Nutzungverhältnis

Nutzungverhältnis; Überlassungsvertrag; Schriftform; Bebauungsrecht; Kündigung

Der nach § 312 Abs. 1 ZGB für eine Bebauung nach § 313 Abs. 2 ZGB geforderten Schriftform bedarf es dann nicht , wenn die jahrelange Hinnahme eines durch einen früheren Überlassungsvertrag geschaffenen Zustandes durch die Wohnungsverwaltung einen Vertrauenstatbestand zugunsten des Nutzers geschaffen hat, dass das dadurch eingeräumte Bebauungsrecht nicht (weiter)in Abrede gestellt wird - ohne dieses Recht durch einen später abgeschlossenen Überlassungsvertrag ausdrücklich aufzuheben.

Der Kl. ist Rentner ohne nennenswertes Vermögen und Eigentümer des streitbefangenen Grundstücks. Seine Wohnung in Westdeutschland wurde ihm gekündigt. Seither wohnt er zur Untermiete in der Nähe seines Grundstücks. Das Grundstück wurde 1981 nach Bestellung eines Abwesenheitspflegers durch einen vom Pfleger bevollmächtigten Verwalter mit einem schriftlichen Nutzungsvertrag den Bekl. überlassen. Ihnen war in diesem Vertrag gestattet, das Grundstück zu bebauen. In dem Vertrag heißt es: "Der Übergebende überläßt dem Übernehmenden das ... Grundstück zur Nutzung für persönliche Erholungsbedürfnisse. Der Übernehmende ist berechtigt, das Grundstück für diese Zwecke, unter Beachtung der örtlichen Bebauungspläne, zu bebauen. Diese Baulichkeiten bleiben Eigentum des Übernehmenden."

1983 wurde ein neuer Nutzungsvertrag geschlossen, der den staatlichen Verwalter als "Überlasser" bezeichnet. In diesem Vertrag ist keine Be-rechtigung zum Bauen enthalten.

1984 wurde den Bekl. eine Baugenehmigung erteilt. Hernach bauten sie auf dem Grundstück ein Wochenendhaus.

Der Kl. verlangt Aufhebung des Vertrages für den Bau eines Zweifamilienhauses. Er will eine Wohnung selbst bewohnen, um seinen angemessenen Wohnbedarf zu decken. Die andere Wohnung soll vermietet werden und der Finanzierung des Vorhabens dienen.

Die Klage ist nicht gemäß § 556 Abs. 1 BGB begründet, da das Nutzungsverhältnis nicht wirksam gemäß § 4 des Artikels 232 EGBGB in Verbindung mit § 314 Abs. 2 ZGB gekündigt wurde.

Denn wegen § 314 Abs. 4 Satz 2 ZGB war das vorliegende Nutzungsverhältnis nicht kündbar, weil die Bekl. in Ausübung eines Nutzungsrechtes auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus errichtet hatten.

Hierbei erfolgte die Errichtung auch in Ausübung des den Bekl. zustehenden Nutzungsrechtes. Denn das Recht zur Bebauung war unstreitig im ersten Nutzungsvertrag vom 27.4.1981 enthalten. Aufgrund des vorgelegten Schriftverkehres steht auch zur Überzeugung des Gerichts fest, daß die Bekl. noch vor Abschluß des zweiten Nutzungsvertrages die Umsetzung des ihnen ausschließlich im ersten Vertrag eingeräumten Rechtes zur Bebauung in Angriff genommen hatten. Dieses, den Bekl. eingeräumte Recht im Sinne von § 313 Abs. 2 ZGB, wirkt auch über den 8.11.1983 hinaus fort. Hierbei mag letztlich dahingestellt bleiben, ob es deshalb weiter wirkt, weil es in dem zweiten Nutzungsvertrag nicht aufgehoben wurde oder ob es deshalb weiter wirkt, weil es später zumindest stillschweigend verlängert oder neu begründet wurde. Denn dem Abwesenheitspfleger als auch der Wohnungsverwaltung hätte nicht verborgen geblieben sein können, daß die Bekl. ihr ursprüngliches Ansinnen auf Bebauung nicht aufgegeben und weiter in die Tat umgesetzt haben.

Die jahrelange Hinnahme des Zustandes durch die Wohnungsverwaltung schafft zu Gunsten der Bekl. einen Vertrauenstatbestand dahingehend, daß das im Jahre 1981 eingeräumte Recht nicht (weiter) in Abrede gestellt wird. Hierdurch entfällt das Schriftformerfordernis.

