Nutzungsrechtsinhaber

Nutzungsrechtsinhaber; Modrow-Kaufvertrag; Gleichheitsgrundsatz; Selbstbindung der Verwaltung

Es besteht keine Verpflichtung der öffentlichen Hand, ehemals volkseigene Grundstücke an die Inhaber dinglicher Nutzungsrechte, die nach dem sog. Modrow-Gesetz vom 7. März 1990 einen Kaufantrag gestellt haben, zu veräußern. Eine solche Verpflichtung kann insbesondere nicht aus dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz oder dem Gesichtspunkt der Selbstbindung der Verwaltung hergeleitet werden. Dies gilt jedenfalls für die Zeit nach Inkrafttreten des Entschädigungsrechtsänderungsgesetzes am 17. Dezember 2003.

(Leitsatz der Einsenderin)

Die Parteien streiten um die Frage, ob die Kl. verpflichtet ist, den Bekl. das von diesen genutzte und bebaute Grundstück zu den Bedingungen des sog. Modrow-Gesetzes vom 7. März 1990 zu veräußern sowie um Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 22. Juli 1992 bis zum 31. März 1995. Das Landgericht hat die Bekl. zur Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von 967,12 EUR verurteilt und die Widerklage der Bekl. abgewiesen. (...)

Mit der Berufung machen die Bekl. im wesentlichen geltend, daß sie einen Anspruch auf Veräußerung des Grundstücks aus dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung und der Selbstbindung der Verwaltung hätten, insbesondere deshalb, weil ihren unmittelbaren sieben Nachbarn unter genau denselben Voraussetzungen, wie sie bezüglich des streitigen Grundstücks vorliegen, die Grundstücke jeweils veräußert worden seien - allerdings unter Vereinbarung der Verpflichtung zur Zahlung einer auf 35 DM/m2 begrenzten Ausgleichsforderung und eines Vorkaufsrechts des Landes Berlin. Hinsichtlich der Nutzungsentschädigung sind die Bekl. der Ansicht, daß ein Anspruch schon dem Grunde nach nicht bestehe, jedenfalls aber nicht zu dem vom Landgericht zugrunde gelegten Bodenwert. (...)

A. Widerklage - Anspruch der Bekl. auf Abschluß eines Kaufvertrages

Die Widerklage ist unbegründet, denn die Bekl. haben keinen Rechtsanspruch auf Abschluß des von ihnen begehrten Kaufvertrages.

1. Insofern hat der Bundesgerichtshof (Beschluß vom 11. November 1993 - V ZR 284/92 -, ZOV 1994, 46) bereits entschieden, daß der Eigentümer eines Einfamilienhauses nach Inkrafttreten der DDR-Kommunalverfassung vom 17. Mai 1990 keinen Anspruch mehr auf Abschluß eines Kaufvertrages zu den bei der zurückliegenden Antragstellung geltenden Baulandpreisen hat. Der Bundesgerichtshof hat dabei eine etwaige Ermessensbindung aus der Tatsache, daß der dortige Rat der Stadt nur einen Teil der massenhaft gestellten Erwerbsanträge bewältigt und mit einzelnen Erwerbsinteressenten einen Kaufvertrag abgeschlossen hatte, ausdrücklich abgelehnt. Denn seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR vom 17. Mai 1990 dürften die Gemeinden Grundstücke in der Regel nur noch zu ihrem vollen Wert veräußern. Da das Gesetz eine Übergangsregelung für vorher gestellte Erwerbsanträge nicht enthalte, würden auch diese Fälle hiervon erfaßt. Auch das Fehlen einer Übergangsregelung sei nicht zu beanstanden (unter Hinweis auf BVerfGE 70, 101, 114 und 24, 220; 43, 242, 286; 75, 246, 280).

