Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens

Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens; Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls

Nutzungsentschädigung steht dem Vermieter mangels Vorenthaltens nicht zu, wenn er die Schlösser zu den Mieträumen ausgewechselt oder sein Vermieterpfandrecht an vom Mieter zurückgelassenen Sachen ausübt.

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Mietausfalls als Kündigungsfolge ist nur gemindert, wenn der Mieter unzureichende Bemühungen des Vermieters um eine anderweitige Vermietung beweist.

Für die unbefugte Nutzung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen schuldet der Vermieter dem Mieter einen Ausgleich nur dann, wenn er einen Vermögensvorteil erlangt hat.

Zur Mangelfreiheit einer Nebenkostenabrechnung.

I. Mit Vertrag vom 1. November 1999 (MV) mieteten die Bekl. von der Kl. Räume zum Betrieb eines Imbisses im Haus F-Str. 25 in D. Der Vertrag war bis zum 31. Oktober 2004 befristet. Der monatliche Mietzins betrug 1.227,10 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 230,08 €. Die Zahlungen waren spätestens am 3. Werktag eines Monats im voraus zu entrichten. Die Bekl. gerieten Ende des Jahres 2001 mit den Zahlungen in Rückstand. Daraufhin klagte die Kl. vor dem LG Duisburg (Az. 6 O 43/03) die rückständigen Beträge bis einschließlich Dezember 2002 zuzüglich der sich aus den Betriebskostenabrechnungen von 2001 und 2002 ergebenden Nachforderungen ein. Die Bekl. wurden durch - rechtskräftiges - Versäumnisurteil zur Zahlung von 5.745,35 € nebst Zinsen verurteilt.

Nachdem die Bekl. auch in der Folgezeit die Mieten nur unregelmäßig zahlten, kündigte die Kl. das Mietverhältnis unter dem 5. September 2003 fristlos. Die Bekl. versuchten am 17. September 2003 den Imbiß zu räumen. Die Kl. verhinderte dies, berief sich auf ihr Vermieterpfandrecht und verständigte die Polizei. Weiterhin ließ sie neue Schlösser einbauen. Anfang Oktober 2003 gaben die Bekl. die (alten) Schlüssel zurück.

Die Kl. hat die Zahlung rückständiger Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen ab Januar 2003, sowie Nutzungsentschädigung und Schadensersatz über insgesamt 7.921,80 € und noch ausstehende Nebenkosten für das Jahr 2002 (418,22 €), insgesamt also 8.340,02 € geltend gemacht. Die Bekl. sind durch Versäumnisurteil des Landgerichts vom 19. März 2004 antragsgemäß zur Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen verurteilt worden. Hiergegen haben sie form- und fristgerecht Einspruch eingelegt.

Sie haben erfolglos eingewandt, die Einrichtungsgegenstände seien unpfändbar gewesen. Ihnen stünde zudem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung von 800 €/Monat für die Monate Oktober 2003 bis Juni 2004 zu, mit welchem sie die Aufrechnung erklärten.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht das Versäumnisurteil aufrechterhalten, wogegen die Bekl. form- und fristgerecht Berufung eingelegt haben.

Sie tragen unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens vor, das Urteil sei verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Das Landgericht habe die Darlegungs- und Beweislast bezüglich des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz verkannt. Sie sind der Ansicht, die Nebenkostenabrechnungen für 2002 und 2003 seien nicht fällig, zudem seien die Kosten für Müllabfuhr sowie die anteilige Grundsteuer zu hoch und nicht nachvollziehbar angesetzt. Zu Unrecht habe das Landgericht den Anspruch auf Nutzungsentschädigung verneint.

Sie beantragen, das Versäumnisurteil des Landgerichts Duisburg vom 19. März 2004 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie hat auf Hinweis des Senats die Nebenkosten 2003 abgerechnet. Von dem Nochzahlungsbetrag von 2.760,41 € verlangt sie soviel, wie zur Auffüllung der Klageforderung erforderlich ist. II. Die zulässige Berufung der Bekl. hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht die Bekl. zur Zahlung von 8.340,02 € verurteilt.