Das Nutzungsverhältnis ist auch nicht entsprechend dem Hilfsantrag nach § 314 Abs. 4 Satz 2 ZGB aufzuheben. Die für eine Aufhebung erforderlichen Gründe müssen gewichtiger als die des § 314 Abs. 3 ZGB sein. Denn wenn trotz Vorliegen solcher Gründe eine Kündigung ausgeschlossen ist, muß die Aufhebung an stärkere Voraussetzungen geknüpft werden. Es muß somit ein wichtiger Grund vorliegen, nach dem auch nach heutigen Grundsätzen die Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses ausnahmsweise aufgrund Treu und Glauben (§ 242 BGB) möglich ist.

Ein dringender Eigenbedarf mag ein solcher Grund sein.

Nach Ansicht des Gerichtes ist es jedoch kein dringender Eigenbedarf, was der Kl. für sich ins Feld führt. Denn er will gerade nicht die von den Bekl. innegehaltenen Räumlichkeiten für sich in Anspruch nehmen, sondern sie vielmehr beseitigen. Er strebt letztlich auch nicht die Errichtung eines Einfamilienhauses an, sondern möchte ein Zweifamilienhaus errichten. Sein Zweck ist daher gerichtet auf eine Änderung der Nutzungsbestimmung des Grundstückes vom Erholungsgrundstück zum Mehrfamilienhausgrundstück. Er verfolgt letztlich eine anderweitige wirtschaftliche Verwertung. Er will Kapital aus dem Grundstück ziehen, um sich anderweitig "einkaufen" zu können. Dieser Aufhebungsgrund wird auch nicht dadurch zu einem besonders gesellschaftlich gerechtfertigten Grund zur Aufhebung des Nutzungsvertrages, daß der Kl. beabsichtigt, in eine der errichteten Wohnungen einzuziehen. Denn es ist letztlich gleich, ob der Kl. sich mit dem erzielten Gewinn bei sich selbst oder woanders einkauft. Daher kann diese Absicht kein Umstand sein, wonach der Mieter oder Nutzer nach Treu und Glauben mit seinen Rechten zurückstehen müßte. (Mitgeteilt von RA SCHNABEL)

Anmerkung: Das Urteil ist in mehrfacher Hinsicht zu beanstanden:

a) Das Gericht zitiert im insoweit nicht mitgeteilten Original § 495a ZPO und gibt damit zu erkennen, daß es das Urteil in Anbetracht der Streitwertfestsetzung auf 80,- DM nicht für berufungsfähig hält. Zu Unrecht: Denn der hier maßgebliche Streitwert nach der Zivilprozeßordnung richtet sich bei einem Rechtsstreit, in dem das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig ist, nach dem Betrag des auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Zinses. Beruft sich der Vertragsnutzer gegenüber dem Aufhebungsverlangen des Eigentümers auf eine Schutzregelung, die das Kündigungsrecht des Eigentümers einschränkt und dem Nutzer ein Recht auf Fortsetzung des Vertragsverhältnisses gibt, so dauert die "streitige" Zeit im Sinne von § 8 ZPO bis zu dem Zeitpunkt an, den der Nutzer als für ihn günstigen Beendigungszeitpunkt des Vertrages in Anspruch nimmt. Die Bekl. wollen das Nutzungsverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzen. Das bedeutet, daß die Bekl. zwar ein zeitlich irgendwie begrenztes Nutzungsrecht für sich in Anspruch nehmen, daß der Zeitpunkt der Beendigung aber ungewiß ist. Nach § 9 ZPO ist somit als Streitwert der 12,5fache Jahresbetrag der Nutzung anzusetzen.

Das vom Gericht als Streitwert eingesetzte Nutzungsentgelt von jährlich 80,- DM ist nur ein Teil des Gesamtentgelts. Neben der Barzahlung hatten die Nutzer nämlich weitere Leistungen zu entrichten, zum Beispiel die Kosten für die Be- und Entwässerung sowie sonstige Betriebskosten. Diese Leistungen sind der Barentrichtung hinzuzuzählen. Schätzt man sie auf jährlich 750,- DM, so beträgt der Streitwert (80,- + 750,-) 830,- x 12,5 = 10.375,- DM, was bei Zulassung der Revision durch das - mit der Berufung bereits befaßte - Bezirksgericht sogar die Revision an den Bundesgerichtshof möglich macht (vgl. BGH vom 31. März 1993 - XII ZR 265/91 - in diesem Heft Seite 264).

b) Das Urteil hebt darauf ab, daß es der nach § 312 Abs. 1 ZGB für eine Bebauung nach § 313 Abs. 2 ZGB geforderten Schriftform nicht bedurft habe; denn: "die jahrelange Hinnahme des Zustandes durch die Wohnungsverwaltung schafft zu Gunsten der Bekl. einen Vertrauenstatbestand dahingehend, daß das im Jahre 1981 eingeräumte Recht nicht (weiter) in Abrede gestellt wird. Hierdurch entfällt das Schriftformerfordernis."

