auswirkungen die Bekl. nichts vorgetragen haben, besteht für sich genommen noch keine Verpflichtung der Kl., alle Bäume auf dem Gelände, auf dem sich die Mietwohnung der Bekl. befindet, nach etwaigen Schäden zu untersuchen. Aus diesem Grund kommt auch ein Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB nicht in Betracht.

Der Mieter einer preisfreien Neubauwohnung hatte sich auf eine Mietpreisüberhöhung berufen und auf den Mietspiegel verwiesen. Mit Urteil vom 10. Dezember 1999 schloß sich die 64. Kammer des Landgerichts Berlin der Meinung der 61. Kammer an (GE 1998, 1343), wonach grundsätzlich vom Oberwert auszugehen ist, wenn nicht der Mieter wohnwertmindernde Merkmale vorträgt. Das war hier allerdings schwierig, da die Orientierungshilfe der Spanneneinordnung für den Mietspiegel 1996 nicht für Neubauten galt.

Eine entsprechende Anwendung der Orientierungshilfe für Altbauten lehnte die 64. Kammer ebenso ab wie für den Folgezeitraum die Anwendung der Orientierungshilfe nach dem Mietspiegel 1998. Diese galt zwar auch für Neubauten, sei aber nicht isoliert anwendbar ohne Kenntnisse der "Preisrechtswidrigkeit" (was auch immer das heißen mag) für die Zeit vorher. Der Mieter hätte daher nur durch Einholung eines vorprozessualen Sachverständigengutachtens eine geringere ortsübliche Vergleichsmiete als den Oberwert des Mietspiegels schlüssig darlegen können.