Nutzungsvertrag mit Garagengemeinschaften

Nutzungsvertrag mit Garagengemeinschaften; DDR; Kündigung

1. Mündlich geschlossene Nutzungsverträge können nach dem 3. Oktober 1990 deswegen fortbestanden haben, weil sie von den Vertragsparteien bestätigt worden sind.

2. Auf Garagengemeinschaften in den neuen Bundesländern sind weiterhin die §§ 266 ff. ZGB anzuwenden.

3. Die Kündigung eines Nutzungsvertrages mit einer Garagengemeinschaft muß sämtlichen Mitgliedern der Gemeinschaft gegenüber erklärt werden.

4. Nutzungsverträge mit Garagengemeinschaften sind bis zum 31. Dezember 1999 nicht ordentlich kündbar; vielmehr gilt bis zu diesem Zeitpunkt eine allgemeine Kündigungssperre.

5. Diese Kündigungssperre des § 23 Abs. 2 SchuldRAnpG ist mit Art. 3 und mit Art. 14 GG vereinbar.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. Die Kl. hat weder einen vertraglichen Anspruch auf Rückgabe (§ 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 6 Abs. 1 SchuldRAnpG) noch einen dinglichen Anspruch auf Herausgabe (§ 985 BGB) der Mietsache.

(1) Die Kl. ist für vertragliche Ansprüche aus dem am 4. November 1980 zwischen dem VEB KWV Köpenick und der "Garagengemeinschaft" abgeschlossenen Nutzungsvertrag aktivlegitimiert.

(a) Der Nutzungsvertrag ist wirksam zustande gekommen. Es kann dahin stehen, ob lediglich die zu den Gerichtsakten gereichte Kopie der Vertragsurkunde keine handschriftlichen Unterschriften trägt, oder ob das auch für die Originalurkunde gilt. Zwar bestimmten die §§ 312 Abs. 1 Satz 1, 66 Abs. 2 ZGB/DDR für den letzteren Fall die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts; die Parteien haben den Vertrag jedoch nach Inkrafttreten des BGB (Art. 8 des EVertr) - das insoweit kein Schriftformerfordernis normiert - durch Fortsetzung des Vollzuges stillschweigend bestätigt (§ 141 BGB).

(b) Auch ist die Kl. mit Bestandskraft des Restitutionsbescheides des Amtes zur Regelung für offene Vermögensfragen Köpenick-Treptow vom 20. Januar 1995 in das Rechtsverhältnis eingetreten (§ 16 Abs. 2 VermG).

(c) Schließlich steht dem Erfolg der Klage auch nicht entgegen, daß die Kl. den Bekl. nicht zusammen mit den übrigen Mitgliedern der Garagengemeinschaft gerichtlich in Anspruch genommen hat. Denn es liegt keine notwendige Streitgenossenschaft im Sinne des § 62 ZPO vor. Die Garagengemeinschaft war als Gemeinschaft von Bürgern nach dem ZGB/DDR gegründet worden. Sie unterfällt damit der allgemeinen Überleitungsvorschrift des Art. 232 § 1 EGBGB. Auf die Bürgergemeinschaft sind damit, da die Parteien keine Umwandlung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) vorgetragen haben, weiterhin die §§ 266 ff. ZGB/DDR anzuwenden. Bei Passivprozessen begründet dies regelmäßig nur die einfache Streitgenossenschaft. Denn die Mitglieder der Bürgergemeinschaft haften als Gesamtschuldner (§ 270 Abs. 1 Satz 1 ZGB/DDR); der Sonderfall von Gesamthandsschulden liegt nicht vor (vgl. Thomas-Putzo, ZPO, 19. Auflage 1995, § 62 ZPO, Rz. 14).

(2) Die Kl. dringt mit ihrer Klage im Ergebnis jedoch nicht durch, weil das als Mietvertrag fortbestehende (§§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 6 Abs. 1 SchuldRAnpG) bzw. bestätigte (§ 141 BGB) Nutzungsverhältnis andauert und dem Bekl. somit ein Recht zum Besitz zusteht (§ 986 Abs. 1 BGB). Denn die von der Kl. am 26. Juni 1995 ausgesprochene fristlose Kündigung war unwirksam.