Das Gericht meint also offenbar, der Vertrag von 1981 sei, obwohl 1983 durch einen neuen Vertrag ersetzt, für den 1984 erfolgten Bau weiter maßgeblich, wenngleich der neue Vertrag kein Recht zum Bauen enthalte.

Das ist unrichtig: Der Vertrag von 1981 ist voll und ganz durch den Überlassungsvertrag von 1983 ersetzt worden. Der neue Vertrag bedurfte der Schriftform. Er ist vielleicht schriftlich geschlossen worden (eine Unterschrift der Ehefrau fehlt allerdings). Er enthält indes kein Baurecht.

Darauf kam es an, weil die Kündigungsbeschränkung an die Bebauung anknüpft.

Der Bundesgerichtshof hat einen ähnlichen Fall für den Mangel eines Rechts nach § 287 ZGB entschieden (ZOV 1993, 81). Hiernach kann die Gültigkeit eines formnichtigen Rechtsgeschäfts (in dem vom Kreisgericht Zossen entschiedenen Fall Bestellung eines Nutzungsrechts ohne Einhaltung der nach § 312 ZGB erforderlichen Schriftform) nicht aus der sozialen Wirklichkeit der DDR gefolgert werden. Der Vertrag von 1983 hätte bei Wahrung der Schriftform also die Bauberechtigung festlegen müssen. Der ohne Vertrag erfolgte Bau war demzufolge rechtswidrig. Aus dieser rechtswidrigen Bebauung kann kein Recht auf Kündigungsschutz hergeleitet werden. Der Antrag auf Aufhebung des Nutzungsverhältnisses hätte daher ohne Berücksichtigung der Bebauung beschieden werden und erfolgreich sein müssen.

c) Die vom - unrichtigen - Standpunkt des Gerichts aus aufgeworfene Frage des Eigenbedarfs ist zu Lasten des Eigentümers zu Unrecht verneint worden. Das Gericht macht es sich sehr einfach, indem es ausführt, der Kl. wolle gar nicht das Gebäude, sondern das Grundstück, um darauf ein anderes Gebäude zu errichten. Schon dieser Ansatzpunkt ist unrichtig. Es kommt allein darauf an, ob der Kl. das Nutzungsobjekt, nämlich das Grundstück, zur Befriedigung seines Bedarfs benötigt. Keinesfalls kann er genötigt werden, fortan in einem für seine Wohnzwecke möglicherweise gänzlich ungeeigneten Gebäude zu wohnen. Der Hinweis auf § 564 b BGB geht fehl, weil diese Vorschrift für Grundstücks-pacht (oder Nutzung) überhaupt nicht gilt. § 314 Abs. 3 Satz 3 ZGB gibt eine solche Differenzierung nicht her.

Wie der Eigentümer seinen Bedarf deckt, geht den Nutzer nichts an. Er hat keineswegs eine Art Mitspracherecht in den vermögensrechtlichen Angelegenheiten des Eigentümers. Der Eigentümer plant, seine Wohnmöglichkeit mangels ausreichender Eigenmittel dadurch zu schaffen, daß er eine weitere Wohnung schafft und diese durch Vermietung verwertet.

Die beabsichtigte Änderung des Nutzungszwecks vom Erholungsgrundstück zum Wohnhausgrundstück hat im Verhältnis zum Nutzer keinerlei Bedeutung. Es geht nämlich den Nutzer nichts an, wie der Eigentümer sein Eigentum verwertet, wenn es nur erreicht wird, den eigenen angemessenen Wohnbedarf zu decken.

Schließlich meint das Gericht, der Kl. wolle Kapital aus dem Grundstück ziehen, um sich anderweit "einkaufen" zu können, und dies sei kein gesellschaftlich gerechtfertigter Grund zur Aufhebung des Nutzungsverhältnisses; denn es sei gleich, ob der Kl. sich "mit dem erzielten Gewinn" bei sich selbst oder woanders einkaufe". Hierbei verkennt das Gericht, daß die weitergeltenden Gesetze der DDR, hier das Zivilgesetzbuch, schon nach dem Gemeinsamen Protokoll über Leitsätze der Vereinigung nicht mehr nach dem sozialistischen Rechtsbewußtsein, der sozialistischen Moral oder vergleichbaren Begriffen angewendet werden, sondern nach dem Grundsatz von Treu und Glauben und dem Schutz des wirtschaftlich schwächeren Vertragsteils vor unangemessener Benachteiligung. Es wäre Gelegenheit gewesen, hierüber unter Berücksichtigung einer umfangreichen Rechtsprechung nachzudenken und die gegenseitigen Interessen gegeneinander ausführlich abzuwägen. Das läßt sich - besonders vor dem Horizont einer vermeintlich endgültigen Entscheidung - nicht in drei Sätzen abtun. A. K.