Nutzungsuntersagung bei Schädlingsbefall

Ist ein Schädlingsbefall (hier: Ratten) in einem Wohngebäude auch auf bauliche Mängel zurückzuführen, kann eine Nutzungsuntersagung auf § 79 Abs. 1 NBauO gestützt werden.

I. Der Kl. wendet sich gegen eine Nutzungsuntersagung.

Er ist Eigentümer des mit zwei Wohnhäusern sowie mit weiteren Gebäuden bebauten Grundstücks A-Straße im Stadtgebiet der Bekl. Die drei Wohnungen in dem Gebäude A-Straße hat der Kl. vermietet. Nachdem in der Presse über einen Rattenbefall am vermieteten Objekt berichtet wurde, führte die Bekl. am 16. April 2019 gemeinsam mit einer Mitarbeiterin des Gesundheitsamtes des Landkreises Emsland sowie einem Schädlingsbekämpfer eine Ortsbesichtigung durch. Hierbei stellte sie u. a. einen über das normale Maß hinausgehenden Rattenbefall sowie erhebliche Defekte der baulichen Substanz fest; durch Löcher im Mauerwerk und an den Decken könnten Nagetiere in den Wohnbereich gelangen. Die Mitarbeiterin des Gesundheitsamtes stellte aufgrund des erheblichen Schädlingsbefalls und der Verunreinigungen eine erhöhte Gefährdung der Gesundheit fest. Der Schädlingsbekämpfer empfahl eine professionelle Schädlingsbekämpfung.

Daraufhin untersagte die Bekl. mit Bescheiden jeweils vom 17. April 2019 gegenüber allen Mietern und mit Bescheid vom 18. April 2019 gegenüber dem Kl. die Nutzung sämtlicher Wohnungen im Haus A-Straße und erklärte die Wohnungen für unbewohnbar. Der Kl. erhob gegen den Bescheid vom 18. April 2019 Widerspruch, den er im Laufe des Widerspruchsverfahrens u. a. damit begründete, er habe den Rattenbefall zwischenzeitlich beseitigt. Nachdem der Kl. unter dem 3. September 2019 ein Protokoll eines am 27. August 2019 durchgeführten Ortstermins vorgelegt hatte, worin der beauftragte Schädlingsbekämpfer u. a. bestätigte, dass kein Rattenbefall mehr vorhanden sei und in zwei Wohnungen vermutlich nie Ratten gewesen seien, hob die Bekl. die Nutzungsuntersagung mit sofortiger Wirkung mit Bescheid vom 5. September 2019 auf.

Seine nach Zurückweisung seines Widerspruchs erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 22. Juli 2021 abgewiesen und im Wesentlichen ausgeführt, die Nutzungsuntersagung sei rechtmäßig. Die Wohnnutzung habe im Zeitpunkt des bauaufsichtlichen Einschreitens der Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 1 NBauO widersprochen, denn der Rattenbefall stelle eine Gefährdung der Gesundheit dar. Der Rattenbefall sei im Rahmen des von der Bekl. durchgeführten Ortstermins festgestellt worden und habe sich sowohl durch die in den Akten vorhandenen Bildaufnahmen als auch durch den sistierten Zeugen im Rahmen der mündlichen Verhandlung bestätigt. Auch im Hinblick auf die im Rahmen des Ortstermins am 16. April 2019 nicht in Augenschein genommene weitere Erdgeschosswohnung hätten zum Zeitpunkt der Nutzungsuntersagung hinreichende Anhaltspunkte für eine Gesundheitsgefährdung bestanden; angesichts der baulichen Situation habe die Bekl. davon ausgehen dürfen, dass der Rattenbefall mit hoher Wahrscheinlichkeit das gesamte Gebäude betroffen habe. Ob den Kl. ein Verschulden an dem Rattenbefall treffe, sei unerheblich, da er als Zustandsverantwortlicher in Anspruch genommen worden sei. Die Verfügung erweise sich auch auf Rechtsfolgenseite als rechtmäßig; Ermessensfehler seien nicht ersichtlich. Die Inanspruchnahme des Kl. neben den Mietern sei ermessensgerecht, da nur durch eine Nutzungsuntersagung gegenüber ihm als Eigentümer habe sichergestellt werden können, dass er die Wohnungen erst nach Bekämpfung des Rattenbefalls wieder vermiete.