1. Der Anspruch der Kl. aus § 535 BGB i.V.m. § 3 MV auf Zahlung des noch offenen Mietzinses für den Zeitraum von Januar 2003 bis zum 5. September 2003 ist zwischen den Parteien hinsichtlich des Mietzinses nicht im Streit. Zugrunde zu legen ist der Mietzins ohne Nebenkosten in Höhe von 1.227,10 € (1.457,18 € abzgl. 230,08 €). Dies ergibt für 8 Monate 9.816,80 € und für den anteiligen September 2003 errechnen sich 204,52 € (5/30 von 1.227,10 €), insgesamt also 10.021,32 €, was abzüglich der Zahlungen in Höhe von 6.650 € einen Betrag von 3.371,32 € ergibt.

2. Für den Zeitraum vom 6. bis 16. September 2004 steht der Kl. ein Zahlungsanspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe von 449,94 € zu (11/30 von 1.227,10 €) zu. Auch dieser Anspruch steht zwischen den Parteien nicht im Streit.

3. Für die Zeit vom 17. September bis 31.10.2003 steht der Kl. ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 1.799,75 € zu (14/30 von 1.227,10 € = 572,65 € zuzüglich 1.227,10 €). Dieser Anspruch läßt sich allerdings nicht aus § 546 a BGB herleiten. Denn ein Vorenthalten der Bekl. liegt nicht vor, weil die Kl. durch das Austauschen der Schlösser einen Zutritt der Bekl. zu dem Objekt und damit die Möglichkeit einer Räumung verhindert hat. Im übrigen entfällt ein Anspruch des Vermieters aus § 546 a BGB ab dem Zeitpunkt, in welchem er sein Vermieterpfandrecht ausübt (KG DWW 2005, 199 f. = NZM 2005, 422 f.).

Den genannten Betrag kann die Kl. aber als Schadensersatz beanspruchen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei dem Schadensersatzanspruch um einen Anspruch eigener Art (BGH, ZMR 2005, 433 (435); BGHZ 95, 39 m.w.N.; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VI Rn. 142 m.w.N.). Anspruchsbegründende Norm ist die Bestimmung, aus der das Kündigungsrecht hergeleitet wird (BGH WuM 1979, 236), hier also § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB. Die Ersatzpflicht des Mieters für die Kündigungsfolgeschäden wird dadurch ausgelöst, daß er durch seine Vertragsverletzung den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlaßt und die die Haftung begründenden Ereignisse in die Zeit des bestehenden Vertrages fallen (vgl. RGZ 76, 367 (369); BGH NJW 1984, 2687; OLG Frankfurt WuM 1998, 24). Die Voraussetzungen dieses Schadensersatzanspruchs liegen vor:

a. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Kl. vom 5. September 2003 beendet worden. Die Bekl. befanden sich unstreitig mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug, weshalb die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3. a) BGB vorlagen. Nach der Fälligkeitsregel in § 4 MV waren die Zahlungen mit Ablauf des 3. Werktags eines jeden Monats im voraus zu zahlen. Einer weiteren Mahnung bedurfte es aufgrund der kalendermäßig bestimmten Fälligkeit nicht (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

b. Die Kl. hat Anspruch auf Ersatz des ihr entstandenen Mietzinsausfalls für den genannten Zeitraum. Sie ist so zu stellen, als wenn die Vertragsbeendigung nicht eingetreten und das Mietverhältnis fortgeführt worden wäre, wobei der Schadensersatzanspruch erst zu den Zeitpunkten fällig wird, zu denen die durch Kündigung ausgefallenen Mietzinsraten fällig geworden wären (vgl. BGH WuM 1979, 236; Bub/Treier, aaO, IV Rn. 142 a). Auch diese Voraussetzung ist durch Zeitablauf erfüllt.

c. Die Schadensersatzansprüche der Kl. sind nicht aus dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB zu kürzen, weil der Kl. ein mitwirkendes Verschulden bei der Schadensentstehung nicht angelastet werden kann. Die Kl. hat sich umgehend um eine Weitervermietung des Objekts bemüht, was ihr - wie sie nunmehr in der Berufungserwiderung vorträgt - ab dem 1. November 2003, also ca. 6 Wochen nach Übernahme der Räume, auch gelungen ist. Dies ist ein ungewöhnlich kurzer Zeitraum (vgl. jetzt BGH ZMR 2005, 433 [435]). Soweit die Bekl. meinen, die Kl. habe darlegen und beweisen müssen, daß sie ihr alles Zumutbare unternommen hat, um schnellstmöglich nach dem 17. September 2003 einen neuen Mieter zu finden, ist dies unzutreffend. Die Bekl. tragen nämlich als Mieter selbst die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der tatsächlichen Voraussetzungen für eine Verletzung der Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB (vgl. BGH, ZMR 2005, 433 (435); BGH NJW 1984, 2216; 1994, 3105; Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Auflage, § 254 Rn. 74).

