Nutzungsentschädigung für Alleinnutzung der Ehewohnung nach Scheidung nach Kostenmiete

Die Nutzungsentschädigung, die ein Ehegatte nach der Trennung dem anderen Ehegatten zu zahlen hat, weil er eine im gemeinsamen Eigentum stehende Wohnung allein nutzt, hat sich an der Kostenmiete zu orientieren, wenn die Wohnung i. S. d. § 88 b des II. WoBauG preisgebunden ist.

Die Parteien, die miteinander verheiratet waren und deren Ehe seit dem 1. Februar 1990 geschieden ist, sind je zur (ideellen) Hälfte Eigentümer einer in Berlin-Wannsee gelegenen Eigentumswohnung. Zu der Wohnung gehören Souterrainräume, die für eine gesonderte Vermietung nicht geeignet sind. Sie haben insbesondere nicht die erforderliche Höhe. Der Bau der Wohnung ist im Rahmen des "Wohnungsbauprogramms 1987 (steuerbegünstigter Wohnungsbau)" mit Aufwendungshilfen und einem Eigenkapitalersatzdarlehen der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin gefördert worden.

Bis zur Trennung im August 1988 haben die Parteien gemeinsam in dieser Wohnung gelebt. Seither nutzt der Bekl. sie allein. Die Kl. wohnt mit dem gemeinsamen Sohn der Parteien in einer Mietwohnung, für die sie den marktüblichen Mietzins zahlen muß. Der Kl. zahlt für die Eigentumswohnung der Parteien die laufenden Belastungen und das Wohngeld.

Die Parteien haben die Eigentumswohnung zum Teil durch ein Bankdarlehen finanziert. Zur Sicherung dieses Darlehens haben sie gemeinsam eine Lebensversicherung abgeschlossen. Die Kl. hat zunächst die auf sie entfallende Hälfte der Versicherungsprämie gezahlt. Einige Zeit nach der Trennung hat sie diese Zahlungen eingestellt. Daraufhin hat die Versicherungsgesellschaft den auf die Kl. entfallenden Teil der Lebensversicherung gekündigt. Auf Betreiben der kreditgebenden Bank mußte der Bekl. zur Sicherung des Darlehens seine eigene Lebensversicherung entsprechend aufstocken. Für die Zeit ab 1. Januar 1991 zahlt er insgesamt eine Versicherungsprämie von 366 DM monatlich.

Die Kl. verlangt von dem Bekl. - erstmals mit Anwaltsschreiben vom 20. Februar 1989 - eine Nutzungsentschädigung dafür, daß er die gemeinsame Eigentumswohnung allein nutzt. Mit der Klage macht sie für die Monate März 1989 bis März 1991 insgesamt 13.449,17 DM (zzgl. Rechtshängigkeitszinsen) geltend.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der Berufung der Kl. im übrigen den Bekl. verurteilt, an die Kl. 984,84 DM (zzgl. Zinsen) zu zahlen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren ursprünglichen Klageantrag weiter, soweit das Berufungsgericht ihm nicht stattgegeben hat. Die Revision der Kl. blieb erfolglos.

1. Trennen sich Ehegatten endgültig und zieht einer von ihnen aus der beiden gehörenden Eigentumswohnung aus, ohne zu verlangen, daß ihm die Benutzung oder Mitbenutzung der Wohnung wieder eingeräumt wird, so kann er nach § 745 BGB eine Neuregelung der Verwaltung und Benutzung verlangen (BGH, Urteil vom 4. Februar 1982 - IX ZR 88/80 = FamRZ 1982, 355, 356 m. w. N.). Streiten die Ehegatten darüber, in welcher Höhe der in der Wohnung Verbleibende dem anderen eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat, so braucht der andere - wie das Berufungsgericht zutreffend und von keiner Partei in Zweifel gezogen ausgeführt hat - nicht zunächst auf Zustimmung zu einer angemessenen Neuregelung zu klagen. Er kann vielmehr sofort den Zahlungsanspruch einklagen, der sich aus der angemessenen Neuregelung ergibt (BGH, aaO.; Urteil vom 14. November 1988 - II ZR 77/88 = BGHR BGB § 745 Abs. 2 Nutzungsentgelt 1 = NJW 1989, 1030, 1031 m. w. N.; MünchKomm/Karsten Schmidt, BGB 2. Aufl. §§ 744, 745 Rdnr. 32; Erman/Aderhold, BGB 9. Aufl. § 745 Rdnr. 7).

