Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz bei nicht vollständiger Räumung

Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz bei nicht vollständiger Räumung; nicht erfüllte Rückbaupflicht

Ob die Nichterfüllung der Rückbauverpflichtung einen Nutzungsentschädigungsanspruch bewirken kann, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Berufung hat Erfolg, soweit sie sich gegen die Annahme des Landgerichts wendet, der Bekl. sei zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete wegen einer unterlassenen Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Ein solcher Anspruch steht dem Kl. nicht zu. Auch der hierzu hilfsweise geltend gemachte Schadensersatzanspruch des Kl. auf Ersatz des Mietausfallschadens ist unbegründet. Hinsichtlich der vom Landgericht ausgesprochenen Verurteilung zur Zahlung der Rückbaukosten in Höhe von 32.000 € hat die Berufung allerdings keinen Erfolg.

a) Dem Kl. steht gegen den Bekl. ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 32.000 € gemäß den §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zu, da der Bekl. seiner Verpflichtung, die streitgegenständlichen Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses zu Büroräumen zurückzubauen, nicht nachgekommen ist.

[...] Ein weiterer Anspruch auf Zahlung eines Betrages von 35.178,75 € steht dem Kl. weder unter dem Gesichtspunkt einer Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen nach §§ 280 Abs. 1, 281 BGB zu. In diesem Umfang hat die Berufung des Bekl. Erfolg.

aa) Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB liegen nicht vor, da der Bekl. dem Kl. die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorenthalten hat.

(1) Vorenthalten bedeutet die Nichterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB gegen den Willen des Vermieters (vgl. Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 1119). Die Rückgabepflicht erfüllt der Mieter, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt, bei Räumen in der Regel durch Schlüsselübergabe und vollständiger Entfernung der Sachen des Mieters. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist für die Rückgabe selbst grundsätzlich ohne Bedeutung. Deshalb kann allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, keine Vorenthaltung gesehen werden (vgl. BGH WM 1974, 260, 261; BGHZ 86, 204, zitiert nach juris, BGH WM 1974, 260, 261, Rn. 14; BGHZ 104, 285, zitiert nach juris, Rn. 13). Hat die Räumung stattgefunden, befindet sich die Mietsache aber nicht in vertragsgerechtem Zustand, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme verweigert (vgl. BGH WM 1974, aaO.; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 742; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 23). Nur ausnahmsweise kann der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, der Annahme einer Rückgabe entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (vgl. BGHZ 104, aaO.). Einer Vorenthaltung der Mietsache steht dies nur gleich, wenn hierdurch eine anschließende Nutzung durch den Vermieter vollständig verhindert wird (vgl. Brdbg. OLG, ZMR 1997, 584). Da die Nutzungsentschädigung als Ausgleich für die nachvertragliche Leistung des Vermieters der Möglichkeit der weiteren Nutzung durch den Mieter dienen soll und gerade keinen Schadensersatzanspruch darstellt, muss eine nicht nur unerhebliche Weiternutzung durch den Mieter vorliegen. Andernfalls liegt nur eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht vor, die zu Schadensersatzansprüchen führen kann, den Vermieter jedoch nicht zur Ablehnung der Rücknahme berechtigt (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 546 a, Rn. 40 und § 546 Rn. 48; Münchener Kommentar zum BGB/Bieber, 6. Aufl., § 546 a Rn. 6; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 1126; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Gewerberaummietrecht, 16. Kapitel, Rn. 84).

Ob die Mietsache in diesem Sinne geräumt ist oder nicht, hängt von den konkreten Umständen ab und bedarf tatrichterlicher Feststellung im Einzelfall (vgl. BGHZ 86, 204, 211; Brdbg. OLG, aaO., S. 585).

(2) Gemessen an diesen Maßstäben ist hier eine Vorenthaltung durch den Bekl. nicht gegeben. Vielmehr ist von einer - wenn auch nicht ordnungsgemäß vorgenommenen - Räumung der Mieträume durch den Bekl. auszugehen. Zwar hat der Bekl. unstreitig die auf seine Veranlassung eingezogenen Zwischenwände und die eingebauten Bäder/WCs nicht entfernt und damit gegen seine vertragliche Rückbaupflicht verstoßen. Auch ist zutreffend, dass der Rückbau Kosten in nicht unerheblicher Höhe erfordert, nämlich die von dem Sachverständigen S. ermittelten 32.000 €. Dennoch ist im Streitfall anders als in den von dem Kl. zur Begründung seiner Rechtsansicht herangezogenen Entscheidungen nicht von einer nur teilweisen Räumung auszugehen. Denn durch den unterlassenen Rückbau wird der Kl. nicht daran gehindert, das Mietobjekt in Besitz zu nehmen, zu nutzen und aus dieser Nutzung Einnahmen zu erzielen. Eine solche Nutzung liegt auch unstreitig vor, indem der Kl. einzelne Räume an Senioren weiter vermietet hat. Dagegen hat der Bekl. seinen Besitz an den Mieträumen vollständig aufgegeben. Es lässt sich auch nicht feststellen, dass der unterlassene Rückbau der Zwischenwände und Bäder einer Weitervermietung als Büroräume in einem Ausmaße entgegenstehen würde, dass dies einer Vorenthaltung der Mietsache gleich kommen würde. Nach der Darstellung in dem Gutachten des Sachverständigen S. sind in den beiden unmittelbar an das Treppenhaus angrenzenden Räumen anstelle der jetzt dort befindlichen Bäder ohnehin jeweils zwei WCs gemäß der ursprünglichen Planung einzubauen. Diese Fläche steht daher nicht zur Nutzung als Büroräume zur Verfügung. Dass die weiteren, auf Veranlassung des Bekl. eingezogenen Bäder und Zwischenräume, die in der Anlage 3 mit gelbem Grundriss gekennzeichnet sind, einer Nutzung des Gesamtobjekts zur Vermietung als Büroräume entgegenstehen, ist nicht ohne Weiteres nachvollziehbar.