2. Etwas anderes ergibt sich auch nicht - wie die Bekl. meinen - aus den Ausführungen des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 17. September 2004 - V ZR 339/03 - (ZOV 2004, 295) bzw. aus dem Urteil des OLG Dresden vom 24. Oktober 2003 - 11 U 737/03 - (Vorinstanz). Dem Verfahren lag ein Fall zugrunde, in dem die Landeshauptstadt Dresden den dortigen Bekl. ein Grundstück zum Preis von 4.250 DM am 13. September 1996 verkauft hatte. Nachdem das Regierungspräsidium Dresden als Rechtsaufsichtsbehörde den Verkauf mit Bescheid vom 19. Juni 2001 beanstandet hatte, verlangte die Stadt Dresden Grundbuchberichtigung, hilfsweise Rückauflassung. Die Stadt berief sich dabei unter anderem darauf, daß der Kaufvertrag wegen des besonders groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig und damit gemäß § 138 BGB nichtig sei. In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof festgestellt, daß die sogenannten Komplettierungskäufe einer legitimen öffentlichen Aufgabe dienten, wenn der Erwerber einen Kaufantrag vor dem 30. Juni 1990 gestellt hat, Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechtes war und ein Verkauf vor dem 1. Oktober 1994 an vermögensrechtlichen Ansprüchen oder einer fehlenden Vermessung scheiterte. Dies gelte jedenfalls bis Ende 1996; ob und unter welchen Voraussetzungen dies für danach abgeschlossene Kaufverträge gelte, blieb offen. Dies bedeutet für den vorliegenden Fall aber nur, daß ein Verkauf, wenn er bis Ende 1996 stattgefunden hätte, nicht rückgängig zu machen wäre. Abgesehen von dieser zeitlichen Einschränkung ergibt sich aus dem Urteil gerade nicht, daß den Grundstücksnutzern ein Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrages zusteht. Vielmehr verweist der BGH ausdrücklich darauf, daß die dortige Kl. nicht verpflichtet war, den Bekl. das Grundstück zu den Baulandpreisen der DDR zu veräußern (unter II. 3. a) = Umdruck S. 13 = ZOV 2004, 297 und 3.b) cc) (2) (aa), Umdruck S. 18 = ZOV 2004, 297 unter Hinweis auf den Senatsbeschluß vom 11. November 1993 sowie das Urteil des OLG Naumburg, VIZ 2001, 44). Darüber hinaus würde der BGH einen erheblichen Einwand gegen die Fortführung der Komplettierungspraxis sehen, wenn den Kommunen dann über den Einnahmeverlust hinausgehende Vermögensschäden entstünden, die mit dem Zweck nicht mehr gerechtfertigt werden könnten. Das wäre dann der Fall, wenn die Kommune verpflichtet wäre, über den tatsächlichen Erlös aus dem Grundstücksverkauf hinaus einen weiteren Betrag bis zur Höhe des hälftigen Verkehrswertes an den Entschädigungsfonds abzuführen, wie es für Verträge, die nach den 17. Dezember 2003 geschlossen werden, wegen des nunmehr ergänzten § 10 Nr. 11 EntschG der Fall ist. Daraus folgt, daß ein Kaufvertragsabschluß jedenfalls jetzt aufgrund des Vermögensschadens, der dem Land hierdurch entstehen würde, nicht mehr in Betracht kommt.

3. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in einer neueren Entscheidung ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 7. Juli 2006 - V ZR 246/05 -, ZOV 2006, 267). Er hat erneut betont, daß den Nutzungsberechtigten kein Anspruch auf Erwerb der von ihnen genutzten Grundstücke zu den Bedingungen des sogenannten Modrow-Gesetzes zustünde (a.a.O. Rn. 19) und daß derartige Komplettierungskäufe nur insoweit vom Bundesgerichtshof unbeanstandet geblieben seien, als der verkaufenden öffentlichen Stelle dadurch keine weiteren Zahlungspflichten wie z. B. die Abführung eines höheren als des tatsächlich erzielten Kaufpreises entstanden, die diese aus ihrem sonstigen öffentlichen Zwecken gewidmeten Vermögen hätte bestreiten müssen (a.a.O. Rn. 18 f.). Wenn sich die Rechtsgrundlage grundlegend ändere (z. B. durch Einführung einer erhöhten Abführungspflicht), sei auch die Änderung einer bisherigen Vertragspraxis nicht zu beanstanden (a.a.O. Rn. 20).

