Nutzungsvertrag

Nutzungsvertrag; Erholungsgrundstück; gesellschaftlich vertretbarer Grund; Kündigung; wirtschaftliche Verwertung; Laube; Alteigentümer; Vertragsmoratorium

1. Der in den Nutzungsvertrag gem. § 16 Abs. 2 VermG eintretende Alteigentümer ist erst mit Bestandskraft des entsprechenden Bescheides oder mit Aufhebung der staatlichen Verwaltung kraft Gesetzes mit Ablauf des 31.12.1992 berechtigt, das Nutzungsverhältnis zu kündigen.

2. Dabei stehen ihm grundsätzlich nur diejenigen Kündigungsgründe zur Seite, die in seiner Person entstanden sind.

3. Soweit der Nutzer auf dem Grundstück eine Laube errichtet hat, kann dann dahinstehen, ob eine staatliche Baugenehmigung vorlag oder notwendig war, wenn der in den Nutzungsvertrag eintretende Alteigentümer diesen Zustand längere Zeit hingenommen hat.

4. Die Erkrankung der Ehefrau des Alteigentümers in Verbindung mit einer ärztlich attestierten Notwendigkeit der Erholung auf einem Freizeitgrundstück kann als "gesellschaftlich gerechtfertigter Grund" i. S. d. § 314 Abs. 3 ZGB angesehen werden.

5. Das Vertragsmoratorium des Art. 232 § 4 a Abs. 1 Satz 1 EGBGB i. d. F. des Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes vom 20.12.1993 gilt nicht für vor seinem Inkrafttreten zugegangene Kündigungen.

6. Art. 233 § 2 a Abs. 1 EGBGB ist auf Nutzungsverträge zur Erholung und Freizeitgestaltung nicht anwendbar.

II. Der Antrag der Kl. auf Aufhebung des bestehenden Nutzungsvertrages sowie der daraus folgende Anspruch auf Räumung und Herausgabe des vorbenannten Grundstücks ist aus §§ 314 Abs. 4 Satz 2 ZGB, 985 BGB begründet. Denn das zwischen den Parteien bestehende Nutzungsverhältnis ist durch die Kündigung der Kl. vom 1. Februar 1993 wirksam beendet worden.

1. Die Nutzungsverträge mit den Bekl. zu 1. und 2. sind nicht schon durch die Kündigungserklärungen vom 22. Juli 1991 beendet worden. Die vom 28.7./12.8.1986 bzw. 27.2.1990 datierenden Nutzungsverträge über jeweils eine Teilfläche des streitbefangenen Grundstücks sind mit der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Treptow als staatliche Verwalterin abgeschlossen worden; auf diese Nutzungsverträge finden gemäß Artikel 232 § 4 EGBGB auch nach dem Beitritt weiterhin die Vorschriften der §§ 312 bis 314 ZGB Anwendung. Für den Eintritt der Berechtigten in das Nutzungsverhältnis kam es daher auf die Aufhebung der staatlichen Verwaltung (§ 16 Abs. 2 VermG) an, die nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien im April 1991 erfolgte. Die unter dem 22. Juli 1991 von den Berechtigten ausgesprochenen Kündigungen waren aber mangels Darlegung eines Kündigungsgrundes im Sinne des § 314 Abs. 3 ZGB unwirksam.

