Nutzungsrecht und Besitzschutz

Aus dem vertraglichen Recht des Mieters auf (Mit-) Benutzung einer Verkehrsfläche auf dem Mietgrundstück folgt nicht der (Mit-) Besitz des Mieters an der Verkehrsfläche (Anschluss KG NZM 2013, 579).

II. Der Berufung fehlt zur einstimmigen Überzeugung des Senates offensichtlich die Erfolgsaussicht, und es sind auch die weiteren Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO erfüllt, so dass der Senat beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückzuweisen.

Die Verfügungskl. hat die Voraussetzungen des von ihr geltend gemachten Verfügungsanspruches, eines Anspruches auf Unterlassung der Inanspruchnahme einer bestimmten Teilfläche des Grundstückes S. Straße … in O. durch die Verfügungsbekl. zu 1) und zu 2), nicht gemäß §§ 920 Abs. 2, 936 ZPO glaubhaft gemacht. Es sind weder die Voraussetzungen von §§ 861 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB (dazu 1.) noch von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (dazu 2.) glaubhaft gemacht.

1. In Bezug auf die im Antrag näher bezeichnete Teilfläche der Verkehrsfläche des Grundstückes S. Straße … in O. stehen der Verfügungskl. Ansprüche aus §§ 861 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB nicht zu, weil sie nicht (Mit-) Besitzerin der Verkehrsfläche ist (dazu a). Als Besitzerin des Mietobjektes, also der Halle 4 auf dem Grundstück S. Straße … in O., ist die Verfügungskl. durch eine Inanspruchnahme von Teilen der Verkehrsfläche auf demselben Grundstück nicht in ihrem Besitz gestört (dazu b).

a) Nach der Regelung in Ziffer 1 des Mietvertrages vom 13./15.9.2016 steht der Verfügungskl. als Mieterin der Halle 4 ein Nutzungsrecht an den zugehörigen Verkehrsflächen auf dem Grundstück S. Straße … in O. zu, was regelmäßig auch ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung gelten würde (vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2006, V ZR 46/06, GE 2006, 1611 = NJW 2007, 146; OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.5.2009, 24 U 153/08, GE 2009, 1187 = BeckRS 2009, 22958).

Aus dem (Mit-) Benutzungsrecht folgt allerdings kein (Mit-) Besitz der Verfügungskl. an den Gemeinschaftsflächen, welcher bei der Verfügungsbekl. zu 1) als Vermieterin verbleibt (vgl. KG, Urteil vom 20.8.2012, 8 U 168/12, GE 2012, 1561 = NZM 2013, 579; V. Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 535 Rn. 7; Wiederhold in Beck’scher Onlinekommentar zum BGB, Stand 1.5.2019, § 536 Rn. 83; Münch in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl., § 535 Rn. 87; Menn in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl., § 535 BGB Rn. 57). Die Verfügungskl. ist demzufolge nicht Anspruchsinhaberin in Bezug auf die Besitzschutzansprüche aus §§ 861 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB.

b) Aus dem bestehenden Besitz der Verfügungskl. am Mietobjekt, der Halle 4 auf dem Grundstück S. Straße … in O., erwächst kein Besitzschutzanspruch in Bezug auf die Inanspruchnahme der im Antrag bezeichneten Teilfläche der Verkehrsfläche auf demselben Grundstück.

Entsprechend dem Sinn und Zweck des Besitzschutzes umfasst der Besitz nur den Bestand der tatsächlichen Sachherrschaft, weswegen eine abzuwehrende Besitzstörung voraussetzt, dass in die tatsächliche Sachherrschaft eingegriffen worden ist, der Besitzer also im Bestand seiner tatsächlichen Sachherrschaft beeinträchtigt wird (vgl. BGH, Urteil vom 6.5.2009, XII ZR 137/07, GE 2009, 775 = NJW 2009, 1947).

