Nutzungsuntersagung

Nutzungsuntersagung; Zimmervermietung an Sozialhilfeempfänger; gewerbliche Zimmervermietung; Einfamilienhaus; reines Wohngebiet

Zur sofortigen Vollziehung einer Nutzungsuntersagung bei einer gewerblichen Zimmervermietung an Sozialhilfeempfänger in einem als Einfamilienhaus genehmigten Wohngebäude im reinen Wohngebiet.

Die Antragstellerin betreibt in ihrem durch Bauschein-Nr. 127 vom 7. November 1927 als Einfamilienhaus (Gruppenhaus) genehmigten Gebäude auf dem Grundstück ... in Berlin seit Jahren eine gewerbliche Zimmervermietung (zuletzt Aussiedler/Sozialhilfeempfänger). Das Grundstück liegt nach den übergeleiteten Festsetzungen des Baunutzungsplans im reinen Wohngebiet der Baustufe ll/2. Am 1. Dezember 1975 zeigte die Antragstellerin bei der Abteilung Wirtschaft den Beginn des selbständigen Betriebes einer gewerblichen Zimmervermietung auf ihrem Grundstück an. Bei einer Brandsicherheitsschau am 2. Dezember 1993 wurden verschiedene Mängel, die die Brandsicherheit beeinträchtigen, festgestellt; acht Räume im Obergeschoß und im Dachraum waren mit circa 15 Personen belegt. Vorhanden waren zwei WCs sowie ein Bad. Mit dem am 1. Juni 1994 zugestellten Bescheid vom 25. Mai 1994 untersagte das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt des Bezirksamts Zehlendorf von Berlin nach vorheriger Anhörung der Antragstellerin die Nutzung des Obergeschosses und des Dachraumes zur gewerblichen Zimmervermietung, setzte eine Frist von einer Woche nach Zustellung und drohte für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld von 5.000 DM an. Die sofortige Vollziehung wurde mit der Begründung angeordnet, daß das ungenehmigte Vorhaben nicht die Gewähr dafür biete, den gesetzlichen Anforderungen, insbesondere des Bauordnungs-, Bauplanungs- und des öffentlichen Nachbarrechts, zu genügen; an der Beachtung und strikten Durchführung des formellen Verfahrens bestehe daher ein bedeutsames öffentliches Interesse. Die Nutzungsänderung - gewerbliche Zimmervermietung - verstoße gegen die Vorschriften des übergeleiteten Bebauungsplans; im reinen Wohngebiet seien nur Wohngebäude zulässig. Hier gehe es nur um eine provisorische Unterbringung der Betroffenen, die außer einer Schlafmöglichkeit keine Wohnqualität begründen könne.

Am 22. Dezember 1994 beantragte die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht Berlin die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Bescheid vom 25. Mai 1994 mit der Begründung, eine gewerbliche Zimmervermietung sei seit 20 Jahren angemeldet; es liege eine Wohnnutzung vor.

II. Die Beschwerde der Antragstellerin kann keinen Erfolg haben.

Das Verwaltungsgericht hat den auf § 80 Abs. 5 VwGO gestützten Antrag zu Recht zurückgewiesen. Da an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Bescheides nach der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gebotenen summarischen Prüfung keine Zweifel bestehen, hat das Interesse der Antragstellerin an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres möglicherweise zudem verspäteten Widerspruchs - auch im Hinblick auf eine nicht auszuschließende Verletzung von Brandschutzvorschriften - hinter dem öffentlichen Interesse an der Erfüllung des nach § 80 Abs. 2 Nr. 4, § 80 Abs. 2 Nr. 3, § 187 Abs. 3 VwGO in Verbindung mit § 4 AGVwGO Bln sofort vollziehbaren Bescheides zurückzustehen.

Rechtsgrundlage der Nutzungsuntersagung ist § 70 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln, wonach die Benutzung untersagt werden kann, wenn bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt werden. Das Vorhaben der Antragstellerin - die Unterbringung von Aussiedlern und/oder Sozialhilfeempfängern in ihrem als Einfamilienhaus genehmigten Wohngebäude im reinen Wohngebiet - ist formell illegal und bei der in diesem Verfahren nur möglichen summarischen Prüfung auch nicht ohne weiteres offensichtlich materiell genehmigungsfähig (vgl. zu diesen Anforderungen zuletzt Beschlüsse des Senats vom 24. Oktober 1995 - OVG 2 S 14.95 und vom 31. Januar 1996, UPR 1996, 275 = GewA 1996, 343). Die von der Antragstellerin vorgenommene Änderung der Nutzung ist genehmigungspflichtig (§ 55 Abs. 1, § 56 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln), da die Genehmigungsfrage unter bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten neu aufgeworfen wird.