Zur Berechnung des der Kl. zustehenden Nutzungsentgelts führt das Berufungsgericht aus, das Nutzungsentgelt müsse sich nach § 88 b II. WoBauG an der sogenannten Kostenmiete (nicht: an der wesentlich höheren marktüblichen Miete) orientieren. Von der Kostenmiete könne die Kl. an sich die Hälfte beanspruchen. Abzusetzen von dieser Hälfte sei aber die Hälfte der Belastungen, die der Bekl. allein trage. Zu diesen Belastungen gehöre ab 1. Januar 1991 die von dem Bekl. von diesem Zeitpunkt an allein gezahlte Lebensversicherungsprämie. Außerdem sei abzusetzen ein Drittel des von dem Bekl. gezahlten Wohngeldes. Das Wohngeld betreffe nur zu ca. einem Drittel verbrauchsabhängige Kosten (z. B. für die Heizung), die von dem Bekl. allein zu tragen seien. Die übrigen ca. zwei Drittel beträfen Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungs- und ähnliche Kosten, die beide Eigentümer gemeinsam zu tragen hätten. Von diesen zwei Dritteln müsse sich die Kl. die Hälfte (also ein Drittel des gesamten Wohngeldes) anrechnen lassen. Nach dieser Berechnung könne die Kl. für die fragliche Zeit insgesamt eine Nutzungsentschädigung von 2.597,32 DM beanspruchen. In Höhe von 1.612,48 DM sei ihre Forderung aber durch die von dem Bekl. (hilfsweise) erklärte Aufrechnung erloschen. Dem Bekl. stehe nämlich eine Gegenforderung auf Zahlung von 1.612,48 DM zu, weil er die Kosten von 3.224,95 DM für eine notwendig gewordene Reparatur an der Toilettenanlage getragen habe.

Dieser vom Berufungsgericht vorgenommenen Berechnung liegt als Nutzungsregelung im Sinne des § 745 Abs. 2 BGB zugrunde, daß der Bekl. die Wohnung allein nutzen darf, zum Ausgleich aber die laufenden Belastungen allein tragen und an die Kl. eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Hälfte der Differenz aus der erzielbaren Miete und den von ihm getragenen Belastungen zahlen muß. Diesen aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Ansatzpunkt des Berufungsgerichts greift die Revision ebensowenig an wie die Annahme des Berufungsgerichts, die Forderung der Kl. sei durch die von dem Bekl. erklärte Hilfsaufrechnung in Höhe von 1.612,48 DM erloschen. Sie meint lediglich, als erzielbare Miete sei in die Berechnung nicht die Kostenmiete einzusetzen, sondern die für eine vergleichbare Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt erzielbare Miete. Außerdem müsse der Bekl. das Wohngeld und die Versicherungsprämie für die nun allein von ihm abgeschlossene Lebensversicherung selbst tragen. Damit kann die Revision keinen Erfolg haben.

2. Das Berufungsgericht legt seiner Berechnung zu Recht die Kostenmiete zugrunde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist abzustellen auf den Mietwert der Wohnung (BGHZ 87, 265, 272 f.; Senatsurteil vom 11. Dezember 1985 - IVb ZR 83/84 = FamRZ 1986, 436, 437). Es ist der Revision einzuräumen, daß sich der Mietwert einer Wohnung normalerweise danach bestimmt, zu welchem Mietzins eine vergleichbare Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt vermietet werden kann. Das gilt aber nur, wenn der Mietzins für die Wohnung, für die ein Nutzungsentgelt festgesetzt werden soll, frei ausgehandelt werden kann. Dagegen kann der Mietwert einer Wohnung, für die die erzielbare Miete durch zwingende gesetzliche Regelungen nach oben begrenzt ist, nicht davon abhängen, wie eine vergleichbare Wohnung vermietet werden kann, für die eine solche Beschränkung nicht besteht.

Der Bau der Wohnung der Parteien ist u. a. mit Aufwendungshilfen gefördert worden. Um diese Mittel zu erhalten, mußten sich die Parteien im Sinne des § 88 b Abs. 1 II. WoBauG verpflichten, die geförderte Wohnung höchstens zu einem Entgelt zu vermieten oder sonst zum Gebrauch zu überlassen, das die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) nicht übersteigt. Eine Vereinbarung, die ein höheres Entgelt für die Nutzung der Wohnung als die Kostenmiete enthält, ist nach § 88 b Abs. 2 II. WoBauG "insoweit unwirksam". Daraus ergibt sich, daß die Parteien kraft Gesetzes in einem Mietvertrag keinen höheren Mietzins für die Wohnung als die Kostenmiete wirksam vereinbaren könnten. Durch diese gesetzliche Beschränkung der Vermietbarkeit wurde der Mietwert der Wohnung begrenzt.

(...)

4. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Prämie für die Lebensversicherung, die der Bekl. ab 1. Januar 1991 zur Sicherung der Finanzierung der Wohnung allein in seinem Namen abgeschlossen hat, als eine von beiden Eigentümern gemeinsam zu tragende Belastung angesehen. Es war von den Parteien gemeinsam von vornherein vorgesehen, den Erwerb der Wohnung u. a. mit Hilfe einer - allerdings auf den Namen beider Parteien abgeschlossenen - Lebensversicherung zu finanzieren. Die Prämien für eine solche Lebensversicherung waren dementsprechend in dem Finanzierungsplan der Parteien enthalten. Daß der Bekl., nachdem die Versicherungsgesellschaft den die Kl. betreffenden Teil der abgeschlossenen Lebensversicherung gekündigt hatte, weil die Kl. die auf sie entfallende Versicherungsprämie nicht mehr gezahlt hatte, auf Betreiben der kreditgebenden Bank seine eigene Lebensversicherung entsprechend aufstocken mußte, um die ausgefallene Versicherung der Kl. zu ersetzen, ändert nichts daran, daß es sich bei der nun vom Bekl. allein zu zahlenden Versicherungsprämie um Finanzierungskosten der Wohnung handelt. Die kreditgebende Bank hat mit Rücksicht auf die abgeschlossene Lebensversicherung auf Tilgungsleistungen verzichtet. Wird das gewährte Darlehen durch die Auszahlung der Versicherungssumme getilgt, so kann dem Umstand, daß die Kl. wirtschaftlich betrachtet die Hälfte der angefallenen Versicherungsprämien gezahlt hat, dadurch Rechnung getragen werden, daß die Tilgung des Darlehens, obwohl sie durch eine im Namen des Bekl. abgeschlossene Lebensversicherung erfolgt, nicht zu einem Ausgleichsanspruch des Bekl. gegen die Kl. nach § 426 BGB führt.

(...)

5. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist es auch, daß das Berufungsgericht einen Teil des vom Kl. gezahlten Wohngeldes als eine von den Eigentümern gemeinsam zu tragende Belastung der Wohnung behandelt hat. Das Wohngeld enthält Positionen (z. B. einen Beitrag zu einer Instandsetzungsrücklage), die nicht auf den Mieter bzw. Benutzer der Wohnung umzulegen sind (zur Abwälzbarkeit von Nebenkosten bei preisgebundenem Wohnraum vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl. Rdnr. 150 und Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. §§ 535, 536 BGB Rdnr. 25). Die Revision beruft sich für ihre gegenteilige Ansicht zu Unrecht auf ein Schreiben der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin vom 3. November 1989 an den Bekl. In diesem Schreiben heißt es (zutreffend), daß nach den §§ 20 ff. der Neubaumietenverordnung "sämtliche Betriebskosten neben der Einzelmiete umzulegen sind". Die Revision befaßt sich aber nicht mit der Frage, welche Kosten als Betriebskosten im Sinne der Neubaumietenverordnung anzusehen sind. Nach § 20 Abs. 1 dieser Verordnung dürfen zusätzlich zu der Kostenmiete nur die Betriebskosten umgelegt werden, die sich aus § 27 der II. Berechnungsverordnung ergeben. § 27 der II. Berechnungsverordnung verweist auf Anl. 3 zu dieser Verordnung, in der die umlegbaren Betriebskosten (durchnumeriert von 1 bis 17) im einzelnen aufgeführt sind. Die Kosten, die das Berufungsgericht nicht für umlegbar hält, sind in diesem Katalog nicht aufgeführt.

Ein Ehepaar kaufte sich zusammen eine Eigentumswohnung; nach der Trennung blieb der Mann allein in der Wohnung. Mit Einzelheiten der Höhe der Nutzungsentschädigung, die er an seine Ehefrau zu zahlen hatte, hat sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13. April 1994 befaßt.

Der BGH stellte zunächst einmal fest, daß die Vorschriften über die Gemeinschaft anzuwenden sind, wobei nicht der umständliche Weg auf gerichtliche Festsetzung einer Neuregelung der gemeinschaftlichen Nutzung gegangen werden muß. Der ausgezogene Ehegatte kann vielmehr gleich auf Zahlung einer angemessenen Nutzungsentschädigung klagen. Diese hat sich an der Kostenmiete zu orientieren, wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt. Der Mietwert des allgemeinen Wohnungsmarktes ist nicht maßgeblich. Abzusetzen sind Prämien, die an eine Lebensversicherung zur Finanzierung der Wohnung gezahlt wurden. Auch der ausgezogene Ehegatte hat davon die Hälfte zu übernehmen wie auch einen Teil des Wohngeldes, soweit es sich nicht um Betriebskosten handelt, die der Nutzer der Wohnung allein zu übernehmen hat.