Nutzungsvereinbarung, entgeltliche -

Nutzungsvereinbarung, entgeltliche -; Miteigentumsanteil, Nutzung eines -s gegen Entgelt; Miteigentum; Schadensersatz, - bei Kündigung aus wichtigem Grund; Eigentümergemeinschaft

a) Überläßt ein Miteigentümer den übri gen die Alleinnutzung des gemeinschaftli chen Grundstücks gegen vereinbartes Entgelt, sind auf dieses Rechtsverhältnis in erster Linie die Regeln des Gemein schaftsrechts anzuwenden (Fortführung von BGH WM 1974, 201).

b) Die Nutzungsvereinbarung kann bei Zahlungsverzug entsprechend § 554 Abs. 1 BGB gekündigt werden. Der Kündigende bringt damit in der Regel zum Ausdruck, daß er für den Fall der Fortsetzung der bis herigen Nutzung weiterhin eine Nutzungs entschädigung verlangt, deren Höhe dann gemäß § 745 Abs. 2 BGB nach billigem Er messen zu bestimmen ist. Die §§ 557, 584 b BGB sind nicht anzuwenden.

c) Darüber hinaus kann dem durch den Zahlungsverzug zur Kündigung veranlaßten Miteigentümer ein Schadensersatzan spruch auf Weiterzahlung der vereinbarten Nutzungsentschädigung so lange zuste hen, als die übrigen Miteigentümer an die Nutzungsvereinbarung gebunden wären und nicht ihrerseits deren Abänderung nach § 745 Abs. 2 BGB verlangen könnten.

Aufgrund notariellen Kaufvertrages vom 15. Februar 1992 erwarben die Bekl. zu je 1/4 und der Kl. zu 1/2 das Miteigentum sowie das Erbbaurecht an einem als Reiterhof genutzten Grundstück in F. Gemäß einem "Vorvertrag" gleichen Datums überließ der Kl. seinen Anteil den Bekl. zur Nutzung mit der Maßgabe, daß die Einzelheiten seiner Beteiligung, insbeson dere die an ihn zu zahlende Nutzungsvergü tung, durch einen weiteren Vertrag geregelt werden sollten. Im Anschluß hieran heißt es in dem Vorvertrag:

"Ab Zahlung des Kaufpreises durch Herrn B. (Kl.) wird pro Monat ein Betrag von 5.000 DM in bar, per Überweisung oder Scheck fällig. Die Basis für die Ermittlung der 5.000 DM ist das Wertgutachten vom 14. Januar 1992 des Herrn Dipl.-Ing. H. Ho. Nähere Einzelheiten re gelt der Vertrag."

Durch Mietvertrag vom 1. Oktober 1992 ver mieteten die Bekl. das Anwesen mit Ausnah me des dortigen Wohnhauses zum Betrieb ei ner Reitschule an eine von ihnen gegründete GmbH unter Bezugnahme darauf, daß der Kl. ihnen die Nutzung seiner Eigentumsanteile ge gen Zahlung eines Entgeltes überlassen habe und darüber noch ein schriftlicher Vertrag ab geschlossen werden solle. Sie haben an den Kl. in der Zeit von September 1992 bis Juli 1993 einen Betrag von 18.000 DM bezahlt. Der Kl. hat gegen sie über die offenen Beträge aus monatlich 5.000 DM bis einschließlich Ja nuar 1994 rechtskräftige Vollstreckungstitel erwirkt und hieraus erfolglos die Zwangsvoll streckung betrieben. Mit Schreiben an die Bekl. vom 31. Januar 1994 kündigte er den "Vorvertrag" der Parteien vom 15. Februar 1992 fristlos wegen Zahlungsrückstandes und wies dabei die Bekl. darauf hin, sie seien ab sofort nicht mehr berechtigt, seinen hälftigen Anteil zu nutzen.