Die bauplanungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (GVBl. S. 1087/1104) gelten in Verbindung mit dem Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABI. 1961 S. 742) und einzelnen Fluchtlinienplänen als übergeleiteter Bebauungsplan fort. Nach § 7 Nr. 7 der BauO 1958 sind im reinen Wohngebiet nur Wohngebäude zulässig. Dafür, daß die Festsetzung des reinen Wohngebiets funktionslos geworden und damit außer Kraft getreten ist, fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten. Dazu wäre erforderlich, daß die Verhältnisse, auf die sich die Festsetzung des reinen Wohngebiets bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und wenn die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (vgl. Normenkontrollurteil des Senats vom 31. März 1992, OVGE 20, 27, 37 f.). Für das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist hier weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Das als Einfamilienhaus genehmigte Wohngebäude der Antragstellerin wird überwiegend nicht zu Wohnzwecken genutzt. Wie die 16. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 13. Februar 1996 (VG 16 A 70.92) zutreffend ausgeführt hat, ist die von der Antragstellerin jetzt ausgeübte Vergabe der Zimmer an Sozialhilfeempfänger der typische Fall einer vorübergehenden Unterbringung zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit ohne das Ziel einer auf Dauer angelegten Wohnungsversorgung, was sich schon aus den pensionsartigen Tagessätzen in Höhe von 50,00 DM ergebe. Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthaltes gekennzeichnet; diese Kriterien dienen insbesondere auch der Abgrenzung von anderen Nutzungsformen, etwa der Unterbringung, des Verwahrens unter gleichzeitiger Betreuung, der bloßen Schlafstätte oder anderer Einrichtungen, die dann nicht als Wohngebäude, sondern als soziale Einrichtungen einzustufen sind (vgl. BVerwG, Beschluß vom 25. März 1996, UPR 1996, 271, 272). Im Hause der Antragstellerin werden die gewerblich genutzten Zimmer im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß an Personen überlassen, die auf Veranlassung des Sozialamtes sich dort melden. Die gewerbliche Vergabe der Zimmer an Sozialhilfeempfänger zum Übernachten erhält nicht schon dadurch den Charakter einer Wohnnutzung, daß je nach Bedarf und bei Anforderung durch die Nutzer "noch ein kleiner Kochherd bzw. eine Microwelle in das Zimmer beigestellt" wird. Gründe für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen des übergeleiteten Bebauungsplanes sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Abgesehen von dem planungsrechtlichen Verstoß bedarf auch bauordnungsrechtlich die Nutzungsänderung des Einfamilienhauses zum Zwecke der gewerblichen Zimmervergabe an Sozialhilfeempfänger, insbesondere aus Brandschutzgründen (§ 15 BauO Bln), der bauaufsichtlichen Prüfung. Im einzelnen ist insoweit auf das Protokoll vom 20. Januar 1994 über die Brandsicherheitsschau auf dem Grundstück der Antragstellerin am 2. Dezember 1993 zu verweisen. Es ist nicht offensichtlich, ob aufgrund der gewerblichen Zimmervergabe an verschiedene wechselnde Personen noch den Vorschriften der BauO Bln über den vorbeugenden Brandschutz entsprochen wird. Hinzu kommt, daß den Rechtsvorgängern der Antragstellerin im Februar 1928 Dispens von der Vorschrift des § 17 Nr. 3 der Bauordnung für die Stadt Berlin vom 3. November 1925, wonach Treppenräume feuerbeständige Wände haben müssen, nur deshalb erteilt worden ist, weil es sich um ein Einfamilienhaus handelt und feuerpolizeiliche Bedenken nicht vorlagen. Das Bau- und Wohnungaufsichtsamt muß die Möglichkeit haben, gegebenenfalls im Rahmen eines förmlichen Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen, ob durch die veränderte Nutzung des Wohngebäudes andere Anforderungen zu stellen sind (vgl. § 32 Abs. 5 BauO Bln).

Die Antragstellerin hatte schon seit 20 Jahren in ihrem Einfamilienhaus Zimmer an Aussiedler und Sozialhilfeempfänger vermietet. Als ihr dies nach einer Brandsicherheitsschau untersagt wurde, legte sie Widerspruch ein und beantragte vergeblich die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung.

Mit Beschluß vom 23. August 1996 bestätigte das OVG Berlin die Auffassung des Bezirksamtes, es liege ein Verstoß gegen die Bauordnung Berlin vor, da das Haus nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werde. Zum Begriff des Wohnens gehöre eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthaltes. Dies alles liege nicht vor.