4. In Übereinstimmung mit dieser Rechtsprechung hat auch das Oberlandesgericht Naumburg (Urteil vom 3. August 1999 - 11 U 38/99) entschieden, daß der Umstand, daß eine Kommune in größerer Anzahl ehemals volkseigene Grundstücke auf der Grundlage des Modrow-Gesetzes veräußert habe, unter Gleichbehandlungsgesichtspunkten keinen Anspruch anderer Gebäudeeigentümer begründe, daß ihnen nach Inkrafttreten des SachenRBerG die von ihnen genutzten Grundstücke ebenfalls zu derart günstigen Konditionen veräußert werden. Es hat dazu im einzelnen wie folgt ausgeführt:

"Es kann dahinstehen, ob die Bekl. vor dem Inkrafttreten des SachenRBerG jemals einen zum Kontrahierungszwang der Kl. führenden Anspruch auf Abschluß eines Grundstückskaufvertrages hatte (wohl nein). Als gesetzlicher Anspruch ging er auf jeden Fall im Ankaufsrecht nach dem SachenRBerG auf. Das SachenRBerG regelt nunmehr den gesetzlichen Ankaufsanspruch (Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 3, Rdn. 14). Es bestimmt abschließend die sich aus dem Gebäudeeigentum und dem verliehenen Nutzungsrecht zwischen Eigentümer und Nutzer ergebenden Rechte und Pflichten. Daneben ist kein Raum für die Anwendung des Art. 3 GG. Die Kl. kann nicht über Art. 3 GG an einer Verkaufspraxis festgehalten werden, die Gegenstand einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung geworden und von dieser nicht gedeckt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Vorgaben sind nur aufgrund eines Konsenses zwischen den Beteiligten nach § 3 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG zulässig (Eickmann, § 3, Rdn. 12).

Die Kl. kann freiwillig verkaufen. Sie muß sich dann aber nicht auf die von der Bekl. beanspruchten Vertragsinhalte einlassen. Veräußert die Kl. kommunales Vermögen an einen privaten Dritten, handelt sie, was das Landgericht unberücksichtigt ließ und die Berufung zu Recht geltend macht, nicht im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben, sondern als reines Privatrechtssubjekt. Im Fall fiskalischen Handelns eines Hoheitsträgers kommt der Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung nicht zum Zuge. Es kann hier nur um eine mittelbare Drittwirkung der Grundrechte gehen. Ein Kontrahierungszwang läßt sich hieraus jedoch nicht ableiten. Die Verpflichtung zum Abschluß eines Vertrages hat der Bundesgerichtshof nur dort angenommen, wo für den Fall der Durchführung von Verwaltungsaufgaben im Bereich der Daseinsfürsorge auf bürgerlich-rechtliche Rechtsformen zurückgegriffen wird (BGHZ 29, 76, 81). Nur dort, wo mit Hilfe des zu schließenden Vertrages Verwaltungsaufgaben erfüllt werden, kann sich unter dem Gesichtspunkt des Art. 3 GG ein Kontrahierungszwang ergeben. Dies ist im fiskalischen Bereich grundsätzlich nicht der Fall (BGHZ 36, 91, 96 f.). Eine allgemeine Pflicht zur gleichmäßigen Behandlung läßt sich mit Blick auf die Privatautonomie weder aus Art. 3 GG noch aus § 242 BGB herleiten (Palandt/Heinrichs, § 242, Rdn. 10).

