Nutzungsvertrag

Nutzungsvertrag; Räumung; Entfernung einer Garage; Verjährungsunterbrechung

1. Bei einem Nutzungsvertrag (Mietvertrag) nach dem Recht der DDR war der Nutzer nur verpflichtet, eine mit Genehmigung des Überlassers errichtete Baulichkeit nach Vertragsende zu entfernen, wenn dies ausdrücklich vereinbart war.

2. Eine solche Vereinbarung lag in der Beschränkung der Genehmigung "für die Dauer der Nutzung".

3. Eine erkennbar unrichtige Bezeichnung des zu räumenden Grundstücks in der Klage unterbricht die Verjährung, wenn durch Auslegung der Streitgegenstand identifiziert werden kann. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Eigentümerinnen des Grundstücks in M. Sie verlangen von der Bekl. die Räumung und Wiederherstellung des ursprünglichen Nutzungszustandes einer zu diesem Grundstück gehörenden Ackerfläche von 2.500 qm.

Die Rechtsvorgänger der Kl. (Erbengemeinschaft nach E. S., vertreten durch die Mutter der Kl.) vermieteten mit Vertrag vom 20. Februar 1964, geändert durch Nachtrag vom 27. Oktober 1971, dem Rechtsvorgänger der Bekl. auf unbestimmte Zeit eine auf dem Grundstück W.weg in M. befindliche Teilfläche mit 14 Lagerräumen von ca. 407 qm und zugehörigem Hof von ca. 140 qm.

Mit Nutzungsvertrag vom 16. Mai 1978 überließen sie dem Rechtsvorgänger der Bekl. für die Zeit vom 1. Mai bis 30. September 1978 gegen Entgelt die dem Grundstück anhängende Ackerfläche von 2.500 qm "zur zeitweiligen Ablagerung vormontierter Teile und Sicherung der Montagearbeiten" einer Halle. Mit weiterem Nutzungsvertrag vom 1. März 1979 überließen sie ihm erneut die genannte Ackerfläche gegen Entgelt, nunmehr zum Zwecke der Ablagerung von Verpackungsmaterialien und Transportgeräten, wobei dem Nutzer gestattet war, für die Dauer der Nutzung eine Oberflächenverfestigung vorzunehmen. Dieses Nutzungsverhältnis sollte für fünf Jahre ab Vertragsschluß bestehen und danach mit einjähriger Kündigungsfrist weiterlaufen.

Mit Schreiben vom 28. Oktober 1991 kündigte die Bekl. zum 31. Dezember 1991 die von ihr genutzten Räume und die Ackerfläche. Die inzwischen als Alleinerbin berechtigte Mutter der Kl. kündigte ihrerseits mit Schreiben vom 4. November 1992 zum 29. November 1992 und verlangte die Beseitigung von Bauresten und Altlasten und die Rückgabe der Ackerfläche in einem für Garten- und Ackerbau nutzungsfähigen Zustand. Am 20. Januar 1993 ließ sie im übrigen mitteilen, die Kündigung der Bekl. zum 31. Dezember 1991 angenommen zu haben, und wiederholte ihre Forderung. Die Bekl. erhob demgegenüber die Verjährungseinrede. Die Mietzahlungen stellte sie im Mai 1993 ein. Die Mutter der Kl. kündigte daraufhin am 5. August 1993 wegen Zahlungsverzugs mit der Juni- und Julimiete.

Zwischen den Parteien besteht Streit, wann die Bekl. das Grundstück zurückgegeben hat. Eine Beseitigung der Baureste auf der Ackerfläche erfolgte nicht.

In der Klageschrift vom 14. September 1993, der Bekl. zugestellt am 10. Dezember 1993, ist als Klageantrag formuliert, die Bekl. zu verurteilen, "die in M., W.weg gelegene Ackerfläche in Größe von ca. 407 qm zu räumen und herauszugeben und insbesondere von diesem Grundstück aufgebrachte Betonsockel und Betonmaterial zu entfernen". Der Klageschrift beigefügt waren die Mietverträge über die Lagerhallen vom 20. Februar 1964/27. Oktober 1971. Mit Schriftsatz vom 6. Januar 1994, eingegangen am 8. Januar 1994, stellten die Kl. unter Hinweis auf die beigefügten Nutzungsverträge vom 16. Mai 1978 und 1. März 1979 klar, daß die Ackerfläche von 2.500 qm gemeint gewesen sei.