(a) Dies gilt schon deshalb, weil die Kl. nicht vorgetragen hat, die Kündigung auch gegenüber den übrigen Mitgliedern der Garagengemeinschaft ausgesprochen zu haben. Teilkündigungen sind unwirksam (Putzo in Palandt, Kommentar zum BGB, 55. Auflage 1996, § 564 BGB, Rz. 11).

(b) Aber auch wenn die Kündigung allen Mitgliedern gegenüber ausgesprochen worden wäre, hätte die Kl. mit ihrer Klage keinen Erfolg. Denn die nicht auf Vertragsverletzungen gestützte Kündigung ist nach § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 ausgeschlossen.

Zutreffend hat das Amtsgericht entschieden, daß § 23 Abs. 6 Satz 3 SchuldRAnpG dem Vermieter während des Laufs der Sperrfrist kein Son derkündigungsrecht gewährt (ebenso: Schnabel, Datschengrundstücke und andere Bodennutzungsverhältnisse, 2. Auflage 1994, Seite 174; ders., SchuldRAnpG, 1995, § 23 SchuldRAnpG, Rz. 15). Der Wortlaut der letztgenannten Vorschrift ist eindeutig. Durch die Verwendung des Wortes "auch" hat der Gesetzgeber deutlich gemacht, daß noch andere Möglichkeiten zur ordentlichen Vertragsbeendigung bestehen müssen. Dies ist nach § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG erst für die Zeit nach dem 31. Dezember 1999 der Fall, ein Zeitpunkt, auf den der Gesetzgeber in den dem Satz 3 des Absatzes 6 des § 23 SchuldRAnpG vorangehenden Sätzen auch aus drücklich Bezug genommen hat. Den Gesetzesmaterialien läßt sich entnehmen, daß die hier vertretene Auslegung dem Willen des Gesetzgebers bei Erlaß des § 23 SchuldRAnpG entspricht (vgl. die Begründung der Be-schlußempfehlung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages zu § 23 Abs. 6 Satz 3 SchuldRAnpG, abgedruckt bei Schuldrechtsanpassungsgesetz, Text- und Dokumentationsband, Herne/Berlin, 1994, S. 187).

Der Hinweis der Kl., das Sonderkündigungsrecht müsse schon in der Zeit davor gelten, weil das SchuldRAnpG auf das InVorG Bezug nehme, dieses aber bereits Ende 1998 außer Kraft trete, geht ins Leere. Denn § 23 SchuldRAnpG nimmt nur auf die Zweckbestimmung des InVorG Bezug, mithin lediglich in der Funktion einer Definitionshilfe.

(3) Der Rechtsstreit war nicht gemäß § 80 BVerfGG auszusetzen und das Bundesverfassungsgericht zur Normenkontrolle (Art. 100 Abs. 1 GG) anzurufen. Die Kammer ist - entgegen in der Literatur vertretener Stimmen (vgl. Schnabel, Datschengrundstücke aaO., Teil 13 I 5; Rövenkamp, OV Spezial, Heft 13/94, Seite 2 ff.; Scholz, GE 1994, 774; Voelskow, Münchner Kommentar zum BGB, Ergänzungsband, 3. Auflage, Stand 1995, Art. 232 §§ 4, 4 a EGBGB) nicht überzeugt, daß § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG verfassungswidrig ist.

(a) Die Kündigungssperre ist zum einen an der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG zu messen.

Den Anforderungen des Art. 14 Abs. 3 GG muß die Regelung nicht genügen. Der Eingriff in den Schutzbereich ist keine Enteignung im Sinne der letztgenannten Bestimmung. Die Überleitung vorgefundener Rechtsverhältnisse in die Rechtsordnung der Bundesrepublik Deutschland ist vielmehr eine Frage des Art. 14 Abs. 2 GG (BVerfG DtZ 1995, 360). Dort ist die Sozialbindung des Eigentums geregelt. Das Allgemeinwohlinteresse steht der Privatnützigkeit gleichgewichtig gegenüber (BVerfGE 52, 1, 29). Der Eigentümer ist zur Rücksichtnahme auf diejenigen verpflichtet, die auf die Nutzung fremden Eigentums angewiesen sind (BVerfG NJW 1985, 2633). Das Allgemeinwohl ist dabei jedoch nicht nur Grund, sondern auch Grenze der Sozialbindung (BVerfGE 52, 1, 29). Damit erfordert die Beantwortung der Frage der Verfassungswidrigkeit der streitgegenständlichen Norm eine umfassende Abwägung. Die vom Gesetzgeber gefundene Lösung bringt die widerstreitenden Interessen zu einem angemessenen Ausgleich.

