Nutzungsvertrag

Nutzungsvertrag; Erholungsgrundstück; Zugangsbeschränkungen; Bedingung; gesellschaftlich vertretbarer Grund; Kündigung; wirtschaftliche Verwertung; Nutzungsentgeltverordnung

1. Unentgeltliche Nutzungsverträge über ein Erholungsgrundstück, die der westdeutsche Eigentümer 1963 für die Zeit bis zum Wegfall der Zugangsbeschränkungen abgeschlossen hat, unterliegen seit 1. Januar 1976 den Bestimmungen des Zivilgesetzbuches; eine etwa vereinbarte auflösende Bedingung ist unbeachtlich.

2. Solche Verträge sind nach § 314 Abs. 3 Satz 3 ZGB nur kündbar, wenn ein gesellschaftlich vertretbarer Grund vorliegt.

3. Die Möglichkeit der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes ist kein Kündigungsgrund.

4. Die Nutzungsentgeltverordnung gilt sinngemäß auch für unentgeltliche Verträge.

I. Die Kl. begehren von den Bekl. die Räumung und Herausgabe eines Wochenendgrundstückes.

Gemäß den entsprechenden Bestimmungen wurde das Grundstück im Jahre 1952 unter DDR-Zwangsverwaltung gestellt.

Durch Schreiben vom 14. Mai 1963 ließ der Erblasser den Bekl. mitteilen, daß er ihnen die Nutzung des Grundstücks mietfrei solange überlasse, bis er sich selbst darum kümmern könne.

Mit dieser Regelung erklärten sich die Bekl. einverstanden.

Nach Eintritt des Erbfalles und nach der Wiedervereinigung Deutschlands entschlossen sich die Kl., das Wochenendgrundstück wieder selbst zu nut-zen oder zumindest gewinnbringend zu verwerten.

Sie traten deshalb an die Bekl. heran und boten ihnen den Abschluß eines Mietvertrages an. Nachdem sich die Bekl. geweigert hatten, Mietzins für das Grundstück zu bezahlen, kündigten die Kl. und forderten die Bekl. er folglos zur Räumung des Grundstücks auf.

Die Kl. meinen, daß sich ihr Herausgabeanspruch aus dem Schreiben vom 1. Mai 1963, das den Charakter einer Vereinbarung trage, unmittelbar er-gebe. Die darin enthaltene auflösende Bedingung, daß das Nutzungsverhältnis nur so lange dauern solle, bis sich der Eigentümer wieder darum kümmern könne, sei nunmehr eingetreten. Zudem handele es sich um ei-nen Leihvertrag, so daß die Kündigung jederzeit möglich sei. Zumindest sei es mit Treu und Glauben nicht vereinbar, wenn die Bekl. das Grundstück weiterhin kostenlos nutzen könnten. Demgemäß schuldeten die Bekl. ein angemessenes Nutzungsentgelt, das die Kl. mit 157,20 DM mo-natlich beziffern (786 qm x 0,20 DM).

II. 1. Ein Räumungs- bzw. Herausgabeanspruch steht den Kl. bereits nach ihrem eigenen Vorbringen nicht zu.

a) Auf das streitgegenständliche Nutzungsverhältnis finden - worauf die Bekl. zutreffend hinweisen - die Vorschriften der §§ 312 ff. ZGB Anwendung (Artikel 232 § 4 Abs. 1 EGBGB). Zwar ist das Nutzungsverhältnis un-streitig vor Inkrafttreten des ZGB (1. Januar 1976) begründet worden. Das ZGB war aber gemäß § 2 Abs. 2 EGZGB auf alle bei seinem Inkrafttreten bestehenden Zivilrechtsverhältnisse anzuwenden, insbesondere auch auf Nutzungsverträge über Bodenflächen zur Erholung (ZGB Kommentar, Autorenkollektiv, 1983 § 2 EGZGB Seite 506 unter 2.3). Dem steht nicht entgegen, daß das Schreiben bzw. die Vereinbarung vom 14. Mai 1963 möglicherweise unter der auflösenden Bedingung der Wiederverwertungsmöglichkeit im Sinne des § 158 BGB steht. Nach der insoweit maß geblichen Rechtsprechung der DDR-Gerichte richtete sich die Beurteilung von Nutzungsverträgen über Wochenendgrundstücke auch dann nach dem ZGB, wenn derartige Verträge nach der bei Abschluß des Vertrages geltenden Rechtslage in zulässiger Weise befristet abgeschlossen wurden (OG, Neue Justiz 1978, Seite 360, 361). Entsprechendes muß daher auch für bedingt abgeschlossene Nutzungsverträge gelten.

Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, daß die Beendigung von Verträgen über die Nutzung von Erholungs- oder Frei-zeitgrundstücken, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts auf dem Ge-biet der ehemaligen DDR geschlossen worden sind, sich nach Artikel 232 § 4 Abs. 1 EGBGB auch dann ausschließlich nach § 314 richtet, wenn die Verträge schon vor dem Inkrafttreten des ZGB bestanden haben (BGH, DtZ 1993, 243 ff. = ZOV 1993, 264 ff.; LG Berlin - ZK 64 -, ZOV 1993, 68 f.; LG Berlin - ZK 25 -, ZOV 1993, 418 = GE 1993, 1159).

b) Die Voraussetzungen für eine Kündigung bzw. Aufhebung des Mietverhältnisses gemäß § 314 Abs. 3 Satz 3 ZGB liegen nicht vor. Als "gesellschaftlich gerechtfertigter Grund" kommt allein ein Eigenbedarf der Kl. in Betracht. Eine Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der von den Kl. haupt-sächlich verfolgten angemessenen wirtschaftlichen Verwertung stellt keinen der in § 314 Abs. 3 ZGB genannten Kündigungsgründe dar (LG Berlin - ZK 64 -, ZOV 1993, 68 rechte Spalte mit ausführlicher Begründung).

Für die Annahme eines Eigenbedarfs fehlt es an einem nachvollziehbaren Vorbringen der Kl., inwieweit sie das Grundstück zu eigenen Erholungs- oder Wohnzwecken nutzen wollen. Hier steht ihrem lediglich pauschalen Vorbringen in der Klageschrift der Umstand entgegen, daß die Kl. zunächst an die Bekl. herangetreten sind, um einen - wie sie es ausdrückten - "ord-nungsgemäßen" Mietvertrag abzuschließen. Dadurch kommt sinnfällig zum Ausdruck, daß es den Kl. ausschließlich um eine bestmögliche wirt schaftliche Verwertung des Wochenendgrundstückes geht.

2. Entgegen ihrer Ansicht sind die Bekl. allerdings verpflichtet, an die Kl. ei-nen Pachtzins zu zahlen. Da das Nutzungsverhältnis unentgeltlich war, kommt zwar die Anwendung der Nutzungsentgeltverordnung für Datschengrundstücke vom 1. August 1993 nicht unmittelbar in Betracht (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 2 NutzEV).

Mittelbar ist jedoch die Nutzungsentgeltverordnung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage heranzuziehen (Beuermann, GE 1993, 670, 671 Ziff. 17). Anderenfalls wäre der Eigentümer, der sein Wochenendgrundstück ursprünglich unentgeltlich an Dritte zur Nutzung überlassen hat, unangemessen benachteiligt.

In Anlehnung an die Vorschrift des § 3 der NutzEV war für den Zeitraum vom 1. August 1993 bis 31. Oktober 1993 ein anteiliger Jahrespachtzins in Höhe von 27,51 DM zu zahlen. Hierbei orientiert sich das Gericht gemäß § 287 ZPO an dem durchschnittlichen Quadratmeter-Pachtzins zu DDR-Zeiten zwischen 0,08 bis 0,20 DM (vgl. Beuermann, a. a. O., Seite 670 Zif-fer 3): 0,14 DM x 786 qm X 3 Monate = 27,51 DM. Für die Zeit ab 1. No-vember 1993 ist gemäß § 3 Abs. 1 Ziffer 1 der NutzEV ein Quadratmeter Pachtzins von 0,30 DM zu veranschlagen. Dies ergibt bei einer Grundstücksgröße von 786 Quadratmetern den zuerkannten Jahrespachtzins in Höhe von 235,80 DM.