Dies gilt auch soweit es um die inhaltliche Vertragsgestaltung geht. Für die Kl. besteht kein Zwang zum Verschleudern kommunalen Eigentums, denn gerade dies würde wiederum zu einem Kontrahierungszwang führen, dem die Kl. nur im Rahmen des SachenRBerG und zu den dort geregelten Bedingungen unterliegt.

c) Ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen (c.i.c.) aufgrund betätigten Vertrauens steht der Bekl. schon dem Grunde nach nicht zu. Im übrigen ist ein solcher Anspruch nicht auf den Abschluß eines Vertrages gerichtet.

Die Aufnahme geschäftlichen Kontakts begründet keine Pflicht zum Vertragsabschluß, sondern nur ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem Pflichten zum loyalen Verhalten und zur Rücksichtnahme entspringen. Dazu gehört auch die Pflicht, Vertragsverhandlungen nicht grundlos abzubrechen (Staudinger/Bork, BGB, 13. Bearb., vor §§ 145 ff., Rdn. 49). Die Verletzung dieser Pflichten kann zu einem Schadensersatzanspruch aus c.i.c. führen. Hier hat die Bekl. allerdings noch nicht einmal vorgetragen, daß man auf der Grundlage des Modrow-Gesetzes in Vertragsverhandlungen eingetreten war. Allein mit dem Bekunden von Kaufinteresse nach § 4 Abs. 2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude und der internen Antragsbearbeitung im Hause der Kl. waren die Verhandlungen noch nicht aufgenommen. Darüber hinaus ist nicht vorgetragen, daß die Kl. gegenüber der Bekl. konkret und zwar aufgrund direkten geschäftlichen Kontaktes einen Vertrauenstatbestand dahingehend setzte, daß es mit Sicherheit zum Abschluß eines Grundstückskaufvertrages zu den Bedingungen des Modrow-Gesetzes kommen würde. Ein Schadensersatzanspruch aus c.i.c. entsteht nur dann, wenn ein Vertragspartner bei der Gegenseite zurechenbar das aus dessen Sicht berechtigte Vertrauen erweckt hat, der Vertrag werde mit Sicherheit zustande kommen, sodann aber die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abbricht (BGH NJW-RR, 1989, 627). Der Abschluß günstigerer Verträge mit Dritten genügt hierfür nicht.

Im Ergebnis kommt es hierauf auch nicht einmal an. Denn selbst wenn zwischen den Parteien ein Pflichten begründender geschäftlicher Kontakt hergestellt worden wäre und die Kl. bei der Bekl. den Eindruck erweckt hätte, es werde in jedem Fall zum Abschluß des Vertrags zu den Bedingungen des Verkaufs-Gesetzes kommen, ergäbe sich hieraus kein Schadensersatzanspruch aus c.i.c. Die Haftung ausschließlich wegen der grundlosen Verweigerung des als sicher hingestellten Vertragsabschlusses gilt dann nicht, wenn das Gesetz für die vertragliche Einigung eine Form vorschreibt, wie die notarielle Beurkundung nach § 313 BGB (vgl. auch § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB der DDR) und diese Form nicht eingehalten ist. Denn der Schutzzweck der Formvorschrift, die auch den Grundstücksverkäufer vor Übereilung bewahren will, darf nicht unterlaufen werden, indem für den Fall des Nichtabschlusses des Vertrages eine Verpflichtung zum Ersatz des Vertrauensschadens und damit ein indirekter Zwang zum Vertragsabschluß begründet wird (BGH NJW 1996, 1884, 1885; OLG Koblenz NJW-RR 1997, 974 ; OLG Frankfurt MDR 1998, 957, 958). Etwas anderes gilt nur im Falle vorsätzlicher Treuepflichtverletzung oder der Existenzgefährdung (BGH, a. a. O., OLG Frankfurt, a. a. O.). Beides liegt hier nicht vor.

