Nutzungsrecht des Mieters für Hausgarten

Nutzungsrecht des Mieters für Hausgarten; Gartenmitbenutzung

1. Ist der Mieter zusammen mit Mitmietern zur Nutzung eines 2.000 m2 großen Gartens berechtigt, darf er Gartenstühle, Sonnenschirme und andere Gegenstände in der Sommersaison aufstellen.

2. Eine einseitige spätere Regelung durch den Vermieter, wonach Gegenstände nachts zu entfernen sind, ist unwirksam.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im Hause der Kl. Gegenstand des Rechtsstreits ist die Nutzung des Gartens dieses Grundstücks durch die Bekl., die dort einen Strandkorb, Blumentöpfe, Blumenkübel, Sonnenschirme, Gartentische, Gartenstühle, eine Gartenbank, Sonnenliegen und andere Gegenstände in der Sommersaison aufstellen. Der Garten ist ca. 2.000 m2 groß.

Grundlage der Rechtsbeziehungen der Parteien ist der schriftliche Mietvertrag vom 9./8.5.1995 nebst den Sonderbestimmungen zu den Allgemeinen Vertragsbestimmungen und den Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen und der Haus- und Benutzungsordnung.

Zur Gartennutzung wurde in den Sonderbestimmungen vereinbart, daß eine endgültige Regelung über die Nutzung und Pflege des Gartens durch die Kl. nach dem Bezug aller Wohnungen gesondert erfolgen solle. Ein Anspruch der Mieter auf Nutzung eines bestimmten Teils des Gartens ausschließlich durch diesen Mieter bestehe nicht. In der Ziffer 3 c der Allgemeinen Vertragsbestimmungen ist geregelt, daß der Mieter der schriftlichen Zustimmung der Vermieterin bedürfe, wenn er einen Gegenstand auf dem Grundstück aufstelle. Nach der Ziffer 1 der Haus- und Benutzungsordnung im vorletzten Absatz müssen die Mieter die Grünanlagen besonders schonen.

Mit Schreiben vom 8.4.2002 hat die Kl. unter Bezugnahme auf die oben zitierte Ziffer 2 der Sonderbestimmungen an die Bekl. geschrieben und eine Regel über die Pflege und Benutzung des Gartens getroffen. Diese Regelung hat folgenden Wortlaut:

"Alle Mieter haben ein gleiches Recht auf Nutzung des Gartens zum Zwecke der Erholung und Entspannung. Keinem Mieter kommen dabei besondere Rechte oder der Anspruch auf Nutzung eines bestimmten Teils des Gartens zu.

Jeder Mieter ist verpflichtet, sein Nutzungsverhalten unter Wahrung gegenseitiger Rücksichtnahme so einzurichten, daß Benachteiligungen, Behinderungen oder Störungen anderer Mietparteien vermieden werden.

Es ist keinem Mieter gestattet, durch Aufstellen von Gartenmöbeln, Strandkörben, Liegen, Sonnenschirmen oder anderen Gerätschaften über den Tag hinaus sich einen bestimmten Bereich des Gartens zu reservieren und andere Mieter damit von der Nutzung auszuschließen. Jeder Teil des Gartens muß jedem Mieter täglich neu zugänglich sein. Die Gartenfläche ist deshalb nach jeder Nutzung - spätestens am Abend - von privaten Gegenständen freizuhalten. Aufgestellte Gartenmöbel usw. sind täglich nach Nutzung vom Rasen zu entfernen."

Die Kl. ist der Ansicht, die Bekl. reservierten sich unzulässig durch die Aufstellung der im Klageantrag genannten Gartenmöbel einen Teil des Gartens unter Ausschluß der anderen Mieter. Die Aufstellung eines Strandkorbes hätte die Kl. nicht genehmigt. Die Bekl. behaupten, daß nach dem Einzug aller Mieter im September 1995 eine gemeinsame Mieterbesprechung stattgefunden habe, in der ein Sachbearbeiter der Kl. auf Rückfrage der Bekl. gestattet hätte, einen Strandkorb im Sommer im Garten aufstellen zu dürfen. Die Bekl. nutzten ohnehin nur ca. 2,5 % der Gartenfläche, also etwa 50 m2. Diese Nutzung verletzte die Nutzungsrechte der anderen Mieter keinesfalls.

Die Klage ist nicht begründet. Zunächst ist zur Klarstellung festzuhalten, daß den Bekl. die Nutzung der Rasenfläche des Grundstücksgartens durch die im Klageantrag genannten Gegenstände nach dem Wortlaut des Antrages der Kl. im vorliegenden Verfahren zu den Tages- und Abendstunden durchaus gestattet ist - bezüglich des Strandkorbes nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme.

Ein weitergehender Anspruch der Kl., wonach die Gegenstände der Gartennutzung jeden Abend vom Rasen entfernt werden müssen, um jeden Morgen allen Mietern den Garten wieder "neu" zur Nutzung zur Verfügung zu stellen, besteht nicht. Denn der Mietvertrag trifft über diese Art und Weise und zeitliche Dauer der Gartennutzung keine Regelung.