Mit seiner Klage hat der Kl. von den Bekl. eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Februar 1994 bis Februar 1995 in Höhe von insgesamt 65.000 DM begehrt. Die Bekl. ha ben demgegenüber die Auffassung vertreten, der Vorvertrag, dem kein Hauptvertrag nach gefolgt sei, regele nicht, von wem die 5.000 DM/mtl. zu zahlen gewesen seien, die über dies dem Nutzungswert des klägerischen Grundstücksanteils nicht entsprächen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; das Berufungsgericht hat sie auf die Berufung der Bekl. abgewiesen. Die Revision des Kl. führte zur Aufhebung des angefochtenen Ur teils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. Im Ansatz zutreffend geht das Beru fungsgericht unter gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zulässiger Bezugnahme auf die Entschei dungsgründe des erstinstanzlichen Urteils da von aus, daß durch den "Vorvertrag" der Par teien vom 15. Februar 1992 nicht nur die für ei nen derartigen Vertrag typische Verpflichtung zum Abschluß eines Hauptvertrages begrün det (vgl. dazu BGHZ 102, 384, 388), sondern bereits eine bis dahin unmittelbar verbindliche Regelung über die "Zurverfügungstellung der Eigentumsanteile" des Kl. und das dafür an ihn zu zahlende Entgelt getroffen werden sollte. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist weiter die Auslegung der genannten Vereinba rung dahingehend, daß durch sie die Bekl. persönlich und nicht etwa die erst später von ihnen gegründete GmbH, an die sie das An wesen dann vermietet haben, gegenüber dem Kl. berechtigt und verpflichtet wurden. Wie der Senat im Urteil vom 17. Dezember 1973 (II ZR 59/72, WM 1974, 201) ausgeführt hat, handelt es sich bei der entgeltlichen Nutzungsüberlas sung eines Grundstücks an einzelne von meh reren Miteigentümern um einen Mietvertrag zwischen diesen und der Eigentümergemein schaft, zugleich aber auch um eine einstimmi ge Vereinbarung der Miteigentümer über die Benutzung des gemeinschaftlichen Gegen standes gemäß § 745 Abs. 1 BGB, aus der eine unmittelbare Zahlungsverpflichtung der nutzenden gegenüber den übrigen Miteigentü mern resultieren kann (vgl. auch BGH, Urt. v. 29. Juni 1966 - V ZR 163/63, WM 1966, 887; v. 4. Februar 1982 - IX ZR 88/80, WM 1982, 537). Von letzterem geht auch das Berufungs gericht aus. Ob ihm in Anbetracht der ersicht lich laienhaft formulierten "Zurverfügungstellung der klägerischen Miteigentumsanteile" gemäß dem Vorvertrag der Parteien darin zu folgen ist, es handele sich um eine Art Rechtspacht, kann dahinstehen. Auch dann wären auf das Rechtsverhältnis der Parteien in erster Linie die speziellen Regeln des Gemeinschafts rechts anzuwenden, da der Schwerpunkt der Beziehungen zwischen Miteigentümern nicht im Miet- oder Pachtrecht, sondern im Gemein schaftsrecht liegt (Sen. a.a.O.).

Mit der im Schreiben des Kl. vom 31. Januar 1994 ausgesprochenen Kündigung des Vor vertrages vom 15. Februar 1992, wozu der Kl. als Vertragspartner dieser Vereinbarung be fugt und wegen des Zahlungsverzuges der Bekl. entsprechend § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB oder auch aus wichtigem Grund berechtigt war, ist zwar - darin ist dem Berufungsgericht noch zu folgen - die ursprüngliche Verwal tungs- und Benutzungsregelung weggefallen, was auch die Revision einräumt. Auf durch greifende Bedenken, die zur Aufhebung des angefochtenen Urteils führen müssen, stößt aber die Ansicht des Berufungsgerichts, daß dem Kl. nach Wegfall der ursprünglichen Be nutzungsregelung deshalb keinerlei Zahlungs ansprüche gegenüber den das Grundstück weiterhin allein nutzenden Bekl. mehr zustün den, weil er von diesen weder eine Neurege lung entgeltlicher Benutzung des gemein schaftlichen Eigentums nach § 745 Abs. 2 BGB noch die Einräumung des gegenständli chen Mitgebrauchs an dem Grundstück ver langt habe und die Bekl. daher aufgrund ihres Miteigentums zur (unentgeltlichen) Nutzung des gesamten Reiterhofs berechtigt gewesen seien.