Die Kündigungsschutzregelung greift nicht in das Zuordnungsverhältnis zwischen Grundstück und Kl. ein (vgl. BVerfG NJW 1989, 970, 971). Die Privatnützigkeit des Grundstücks wird nicht beseitigt. Auch in die Substanz des Eigentums wird nicht eingegriffen (vgl. BVerfG GE 1993,144). Die Handhabung des Eigentums wird nicht bis zur wirtschaftlichen Sinnlosigkeit reduziert. Der Kl. bleibt nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG (in Verbindung mit der NutzEV) die Möglichkeit, ein am ortsüblichen Niveau orientiertes Nutzungsentgelt zu erlangen. Ihr Recht, das Grundstück zu veräußern, ist nicht eingeschränkt. Die Kündigungssperre ist zeitlich in einer Weise bemessen, daß der Kl. in absehbarer Zeit die Möglichkeit verbleibt, das Grundstück einmal selbst zu nutzen. Nutzungsberechtigungen an Garagen hatten in der DDR einen hohen Stellenwert. Nur der vertragstreue Nutzer wird geschützt. Der absolute Schutz vor ordentlichen Kündigungen führt zu einem Gewinn an Rechtssicherheit. Umgehungsgeschäfte werden verhindert. Die Berechtigten hatten sich auf eine langfristige Nutzungsmöglichkeit eingestellt. Der Grundsatz des Vertrauensschutzes verbietet einen abrupten Verlust redlich erworbener Rechte. Die Kl. konnte auch vor dem Beitritt der neuen Bundesländer nicht mit einer kurzfristigen Verfügbarkeit des Grundstückes rechnen. Zum einen stand das Grundstück unter staatlicher Verwaltung, zum anderen waren auch nach dem Recht der DDR (§ 314 Abs. 3 ZGB) die Möglichkeiten zur ordentlichen Kündigung eines Garagennutzungsvertrages (§ 312 ZGB/DDR) stark eingeschränkt. Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob Maßnahmen im Rahmen des "komplexen Wohnungsbaus" als gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe im Sinne des § 314 Abs. 3 ZGB/DDR nach dem in der DDR herrschenden Rechtsverständnis anerkannt waren. Ebenso kann offenbleiben, ob die Schließung einer Baulücke überhaupt Gegenstand des komplexen Wohnungsbaus sein konnte (bejahend Vossius, Kommentar zum SachenRBerG, 1995, SachenRBerG, Rz. 11; vgl. die Umschreibung des Begriffs des komplexen Wohnungsbaus nach dem in der DDR seit Anfang der siebziger Jahre vorherrschenden weiten Verständnis durch das BVerfG, ZOV 1996, 205, 206, sowie Hellmann in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, Kommentar zum VermG, Bd. I, Stand August 1995, § 5 VermG, Rz. 36 ff. und den Wortlaut von § 12 SachenRBerG). Denn bauliche Maßnahmen im komplexen Wohnungsbau waren langfristig konzipiert (mindestens 15 Jahre nach § 2 Abs. 1 Satz 1 der Durchführungsbestimmung zur Verwirklichung der Grundsätze für die Planung und Leitung des Prozesses der Reproduktion der Grundfonds auf dem Gebiet des komplexen Wohnungsbaus, GBl/DDR 1972, Teil II, Nr. 44, Seite 499 ff.). Die Kl. hat jedoch nicht vorgetragen, daß die erforderliche Grundsatzentscheidung und die Investitionsvorentscheidung getroffen, der Hauptfristenplan aufgestellt, das "Bezirksharmonogramm" festgelegt und das Vorhaben in die Baubilanz aufgenommen waren. Die bloße Möglichkeit, daß - die Fortgeltung der Regelungen des komplexen Wohnungsbaus unterstellt - in Zukunft einmal die streitgegenständliche Grundstücksfläche dem komplexen Wohnungsbau hätte unterfallen können, rechtfertigt keine Einschränkungen beim Schutz des vom Bekl. in den Fortbestand des Nutzungsverhältnisses investierten Vertrauens. Denn der zeitliche Vorlauf des komplexen Wohnungsbaus ist länger, als die Kündigungssperre nach § 23 SchuldRAnpG dauert.

