Nutzungsschranken für "Laden", Spielsalon

Mit der Zweckbestimmung des Teileigentums als "Laden" läßt sich der Betrieb eines Spielsalons nicht vereinbaren (im Anschluß an OLG Zweibrücken, NJW-RR 1987, 464; 1988, 141).

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die nach der Teilungserklärung aus 22 Wohn- und 3 Teileigentumseinheiten besteht. Letztere werden in der Teilungserklärung jeweils als "Laden" bezeichnet.

Die Antragsgegnerin war jedenfalls im Zeitpunkt der Zustellung des vorliegenden Antrags (25. August 1988) Eigentümerin der im Erdgeschoß des Hauses (Mitte und rechts) gelegenen beiden Teileigentumseinheiten (Laden 2 und Laden 3). In diesen von ihr vermieteten Räumlichkeiten wird ein Spielsalon betrieben.

Der Antragsteller hält den Betrieb eines Spielsalons in den Teileigentumsräumen der Antragsgegnerin mit der Zweckbestimmung des Teileigentums als "Laden" für unvereinbar.

1. Ohne Rechtsirrtum ist das Landgericht von der Befugnis des Antragstellers zur Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs ausgegangen. Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (vgl. z.B. Beschluß vom 6. März 1985 - 24 W 3538/84 -, ZMR 1985, 207 = WuM 1985, 236), können auch einzelne Wohnungseigentümer derartige Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend machen. Denn nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen, daß von dem gemeinschaftlichen Eigentum und den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen ein Gebrauch gemacht wird, der dem Gesetz, den getroffenen Vereinbarungen (§ 15 Abs. 1 WEG) und den gefaßten Beschlüssen (§ 15 Abs. 2 WEG) entspricht. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist demgemäß die Befugnis zur gerichtlichen Geltendmachung eines sich daraus ergebenden und auf § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB zu stützenden Unterlassungsanspruchs nicht von einer vorgängigen Beschlußfassung der Wohnungseigentümer abhängig. Denn es handelt sich um einen eigenen Anspruch des jeweiligen Wohnungseigentümers. Die zu Wohngeldansprüchen ergangene Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 3. Juli 1989 - BReg. 2 Z 77/89 - (WuM 1989, 526) ist damit auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Eine den Senat zur Vorlage an den Bundesgerichtshof nötigende Abweichung von der vorgenannten Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts ist nicht gegeben.

2. Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats (ZMR 1985, 207 = WuM 1985, 236) auch von dem Rechtsschutzinteresse des Antragstellers an der Titulierung des geltend gemachten Unterlassungsanspruchs ausgegangen.

3. Die Antragsgegnerin ist auch für den geltend gemachten Anspruch weiterhin passiv legitimiert, selbst wenn sie ihre Teileigentumseinheiten nach Rechtshängigkeit aufgrund des Kaufvertrages vom 22. Dezember 1988 veräußert haben sollte. Denn die nach Rechtshängigkeit erfolgte Veräußerung des Teileigentums hat auf das Verfahren und somit auch auf die Stellung der bisherigen Beteiligten keinen Einfluß (§ 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO analog; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z.B. Beschluß vom 11. Oktober 1989 - 24 W 51/89 -).

4. Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen den gegen die Antragsgegnerin gerichteten Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB für begründet erachtet.

a) Zutreffend geht der angefochtene Beschluß davon aus, daß das Teileigentum der Antragsgegnerin in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnet ist. In dieser Bezeichnung liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, nämlich eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG, die dem Recht des Teileigentümers vorgeht, die Räume im Rahmen der §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG zu nutzen. Die Beschreibung des Teileigentums der Antragsgegnerin in der Teilungserklärung ist gemäß § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen und unterliegt damit, wie alle Grundbucheintragungen, der selbständigen Auslegung durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht (vgl. BGHZ 37, 147, 148 f.; BayObLGZ 1983, 73, 78 f.; Senat, Beschluß vom 6. März 1985 - 24 W 3538/84 -, ZMR 1985, 207 = WuM 1985, 236; Beschluß vom 21. Mai 1986 - 24 W 1511/86 -, NJW-RR 1986, 1073). Dabei ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in bezug Genommenen ergibt (BGHZ 59, 205, 209 = NJW 1972, 1464; BayObLG, NJW-RR 1986, 317 = ZMR 1986, 450, 451; OLG Zweibrücken, NJW-RR 1987, 464, 465; Senat, NJW-RR 1986, 1073, 1074).

Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin kommt es nicht darauf an, welche Absichten und welchen Willen der Teilende bei der Erstellung der Teilungserklärung und bei der Verwendung des Begriffs "Laden" hatte, da für die Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Zweckbestimmung - wie bereits ausgeführt worden ist - allein auf deren nächstliegende Bedeutung aus Sicht eines unbefangenen Betrachters abzustellen ist.

Zutreffend weist der angefochtene Beschluß darauf hin, daß die nach diesen Grundsätzen unter Einbeziehung der örtlichen Verhältnisse, d.h. des Charakters der Wohnanlage (vgl. Senat, Beschluß vom 17. Oktober 1988 - 24 W 1240/88 -, NJW-RR 1989, 140 = ZMR 1989, 25 = WE 1989, 26) gebotene Auslegung und Gesamtwürdigung der Teilungserklärung zu dem Ergebnis führt, daß der Betrieb eines Spielsalons mit der Zweckbestimmung "Laden" unvereinbar ist, da eine solche Nutzung über die bei einer Verkaufsstätte im Rahmen der gesetzlichen Ladenschlußzeiten zu erwartende Nutzung hinausgeht.

Der Senat teilt die vom OLG Zweibrücken vertretene Auffassung (NJW-RR 1987, 464; 1988, 141), daß der Erwerber von Wohnungs- bzw. Teileigentum bei der Zweckbestimmung "Laden" darauf vertrauen darf, daß eine gewerbliche Nutzung als Spielsalon nicht stattfindet, weil der Betrieb eines Spielsalons nach der Lebenserfahrung die Besorgnis vermehrt störender Geräusche durch Spielautomaten und durch an- und abfahrende Kraftfahrzeuge mit sich bringt, Anziehungspunkt für weniger seriöses Publikum ist und wegen des in der Öffentlichkeit verbreiteten negativen Urteils über die zunehmende Zahl von Spielsalons zu einer Abwertung des Wohnumfeldes und damit zu einer wirtschaftlichen Beeinträchtigung der Wohnungseigentumsanlage führt.

b) Schließlich hat das Landgericht rechtsirrtumsfrei angenommen, daß dem Unterlassungsanspruch des Antragstellers auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben nicht der Umstand entgegensteht, daß die Miteigentümer seit der Bildung des Wohnungseigentums eine möglicherweise zweckwidrige Nutzung anderer Teileigentumsräume, insbesondere zunächst der Betrieb einer Nachtbar und nunmehr einer Fahrschule in den mit "Laden 1" bezeichneten Räumen, hingenommen haben. Die Hinnahme einer eigenmächtigen zweckwidrigen Nutzung anderer Teileigentumsräume durch die Wohnungseigentümer seit Begründung des Wohnungseigentums gibt der Antragsgegnerin nicht das Recht, vom Antragsteller gleiches zu verlangen. Der Antragsteller hat seinen Unterlassungsanspruch deshalb nicht verwirkt, weil er sich in einer angemessenen Zeit nach der im Oktober 1987 erfolgten Aufnahme des Spielsalon-Betriebs gegen die zweckwidrige Nutzung gewandt hatte.