1. Entgegen der Ansicht der Revision kann der Kl. seine Ansprüche zwar nicht auf die §§ 557, 584 b BGB stützen, weil diese Vorschriften hier durch die speziellen und in erster Linie an zuwendenden Regeln des Gemeinschafts rechts überlagert sind (vgl. Sen. Urt. v. 17. Dezember 1973, a.a.O.). Hiernach waren die Bekl. auch nach dem Wegfall der ursprüngli chen Benutzungsregelung weder zur "Rückgabe" des weiterhin in ihrem Miteigentum stehenden Grundstücks an den Kl. noch zur gegenständlichen Beschränkung ihrer Nutzung auf die Hälfte des Grundstücks verpflichtet. Es fehlt daher auch schon an den tatbestandli chen Voraussetzungen der §§ 557, 584 b BGB. Grundsätzlich löst der bloße Umstand, daß ein Miteigentümer eines Grundstücks die ses allein nutzt, keine Entschädigungsrechte des anderen Teilhabers aus (BGHZ 87, 265, 271), auch nicht solche aus § 812 BGB (BGH, Urt. v. 29. Juni 1966 a.a.O.), so lange dieser Teilhaber nicht sein eigenes Gebrauchsrecht gemäß § 743 Abs. 2 BGB geltend macht oder gemäß § 745 Abs. 2 BGB eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung in Gestalt einer Nut zungsentschädigung verlangen kann und ver langt (BGH, Urt. v. 13. Januar 1993 - IX ZR 212/90, WM 1993, 849, 851).

2. Zu Recht rügt die Revision aber, das Beru fungsgericht habe verkannt, daß eine Verwal tungs- und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB in Form einer Entschädigungs zahlung für die Alleinnutzung des gemein schaftlichen Gegenstandes durch einen Teil haber unmittelbar im Wege einer Zahlungskla ge geltend gemacht werden kann (Sen.

Urt. v. 17. Dezember 1973 a.a.O. sowie v. 14. No vember 1988 - II ZR 77/88, WM 1989, 102). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, daß der Kl. vor wie nach der Kündigung des Vorvertrages der Parteien eine auf diesen gestützte Entschädi gung nach pachtrechtlichen Grundsätzen, nicht aber eine Neuregelung im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB verlangt hat. Vielmehr hätte das Berufungsgericht ohne Bindung an die Rechts ausführungen des Kl. unter Anwendung des Gemeinschaftsrechts prüfen müssen, ob und inwieweit eine dem Zahlungsbegehren des Kl. entsprechende Benutzungsregelung nach der Kündigung des Vorvertrages "billigem Ermes sen" im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB ent spricht.

a) Nach den vom Berufungsgericht getroffe nen Feststellungen sind bisher keine Umstän de ersichtlich, die einem Ausgleichsanspruch des Kl. nach billigem Ermessen entgegen stünden, zumal die Bekl. es waren, die durch ihren Zahlungsverzug die Kündigung der ur sprünglichen Benutzungsregelung verursacht haben. Daß ihr ideeller Miteigentumsanteil nach ihrem Vortrag (gemäß dem Tatbestand des Berufungsurteils) seit März 1994 unter Zwangsverwaltung stehen soll, steht ihrer Verpflichtung zur Zahlung einer auf den Anteil des Kl. entfallenden Nutzungsentschädigung nicht entgegen. Nicht ausgeschlossen ist frei lich, daß die Bekl. Umstände anführen können, die einen von ihnen zu leistenden Zahlungs ausgleich ganz oder zum Teil als unbillig oder gar unzumutbar erscheinen lassen (vgl. Sen.