4. Die noch offenen Nebenkosten in Höhe von 418,22 € für das Abrechnungsjahr 2002 stehen der Kl. ebenfalls zu. Die Forderung ist fällig. Eine solche Abrechnung muß den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH NZM 2003, 196; NJW 1982, 573). Diese Voraussetzungen erfüllt die Abrechnung der Kl.

Soweit die Bekl. die Abrechnung 2002 dem Grund und der Höhe nach bestreiten, ist ihr Vorbringen gemäß §§ 529, 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Die Kl. hat im ersten Rechtszug mit Schriftsatz vom 19. Juli 2004 die von den Bekl. bestrittenen Positionen betreffend Grundsteuer und Müllgebühren erläutert. Dem sind die Bekl. erstinstanzlich trotz der ausdrücklich vom Landgericht in dem Beschluß vom 28. Juli 2004 eröffneten Möglichkeit zur Stellungnahme nicht entgegengetreten. Das Landgericht hat dieses Vorbringen der Kl. deshalb zu Recht als zugestanden i.S. § 138 Abs. 3 ZPO behandelt. Das Bestreiten der Bekl. ist in der Berufungsinstanz nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, weil sie Gründe für ihren verspäteten Vortrag nicht dargetan hat. 5. Die Nebenkostenabrechnung der Kl. vom 24. November 2004 in Höhe von 2.760,41 € für das Abrechnungsjahr 2003, welche sie nach einem Hinweis im Berufungsrechtszug nunmehr vorgelegt hat, ist ebenfalls fällig. Denn auch sie genügt den oben dargestellten Voraussetzungen einer Abrechnung. Die Kl. hat davon Anspruch auf Zahlung von 2.300,79 €, die zur Auffüllung der restlichen Klageforderung ausreichen, aber auch benötigt werden.

Die Geltendmachung des Anspruchs nach Abrechnung stellt keine Klageänderung gemäß § 263 ZPO dar, sondern einen Fall des § 264 Nr. 2 ZPO. Eine Änderung des Klageantrags fehlt, soweit der Kl. - wie hier - von einer Forderung auf eine Abschlagszahlung bei unverändertem Klagegrund zur Forderung auf die Schlußzahlung übergeht (vgl. BGH NJW 1999, 713; Baumbach/Lauterbach, ZPO, 62. Auflage, § 264 Rn. 7 "Abschlag - Schlußzahlung" m.w.N.).

Die von den Bekl. beanstandete Grundsteuer in Höhe von 880,44 € hat die Kl. durch Vorlage von zur Schätzung tauglichen Belegen nachgewiesen (§ 287 ZPO). Aus dem Grundsteuermeßbescheid vom 25. August 1997 geht hervor, daß sich dieser Bescheid auf das im Teileigentum der Kl. stehende, von den Bekl. gemietete Ladenlokal bezieht, nicht aber auf die gesamte Einheit (vgl. EW-Nummer des Finanzamts D.). Der Grundsteuerbescheid vom 29. Januar 2002 enthält diese EW-Nummer und weist als zu zahlenden Jahresbetrag die in der Nebenkostenabrechnung angesetzten 880,44 € auf. Ohne Belang ist, daß sich dieser Bescheid auf das Jahr 2002 bezieht. Denn für Änderungen im Jahr 2003 ist nichts ersichtlich (§ 287 Abs. 1 ZPO).