Es ist unstreitig, daß die vielen Kaufanträge nicht bis zum Wirksamwerden des Beitritts abgewickelt werden konnten. Daß der Antrag der Bekl. absichtlich zurückgestellt wurde, ist nicht ersichtlich. Es bedarf deshalb auch keiner Erörterung, inwieweit sich die Kl. überhaupt ein Verschulden des örtlichen Rates zurechnen lassen müßte (vgl. hierzu BAGE 82, 181; OLG Naumburg DtZ 1993, 320; OLG Brandenburg, OLG-NL 1994, 130).

Schließlich ist der Schadensersatzanspruch aus c.i.c. nicht auf das Erfüllungsinteresse und schon gar nicht auf Vertragsabschluß gerichtet (Staudinger/Bork, vor §§ 145 ff., Rdn. 50, 28)."

6. Diesen Ausführungen schließt sich der erkennende Senat an. Es besteht kein Anlaß, für den hiesigen Fall davon abzuweichen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, daß - unstreitig - alle sieben Nachbarn der Bekl. jeweils einen Kaufvertrag, wie ihn die Bekl. mit dem Hilfsantrag geltend machen, erhalten haben. Wenn aber das Land Berlin und ihm folgend die Kl. im Bereich des hier vorliegenden fiskalischen Handelns durch Veräußerung von Grundstückseigentum nicht der Grundrechtsbindung unterliegen, können die Bekl. auch in diesem Fall daraus keinen Kontrahierungsanspruch herleiten. Zwar wird unter den vorliegenden Umständen die Ungleichbehandlung besonders deutlich aufgrund der Nähe zu den Nachbarn, letztlich unterscheidet sie sich aber im Ganzen nicht von einer etwaigen Ungleichbehandlung mit allen anderen Gebäudeeigentümern, bei denen die Grundstücke ebenfalls Rückerstattungsansprüchen ausgesetzt waren.

Im einzelnen gilt folgendes:

a) Daß den Bekl. auf Grund des mit dem Magistrat von Berlin am 12. Juni 1990 geschlossenen formunwirksamen Kaufvertrages ein Anspruch auf Eigentumsübertragung an dem von ihnen genutzten Grundstück nicht zusteht, ist zwischen den Parteien außer Streit.

b) Ebensowenig vermögen die Schreiben des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 6. März 1995 (Anlage B 7) und vom 16. Juli 1998 (Anlage B 2) einen derartigen Anspruch zu begründen.

Unabhängig davon, daß beide der gesetzlichen Form entbehren, um eine wirksame schuldrechtliche Veräußerungsverpflichtung zu begründen, enthält auch das Schreiben vom 6. März 1995 insoweit ausdrücklich lediglich eine Absichtserklärung für den Fall, daß Restitutionsansprüche nicht bestehen sollten. Eine entsprechende Auslegung des Schreibens läßt nicht die Annahme zu, daß sich das Land Berlin auch dann zur Veräußerung des Grundstücks zu den Bedingungen des Modrow-Gesetzes verpflichten wollte, wenn Restitutionsansprüche zwar abgelehnt aber Entschädigungsansprüche festgesetzt wurden, für deren Ausgleich das Land wirtschaftlich würde verantwortlich sein (Abführung des nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz festgelegten Kaufpreises). Dies trifft auch auf das Schreiben vom 16. Juli 1998 zu. Selbst wenn in diesem eine Absichtserklärung zu sehen wäre, das Grundstück an die Bekl. zu den entsprechenden günstigen Bedingungen zu veräußern, dann läge dieser Absichtserklärung aber die im nachhinein durch das Bundesverwaltungsgericht bestätigte (Urteil vom 20. Juni 2002 - 3 C 47/01 -) Rechtsauffassung zugrunde, daß unter Geltung des seinerzeitigen § 10 Entschädigungsgesetz nur der tatsächlich auch erzielte Verkaufserlös und nicht der halbe Verkehrswert nach § 68 SachenRBerG an den Entschädigungsfonds abzuführen war, so daß die Kommunen bei Veräußerungen zu den Bedingungen des Modrow-Gesetzes keine aus ihrem sonstigen öffentlichen Zwecken dienenden Vermögen zu tragenden wirtschaftlichen Belastungen trafen.