Urt. v. 14. November 1988 a.a.O. zu 3). Dabei kann es u.a. darauf ankommen, wel chen Inhalt der von den Parteien beabsichtigte Hauptvertrag hätte haben sollen, ob danach eine gesellschaftsrechtliche oder dem § 743 Abs. 1 BGB entsprechende Beteiligung des Kl. gewollt oder eine bestimmte Mindestren dite von den Bekl. gezahlt oder garantiert werden sollte. Weiter kann für die Frage einer Zahlungspflicht der Bekl. im Rahmen billigen Ermessens nach § 745 Abs. 2 BGB von Be deutung sein, ob sie es zu vertreten haben, daß es nicht, wie ursprünglich vorgesehen, zum alsbaldigen Abschluß eines Hauptvertra ges mit einer unter Umständen für sie günsti geren Regelung gekommen ist. Ein etwaiger Anspruch des Kl. aus § 745 Abs. 2 BGB ist jedenfalls nach oben begrenzt auf den hälfti gen objektiven Nutzwert des Grundstücks, während die in dem gekündigten Vorvertrag vereinbarten 5.000,- DM/mtl. hier nicht aus schlaggebend sind. In der Regel hat der Ta trichter bei der Entscheidung über eine Nut zungsentschädigung im Rahmen des § 745 Abs. 2 BGB den angemessenen Mietzins zu grunde zu legen - vorbehaltlich der Prüfung, ob dies nach den Umständen des konkreten Fal les den Interessen aller Teilhaber nach billi gem Ermessen entspricht (vgl. Sen.

Urt. v. 17. Dezember 1973 a.a.O. a.E.).

b) Allerdings kann eine Entschädigungszahlung nach § 745 Abs. 2 BGB bei Fehlen einer ent sprechenden Vereinbarung (oder nach deren Wegfall, wie hier) erst von dem Zeitpunkt an verlangt werden, in dem sie und damit eine entsprechende Benutzungsregelung im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB beansprucht worden ist (Sen.

Urt. v. 17. Dezember 1973 a.a.O.). Da bei ist der Zeitpunkt der - vorliegend am 27. Oktober 1994 erfolgten - Klageerhebung nicht entscheidend, weil die Klage aus § 745 Abs. 2 BGB nicht auf eine rechtsgestaltende Ent scheidung, sondern auf eine Leistung gerichtet ist (Sen.

Urt. v. 14. November 1988 a.a.O.). Im vorliegenden Fall hat der Kl. in seinem Kündi gungsschreiben vom 31. Januar 1994 zwar nicht ausdrücklich eine Weiterzahlung der Nut zungsentschädigung begehrt, sondern die Bekl. darauf hingewiesen, sie seien zur Nut zung seines hälftigen Anteils ab sofort nicht mehr berechtigt. Es ist aber selbstverständ lich, daß derjenige, der eine entgeltliche Nut zungsregelung wegen Zahlungsverzuges der Gegenseite kündigt, damit zum Ausdruck bringt, daß er weiterhin eine Nutzungsent schädigung für den Fall begehrt, daß die Grundstücksnutzung, wie gehabt, fortgesetzt wird. Das Berufungsgericht hat das Kündi gungsschreiben unter diesem Aspekt nicht ausgelegt, weil es rechtsirrtümlich davon aus ging, in dem Zahlungsbegehren des Kl. könne nicht das Verlangen einer Regelung nach § 745 Abs. 2 BGB gesehen werden. Der Senat konnte daher die Auslegung selbst vorneh men.

3. Darüber hinaus hat das Berufungsgericht nicht beachtet, daß auch ein Schadenser satzanspruch des Kl. in Höhe des vereinbar ten Nutzungsentgelts deshalb in Betracht kommt, weil die Bekl. durch ihren Zahlungsver zug die fristlose Kündigung des Vorvertrages verursacht haben.