Die Kosten der Müllabfuhr sind nach dem unbestritten gebliebenen Vorbringen der Kl. seit Beginn des Mietverhältnisses im November 1999 in der Weise abgerechnet worden, daß den Bekl. ein halber Müllcontainer zugewiesen war. Diese Abrechnung haben die Bekl. vorgerichtlich nie beanstandet, sondern sich mit diesem Umlegungsmaßstab stillschweigend einverstanden erklärt (vgl. auch BGH, NJW-RR 2000, 1463; 2004, 877; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 535 Rn. 87 f. m.w.N.).

Der Kl. stehen mindestens 2.300,79 € für die in 2003 abgerechneten Nebenkosten zu. Der Gesamtbetrag von 3.360,59 € ist bis zum 30. Oktober 2003, also für 10 Monate von den Beklagten zu tragen. Dies ergibt 2.800,49 € (10/12 von 3.360,59 €) abzüglich gezahlter 460,16 € mithin 2.340,33 €.

6. Es ergibt sich somit zugunsten der Kl. folgende Abrechnung

Mietzinsanspruch 3.371,32 €

Anspruch aus § 546 a BGB 449,94 €

Schadensersatzanspruch 1.799,75 €

Nebenkosten 2002 418,22 €

Nebenkosten 2003 2.300,79 €

Gesamtbetrag: 8.340,02 €

7. Die Bekl. können demgegenüber nicht mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die im Objekt verbliebenen Gegenstände aufrechnen.

Offen bleiben kann, ob die von den Bekl. zurückgelassenen Gegenstände überhaupt in ihrer Gesamtheit von einem Vermieterpfandrecht der Kl. erfaßt wurden oder nach § 811 Abs. 1 Nr. 1 und 5 ZPO unpfändbare Gegenstände nicht darunter fielen. Die Kl. war jedenfalls selbst beim Bestehen eines Vermieterpfandrechts grundsätzlich nicht zur Nutzung der Gegenstände berechtigt, weil das Vermieterpfandrecht kein Nutzungspfandrecht ist. Eine unbefugte Nutzung kann zu einem Anspruch des Mieters auf Herausgabe des Erlöses führen (vgl. OLG Frankfurt, NJW-RR 1996, 585 m.w.N.), entweder nach § 816 Abs. 1 S. 1 BGB analog (Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Auflage, § 559 Rn. 66) oder aus analoger Anwendung des § 1214 BGB (Staudinger/Wiegand, aaO, § 1214 Rn. 5; MüKo/Damrau, BGB, 4. Auflage, § 1214 Rn. 6). Denkbar sind auch Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (§§ 987 ff. BGB).

Ohne Belang ist zudem, daß die Kl. sich die Einrichtungsgegenstände übereignen ließ. Denn dies erfolgte erst im Oktober 2004, also nach dem von den Beklagten ihrem Anspruch zugrunde gelegten Zeitraum.

Die Bekl. haben nämlich den Anspruch der Höhe nach nicht schlüssig dargelegt. Unklar ist bereits, welche Gegenstände von den Bekl. eingebracht wurden, welche als im Eigentum der Kl. stehend vorhanden waren und von den Bekl. gegen andere Gegenstände ausgetauscht wurden. Ein Anspruch der Bekl. ist aber auch aus anderen Gründen nicht gegeben. Denn ersichtlich hat die Kl. aus der Vermietung ihres Objekts unter Einschluß dieser Gegenstände nichts "erlangt" (§ 816 Abs. 1 BGB), mithin weder einen Gewinn noch "Nutzungen" (§ 988 BGB, § 1214 Abs. 1 BGB) dafür erzielt. Die von den Bekl. an die Kl. gezahlte Nettomiete lag bei 2.400 DM = 1.227,10 € (Mietvertrag v. 11.6.1999). Die mit dem Mieter A. vereinbarte Nettomiete betrug 1.230 € (Mietvertrag v. 1. September 2003/ 1. Oktober 2003), die mit dem Mieter B. vereinbarte Nettomiete betrug ebenfalls 1.230 € (MV v. 22. Oktober 2003, GA 165). Die geringfügige monatliche Differenz von 2,90 € beruhte lediglich auf einer Aufrundung nach der Währungsumstellung von DM auf Euro (§ 287 Abs. 1 ZPO) und nicht auf einer Wertsteigerung der Mietsache aufgrund der den Beklagten gehörenden Einrichtungsgegenständen (§ 287 ZPO).

8. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Es besteht kein Anlaß, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.