Ein Eingriff in die tatsächliche Sachherrschaft der Verfügungskl. als Mieterin am Mietobjekt der Halle 4 findet aber nicht dadurch statt, dass durch Baumaßnahmen der Verfügungsbekl. zu 1) die im Antrag bezeichnete Teilfläche der Verkehrsfläche auf demselben Grundstück in Anspruch genommen wird. Im Einzelfall kann zwar eine Besitzstörung darin liegen, dass der Zugang des Besitzers zu den Räumen in seinem Besitz erschwert oder vereitelt wird. Ein solcher Sachverhalt liegt hier aber nicht vor, weil auch nach Inanspruchnahme der im Antrag bezeichneten Teilfläche der Verkehrsfläche auf dem Grundstück S. Straße … in O. der Zugang zum Mietobjekt der Halle 4 als solcher nicht beeinträchtigt wird.

Es geht hier vielmehr um die Frage, ob die Nutzung des Mietobjektes durch die Verfügungskl. als Mieterin dadurch beeinträchtigt wird, dass der Zugang zu den Rampen zu Halle 4 mit bestimmten Fahrzeugen beeinträchtigt oder vereitelt wird, während der bloße Zugang zum Mietobjekt nicht gefährdet ist. Durch die Inanspruchnahme der im Antrag bezeichneten Teilfläche der Verkehrsfläche auf dem Grundstück S. Straße … in O. könnte deshalb der vertragliche Anspruch der Verfügungskl. als Mieterin aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches beeinträchtigt sein (dazu unten 2.), nicht aber der Besitz der Verfügungskl. am Mietobjekt.

Im Ergebnis kann deshalb die Verfügungskl. den von ihr geltend gemachten Unterlassungsanspruch nicht auf den Gesichtspunkt des Besitzschutzes stützen.

2. Der Anspruch auf Mitbenutzung der Verkehrsfläche auf dem Grundstück S. Straße … in O. aus Ziffer 1 des Mietvertrages vom 13./15.9.2016 gewährt der Verfügungskl. keinen Anspruch auf eine bestimmte Größe oder Zusammensetzung der Verkehrsfläche. Vielmehr kann die Verfügungskl. aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von der Verfügungsbekl. zu 1) als Vermieterin, nicht aber von der Verfügungsbekl. zu 2), verlangen, dass ihr der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjektes gewährt wird, der Mietgegenstand also als Logistikimmobilie im Sinne der Regelung in Ziffer 2.1 des Mietvertrages genutzt werden kann. Darin eingeschlossen ist der Zugang zu den Rampen zu Halle 4, in Bezug auf welche die Verfügungsbekl. zu 1) in Ziffer 1 des Mietvertrages die uneingeschränkte Nutzung zugesichert hat.

Entgegen der Auffassung der Verfügungskl. enthält Satz 3 des 1. Absatzes von Ziffer 1 des Mietvertrages vom 13./15.9.2016 aber keine Zusicherung der Verfügungsbekl. zu 1), dass während des Laufes des Mietverhältnisses die vorhandene Verkehrsfläche in ihrer zu Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Gestalt beibehalten wird.

Dies lässt sich bereits sprachlich dem genannten Satz nicht entnehmen, in welchem sich die Zusicherung auf die Nutzung der Rampen bezieht, während der in Klammern gesetzte Satz eine Präzisierung der Nutzungsumstände enthält. Es kann auch dem Kontext der Regelung in Ziffer 1 des Mietvertrages nicht entnommen werden, dass die Vertragsparteien mit der genannten Regelung eine starre Fixierung auf die zu Beginn des Mietverhältnisses bestehende Gestalt der Verkehrsflächen beabsichtigt haben. Vielmehr ist die Regelung in dem 2. Absatz von Ziffer 1 des Mietvertrages ein sehr starkes Indiz dafür, dass die Gestaltung der Verkehrsflächen flexibel sein sollte, auch wenn die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gewährleistet werden sollte.