Hiergegen wendet sich der Kl. mit seinem auf § 124 Abs. 2 Nrn. 1 bis 5 VwGO gestützten Antrag auf Zulassung der Berufung.

II. […] 1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO rechtfertigen die Zulassung der Berufung dann, wenn es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit plausiblen Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich am Entscheidungsergebnis etwas ändern könnte. Daran fehlt es hier.

Der Einwand des Kl., ernstliche Zweifel seien gegeben, weil das Verwaltungsgericht von einem möglichen Rattenbefall ausgehe, was nach seiner Auffassung nicht schlüssig dargetan und logisch begründet worden sei (S. 6 der Zulassungsbegründung), genügt bereits nicht den Darlegungsanforderungen des § 124 Abs. 4 Satz 4 VwGO. Dieses Vorbringen lässt eine substantiierte Auseinandersetzung mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung und eine Darlegung, dass und weshalb das Verwaltungsgericht unrichtig entschieden haben soll, vermissen. Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, dass der Rattenbefall zum Zeitpunkt der Nutzungsuntersagung aufgrund der im Rahmen des von der Bekl. am 16. April 2019 durchgeführten Ortstermins, der bestätigenden eMail des Schädlingsbekämpfers vom selben Tage, des Schreibens des Gesundheitsamtes vom 17. April 2019, der in den Akten vorhandenen Bildaufnahmen sowie der Zeugenvernehmung im Rahmen der mündlichen Verhandlung (Urteilsabdruck S. 6-7) feststehe. Im Hinblick auf diese ausführlichen Feststellungen unter Heranziehung und Auswertung konkreter Beweismittel hätte es einer näheren Darlegung und Begründung bedurft, warum die Annahme des Verwaltungsgerichts falsch ist. Die bloße Behauptung des Gegenteils durch den Kl. unter Beweisantritt durch neuerliche Zeugenvernehmung genügt insoweit nicht, zumal der Umstand, dass überhaupt Ratten in dem Wohngebäude vorhanden waren, auch von dem Kl. nicht in Abrede gestellt wird, wenn er auf Seite 3 der Zulassungsbegründung ausführt, „von einer Rattenproblematik kann man allenfalls in der Wohnung S. (Erdgeschoss) sprechen“. […]

Die streitige Verfügung kann auf § 79 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Nr. 5 NBauO gestützt werden. Unabhängig von der Frage, ob Nutzungsuntersagungen zum Schutz der Bewohner vor dem Auftreten von durch Ratten übertragbaren Krankheiten auch auf andere Rechtsgrundlagen, wie bspw. § 16 Abs. 1 IfSG, gestützt werden können, kommt eine bauaufsichtliche Anordnung zur Verhinderung einer gesundheitlichen Gefährdung der Bewohner auf Grundlage des § 79 Abs. 1 NBauO in Betracht, wenn die Ursache des Schädlingsbefalls auch im baurechtlichen Bereich, beispielsweise in der Beschaffenheit des Gebäudes, liegt.

Nach § 79 Abs. 1 NBauO kann die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen die Maßnahmen anordnen, die zur Herstellung oder Sicherung rechtmäßiger Zustände erforderlich sind, wenn bauliche Anlagen, Grundstücke, Bauprodukte oder Baumaßnahmen dem öffentlichen Baurecht widersprechen oder dies zu besorgen ist. Gemäß § 79 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 NBauO kann sie namentlich die Benutzung von Anlagen untersagen, insbesondere Wohnungen für unbewohnbar erklären. Im Widerspruch zum „öffentlichen Baurecht“ stehen bauliche Anlagen, Grundstücke, Bauprodukte und Baumaßnahmen, wenn sie den in den einschlägigen Vorschriften aufgestellten materiell-rechtlichen Anforderungen nicht entsprechen oder wenn formell-rechtliche Regelungen missachtet worden sind. Zum öffentlichen Baurecht gehören nach § 2 Abs. 17 NBauO die Vorschriften der NBauO, die Vorschriften aufgrund der NBauO, das städtebauliche Planungsrecht und die sonstigen Vorschriften des öffentlichen Rechts, die Anforderungen an bauliche Anlagen, Bauprodukte oder Baumaßnahmen von Grundstücken regeln.

