Nutzungsvertrag

Nutzungsvertrag; Kleingartengrundstück; Nutzungsherausgabe; Klage auf künftige Leistung

1. Beruft sich der Besitzer eines Grundstücks gegenüber dem Eigentümer auf einen mit der KWV als staatlichem Verwalter abgeschlossenen Nutzungsvertrag, so trägt er die Darlegungs- und Beweislast dafür, wann und wodurch die staatliche Verwaltung über das Grundstück angeordnet und der KWV übertragen worden ist.

2. Ein Antrag auf Herausgabe künftiger, bis zur endgültigen Räumung des Grundstücks gezogener oder schuldhaft nicht gezogener Nutzungen nach § 987 BGB ist gemäß § 259 ZPO zulässig.

3. Die vom unrechtmäßigen Besitzer zu erstattenden Nutzungen für Kleingartengrundstücke sind jedoch gemäß § 20 a BKleingG auf die dort vorgesehenen Entgelte nebst Erhöhungen beschränkt; der objektive Mietwert hat insofern unberücksichtigt zu bleiben.

Die Kl. ist Eigentümerin eines 880 qm großen Grundstückes in Berlin-Mahlsdorf, das gegenwärtig als Kleingartenland genutzt wird. Der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Lichtenberg verpachtete durch einen sogenannten "Generalpachtvertrag" vom 14. März 1968 dem Kreisverband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) eine größere Anzahl von Grundstücken, darunter auch das Grundstück der Kl., "zur Weiterverpachtung an Bürger zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung". Der in Liquidation befindliche VKSK be-auftragte die jeweils örtlich zuständigen und nach dem 3. Oktober 1990 neu gegründeten Bezirksverbände der Kleingärtner und Siedler mit der Fortführung der Generalpachtverträge. Für den Bezirksbereich Berlin-Hellersdorf ist der örtlich zuständige Bezirksverband der Bekl.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Generalpachtvertrages hatte die Kl. ihren Wohnsitz in Berlin (West). Seit dem 1. Januar 1987 ist das Grundstück an Herrn und Frau X. unterverpachtet. Die Kl. forderte von dem Bekl. unter dem 5. Dezember 1991 mit Frist-setzung vergeblich die Räumung und Herausgabe ihres Grundstückes. Mit der Klage verfolgt sie dieses Begehren weiter und verlangt außerdem von dem Bekl. eine Nutzungsvergütung von 500,00 DM monatlich seit Rechtshängigkeit und bis zur endgültigen Räumung.

Sie behauptet, das Grundstück sei nie unter vorläufige staatliche Verwaltung gestellt oder in Volkseigentum überführt worden; sein Wert liege bei 220.000,00 DM; üblicherweise betrage der jährliche Mietwert 5 % des Grundstückswertes, was hier einen monatlichen Mietwert von 916,00 DM ergebe.

Der Bekl. behauptet, das Grundstück sei auf Grund der "Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten" vom 17. Juli 1952 (DDR GBl. I Seite 615 f) in vorläufige staatliche Verwaltung übernommen worden. Die Verwaltung sei damals dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Lichtenberg übertragen worden, an dessen Stelle jetzt die Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf mbH in Gründung getreten sei.

Er ist der Ansicht, er schulde der Kl. vor Aufhebung der staatlichen Ver-waltung keine Erstattung von Nutzungen; im übrigen richte sich die Höhe der Nutzungsvergütung nach den Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes, das ab 1. Januar 1992 einen Pachtzins von 0,1746 DM pro qm jährlich vorsehe.