Dafür, dass der Kl. im Streitfall letztlich selbst davon ausgegangen ist, dass eine Vorenthaltung der Mietsache infolge des unterlassenen Rückbaus nicht vorliegt, spricht sowohl der Umstand, dass der Kl. die Rückgabe seinerzeit nicht unter Berufung auf den unterlassenen Rückbau verweigert hat, als auch der Umstand, dass der Kl. im vorliegenden Rechtsstreit zunächst seine Forderung ausdrücklich als Schadensersatz wegen Mietausfalls geltend gemacht hat unter Berufung darauf, er hätte bei einem rechtzeitigen Rückbau die Mieträume als Büroräume weiter vermieten können.

Die Fälle, in denen die Rechtsprechung eine nur teilweise Räumung und damit eine Nichterfüllung der Rückgabepflicht angenommen hat, sind dagegen anders gelagert und daher nicht vergleichbar. So waren in dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.5.1988 (BGHZ 104, 285 ff.) zugrunde liegenden Fall 17 Tanks mit einem Fassungsvermögen von je etwa 10.000 l auf dem Mietobjekt zurückgeblieben, die allein eine Fläche von 370 m2 des Mietobjektes in Anspruch nahmen. In einem anderen Fall waren Inventar- oder sonstige Einrichtungsgegenstände bei der Rückgabe von Gaststättenräumen in den Mieträumen verblieben (vgl. etwa OLG Düsseldorf, DWW 2009, 308), wodurch eine vollständige Nutzung der Mieträume durch den Vermieter nicht möglich war. In einem weiteren Fall hat das Kammergericht (Urteil vom 19.10.2006 - 12 O 178/05 - ZMR 2007, 194) bei dem unterlassenen Rückbau einer Schaufensteranlage auf die Größe und herausragende Bedeutung der Schaufensteranlage für das gesamte Objekt abgestellt, die die Wahrnehmung des Ladenlokals von außen in entscheidender Weise mitgeprägt habe. Damit ist der hier vorliegende Fall, in welchem gemäß den Feststellungen des Sachverständigen S. insgesamt drei eingebaute Bäder sowie ein weiterer als Lager genutzter Zwischenraum nicht entfernt worden sind, nicht vergleichbar. Im Streitfall hat der Bekl. keine Gegenstände in den Räumen zurückgelassen, die einer Inbesitznahme durch den Kl. entgegengestanden hätten.

bb) Dem Kl. steht der geltend gemachte Betrag in Höhe von 35.178,75 € auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Mietausfalls gemäß den §§ 280 Abs. 1, 281 BGB zu.

Der Bekl. war grundsätzlich zur Entfernung der von ihm auf seine Veranlassung eingebauten, zum Betrieb einer Kurzzeitpflege erforderlichen Einrichtungen und zum Rückbau zu Büroräumen verpflichtet (vgl. oben unter a).

(3) Der Kl. hat jedoch nicht den Beweis erbracht, dass ihm infolge der Nichterfüllung dieser Rückbauverpflichtung ein Schaden in der von ihm geltend gemachten Höhe entstanden ist.

Der Schadensersatzanspruch wegen eines entstandenen Mietausfallschadens setzt voraus, dass der Vermieter im Falle einer rechtzeitigen Erfüllung der Rückbauverpflichtung das Objekt mit Beendigung des Mietverhältnisses zur Nutzung als Büro- oder Praxisräume hätte weiter vermieten können. Der Vermieter muss darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Bedingungen bereit gewesen wäre, die Räume zu einem bestimmten Zeitpunkt anzumieten (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 105; NJW-RR 2004, 300). Daran fehlt es hier.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat der Kl. nicht den Beweis geführt, dass er im Falle eines rechtzeitigen Umbaus der Mieträume zu Büroräumen das Mietobjekt bereits zum 1.1.2010 hätte weiter vermieten können. [...]