Selbst wenn man die genannten Schreiben als Ausdruck einer Überzeugung sähe, daß es zu einem Vertragsschluß zu den entsprechenden Bedingungen kommen werde, so wäre das Land und damit die Kl. als dessen Rechtsnachfolgerin nicht gehindert, sich darauf zu berufen, daß diese Überzeugung gerade keinen Niederschlag in einer rechtsverbindlichen schuldrechtlichen Vereinbarung gefunden habe und unter der veränderten Rechtslage nunmehr anders zu entscheiden sei (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Mai 2006 - 5 C 10/05 -, Rn. 50).

c) Auch aus dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz oder dem Gesichtspunkt der Selbstbindung der Verwaltung - unabhängig von der Frage, in welchem Umfang diese Grundsätze im Bereich fiskalischen Handelns überhaupt Anwendung finden (vgl. BGH, Urteil vom 26. Oktober 1961 - V ZR 1/61 -, sub II.3.a) - können die Bekl. den geltend gemachten Anspruch nicht herleiten.

Diese Grundsätze stehen stets unter dem Vorbehalt, daß sich die zugrunde liegenden Umstände nicht entscheidend ändern.

Maßgeblich für die Begründetheit eines zivilrechtlichen Anspruchs ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Jedenfalls nach Inkrafttreten des Entschädigungsrechtsänderungsgesetzes mit Wirkung zum 17. Dezember 2003, wonach die Kommunen an den Entschädigungsfonds unabhängig von der Höhe des tatsächlich erzielten Erlöses mindestens den im Zeitpunkt des Verkaufs geltenden Kaufpreis nach § 68 SachenRBerG abzuführen haben, kann auch unter dem Gesichtspunkt einer etwaigen Gleichbehandlung mit früheren Verträgen ein Anspruch auf Grundstückserwerb zu den Bedingungen des Modrow-Gesetzes nicht mehr bejaht werden. Die wirtschaftliche Lage hatte sich für die Kommunen nunmehr grundsätzlich geändert, denn danach brachten ihnen Verkäufe zu den ursprünglich möglicherweise durchaus in Aussicht gestellten Bedingungen sogar einen doppelten wirtschaftlichen Nachteil: neben dem möglicherweise hinzunehmenden Nachteil nicht marktgerechter Verwertung ihres Eigentums eine weitere und, weil aus dem sonstigen öffentlichen Vermögen zu tragen, deshalb nicht mehr hinnehmbare (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 2006 - V ZR 246/05 -, Rn. 18 f. = ZOV 2006, 267 [268]) wirtschaftliche Belastung in Gestalt einer durch den erzielten Kaufpreis nicht gedeckten Abführungspflicht an den Entschädigungsfonds. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß ein sozialverträglicher Ausgleich in Fällen der vorliegenden Art grundsätzlich schon durch die Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, insbesondere die §§ 61, 68 SachenRBerG (Ankaufsrecht zur Hälfte des Verkehrswerts) geschaffen worden ist. Ein Anspruch auf Erwerb zu einem weit darunter liegenden Preis kann sich daher nur aus besonderen Umständen ergeben. Daß die Kl. solche Umstände verneint, ist jedenfalls nach der Änderung des § 10 EntschG, aber auch im Hinblick auf die dramatische Haushaltslage des Landes Berlin nicht zu beanstanden.

Hierbei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, daß das Grundstück der Bekl. mit Restitutionsansprüchen behaftet war und lediglich die Rückübertragung nach § 4 VermG ausgeschlossen, dafür aber eine Entschädigung festgesetzt wurde. Insoweit ist auch die Frage der Gleichbehandlung mit denjenigen Grundstückseigentümern in den Blick zu nehmen, deren Grundstück an private Dritte zurückübertragen wurde, denen gegenüber den Nutzungsberechtigten nur Ankaufsansprüche nach §§ 61, 68 SachenRBerG zustehen.