Eine einseitige Regelung durch die Kl. mit Schreiben vom 8. April 2002 ist mangels rechtsgeschäftlicher Einigung im privaten Mietverhältnis, in dem die Kl. zum Erlaß von Verwaltungsakten nicht berechtigt ist, nicht wirksam. Die Kl. ist auch nach der Ziff. 2 der Sonderbestimmungen zu den Allgemeinen Vertragsbestimmungen nicht berechtigt, derartige einseitige Festsetzungen verbindlich gegenüber den Mietern vorzunehmen. Denn die dort angesprochene "endgültige Regelung" meint natürlich nur die allein zulässige Regelung im Bereich des Privatrechts, in dem die Kl. als Vermieterin hier handelt. Eine privatrechtliche Vereinbarung zur einseitigen Festsetzung von vertraglichen Rechten wäre zwar denkbar, bedürfte zu ihrer Wirksamkeit aber einer unmißverständlich vereinbarten Befugnis im Mietvertrag, die mit den Worten "... eine endgültige Regelung ... wird durch die Vermieterin ... gesondert erfolgen" nicht getroffen wurde. Statt "endgültige Regelung" hätte dort etwa "einseitige Bestimmung durch die Vermieterin" oder ähnliches stehen müssen.

Die Auffassung der Abteilung 103 im Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 12.3.2003 wird nicht geteilt. Vertragliche Rechte der Mieter können nicht durch einseitigen Gestaltungsakt des Vermieters erlöschen. Ohnehin betrifft dieses Urteil der Abteilung 103 allein die Gartenpflege als Unterfall der Nutzung des Gartens.

Da die Bekl. den Garten berechtigt nutzen, wird diese Nutzung während ihrer Dauer andere Nutzer notwendig beschränken, sie hat aus sich heraus einen Reservierungscharakter, der nicht rechtswidrig ist. Wenn ein Mieter eine bestimmte Stelle des Gartens nutzt, verdrängt er unweigerlich den späteren Nutzungswunsch eines anderen Mieters. Ohne vertragswidrig die Gartennutzung zu verweigern, kann der Reservierungseffekt, der bei der Wahrnehmung des Vertragsrechtes entsteht, nicht vermieden werden.

Die tägliche abendliche Räumung des Gartens von den der Nutzung dienenden Geräten ist während der Saison unzumutbar, vor allem im Fall des Strandkorbes, den die Kl. nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme für die Gartennutzung genehmigte. Diese vertragliche Vereinbarung kann nur gekündigt (widerrufen) werden, wenn entsprechend wichtige Gründe hierfür vorliegen. Diese können nicht - wie im Schriftsatz vorn 10. Februar 2005 vertreten - in der plötzlich erkannten Notwendigkeit einseitiger Regelung zur Gartennutzung gesehen werden, denn derartige Regelungen sind unzulässig, wie oben ausgeführt wurde.

Ein Hausgarten darf von allen Mietern gemeinsam genutzt werden, wenn er nicht gesondert vermietet wurde. Alle Mieter haben dieselben Rechte und müssen aufeinander Rücksicht nehmen.

Im Mietvertrag hieß es, daß zur Nutzung des ca. 2.000 m2 großen Gartens eine endgültige Regelung gesondert erfolgen solle und daß ein Anspruch der Mieter auf Nutzung eines bestimmten Teils des Gartens nicht bestehe. Für das Aufstellen von Gegenständen auf dem Grundstück sollte eine schriftliche Zustimmung der Vermieterin erforderlich sein. In einem späteren Schreiben teilte die Vermieterin mit, daß das Aufstellen von Gartenmöbeln, Strandkörben, Liegen, Sonnenschirmen oder anderen Gerätschaften über den Tag hinaus unzulässig sei. Sie verlangte von den Beklagten, die diese Gegenstände aufgestellt hatten, Entfernung.

Mit Urteil vom 14. Juli 2005 wies das AG Schöneberg die Klage ab und meinte, die Nutzung sei rechtmäßig; die tägliche abendliche Räumung sei unzumutbar. Die Anforderungen in dem späteren Schreiben der Vermieterin seien nicht Vertragsbestandteil geworden; eine einseitige Festlegung reiche nicht aus. Für den aufgestellten Strandkorb habe die Beweisaufnahme ergeben, daß das Aufstellen genehmigt worden sei.

Das Urteil geht mit keinem Wort darauf ein, daß im Mietvertrag die Aufstellung eines Gegenstandes auf dem Grundstück der Zustimmung der Vermieterin bedurfte. Warum Gartentische, Gartenstühle, eine Gartenbank usw. nicht derartige Gegenstände sein sollen, ist nicht nachvollziehbar. Entgegen der Entscheidungsgründe wird durch das dauerhafte Aufstellen von Gartenmöbeln (für die Sommersaison) ein bestimmter Teil für den Mieter reserviert, worauf er keinen Anspruch hat. Anders wäre es nur dann, wenn allen Mietern die Nutzung der Gartenmöbel ermöglicht würde, was hier offensichtlich nicht der Fall war.