Der Kl. steht gegen den Bekl. als mittelbaren Besit-zer ein Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstückes nach § 985 BGB zu. Denn der Bekl. hat Tatsachen weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt, aus denen sich für ihn ein Recht zum Besitz (§ 986 BGB) ergeben könnte. Der Bekl. muß alle Tatsachen darlegen und beweisen, aus denen sich sein Besitzrecht herleiten soll. Er hat aber trotz prozeßleitender Verfügungen vom 26. März und 4. Mai 1992 nicht vorgetragen, wann und wie das Grundstück unter staatliche Verwaltung gekommen sein soll und wann und wodurch diese Verwaltung dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin Lichtenberg übertragen worden sein soll. Die bloße, von der Kl. bestrittene Behauptung des Bekl., das Grundstück sei "in vorläufi-ge Verwaltung der DDR übernommen worden", reicht nicht aus. Entgegen der Auffassung des Bekl. verschafft ihm der zwischen dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Lichtenberg und dem Kreisverband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter am 14. März 1968 geschlossene Generalpachtvertrag kein derartiges Besitzrecht. Ein Recht zum Besitz gemäß § 986 BGB ergäbe sich dann, wenn das Grundstück tatsächlich gemäß § 6 der "Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten" vom 17. Juli 1952 (DDR GBl. I Nr. 100 Seite 615) unter vorläufige staatliche Verwaltung gestellt worden wäre und mithin der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Lichtenberg als dama-liger Verpächter berechtigt gewesen wäre, einen solchen Generalpachtvertrag mit Wirkung für und gegen die Kl. abzuschließen. § 6 dieser Verordnung ist zwar durch § 2 Abs. 1 Satz 1 der "Verordnung über die in das Gebiet der Deutschen Demokratischen Republik und den demokratischen Sektor von Groß-Berlin zurückkehrenden Personen" vom 11. Juni 1953 (DDR GBl. I Nr. 78 Seite 805) aufgehoben worden, doch konnte noch bis 1989 unter Berufung auf die aufgehobene Verordnung eine sogenannte "Nacherfassung" erfolgen, die Vermögenswerte der vorläufigen staatlichen Verwaltung unterstellte (vgl. Säcker-Hummert, Münchener Kommentar, BGB, Zivilrecht im Einigungsvertrag, 1991, Rdnr. 1113). Im Falle der Anordnung einer vorläufigen staatlichen Verwaltung über das Grundstück würde die staatliche Verwaltung gemäß §§ 1 Abs. 4, 11 Abs. 1 des "Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen" (Vermögensgesetz) fortbestehen, bis sie auf Antrag der Kl. durch Entscheidung des zuständigen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen aufgehoben wird. Nach Aufhebung der vorläufigen staatlichen Verwaltung blie-be dann das Pachtverhältnis gemäß § 17 Vermögensgesetz unberührt. Von einem solchen Sachverhalt kann aber nicht ausgegangen werden, weil der Bekl. keine konkrete Anordnung einer Behörde nach Datum und Inhalt benennt, durch die das Grundstück unter staatliche Verwaltung ge stellt worden sein soll. Ohne eine derartige Anordnung aber war die KWV Lichtenberg nicht befugt, Verträge über das Grundstück mit Wir-kung gegen die Kl. abzuschließen. II. 1. Der Antrag auf Herausgabe künftig, bis zur endgültigen Räumung, gezogener oder schuldhaft nicht gezogener Nutzungen nach § 987 BGB ist gemäß § 259 ZPO zulässig. Eine Klage auf künftige Leistung nach § 259 ZPO ist nämlich dann zu-lässig, wenn es sich bei dem geltend gemachten Anspruch um einen dem Grunde nach bereits entstandenen, aber noch nicht fälligen Anspruch handelt und ferner Umstände die Besorgnis rechtfertigen, der Schuldner werde bei Fälligkeit nicht leisten. Der Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen ist mit dem

ünftige Leistung nach § 259 ZPO ist nämlich dann zu-lässig, wenn es sich bei dem geltend gemachten Anspruch um einen dem Grunde nach bereits entstandenen, aber noch nicht fälligen Anspruch handelt und ferner Umstände die Besorgnis rechtfertigen, der Schuldner werde bei Fälligkeit nicht leisten. Der Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen ist mit dem Anspruch auf Herausgabe des Grundstückes nach § 985 BGB entstanden. Fälligkeit im Hinblick auf die künftig anfallenden Nutzungen tritt erst dann ein, wenn die Nutzungen jeweils dem Bekl. zufallen. Die Besorgnis der Nichterfüllung ergibt sich daraus, daß der Bekl. der Ansicht ist, aus dem Generalpachtvertrag vom 14. März 1968 ein Recht zum Besitz herleiten zu können und er darüber hinaus den Anspruch auch der Höhe nach ernstlich bestreitet. Dies genügt nach allgemeiner Ansicht für die Annahme der Besorgnis der Nichterfüllung (vgl. BGHZ 5, 342, 344; BGH NJW 1978, 1262, 1263). 2. Da die Kl. einen Herausgabeanspruch gegen den Bekl. nach § 985 BGB hat, ist auch der Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen, die der Bekl. aus dem Grundstück zieht bzw. bei ordnungsgemäßer Wirtschaft ziehen könnte, begründet. Nutzungen gemäß § 100 BGB sind die Einnahmen des Bekl. an Pachtzins aus der Unterverpachtung. Es ist unstreitig, daß sich der von dem Bekl. gegenwärtig eingenommene Pachtzins auf jährlich 27,25 DM = monatlich 2,27 DM beläuft. Auch bei ordnungsgemäßer Wirtschaft könnte der Bekl. nicht den von der Kl. geltend gemachten Betrag von monatlich 500,00 DM als Pachtzins erzielen. Denn der Bekl. ist gemäß Art. 232 § 4 Abs. 1 Satz 1 EGBGB an die vor Rechtshängigkeit mit den Unterpächtern geschlossenen Verträge gebunden. Jedoch hat der Bekl. selbst vorgetragen, daß er entsprechend der "Allgemeinen Anweisung über die Angleichung des Pachtzinses und Festsetzung des Wohnlaubenentgeltes für Kleingärten auf landeseigenen Grundstücken gemäß § 20 a des Bundeskleingartengesetzes - BKleinG -" des Senats von Berlin vom 8. Oktober 1991 (Amtsblatt für Berlin Nr. 51 Sei-te 2326) den Pachtzins ab 1. Januar 1992 auf 0,1746 DM pro Quadratmeter erhöhen kann. Einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht es, wenn der Bekl. diese Erhöhung vornimmt, so daß er für den Zeitraum 3. April 1992 bis 31. Ok-tober 1992 monatlich 12,80 DM (0,1746 DM x 880 qm: 12 Monate = 12,80 DM) an die Kl. zu zahlen hat. Der von der Kl. geltend gemachte ob-jektive Mietwert von 500,00 DM monatlich hat insofern unberücksichtigt zu bleiben.