Auch wenn die ursprünglich von der Verfügungsbekl. zu 1) beabsichtigte und in die Regelung im 2. Absatz von Ziffer 1 des Mietvertrages einbezogene bauliche Veränderung auf den Grundstücken der Verfügungsbekl. zu 2) in O. in der konkreten Bauausführung erhebliche Unterschiede zur nunmehr beabsichtigten Baumaßnahme aufgewiesen haben sollte, ergibt sich aus der Regelung im 2. Absatz von Ziffer 1 des Mietvertrages gleichwohl, dass für beide Parteien des Mietvertrages die Funktionsfähigkeit des Mietobjektes im Vordergrund stand und gerade kein starres Festhalten an einer bestimmten Gestalt der Verkehrsfläche beabsichtigt war.

Im Ergebnis kann deshalb zur Überzeugung des Senates die Verfügungskl. aus der Regelung im 3. Satz des 1. Absatzes von Ziffer 1 des Mietvertrages vom 13./15.9.2016 keinen Anspruch auf Beibehaltung der Verkehrsflächen in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bestehenden Gestalt herleiten.

Der von der Verfügungskl. geltend gemachte Unterlassungsanspruch könnte sich danach allein aus dem Herstellungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergeben und sich auch nur gegen die Verfügungsbekl. zu 1) richten, weil die Verfügungsbekl. zu 2) nicht Vertragspartner des Mietvertrages ist. Voraussetzung für das Bestehen des im Antrag formulierten Unterlassungsanspruches aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wäre, dass durch die Handlungen, welche im Antrag untersagt werden sollen, der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjektes durch die Verfügungskl. beeinträchtigt wäre. Die Voraussetzungen für diese Annahme hat die Verfügungskl. aber nicht vorgetragen und glaubhaft gemacht.

Soweit die Verfügungskl. geltend macht, der von der Verfügungsbekl. zu 1) beabsichtigte Neubau einer Halle auf dem Nachbargrundstück, verbunden mit der Inanspruchnahme von Teilen der Verkehrsfläche des Mietgrundstückes führe dazu, dass sie mit den regelmäßig verwendeten Lkw die Rampen zur Halle 4 nicht mehr anfahren könne, hat sie diese Behauptung nicht glaubhaft gemacht. Nach ihrem eigenen Sachvortrag wäre eine solche Zufahrt unter Berücksichtigung des Standortes des Hallenneubaues weiterhin möglich, während es zu Problemen beim Rangiervorgang in der Zeit käme, in welcher während der akuten Bauphase der Bauzaun aufgestellt wäre. Die Verfügungskl. hat dazu als Anlage ASt 17a und ASt 17b eine Grafik vorgelegt, welche diesen Zusammenhang unter Darstellung der Rangiervorgänge belegen soll.

Die Unmöglichkeit des Rangiervorganges ohne das Stehen des Bauzaunes belegt diese Grafik von vornherein nicht. Auch bei aufgestelltem Bauzaun ist für den Senat angesichts der Darlegungen der Verfügungsbekl. und der von diesen vorgelegten Anlagen Ag 14 und Ag 15 zumindest offen und damit nicht von der Verfügungskl. glaubhaft gemacht, ob es tatsächlich Beeinträchtigungen des Rangiervorganges für den vorübergehenden Zeitraum der Aufstellung des Bauzaunes geben würde. Soweit die Bekl. zur Glaubhaftmachung ihrer Behauptung als weiteres Glaubhaftmachungsmittel die Augenscheineinnahme durch den Senat in der Berufungsschrift vom 23.4.2019 angeboten hat, handelt es sich dabei nicht um ein taugliches Mittel der Glaubhaftmachung, weil diese durch präsente Beweismittel i.S.v. § 294 Abs. 2 ZPO zu erfolgen hat (vgl. Huber in Musielak/Voit, ZPO, 16. Aufl., § 294 Rn. 5). Es kommt deshalb nicht auf die (Rechts-) Frage an, ob die Beeinträchtigung des Zugangs zu den Rampen der Halle 4 allein während der Aufstellung des Bauzaunes überhaupt einen Unterlassungsanspruch in Bezug auf den gesamten Hallenneubau begründen würde. In jedem Falle dürfte die mit dem Antrag verfolgte Untersagung jeglicher Bautätigkeit innerhalb der bezeichneten Teilfläche nicht auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gestützt werden können.