Mit Schriftsatz vom 8. April 1994, eingegangen am 9. April 1994 und dem Bekl.

vertreter formlos übermittelt, baten die Kl. um Anberaumung eines neuen Termins, wiesen erneut auf ihr Versehen bei der Bezeichnung der Ackerfläche hin und kündigten u.a. den Antrag an, die Bekl. zu verurteilen, "das in M., W.weg gelegene Grundstück - Ackerfläche - in Größe von ca. 2.500 qm zu räumen, die Oberflächenbefestigung abzutragen, den Bauschutt zu beseitigen, Restbauwerke zu beseitigen und das Grundstück mit einer nutzbaren Ackeroberfläche wiederherzustellen." In der mündlichen Verhandlung vom 30. August 1994 verlasen sie diesen Antrag, dem das Landgericht stattgab.

Auf die Berufung der Bekl. wies das Oberlandesgericht die Klage ab. Dagegen richtet sich die Revision der Kl.

Die zulässige Revision führt zur Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht. Entgegen dessen Auffassung ist der Beseitigungsanspruch der Kl. nach dem vom Oberlandesgericht seiner Entscheidung bisher zugrunde gelegten Sachverhalt nicht verjährt.

1. a) Zutreffend ist das Oberlandesgericht allerdings davon ausgegangen, daß der als Mietvertrag zu qualifizierende Nutzungsvertrag (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - ZIP 1995, 1220, 1221 = DtZ 1995, 370) über die Ackerfläche von dem Wirksamwerden des Beitritts an den Vorschriften des BGB unterliegt (Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB). Der Vertrag ist vor dem Beitritt geschlossen worden und hat bis in die Zeit danach fortbestanden, da die früheste Kündigung erst zum 31. Dezember 1991 ausgesprochen wurde (Palandt/Putzo BGB 56. Aufl. EGBGB Art. 232 § 2 Rdn. 3 und 5). Abweichende Übergangsregelungen sind nicht ersichtlich.

b) Damit gilt § 556 Abs. 1 BGB, wonach der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, die gemietete Sache in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand. Diese Pflicht umfaßt die Entfernung von Einrichtungen oder Baulichkeiten, mit denen der Mieter das Mietobjekt versehen hat, es sei denn, die Parteien hätten etwas anderes vereinbart. Die Beseitigungspflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter der Errichtung zugestimmt hat und die Baulichkeiten in sein Eigentum übergegangen sind (st. Rspr. BGHZ 96, 141, 144; 104, 285, 288 f.; BGH Urteil vom 26. April 1994 - XI ZR 97/93 - NJW-RR 1994, 847, 848; Senatsurteil vom 17. Mai 1995 aaO). Die Bekl. ist als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vertragspartei daher verpflichtet, den früheren Zustand des Ackergeländes wiederherzustellen und darauf noch befindliche Betonsockel, Bauschutt, Oberflächenbefestigungen u.a. zu beseitigen.

Aus dem Nutzungsvertrag vom 1. März 1979 ergibt sich, wie das Oberlandesgericht im Ergebnis zutreffend feststellt, keine davon abweichende Parteivereinbarung. Vielmehr läßt sich aus ihm ein Beseitigungsanspruch herleiten. Nach seinem § 1 Satz 2 war nämlich dem Nutzer für die Dauer der Nutzung gestattet, eine Oberflächenbefestigung vorzunehmen. Diese ausdrückliche Beschränkung auf die Dauer der Nutzung ist vor dem Hintergrund der seinerzeit in der DDR geltenden Rechtslage zu sehen, auf deren Grundlage der Vertrag geschlossen wurde. Danach war zwar der Nutzer grundsätzlich ebenfalls verpflichtet, errichtete Baulichkeiten nach Vertragsende zu entfernen und die Fläche wie ursprünglich übernommen zurückzugeben (Schnabel NJW 1995, 2661, 2664). Hatte jedoch der Überlasser/Vermieter der Veränderung zugestimmt, konnte er nach Vertragsende die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nur dann verlangen, wenn dies ausdrücklich vereinbart war (Walter Vertragsgesetz Kommentar 2. Aufl. 1989 § 72 Anm. 2.4). Anders als nach dem Recht des BGB, in dem die Zustimmung des Vermieters zur baulichen Veränderung seinen Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch nicht berührt, sondern allenfalls eine anderweitige Parteivereinbarung diesen Anspruch entfallen lassen kann, war also nach dem Recht der DDR bei vorheriger Zustimmung des Vermieters ein solcher Anspruch nur gegeben, wenn die Parteien ihn ausdrücklich vorgesehen hatten. Andernfalls mußte der Vermieter die Einrichtungen übernehmen.

Die im Nutzungsvertrag ausdrücklich enthaltene Beschränkung der Nutzungserlaubnis sollte daher gerade vermeiden, daß die Vermieter die baulichen Einrichtungen, denen sie zugestimmt und die die Nutzungsart als Acker verändert hatten, nach Vertragsende übernehmen mußten.

2. a) Da das Nutzungsverhältnis nach dem 3. Oktober 1990 endete, finden gemäß Art. 231 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB die Verjährungsvorschriften des BGB Anwendung. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Oberlandesgerichts, daß der Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückerhalt der Sache gemäß § 558 BGB unterliegt. Hiervon werden alle Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache erfaßt, mithin auch Ansprüche auf Beseitigung von Veränderungen sowie auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (st. Rspr. BGH Urteil vom 7. November 1979 - VIII ZR 291/78 - NJW 1980, 389 f.; BGHZ 86, 71, 77 f.; vgl. auch BGHZ 54, 34, 37; 104, 6, 12; Staudinger/Emmerich BGB [1995] § 558 Rdn. 12 f. m.w.N.).

b) Der Beginn der kurzen Verjährungsfrist knüpft an den tatsächlichen Rückgabezeitpunkt als denjenigen Zeitpunkt an, an dem der Mieter (richtig: Vermieter) durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild vom Zustand der Mietsache zu machen (Senatsurteil vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416, 2418). Der Zeitpunkt dieser Rückgabe ist zwischen den Parteien streitig. Während die Bekl. darauf abhebt, das Miet- bzw. Nutzungsverhältnis sei durch die Kündigung der Mutter der Kl. spätestens zum 31. Dezember 1992 beendet worden, da sie, die Bekl., das Grundstück zu diesem Zeitpunkt bereits seit längerem nicht mehr genutzt habe, haben die Kl. unter Beweisantritt vorgetragen, die Bekl. habe bis einschließlich Mai 1993 den Zins fortgezahlt und das bis Mai eingezäunte Grundstück noch im August 1993 genutzt, da sie erst zu diesem Zeitpunkt die wertvollen Baustoffe und Materialien abtransportiert habe. Das Oberlandesgericht hat den Vortrag der Kl. zugrunde gelegt. Es hat angenommen, daß das Miet-/Nutzungsverhältnis spätestens durch die Kündigung der Mutter der Kl. vom 5. August 1993 beendet und das Grundstück spätestens im August 1993 zurückgegeben worden sei. Dementsprechend hat es als Verjährungsbeginn den 1. September 1993 zugrunde gelegt. Davon ist zugunsten der Kl. auch für das Revisionsverfahren auszugehen.

c) Das Oberlandesgericht hat sodann ausgeführt, die mit Klageschrift vom 14. September 1993 erhobene Klage habe die am 1. März 1994 abgelaufene sechsmonatige Verjährung nicht unterbrochen, weil sie nicht das streitgegenständliche Grundstück, sondern eine andere, 407 qm große Ackerfläche betroffen habe. Die Richtigstellung im Schriftsatz vom 6. Januar 1994 habe ebenfalls keine Unterbrechungswirkung gehabt, da dieser Schriftsatz dem Vertreter der Bekl. zwar im Termin vom 11. Januar 1994 übergeben worden, aber der Anspruch mangels Antragstellung nicht rechtshängig geworden sei. Als die Kl. den Anspruch sodann mit dem neuen Schriftsatz vom 8. April 1994 weiterverfolgt hätten, sei die Verjährung bereits abgelaufen gewesen. Daher habe die Klage schon nach dem eigenen Vorbringen der Kl. keinen Erfolg, so daß es auf eine Beweisaufnahme über den Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe nicht ankomme.

Dagegen wendet sich die Revision zu Recht.

aa) Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts ist die an sich am 1. März 1994 ablaufende Verjährungsfrist zuvor durch die Erhebung der am 10. Dezember 1993 zugestellten Klage vom 14. September 1993 gemäß § 209 BGB unterbrochen worden. Der Ansicht, daß diese Klage einen anderen Streitgegenstand gehabt habe, kann nicht gefolgt werden.

Grundsätzlich unterbricht eine Klage die Verjährung für Ansprüche nur in der Gestalt und dem Umfang, wie sie mit der Klage geltend gemacht werden. Maßgebend ist der den prozessualen Leistungsanspruch bildende Streitgegenstand, der bestimmt wird durch den Klageantrag, in dem sich die vom Kl. beanspruchte Rechtsfolge konkretisiert, und durch den Lebenssachverhalt (Anspruchsgrund), aus dem die begehrte Rechtsfolge hergeleitet wird (Senatsurteil vom 23. Juni 1993 - XII ZR 12/92 - FamRZ 1993, 1181, 1182 m.N.). Voraussetzung der Unterbrechungswirkung des § 209 BGB ist also eine den wesentlichen Formerfordernissen des § 253 ZPO entsprechende wirksame Klageerhebung (BGH, Urteil vom 17. November 1988 - III ZR 252/87 - BGHR BGB § 209 Abs. 1 Klageerhebung 2). Nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muß die Klageschrift außer der bestimmten Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs einen bestimmten Klageantrag enthalten. Anhand der inhaltlichen Angaben in der Klage muß es möglich sein, den Anspruch, dessen Verjährung unterbrochen werden soll, zweifelsfrei zu identifizieren (Staudinger/Peters aaO § 209 Rdn. 38). Diese Identifizierung kann aber auch durch eine Auslegung der in der Klageschrift enthaltenen prozessualen Willenserklärung erfolgen, wenn die Bezeichnung im Wortlaut unrichtig oder zweifelhaft ist. Dabei ist für die Auslegung ohne Bedeutung, was sich der Kl. unter der gewählten Bezeichnung vorgestellt hat. Es kommt vielmehr darauf an, welchen Sinn die prozessuale Erklärung aus objektiver Sicht hat. So hat etwa der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung bei unrichtiger äußerer Parteibezeichnung grundsätzlich diejenige Person als Partei (§ 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) angesehen, die objektiv erkennbar durch die Parteibezeichnung betroffen werden sollte (BGHZ 4, 328, 334 f.; BGH Urteil vom 12. Mai 1977 - VII ZR 167/76 - NJW 1977, 1686; BGH Beschluß vom 28. März 1995 - X ARZ 255/95 - BGHR ZPO § 50 Scheinpartei 1 = WM 1995, 1249, 1250; zur Auslegung des mit einem Feststellungsantrag Gewollten vgl. auch BGH Urteil vom 16. November 1993 - VI ZR 105/92 - NJW 1994, 788, 790, in BGHZ 124, 128 f. insoweit nicht abgedruckt). Entsprechendes muß gelten, wenn der Gegenstand, um den es sich handelt, unzutreffend bezeichnet wird.