(b) Auch Art. 3 GG ist nicht verletzt. Der Schutzbereich dieser Norm ist nur berührt, wenn Gleiches ungleich behandelt wird. Im Umkehrschluß heißt das, daß sachgerechte Differenzierungen geboten sind.

(aa) Vor diesem Hintergrund vermag sich die Kammer der Auffassung der Kl., die Regelung des § 23 SchuldRAnpG würde sie willkürlich schlechter stellen als den Eigentümer eines Grundstückes, der eine bauliche Investition des Nutzers ablösen wolle, weil er das Gebäude, die bauliche Anlage oder die Funktionsfläche aus Gründen der betrieblichen Erweiterung benötige (§ 81 Abs. 1 Nr. 4 lit. b SachenRBerG), nicht anzuschließen. Zunächst ist festzustellen, daß die Voraussetzungen eines Ablösungsrechtes im vorliegenden Fall schon tatbestandlich nicht gegeben wären, weil der Bekl. nach § 296 ZGB/DDR selbstständiges Gebäudeeigentum an der Garage erworben hat. Im übrigen sind die Ausgangslagen nicht vergleichbar. Das SachenRBerG berechtigt nicht zur Ablösung bestehender vertraglicher Nutzungsrechte. Es regelt nur die Ablösung der aus der baulichen Investition begründeten Rechte bzw. den Ankauf der baulichen Anlage. Voraussetzung der Anwendbarkeit des § 81 SachenRBerG ist es jeweils, daß die Nutzung am 2. Oktober 1990 nicht - wie im vorliegenden Fall - aufgrund eines Vertrages (der die Nutzung zur Erholung, Freizeitgestaltung oder kleingärtnerischen Bewirtschaftung regelte) erfolgte (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG). Schließlich ist hier - wie bei der Prüfung der Verletzung des Art. 14 GG - dem Umstand Rechnung zu tragen, daß die Eingriffsbefugnis des Gesetzgebers in der einschlägigen Regelungsfrage im Hinblick auf die besondere Situation, die die Angleichung zweier unterschiedlicher Rechts- und Wirtschaftsordnungen mit sich bringt, besonders ausgeprägt ist (vgl. zum Einfluß der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse auf die Regelungsmöglichkeiten des Gesetzgebers: BVerfG NJW 1989, 970; BVerfGE 52, 1, 30).

(bb) Auch der Vergleich zu den Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters von Wohnraum führt zu keinem für die Kl. günstigeren Ergebnis (§§ 34, 38 Abs. 2 SchuldRAnpG; Art. 232 § 2 EGBGB). Kündigungen zur Erreichung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB) sind auch dort nicht früher möglich (Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB, § 38 Abs. 2 SchuldRAnpG).

In der DDR waren Nutzungsverträge von Garagengemeinschaften weit verbreitet, die nunmehr als Mietverträge anzusehen sind.

Mit Urteil vom 21. Mai 1996 stellte das LG Berlin fest, daß diese Bürgergemeinschaften weiterhin rechtlich existieren; auf sie ist das DDR-Recht anzuwenden. Für Mitwirkungsverträge nach §§ 114 ff. ZGB der Mietergemeinschaft hatte die 62. Kammer des LG Berlin dagegen entschieden, daß sie mit dem 3. Oktober 1990 erloschen sind (GE 1993, 1101). Nach § 23 des SchuldRAnpG sind solche Nutzungsverträge bis zum 31. Dezember 1999 nicht ordentlich kündbar. Mit ausführlicher Begründung legt das Gericht dar, daß diese Vorschrift entgegen einer weitverbreiteten Meinung in der Literatur verfassungsmäßig ist.