Soweit sich die Verfügungskl. auf den Wegfall von Abstellmöglichkeiten für die Wechselbrücken beruft, ergibt sich aus den Regelungen des Mietvertrages nicht, dass eine solche Möglichkeit Bestandteil des vertragsgemäßen Gebrauches ist. Soweit die Verfügungsbekl. zu 1) eine derartige Nutzung in der Vergangenheit geduldet hat, erfolgte von ihr im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 6.3.2019 auf Seite 16 der jederzeit zulässige (vgl. KG, Urteil vom 1.12.2008, 8 U 121/08, GE 2009, 1552 = WuM 2009, 654; Kraemer/Ehlert in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 2778) Widerruf mit Wirkung zum 30.4.2019.

Die Berufung ist nach dem Hinweis zurückgenommen worden. Vgl. zu einem ähnlichen Sachverhalt die Entscheidung des BGH vom 4. September 2019 - XII ZR 52/18, GE 2019, 1567.

Wenn die Mietsache nur über nicht mitvermietete Verkehrsflächen erreicht werden kann, fragt es sich, welche Rechte der Mieter geltend machen kann, wenn der Vermieter Veränderungen an der Verkehrsfläche vornimmt. Das OLG Dresden meint: Das Recht des Mieters auf Mitbenutzung einer Verkehrsfläche verschafft ihm keinen Mitbesitz an der Verkehrsfläche.

Die als Logistikunternehmen tätige Verfügungsklägerin hatte im September 2016 von der Verfügungsbeklagten für zehn Jahre auf dem Grundstück A eine Halle zur Nutzung als Lager-, Büro- und Sozialflächen gemietet, wobei ihr auch die Nutzung der davor liegenden Verkehrsflächen gestattet war. Die Verfügungsbeklagte beabsichtigt, das Nachbargrundstück B mit einer weiteren Logistikanlage so zu bebauen, dass ein Teil des Neubaus die Verkehrsflächen des Grundstücks A überdeckt, wobei ein weiterer Teil des Grundstücks während der Bauzeit durch einen Bauzaun abgetrennt werden soll. Die Verfügungsklägerin verlangt im Wege der einstweiligen Verfügung Unterlassung dieser Maßnahmen, weil diese sowohl ihr Besitzrecht an der Verkehrsfläche als auch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume beeinträchtigten.

Das Oberlandesgericht Dresden teilte der Verfügungsklägerin in seinem Hinweisbeschluss vom 17. Juni 2019 mit, dass die Berufung gegen das den Antrag zurückweisende Urteil des Landgerichts Görlitz keine Aussicht auf Erfolg habe, weil ein Verfügungsanspruch nicht glaubhaft gemacht worden sei. Aus dem Recht zur Benutzung der Verkehrsflächen ergebe sich zugunsten der Verfügungsklägerin kein (Mit-) Besitz hieran; die beabsichtigten Maßnahmen beeinträchtigten auch nicht deren tatsächliche Sachherrschaft an der vermieteten Halle. Aus dem Mietvertrag ergebe sich auch nicht die Zusicherung des Beibehalts der Verkehrsflächen in dem zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorhandenen Umfang. Dass der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Halle durch die beabsichtigten Baumaßnahmen beeinträchtigt werde, sei von der Verfügungsklägerin schließlich nicht glaubhaft gemacht worden.