Lässt der Mieter Einbauten (hier: Zwischenwände und Bäder bzw. WCs) zurück, kann gleichwohl von der Erfüllung der Rückgabeverpflichtung ausgegangen werden. So soll das auch dann sein, wenn der Rückbau Kosten in Höhe von 32.000 € erfordert, meint das Brandenburgische OLG.

Der Beklagte hatte einen Mietvertrag über Räumlichkeiten, in denen er teilstationäre und ambulante Pflegeleistungen anbieten wollte, in einem noch zu errichtenden Gebäude abgeschlossen. Auf seinen Wunsch hin wurden entsprechend zwei Anlagen zum Mietvertrag Zwischenwände sowie Bäder und WCs eingebaut. In § 10 des Vertrages verpflichtete sich der Beklagte, von ihm vorgenommene Ein- und Umbauten auf Verlangen des Vermieters bei Mietende zu entfernen. In einem Nachtrag zum Mietvertrag heißt es sodann u. a. wie folgt:

„Der Vermieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter auch die Entfernung der baulichen Änderungen ... sowie die Herstellung des ursprünglich geplanten Zustandes (als Büro gemäß Anlage 1 und 2 des Mietvertrages ...) verlangen ..."

Am 13. März 2009 schlossen die Parteien vor dem LG Neuruppin einen Vergleich, der eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2009 beinhaltete, wobei der Beklagte erklärte, dass er die Rückbauverpflichtung nach § 10 des Mietvertrages in Verbindung mit dem Nachtrag anerkenne. Weil der Beklagte bei Beendigung des Mietverhältnisses jedoch keinen Rückbau vorgenommen hatte, verlangt der klagende Vermieter nunmehr u. a. Nutzungsentschädigung, Ersatz der Rückbaukosten in Höhe von 32.000 € sowie Ersatz des Mietausfallschadens.

Das LG Neuruppin gab der Klage wegen der Rückbaukosten und der Nutzungsentschädigung statt, das Brandenburgische OLG hielt jedoch nur die Rückbaukosten für ersatzfähig, wobei die Anspruchsgrundlage hierfür aus dem Vergleich in Verbindung mit dem Nachtrag zum Mietvertrag folge. Nutzungsentschädigung nach § 564 a Abs. 1 BGB könne nicht verlangt werden, weil der Beklagte seine Rückgabeverpflichtung trotz Nichtbeseitigung der Ein- und Umbauten – wenn auch schlecht – erfüllt habe. Ein Mietausfallschaden bestehe deshalb nicht, weil der Kläger nicht bewiesen habe, dass das Objekt im Falle des rechtzeitigen Rückbaus unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses als Büro hätte weitervermietet werden können.

Streyl führt im Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., unter Rn. 39 zu § 546 a BGB aus, dass der Entschädigungsanspruch „irgendeine" Form der Weiternutzung durch den Mieter voraussetze; Sternel (Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 87) meint, dass der Begriff des „Vorenthaltens" auf den fortbestehenden Besitz des Mieters reduziert werden müsse. Dem muss ausdrücklich zugestimmt werden. Für die Frage, ob eine „Vorenthaltung" i. S. d. § 546 a Abs. 1 BGB vorliegt, kann es nicht darauf ankommen, ob der Mieter seine Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB teilweise, gar nicht oder schlecht erfüllt hat. Der BGH hat zwar in der vom OLG zitierten Entscheidung vom 11. Mai 1988 - VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285 = GE 1988, 721 hierzu Folgendes bemerkt: „Wie der Senat bereits in dem Urteil vom 10. Januar 1983 (BGHZ 86, 204, 210) im Anschluss an Mittelstein (aaO.) ausgeführt hat, kann eine Rückgabe weder dann angenommen werden, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen fortschafft, aber die Schlüssel mitnimmt, noch dann, wenn er zwar die Räume unter Rückgabe der Schlüssel verlässt, aber seine Sachen nicht aus den Räumen entfernt. Im einen Fall (bei Mitnahme der Schlüssel) verschafft er dem Vermieter nicht den Besitz an den Räumen. Im anderen Fall (bei bloßer Rückgabe der Schlüssel) überlässt er dem Vermieter zwar den Besitz, er räumt aber nicht. In jedem der beiden Fälle gibt er die Mietsache nicht zurück und enthält sie dem Vermieter deshalb vor." (Hervorhebung durch die Redaktion)

Weshalb das so sein soll – Nichtrückgabe = Vorenthaltung –, erschließt sich nicht, hat aber auch nichts miteinander zu tun. Entscheidend kann nur sein, ob ein auf welche Weise auch immer sich dokumentierender Besitzwille des Mieters einer ungestörten und ungehinderten Nutzung der Mieträume durch den Vermieter entgegensteht. Für den vom OLG entschiedenen Fall kam es deshalb nicht darauf an, ob der nicht vorgenommene Rückbau Kosten in welcher Höhe auch immer ausgelöst hatte: Insoweit stand dem Kläger ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB zu, nicht jedoch eine Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB.