Nutzungsvertrag

Nutzungsvertrag; Kleingartengrundstück; Herausgabeanspruch; Pachtvertrag; Nutzungsentschädigung

Kündigung und Räumung eines teilweise kleingärtnerisch genutzten Pachtgrundstücks.

Die Kl. ist in Erbengemeinschaft mit M. D. Miteigentümerin des Grundstückes A. Damm, das eine Gesamtgröße von 10.217 m2 hat. Von diesem Grundstück sind 9.267 m2 durch schriftlichen Generalpachtvertrag vom 18.11.1989 von dem vorherigen Alleineigentümer und Erblasser der Kl., dem K. D., an den "V." verpachtet worden. Ausweislich dieses Pachtvertrages sollte das Gelände der kleingärtnerischen Nutzung zugeführt werden, als Pachtzins wurden 0,03 M/DDR pro Quadratmeter im Jahr vereinbart. Das Pachtverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, für die Kündigung des Pachtvertrages sollten die gesetzlichen Vorschriften des Kleingartenrechts gelten.

Den restlichen, kleineren Teil des Grundstücks (950 m2) wollte der Erblasser für sich bzw. seine Familie behalten. Dieser Teil des Grundstücks blieb zunächst ungenutzt. Nach seinem Tode drängte ab 1985 der Rat des Stadtbezirks auf eine kleingärtnerische Nutzung auch dieses Teils des Grundstückes. Die Kl. widersprach stets einer Nutzung durch Dritte. Durch Verträge vom 10.9.1989 und 14.12.1989 verpachtete die Bekl. zu 4) diese Grundstücksteile mit Wirkung ab 1. bzw. 9.9.1989 an H. und C. B., S. R. sowie C. und U. R.

Mit Anwaltsschreiben u. a. vom 17.1.1991 mahnte die Kl. gegenüber den Bekl. zu 3) und 4) die nach ihrer Ansicht ungerechtfertigte Nutzung des Grundstücksteils ab und drohte die Kündigung auch des Pachtverhältnisses über den größeren Grundstücksteil an, die mit Schreiben vom 17. März 1991 an die Bekl. zu 3) und 4) sodann ausgesprochen wurde.

Die Kl. behauptet: Das Teilgrundstück von 950 m2 habe einen Pachtwert von 1,00 Mark/m2/Monat wie ein Lagergelände. Das Nutzungsentgelt betrage daher für den Zeitraum Juli 1990 bis Dezember 1990 mindestens die Hälfte, mithin 2.850,00 DM.

Die Kl. meint ferner, daß der Generalpachtvertrag durch die Kündigung vom 7.3.1991 beendet worden sei.

Die Kl. hat die Klage gegen den Bekl. zu 1) zurückgenommen. Hinsichtlich der Bekl. zu 2) hat die Kl. die Klage nicht mehr weiter verfolgt und die Auffassung vertreten, es handele sich um eine Änderung der Parteibezeichnung.

Den zunächst verfolgten Anspruch der Kl. auf Auskunft darüber, wer die Unterpächter des kleineren Grundstücksteils sind, haben die Parteien im Termin am 30.5.1991 übereinstimmend für erledigt erklärt. Hinsichtlich der Bekl. zu 5) bis 9) ist neuer Termin wegen der noch nicht zugestellten Klage beantragt.

Die Kl. beantragt,

1. die Bekl. zu 3) und 4) zu verurteilen, die nicht dem Generalpachtvertrag vom 18.11.1969 unterliegende Grundstücksfläche in einer Größe von 950 m2 geräumt an die Erbengemeinschaft M. D. herauszugeben sowie 2.850,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5.4.1991 zu zahlen,

2. festzustellen, daß der Generalpachtvertrag vom 18.11.1969 infolge Kündigung beendet ist und daß die von den Bekl. zu 3) abgeschlossenen Pachtverträge auf die klagende Erbengemeinschaft übergegangen sind, hilfsweise, die Bekl. zu 3) und 4) zu verurteilen, die aufgrund des Generalpachtvertrages vom 18.11.1969 verpachteten Grundstücksflächen in einer Größe von 9.267 m2 geräumt an die Erbengemeinschaft als Gesamtschuldner herauszugeben, 3. die Bekl. zu 3) und 4) zu verurteilen, als Gesamtschuldner Auskunft darüber zu erteilen, wer die derzeitigen Besitzer (Unterpächter) der aufgrund des Generalpachtvertrages vom 18.11.1969 verpachteten Grundstücksfläche sind.

Die Bekl. meinen, daß der Generalpachtvertrag nicht durch die Kündigung vom 7.3.1991 beendet worden ist. Die Kl. könne auch nicht die Räumung des kleineren Grundstücksteils verlangen, ebensowenig stünde ihr eine höhere als die gezahlte Nutzungsentschädigung zu. Die Verpachtung an die Bekl. zu 5) bis 9) sei durch die Bekl. zu 4) auf Weisung des Magistrats von Groß-Berlin vorgenommen worden. Die Bekl. zu 3) nehme jetzt die Aufgaben der Bekl. zu 4) wahr.

Die Klage ist nur in dem aus dem Urteilsausspruch ersichtlichen Umfang begründet, im übrigen ist sie teilweise unzulässig, teilweise unbegründet.

1. Der Räumungsanspruch der Kl. gegen die Bekl. zu 3) und 4) hinsichtlich des kleineren Grundstücksteils, der nicht dem Generalpachtvertrag vom 18.11.1969 unterfällt, ist begründet. Die Kl. kann Räumung gemäß § 985 BGB verlangen.

Den Bekl zu 3) und 4) steht insofern kein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB zu.

Die Kl. sowie M. D. sind Eigentümerinnen des Grundstückes.

Unmittelbare Besitzer sind die aufgrund der Kleingarten-Nutzungsverträge besitzenden Unterpächter S. R., C und U. R. sowie H. und C. B. Sowohl der Bekl. zu 3) als auch der Bekl. zu 4) sind mittelbare Besitzer. Der Bekl. zu 4) hat die Unterpachtverträge mit den mittelbaren Besitzern geschlossen. Der Bekl. zu 4) hat zwar auf einem außerordentlichen Verbandstag seine Auflösung mit Wirkung vom 31.12.1990 beschlossen und die Rechtsnachfolge auf den Bekl. zu 3) übertragen, der Bekl. zu 4) besteht aber noch. Er war vor dem Beitritt der ehemaligen DDR eine juristische Person (§ 2 der Verordnung über das Kleingarten- und Siedlungswesen und die Kleintierzucht vom 3.12.1959, Gesetzblatt der DDR Teil I vom 9.1.1960, Statut des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter der DDR vom 6./7.4.1963, Ziffer III 8, §§ 1 und 2 der 2. Durchführungsbestimmung zur Verordnung über das Kleingarten- und Siedlungswesen und Kleintierzucht vom 24.4.1964, GBl. DDR vom 15.5.1964).

Es kann dahingestellt bleiben, ob der Bekl. zu 4) gemäß Artikel 231 EGBGB § 2 mit dem Beitritt ein eingetragener Verein geworden ist. Jedenfalls konnte sich der Bekl. zu 4) rechtlich nicht in ein "Nichts" auflösen oder seine "Rechtsnachfolge" auf den neugegründeten Bekl. zu 3) übertragen. Eine solche Übertragung war - jedenfalls im Hinblick auf die von dem Bekl. zu 4) abgeschlossenen Pachtverträge - ohne Zustimmung der Kl. bzw. der Erbengemeinschaft nicht möglich.

Auch der Bekl. zu 4) ist daher noch mittelbarer Besitzer des herausverlangten Grundstücksteils.

Der Bekl. zu 3) nimmt nach seinem eigenen Vortrag seit dem 23.6.1990 die Aufgaben eines Zwischenpächters wahr. Auch er ist daher mittelbarer Besitzer.

Ein Recht zum Besitz steht weder dem Bekl. zu 3) noch dem Bekl. zu 4) zu.

Aus der Ordnung zur Erfassung ungenutzter oder verwilderter Grundstücke und Herbeiführung einer rationellen Nutzung vom 1.3.1983 (Beschluß des Magistrats von Berlin Nr. 102/83 vom 1.3.1983) ergibt sich lediglich die Möglichkeit, sogenannte ungenutzte oder verwilderte Grundstücke einer rationellen Nutzung zuzuführen, u. a. auch durch Veränderung vertraglich vereinbarter Nutzungsrechte oder erstmaligen Abschluß eines Nutzungsvertrages (vgl. Nr. 12., 15., 20., 21. dieser Ordnung und der Beschluß dazu). Danach waren die Stadtbezirke für die Veränderung von Rechtsverhältnissen zuständig, und sie durften nur Eingriffe in die Rechte der Eigentümer unter strenger Einhaltung von Rechtsvorschriften vornehmen. Rechtsverletzungen waren danach zu vermeiden. Es ist jedoch von den Bekl. zu 3) und 4) nicht dargelegt, daß von dieser Möglichkeit im Falle des hier streitigen Grundstücks grundsätzliche Entscheidungen durch den Stadtbezirksbürgermeister in Abstimmung mit dem Stellvertreter des Oberbürgermeisters für Inneres getroffen worden sind und die abgeschlossenen Pachtverträge auf entsprechende Anweisungen der hierfür verantwortlichen ehemaligen DDR-Behörden beruhen (vgl. Ziffer 20 und 21 des Magistratsbeschlusses vom 1.3.1983). Dagegen sprechen schon die Daten, unter denen die Pachtverträge geschlossen wurden, und die fehlende Bezugnahme darin auf solche Entscheidungen.

Mangels Recht zum Besitz (auch unter Berücksichtigung des seinerzeit geltenden Rechts der DDR) sind die Bekl. zu 3) und 4) daher verpflichtet, diesen Grundstücksteil herauszugeben.

2. Aus den zu Ziffer 1. dargelegten Gründen kann die Kl. von den Bekl. zu 3) und 4) auch eine Nutzungsentschädigung für den kleineren Grundstücksteil für den hier geltend gemachten Zeitraum (2. Jahreshälfte 1990) geltend machen. Der Anspruch ist gemäß § 20 a Nr. 1 und 6 Bundeskleingartengesetz begründet, die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes folgt aus Art. 232 EGBGB § 4 Abs. 3.

Hinsichtlich der Höhe hat der Kl. jedoch die Einwendungen der Bekl. nicht entkräftet, wonach der höchste zulässige Pachtzins für Kleingärten gemäß dem Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte vom 5./6.3.1984 für das Gebiet des früheren Berlin (West) 0,3492 DM/m2/Jahr beträgt. Dies entspricht bei einer Größe des streitigen Grundstücksteils von 950 m2 einer monatlichen Pacht von 27,65 DM. Für den geltend gemachten Zeitraum steht der Kl. daher der Betrag von 165,87 DM zu.

3. Sowohl der Feststellungsantrag als auch der hilfsweise gestellte Räumungsantrag betreffend den größeren Grundstücksteil sind unbegründet.

Durch die Kündigung der Kl. vom 7.3.1991 ist der Generalpachtvertrag vom 18.11.1969 entgegen der Auffassung der Kl. nicht beendet worden. Insofern hat die Kl. weder einen Anspruch auf die begehrte Feststellung noch einen Anspruch auf Räumung.

Die Wirksamkeit der Kündigung beurteilt sich gemäß Artikel 232 §§ 3, 4 Abs. 3 EGBGB und nach §§ 8, 9, 4 Abs. 2 und 20 a Bundeskleingartengesetz.

Die Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor, insbesondere nicht diejenigen nach §§ 10 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit 8 Nr. 2 Bundeskleingartengesetz. Danach ist die Kündigung ohne Kündigungsfrist möglich, wenn der Pächter oder von ihm auf dem Kleingartengrundstück geduldete Personen so schwerwiegende Verletzungen begehen, insbesondere den Frieden in der Kleingärtnergemeinschaft so nachhaltig stören, daß dem Verpächter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann, bzw. wenn - wie im vorliegenden Falle - der Zwischenpächter solche Pflichtverletzungen duldet.

Vorliegend könnte ein solcher Pflichtverstoß allenfalls darin gesehen werden, daß der Bekl. zu 4) den Grundstücksteil an weitere Pächter verpachtet hat, obwohl dieser Grundstücksteil nicht Bestandteil des Generalpachtvertrages war.

Hierin kann jedoch keine derart schwerwiegende Pflichtverletzung gesehen werden, wie sie der § 8 Nr. 2 Bundeskleingartengesetz voraussetzt, denn hier ist zu berücksichtigen, daß das damals geltende Recht der DDR, wie oben erläutert, grundsätzlich die Möglichkeit solcher Nutzungsverhältnisse vorsah. Selbst wenn im vorliegenden Fall nicht ausreichend dargelegt ist, daß die Voraussetzungen für die Verpachtung des kleineren Grundstücksteils nach den einschlägigen Vorschriften der DDR vorlagen, ließen diese Vorschriften die Verpachtung doch generell zu. Wenn die Bekl. hier nicht einzelne Tatsachen vortragen konnten, daß die Voraussetzungen für eine wirksame Verpachtung des kleineren Grundstücksteils vorlagen, so folgt hieraus keine so schwerwiegende Pflichtverletzung im Sinne des § 8 Ziffer 2 Bundeskleingartengesetz, die die Kündigung des Zwischenpachtverhältnisses über das größere Grundstück rechtfertigen würde.

Andere Kündigungsgründe, namentlich ordentliche Kündigungsgründe im Sinne der §§ 10 Abs. 1 Nr. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 Bundeskleingartengesetz, hat die Kl. nicht vorgetragen.

4. Auch der von der Kl. geltend gemachte Anspruch auf Auskunft gegen die Bekl. zu 3) und 4) steht ihr nicht zu.

Insoweit stellt sie auch ersichtlich darauf ab, daß sie die Auskünfte benötige, um die auf sie übergegangenen Pachtverträge gemäß § 10 Abs. 3 Bundeskleingartengesetz verwalten zu können.

Wie oben unter Ziffer 3. dargestellt, ist die Kl. jedoch nicht gemäß § 10 Abs. 3 Bundeskleingartengesetz in die Pachtverträge eingetreten. Hieraus kann sie demzufolge keinen Anspruch auf Auskunft ableiten.

Ein hiervon unabhängiger Auskunftsanspruch besteht gegenüber den Zwischenpächtern weder aufgrund des Bundeskleingartengesetzes noch aufgrund anderer Rechtsvorschriften.