Soweit sich die Bekl. insbesondere auf eine Gleichbehandlung mit den Bewohnern der übrigen Teilstücke des ursprünglichen Gesamtgrundstücks berufen, haben sie schon nicht dargelegt, daß diese Verträge nach dem 17. Dezember 2003, dem Inkrafttreten des Entschädigungsrechtsänderungsgesetzes, geschlossen worden sind.

Ebensowenig ist dargelegt, daß der in der mündlichen Verhandlung überreichte Kaufvertrag ein mit festgesetzten Entschädigungsansprüchen belastetes Grundstück betrifft.

Im übrigen könnte auch ein haushaltsrechtlich etwa unzulässiger Verkauf keinen Anspruch auf Gleichbehandlung begründen (BGH, a.a.O., Rn. 20 = ZOV 2006, 267 [268]).

d) Soweit die Bekl. dagegen geltend machen, daß es nicht zu ihren Lasten gehen könne, daß der Kaufvertrag mit ihnen nicht vor dem 17. Dezember 2003 abgeschlossen worden ist, ist zum einen darauf zu verweisen, daß ihnen nach der Rechtsprechung auch zuvor schon grundsätzlich kein Anspruch auf Abschluß des begehrten Kaufvertrages zustand. Zum anderen ergäbe sich aus einer - unterstellten - Pflichtverletzung aufgrund der Verweigerung des Vertrages allenfalls ein Schadenersatzanspruch aus culpa in contrahendo, der aber nur auf das negative Interesse gerichtet wäre und nicht den Anspruch auf Verpflichtung der Kl. zum Abschluß eines Kaufvertrages begründen könnte, worauf auch das OLG Naumburg (s. o.) bereits hingewiesen hat. Warum es seinerzeit, wie mit den anderen Nachbarn, nicht auch mit den Bekl. zu einem Vertragsschluß gekommen ist, blieb auch nach der mündlichen Verhandlung ungeklärt. Es ist jedenfalls nicht dargetan, daß dies treuwidrig in einer die Bekl. willkürlich diskriminierenden Weise unterblieben ist.

Bereits seit Dezember 1999 bestand wegen der ungeklärten Frage der Finanzierung der Entschädigungsleistungen die Anweisung, in entschädigungsbehafteten Fällen nur noch Verkäufe zu den Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes vorzunehmen. Daß der Bundesgerichtshof derartige Verkäufe, jedenfalls vor Inkrafttreten des Entschädigungsrechtsänderungsgesetzes, unbeanstandet gelassen hat, bedeutet im Gegenzug gerade nicht, daß ein Verkauf schon seinerzeit nur zu den Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgetzes und eine Aussetzung weiterer Verkäufe zu den günstigeren Bedingungen des Modrow-Gesetzes ermessensfehlerhaft war und einen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz darstellte.

Es kann deshalb auch dahinstehen, ob etwaige gegen das Land begründete Schadensersatzansprüche überhaupt gegen die Kl. geltend gemacht werden könnten.

B. Klage auf Zahlung von Nutzungsentschädigung

Das Landgericht hat die Bekl. zur Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von 967,12 Euro nebst Zinsen verurteilt, wobei es den Anspruch der Kl. auf Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 22. Juli 1992 bis zum 31. März 1995 gemäß Artikel 233 § 2 a Abs. 1 S. 4 EGBGB für begründet erachtet hat. Dabei ist es - der Höhe nach - von einem Anspruch der Kl. von 2.800,10 € für die Grundstücksfläche von 1.162 m2 und einem Bodenrichtwert laut Richtwertatlas von 350 DM/m² ausgegangen (weitere Berechnung gemäß §§ 43,51 SachenRBerG). Aufgrund der von den Bekl. hilfsweise erklärten Aufrechnung mit dem von ihnen gezahlten Kaufpreis von (umgerechnet) 1.832,98 € ergibt sich der Verurteilungsbetrag.