bb) Demzufolge hätte das Oberlandesgericht den mißverständlichen Klageantrag auslegen müssen. Das kann der Senat nachholen. Die Kl. haben mit dem Antrag die Räumung und Herausgabe der in M., W.weg gelegenen Ackerfläche in Größe von 407 qm, insbesondere die Entfernung von darauf liegenden Betonsockeln und Betonmaterial begehrt. In der zugehörigen Begründung haben sie darauf abgehoben, daß es sich um Ackerland handele, welches die Bekl. in verwildertem Zustand und unter Hinterlassung von Betonsockeln und anderen Betonteilen und ähnlichem zurückgegeben habe und dessen Säuberung sie verweigere. Um das Grundstück wieder seiner ursprünglichen Zweckbestimmung als nutzbares Ackerland zuzuführen, müßten diese Teile entfernt, ferner der auf das Grundstück aufgebrachte und mit Erde vermischte Schotter abgetragen und der von der Bekl. seinerzeit entfernte Mutterboden ganzflächig in einer Stärke von 10 cm ersetzt werden. Dazu haben sie einen Kostenvoranschlag einer Baufirma über Gesamtkosten von ca. 164.000 DM mit den im einzelnen erforderlichen Arbeiten und mit Mengenangaben vorgelegt. Schon aus einem überschlägigen Vergleich dieser Angaben mit der Größenangabe der Ackerfläche im Antrag drängt sich auf, daß dem Verfasser der Klageschrift dabei ein Versehen unterlaufen sein mußte. Unschädlich ist auch, daß sich der Verfasser fälschlich auf den Mietvertrag vom 20. Februar 1964 nebst Nachtrag vom 27. Oktober 1971 bezogen hat. Denn aus dem als Anlage beigefügten Vertragstext wird ersichtlich, daß es eine Ackerfläche mit 407 qm nicht gab, sondern daß es sich dabei um einen Grundstücksteil mit 14 Lagerräumen mit einer Gesamtfläche von 407 qm handelte. Ersichtlich verlangten die Kl. aber nicht die Entfernung und Entsorgung dieser Lagerhallen, sondern die Wiederherstellung der ebenfalls zum Grundstück W.weg gehörigen Ackerfläche.

Zur Auslegung heranzuziehen ist ferner der Schriftsatz vom 6. Januar 1994, in dem die Kl. klargestellt haben, daß die im Klagantrag vom 14. September 1993 bezeichnete Ackerfläche nicht eine Größe von 407 qm, sondern von 2.500 qm hat, und daß hierfür die Nutzungsverträge vom 16. Mai 1978 und 1. März 1979 maßgebend sind. Spätestens damit war der Streitgegenstand in unverjährter Zeit eindeutig identifiziert. Auf eine Zustellung dieses Schriftsatzes oder eine Verlesung von entsprechenden Anträgen im Termin vom 11. Januar 1994 kam es nicht an, da eine Klageänderung nicht vorlag (§ 264 ZPO). Die verjährungsunterbrechende Wirkung war bereits mit Zustellung der Klageschrift vom 14. September 1993 am 10. Dezember 1993 eingetreten, wenn man von einem Verjährungsbeginn am 1. September 1993 ausgeht.

Nach Beendigung des Mietvertrages hat der Mieter Einrichtungen oder Baulichkeiten zu beseitigen, auch dann, wenn der Vermieter den Baumaßnahmen während der Mietzeit zugestimmt hat. Diese Zustimmung erstreckt sich nur auf die Vertragsdauer, es sei denn, es wäre etwas anderes vereinbart worden. Genau umgekehrt war die Rechtslage in der DDR. Hier lag in der Zustimmung des Vermieters im Zweifel auch der Verzicht auf den Entfernungsanspruch, es sei denn, es wäre etwas anderes vereinbart worden.

Mit Urteil vom 14. Mai 1997 hielt der Bundesgerichtshof den Nutzer (Mieter) zur Beseitigung deshalb verpflichtet, weil in dem Vertrag ausdrücklich geregelt worden war, daß die Genehmigung des Überlassers (Vermieters) für die Dauer der Nutzung erteilt wird. Dieser Beseitigungsanspruch war auch nicht verjährt. Grundsätzlich gilt hierfür die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 556 BGB, die - von Ausnahmen abgesehen - nur durch Klageerhebung unterbrochen werden kann.