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 NBauO müssen bauliche Anlagen so angeordnet, beschaffen und für ihre Benutzung geeignet sein, dass die öffentliche Sicherheit, insbesondere Leben und Gesundheit, sowie die natürlichen Lebensgrundlagen und die Tiere nicht gefährdet werden. Beschaffenheit (der baulichen Anlage) umfasst als weiter Sammelbegriff alle Eigenschaften des Bauwerks selbst wie Volumen, äußere Gliederung, innere Aufteilung, Konstruktionsweise, verwendete Baustoffe und Bauteile, Qualität der Verarbeitung, Ausstattung mit Einrichtungsstücken und Nebenanlagen, baulicher Zustand usw. Gemeint ist nicht nur der durch die Errichtung - erstmals - geschaffene, sondern auch der danach durch bauliche Änderungen, durch die Benutzung, das Klima und sonstige Einflüsse herbeigeführte Zustand. Das Bauwerk muss ständig den Anforderungen der NBauO genügen (Mann, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl. 2020, § 3 Rn. 11). Hierzu gehört auch, dass ein Wohngebäude derart beschaffen sein muss, dass kein fortwährender Schädlingsbefall, von welchem eine Gefahr für Leben und Gesundheit durch übertragbare Krankheiten auf den menschlichen Organismus ausgehen kann, zumindest der dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienenden Wohnräumen droht.

Gemessen hieran konnte die streitige Nutzungsuntersagung auf § 79 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Nr. 5 NBauO i.V.m. § 3 Abs. 1 NBauO gestützt werden, denn das vermietete Wohngebäude genügte den vorgenannten Anforderungen nicht. Der bauliche Zustand des Wohngebäudes (Löcher in Wänden und Decken) ließ einen fortwährenden Rattenbefall der Wohnräume und eine damit einhergehende Gefährdung der Gesundheit befürchten. Der vom Verwaltungsgericht festgestellte bauliche Zustand wird von dem Kl. nicht substantiiert angegriffen. Soweit er in seinem Schriftsatz vom 11. Oktober 2021 auf das von ihm beigefügte Protokoll über den Ortstermin vom 27. August 2019, an welchem er, der von ihm benannte Zeuge L. und der Schädlingsbekämpfer teilgenommen haben, verweist und es darin unter Ziffer 6 u. a. heißt „[…] lässt sich nachvollziehbar vermuten, dass Ratten durch offene Terrassentüren eingedrungen sind, zumal bauliche Mängel am Haus nicht erkennbar sind“, folgen hieraus keine ernstlichen Zweifel an der Feststellung des Verwaltungsgerichts. Denn dies steht in direktem Widerspruch zu den Feststellungen, welche die Bekl. als Bauaufsichtsbehörde im Rahmen des Ortstermins am 16. April 2019 gemacht hat und die u. a. von dem Landkreis Emsland in seiner infektionshygienischen Beurteilung vom 17. April 2019 festgehalten wurden. In Letzterem heißt es u. a.: „Die bauliche Substanz des Hauses weist erhebliche Defekte auf. Durch Löcher im Mauerwerk und an den Decken können Nagetiere in den Wohnbereich gelangen.“ Vor diesem Hintergrund hätte es für den Nachweis, dass bauliche Mängel zu keinem Zeitpunkt bestanden haben, mehr bedurft als allein die Behauptung des Gegenteils.