1. Dagegen wenden die Bekl. ein, daß die Vorschriften des SachenRBerG auf den vorliegenden Fall keine Anwendung fänden, weil bereits im Jahre 1990 eine Einigung über den Ankauf des Bodens erfolgt sei, der Nutzungsentgeltanspruch aus Artikel 233 § 2 a EGBGB aber voraussetze, daß sich der Bodeneigentümer und der Gebäudeeigentümer gegenüberstehen und zwischen ihnen eine Bereinigung der Eigentumsverhältnisse auf der Grundlage des SachenRBerG angestrebt wird. Letzteres ist der genannten Vorschrift nicht zu entnehmen. Vielmehr galt Artikel 233 § 2 a EGBGB bereits vor Erlaß des SachenRBerG und sollte gerade bis dahin das Besitzrecht der Nutzer der Grundstücke vorläufig sicherstellen. Zudem ist eine Bereinigung tatsächlich im hiesigen Fall gerade nicht erfolgt, wie der hiesige Rechtsstreit zeigt, weil eine verbindliche Einigung gerade nicht erzielt worden ist.

2. Die Berufung hat auch keinen Erfolg, soweit die Bekl. beanstanden, daß das Landgericht den Bodenrichtwert von 350 DM/m2, der unstreitig aus dem Bodenrichtwertatlas folgt, seiner Berechnung zugrunde gelegt hat. Die Bekl. meinen, dieser Wert sei völlig unangemessen, weil er nicht dem Verkehrswert im Sinne von § 194 Baugesetzbuch entspreche. Es müsse berücksichtigt werden, daß für ein Grundstück, welches mit einem fremden Gebäude bebaut und einem dinglichen Nutzungsrecht belegt ist, auf dem Markt bei weitem nicht derjenige Wert erzielt werden kann, wie er beispielsweise in den Bodenrichtwerten zum Ausdruck kommt. Nach § 19 Absatz 5 SachenRBerG soll der Wert des Grundstücks aufgrund der Bodenrichtwerte nach § 196 des Baugesetzbuches ermittelt werden. Jeder Beteiligte kann eine hiervon abweichende Bestimmung verlangen, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß die Bodenrichtwerte nicht den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen. Insofern ist aber der Einwand, daß berücksichtigt werden müsse, daß das Grundstück nicht "frei verkäuflich" sei, unerheblich. Denn das Nutzungsentgelt soll nach Artikel 233 § 2 a EGBGB gerade nach den dort im einzelnen zitierten Vorschriften des SachenRBerG, die auf den Bodenwert nach dem Richtwertatlas Bezug nehmen, berechnet werden. Dem SachenRBerG ist es aber immanent, daß es sich (jedenfalls zum Teil) um Grundstücke handelt, bei denen das Eigentum am Gebäude und am Grundstück auseinanderfallen. Die Möglichkeit abweichender Bodenwertermittlung beruht demgegenüber darauf, daß die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses retrospektiv ist, selektiv sein kann und daher in ihrem Erkenntniswert notwendigerweise begrenzt sein muß (Begründung BR-Drucks. 515/93, S. 119, Vossius, SachenRBerG, 2. Auflage, § 19, Randnummer 18). Daß der sich aus dem Richtwertatlas ergebende Bodenwert tatsächlich nicht angemessen ist, und statt 350 DM nur 280 DM betragen soll, haben die Bekl. nicht substantiiert vorgetragen. Dazu reicht die Behauptung, in der fraglichen Lage wären die Grundstücke zu wesentlich niedrigeren Preisen veräußert worden, nicht aus. Damit behaupten die Bekl. konkludent, daß die Werte des Richtwertatlasses nicht ordnungsgemäß ermittelt worden seien. Dies hätten sie näher, z. B. durch Vortrag ganz konkreter einschlägiger Kaufverträge, darlegen müssen. Da sie dies nicht getan haben, ist ihre Berufung auch hinsichtlich der Verpflichtung zur Zahlung der vom Landgericht ausgeurteilten Nutzungsentschädigung unbegründet. (...)