2. Ebensowenig konnten die in der Klageschrift vom 28. Februar 1992 und in der Berufungsbegründung erneut wegen Zahlungsverzuges ausgesprochenen fristlosen Kündigungen die Nutzungsverhältnisse beenden. Denn soweit die Kl. hinsichtlich des Bekl. zu 1. einen Zahlungsrückstand in Höhe von 105 DM behauptet haben, resultiert dieser aus Rückständen des Jahres 1989 in Höhe von 28 DM, des Jahres 1990 in Höhe von 52 DM und des Jahres 1991 in Höhe von 25 DM. Da die Kl. aber erst seit Mai 1991 über das Grundstück verfügungsberechtigt sind und in die Nutzungsverhältnisse eingetreten sind, ist in ihrer Person allenfalls hinsichtlich des nicht gezahlten anteiligen Nutzungsentgeltes des Jahres 1991 ein Kündigungsrecht entstanden. Denn ein bereits beim Veräußerer entstandenes Kündigungsrecht geht nicht auf den Erwerber über (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Anm. 17 c zu § 571 BGB). Dies muß erst recht für die Kl. gelten, die nicht gemäß § 571 BGB in die Nutzungsverträge eingetreten sind, sondern aufgrund der Regelungen des Vermögensgesetzes.

Die Bekl. zu 1. und 2. befanden sich aber im Jahre 1991 lediglich mit Teilbeträgen der vereinbarten Jahrespacht im Rückstand, die eine fristlose Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 BGB nicht rechtfertigten.

3. Hinsichtlich der von dem Bekl. zu 1. auf seinem Grundstücksteil errichteten Laube könne sich die Kl. nicht auf ein vertragswidriges Verhalten im Sinne des § 314 Abs. 3 Satz 2 ZGB berufen, denn die Laube wurde unbestritten bereits im Jahre 1977 errichtet, so daß es der Kündigung bereits an einem zeitlichen Zusammenhang zum behaupteten vertragswidrigen Verhalten des Bekl. zu 1. fehlte. Es kann dahinstehen, ob seinerseits eine staatliche Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde vorlag, wofür die zu den Akten gereichte Gebührenrechnung vom 20.5.1977 sprechen könnte. Denn der staatliche Verwalter hat im Jahre 1986 erneut einen Nutzungsvertrag in Kenntnis der auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeit - wie sich aus dem Inhalt des Nutzungsvertrages eindeutig ergibt - geschlossen. Hat aber der staatliche Verwalter das Verhalten des Bekl. zu 1. über Jahre hingenommen und sogar einen neuen Vertrag über die Nutzung des Grundstücks abgeschlossen, können die Kl. dies nunmehr nicht zum Anlaß einer Kündigung vom 28. Februar 1992 nehmen, nachdem sie selbst bereits seit April 1991 über das Grundstück verfügungsbefugt waren.

4. Das Nutzungsverhältnis mußte aber aufgrund der Kündigung der Kl. vom 1. Februar 1993 aufgehoben werden.

Es kann dahinstehen, ob sich die Kl. zu 1. gegenüber dem Bekl. zu 2. wegen der Erkrankung dessen Ehefrau auf ein das Erhaltungsinteresse überwiegendes Erlangungsinteresse berufen kann. Denn die Kündigung gegenüber dem Bekl. zu 1. ist wegen dringenden Eigenbedarfs begründet, der als "gesellschaftlich gerechtfertigter" Grund i. S. d. § 314 Abs. 3 ZGB anzusehen ist, wie sich aus § 314 Abs. 6 ZGB ergibt. Die Kl. haben unter Vorlage entsprechender ärztlicher Atteste substantiiert dargelegt, daß die Kl. zu 1. jedenfalls eine der Teilflächen ihres Grundstücks zur täglichen Erholung zur Verfügung haben muß. Damit überwiegt hier das Erlangungsinteresse der Kl. zu 1. an dem Grundstücksteil des Bekl. zu 1. eindeutig dessen Erhaltungsinteresse. Der Bekl. zu 1. hat demgegenüber auch kein besonderes Erhaltungsinteresse dargelegt, und der mit einer Laube versehene Grundstücksteil ist für einen längeren Aufenthalt der Kl. zu 1. auf dem Grundstück auch besser geeignet als der unbebaute Grundstücksteil.

Auf Artikel 232 § 4 a Abs. 1 Satz 1 EGBGB i. d. F. des Registerverfahrensbeschleunigungsgesetzes vom 20.12.1993 (BGBl. I S. 2182, 2212) kann sich der Bekl. zu 1. deswegen nicht berufen, weil dieses Gesetz erst am 25.12.1993 in Kraft getreten ist, die den Räumungsanspruch begründende Kündigung aber bereits am 1. Februar 1993 ausgesprochen worden ist. Da das Gesetz sich keine Rückwirkung beigelegt hat, ist seine Anwendung auf bereits vor seinem Inkrafttreten ausgesprochene Kündigungen nicht zulässig. Eine Rückwirkung auf eine bereits vor dem 25.12.1993 ausgesprochene Kündigung kann auch nicht aus Abs. 7 der Vorschrift hergeleitet werden. Nach dieser Bestimmung finden Absätze 1 bis 6 keine Anwendung, wenn die Betroffenen nach dem 2. Oktober 1990 etwas Abweichendes vereinbart haben oder zwischen ihnen abweichende rechtskräftige Urteile ergangen sind. Daraus ergibt sich nur der Bestandsschutz für bereits früher getroffene Vereinbarungen und die Sicherung der mit Rechtskraft bereits ergangenen Urteile; beide sollen von einer Überprüfung aufgrund der neuen Gesetzeslage ausgeschlossen werden, weil Parteivereinbarungen - soweit sie nicht ausdrücklich verboten sind - Bestand haben sollen und Eingriffe des Gesetzgebers in bereits rechtskräftig abgeschlossene Gerichtsverfahren verfassungsrechtlich bedenklich sind. Daraus kann aber nicht im Umkehrschluß gefolgert werden, daß - soweit nicht in Absatz 7 bestimmte Konstellationen von der Überprüfung nach der neuen Rechtslage ausgeschlossen sind - im übrigen das Gesetz auch rückwirkend gelten soll. Eine derartige Rückwirkung kann nicht im Wege des Umkehrschlusses angenommen werden, sondern bedarf einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung, die fehlt. Gegen die Rückwirkung spricht auch, daß § 4 a Abs. 1 Satz 1 ausdrücklich auf die Kündigung oder die sonstige Beendigung abstellt, nicht aber - wie z. B. Art. 233 § 2 a Abs. 1 EGBGB i. d. F. vom 25.12.1993 - dem Nutzer ein zeitlich begrenztes Besitzrecht zubilligt.

Art. 233 § 2 a Abs. 1 a. F. ist jedoch auf Nutzungen zur Erholung - wie hier -, Freizeitgestaltung und zu ähnlichen persönlichen Bedürfnissen nicht anwendbar (Art. 233 § 2 a Abs. 7 Satz 1 EGBGB a. F.). Auch Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 2 EGBGB i. d. F. des am 1.10.1994 in Kraft getretenen Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (Art. 2 § 5) vom 21.9.1994 (BGBl. I S. 2457, 2490) begründet aus denselben Gründen kein Besitzrecht des Bekl. zu 1.

Ein etwaiges Besitzrecht aus dem Schuldrechtsänderungsgesetz vom 21.9.1994 (BGBl. I S. 2538 ff.) war nicht zu berücksichtigen, da dieses Gesetz erst am 1. Januar 1995 in Kraft tritt (Artikel 6 des Schuldrechtsänderungsgesetzes - BGBl. I S. 2552), für die Entscheidung aber die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung maßgebend war, der hier demjenigen Zeitpunkt entspricht, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden konnten.

Da jedoch der dringende Eigenbedarf der Kl. durch die Nutzung des dem Bekl. zu 1. überlassenen Grundstücksteils hinreichend befriedigt wird, die Nutzung des gesamten Grundstücks zu den von ihr angegebenen Zwecken nicht notwendig erscheint, greift die Kündigung gegenüber dem Bekl. zu 2. nicht durch, so daß insoweit das klageabweisende Urteil des AG Köpenick Bestand hat.