Mit seiner Rüge, er habe den Rattenbefall nicht verschuldet, verkennt der Kl. die tragende Erwägung des Verwaltungsgerichts, das nicht auf eine Verantwortlichkeit des Kl. für ein Verhalten, sondern - zutreffend - auf seine verschuldensunabhängige Zustandsverantwortlichkeit als Eigentümer nach § 56 Satz 1 NBauO abgestellt hat. Als Eigentümer hat er dafür zu sorgen, dass sein Bauwerk oder Grundstück ständig den Vorschriften des öffentlichen Baurechts i.S.d. § 2 Abs. 17 NBauO entspricht.

Soweit der Kl. geltend macht, von einer Rattenplage könne allenfalls in der Wohnung S. (Erdgeschoss) gesprochen werden, was sich letztlich im Rahmen der Ortsbesichtigung im August 2019 bestätigt habe; die anderen Wohnungen seien von dieser Wohnung baulich getrennt, und es bestünden keinerlei Verbindungen zwischen ihnen, werden auch hiermit ernstliche Zweifel nicht aufgezeigt. Bei dem Erlass einer bauaufsichtlichen Verfügung zur Abwehr konkret drohender Gefahren kommt es auf eine ex-ante-Prognose an. Eine Maßnahme ist dann rechtmäßig, wenn sich die ex-ante-Prognose auf der Basis sämtlicher zum Zeitpunkt der Anordnung erkennbarer Umstände als fehlerfrei darstellt. Dies ist hier der Fall. Gerade mit Blick auf den hohen Stellenwert der bedrohten Schutzgüter (Leben und Gesundheit) durften die Anforderungen an den Grad der Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts nicht überspannt werden. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht angenommen, dass im Zeitpunkt der bauaufsichtlichen Anordnung aufgrund der baulichen Zustände (Holzdielenkonstruktion, Löcher in Wänden und Decken) hinreichende Anhaltspunkte dafür vorlagen, dass der Rattenbefall mit hoher Wahrscheinlichkeit das gesamte Gebäude betroffen hat. Wenn es in dem vom Kl. vorgelegten Protokoll über den Ortstermin vom 27. August 2019 unter Ziffer 5 heißt, dass in den zwei weiteren Wohnungen sicherlich nie Ratten gewesen seien, macht dies die angefochtene Verfügung nicht rechtswidrig. Denn das Verwaltungsgericht betont zu Recht, dass es im Rahmen der von der Bekl. zu treffenden Gefahrenprognose nicht darauf ankomme, ob sich ex post etwas anderes herausstelle.

Die Einwände des Kl., eine Ordnungsverfügung allein gegen die Mieter, bei denen ein Rattenbefall festgestellt worden sei, hätte ausgereicht; die „allerstärksten Maßnahmen“ hätten sich sowohl gegen ihn als auch gegen die Mieter gerichtet, weshalb sie nicht verhältnismäßig seien, überzeugen nicht. Die Anordnung der Nutzungsuntersagung gegenüber sämtlichen Mietern war erforderlich, da nur so die (aus ex-ante-Sicht) gegebene Gesundheitsgefährdung im gesamten Wohnhaus effektiv unterbunden werden konnte. Zu Recht betont das Verwaltungsgericht zudem, dass die Bekl. nur durch eine Nutzungsuntersagung auch gegenüber dem Kl. habe sicherstellen können, dass dieser die Wohnungen erst nach Beseitigung des Rattenbefalls wieder (anderweitig) vermiete (vgl. hierzu auch Mann, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl. 2020, § 79 Rn. 85).

Die Annahme des Kl., allein das Auslegen von Giftködern hätte ausgereicht, den Rattenbestand unverzüglich zu vernichten, vermag ebenfalls keine rechtlichen Zweifel an der erstinstanzlichen Entscheidung zu begründen. Denn diese Annahme steht in direktem Widerspruch zu den von dem Schädlingsbekämpfer nach der Ortsbesichtigung vom 16. April 2019 gefertigten Angaben in der eMail vom gleichen Tage. Darin betonte dieser, dass aufgrund des Rattenbefalls im Innenbereich eine professionelle Schädlingsbekämpfung sofort eingeleitet werden sollte.