a) Wird ein Dauerschuldverhältnis wie z.B. ein Miet- oder Pachtvertrag wegen Zahlungsver zuges des Vertragspartners gekündigt, so steht dem Kündigenden nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ein An spruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens zu, der im wesentli chen in der ihm infolge der Kündigung entge henden Gegenleistung, also in dem Betrag besteht, den der Zahlungssäumige bei nor malem Ablauf der Vertragserfüllung hätte zahlen müssen, ggf. unter Berücksichtigung ei ner Vorteilsausgleichung (vgl. zu Miete und Leasing BGHZ 82, 121, 129 f.; BGH, Urt. v. 4. April 1984 - VIII ZR 313/82, WM 1984, 933, jeweils m.w.N.; zur Pacht vgl. auch Staudin ger/Sonnenschein, BGB, 13. Aufl., § 584 b Rdn. 25). Für den entsprechenden Fall der Kündigung einer entgeltlichen Nutzungsverein barung im Sinne von § 745 Abs. 1 BGB kann nichts anderes gelten. Freilich kann sich der Schadensersatzanspruch nur auf den Zeit raum erstrecken, für den der Zahlungsschuld ner ohne Kündigungsmöglichkeit an den Ver trag gebunden gewesen wäre (vgl. BGH a.a.O.; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV Rdn. 142 a). Demgegenüber war für die im Vorvertrag der Parteien vom 15. Februar 1992 vereinbarte Benutzungsregelung zwar keine bestimmte Laufzeit bestimmt; sie sollte aber jedenfalls bis zum Abschluß des vorgesehe nen Hauptvertrages gelten, zu dem es nicht gekommen ist. Ein Recht der Bekl. zu einseiti ger Abänderung oder Kündigung der verein barten Regelung (vgl. dazu K. Schmidt in: MünchKomm., BGB §§ 744, 745 Rdn. 14), das dem Schadensersatzanspruch des Kl. entge genstehen könnte, ist vom Berufungsgericht nicht festgestellt und (bisher) nicht ersichtlich. Ein etwaiger Anspruch der Bekl. auf Aufhe bung der Gemeinschaft gemäß § 749 Abs. 1 BGB steht dem in Betracht kommenden Schadensersatzanspruch des Kl. solange nicht entgegen, als die Bekl. einen entspre chenden Anspruch nicht geltend machen und die bisherige Grundstücksnutzung fortsetzen.

b) Ein Schadensersatzanspruch des Kl. ent fiele allerdings insoweit, als die Bekl. in dem Zeitraum, für den der Kl. Entschädigungsan sprüche geltend macht, ihrerseits eine Abän derung der vorvertraglichen Benutzungsrege lung gemäß § 745 Abs. 2 BGB hätten verlan gen können, wobei es im Rahmen der hypo thetischen Prüfung eines Schadensersatzan spruchs für den Zeitraum nach der Kündigung nicht darauf ankommt, ob die Bekl. eine ent sprechende Abänderung tatsächlich verlangt haben. Gemäß § 745 Abs. 2 BGB kann die Abänderung einer vertraglichen Benutzungs regelung dann verlangt werden, wenn diese in einem wesentlichen Punkt lückenhaft ist (vgl. Sen.

Urt. v. 17. Dezember 1973 a.a.O.) oder eine nachträgliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse eingetreten ist, aufgrund derer die bisherige Benutzungsregelung bzw. Aus gleichszahlung nach Grund oder Höhe mit billi gem Ermessen nicht mehr vereinbar oder für den Zahlungspflichtigen gar unzumutbar er scheint (vgl. Sen.

Urt. v. 14. November 1988 a.a.O.; K. Schmidt a.a.O. §§ 744, 745 Rdn. 29). Dafür sind die oben zu 2 a) dargestellten Grundsätze heranzuziehen unter Beachtung der den ursprünglichen Abreden der Parteien zugrunde liegenden Risikozuweisungen. Eine etwaige Insolvenz der von den Bekl. zum Be trieb des Reiterhofs gegründeten und als Mieterin eingesetzten GmbH wäre nur dann ein beachtlicher nachträglicher Umstand, wenn die Parteien für den abzuschließenden Haupt vertrag eine entsprechende Risikobeteiligung des Kl. verabredet hatten und es nicht an den Bekl. bzw. an Umständen in ihrem Risikobe reich lag, daß es nicht, wie in dem Vorvertrag vorgesehen, zum alsbaldigen Abschluß des Hauptvertrages kam.

II. (...)