Soweit der Kl. schließlich einwendet, die gegen ihn gerichtete Ordnungsverfügung komme einer Enteignung gleich, weshalb es der Anordnung einer Entschädigung bedurft hätte, dringt er hiermit bereits deshalb nicht durch, weil die Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist und daher keine Entschädigungsansprüche auslösen kann. Darüber hinaus stellt die angefochtene Nutzungsuntersagung weder eine Enteignung noch einen enteignungsgleichen Eingriff dar. Denn die öffentlich-rechtliche Bauvorschrift des § 3 Abs. 1 NBauO, gegen die das Wohngebäude verstößt und die Bekl. berechtigt, bauaufsichtlich einzuschreiten, stellt bereits eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums dar (vgl. auch BayVGH, Beschluss vom 15.5.2003 - 15 ZB 01.2359 -, juris Rn. 4 unter Verweis auf BVerfG, Beschluss vom 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 1000, 226 = BauR 1999, 1158 = juris Rn. 73 ff.). […]

Bei einem bauordnungswidrigen Zustand kann die Behörde zur Gefahrenabwehr eine Nutzungsuntersagung anordnen, wie unlängst das OVG Berlin-Brandenburg in einem Fall entschieden hat, in dem für das Miethaus ein zweiter Rettungsweg nicht vorhanden war (GE 2021, 1207). Das ist auch bei einem Rattenbefall möglich.

Nachdem in der Presse über einen Rattenbefall in dem Mehrfamilienhaus des Klägers berichtet wurde, führte die Bauaufsicht zusammen mit einer Mitarbeiterin des Gesundheitsamtes und einem Schädlingsbekämpfer eine Ortsbesichtigung durch. Dabei wurden ein erheblicher Rattenbefall und erhebliche Defekte an der baulichen Substanz festgestellt sowie eine erhöhte Gesundheitsgefährdung für die Bewohner. Die Behörde untersagte daraufhin mit zwei Bescheiden vom April 2019 gegenüber allen Mietern und gegenüber dem Kläger die Nutzung sämtlicher Wohnungen und erklärte die Wohnungen für unbewohnbar. Der Widerspruch wurde zurückgewiesen; nach einem erneuten Ortstermin mit dem Schädlingsbekämpfer wurde die Nutzungsuntersagung im September aufgehoben. Die Klage gegen die Nutzungsuntersagung wurde zwei Jahre später abgewiesen; der Zulassungsantrag zur Berufung war erfolglos.

Das OVG Lüneburg hielt die Nutzungsuntersagung vom April 2019 ebenfalls für rechtmäßig, weil das Wohngebäude im Widerspruch zum öffentlichen Baurecht i.S.d. § 79 der niedersächsischen Bauordnung gestanden habe; es sei nicht für die Benutzung geeignet gewesen ohne Gefährdung für Leben und Gesundheit. Dass später eine solche Gefahr nicht mehr bestanden habe, sei unerheblich, weil maßgeblich die ex-ante-Prognose sei, auch wenn sie sich später als falsch herausstelle. Auf ein Verschulden des Klägers komme es nicht an; auch sei eine Auslegung von Ködern nach den Feststellungen der erheblichen Baumängel und des Rattenbefalls nicht ausreichend gewesen. Rechtmäßig sei auch die Nutzungsuntersagung gegenüber dem Eigentümer, um eine Neuvermietung der Wohnungen zu verhindern.

Die Bauordnung Berlin ist weiter gefasst; § 80 erlaubt eine Nutzungsuntersagung bei einem Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, also etwa bei einem Verstoß gegen § 2 Schädlingsbekämpfungsverordnung. Nach § 3 der Bauordnung Berlin sind „Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden“. Eine solche Anordnung wäre also auch in Berlin, das mehr Ratten als Einwohner haben soll, bei einem erheblichen Rattenaufkommen auch in Wohnungen denkbar.