Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe aller Schlüssel

Wer als vermeintlicher Mieter Räume ohne Rechtsgrund in Besitz hat, haftet auf Nutzungsentschädigung bis zur vollständigen Besitzaufgabe, wozu auch die Rückgabe aller Schlüssel gehört. (Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung der Kl. richtet sich gegen das am 29. Mai 1998 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin, mit dem die Klage auf Zahlung von Mietzinsen und Betriebskosten sowie auf Feststellung des Bestehens eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien über die im Dachgeschoß der Liegenschaft P. gelegenen Räume abgewiesen worden ist. (...)

Die Feststellungsklage ist unbegründet. Der Bekl. ist nicht Rechtsnachfolger des Mieters der Kl., des V., geworden. Der Bekl. ist neu gegründet worden, nachdem die zuvor bestehenden Vereine, der ... und der ..., aufgelöst worden sind. Zwar war die Gründung des Bekl., wie aus der Anmeldung der Auflösung der früheren Vereine und der Neugründung an das Vereinsregister hervorgeht, als Zusammenschluß beider Vereine gedacht. Eine Fusion im Sinne einer Verschmelzung war aber nicht möglich. Sie konnte nur durch Auflösung der alten Vereine und Eintritt der Mitglieder in den neuen Verein erreicht werden (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, § 41, Rn. 5 a, BAG AP ArbGG 1953 § 97 Nr. 3; OLG Hamburg in MDR 1972, 236; anders erst mit UmwandlungG vom 28.10.1994 § 99, s. Palandt-Heinrichs, a. a. O.; Lutter, UmwG, 2. Aufl., § 99, Rn. 1).

Der Bekl. ist nicht in das Mietverhältnis zwischen den Kl. und dem ... eingetreten. Zu einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Beteiligten ist es auch konkludent nicht gekommen. Erforderlich wäre das schlüssige, auf dieselbe Rechtsfolge gerichtete Verhalten beider Parteien, das auf einen entsprechenden Erklärungswillen schließen ließe (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rn. 213). (wird ausgeführt)

Die Zahlungsklage ist in Höhe von 246,91 DM begründet, da der Bekl. ungeachtet des Bestehens (gemeint: Nichtbestehens) eines Mietverhältnisses die Zahlung der Betriebskosten, die durch seine Nutzung im Jahr 1996 entstanden sind, nach § 988, § 818 Abs. 2 BGB schuldet. Denn er hat die entsprechenden Aufwendungen der Kl. erlangt. Gegen die Abrechnung vom 29.12.1997 hat der Bekl. sachliche Einwendungen nicht erhoben.

Auch im Hinblick auf die verlangten Mietzinsen für August bis Oktober 1997 ist die Klage begründet. Die geltend gemachten Beträge sind vom Bekl. gemäß § 988, § 818 Abs. 2 BGB als Nutzungsentschädigung geschuldet, weil der Bekl. über den 31. Juli 1997 hinaus Besitz an den Räumen hatte. (...)

Auf der Grundlage dieses gesamten Vorbringens ist davon auszugehen, daß der Bekl. zwar einen Satz Schlüssel zurückgegeben hat, aber weiter selbst Besitz an den Räumen behalten hat, indem er seinerseits Schlüssel behalten hat. Durch den Besitz der Schlüssel wird der Besitz an den Räumen ermöglicht. Mag es für die Erfüllung der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 556 BGB im Einzelfall und die dazu erforderliche Besitzverschaffung für den Vermieter unbeachtlich sein, wenn der Mieter einen Zweitschlüssel behält (vgl. dazu Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, V.A Rn. 9), so ist für den Bereicherungsanspruch nach § 988, § 818 Abs. 2 BGB allein der Besitz maßgeblich, den der Bekl., wenn er noch Schlüssel zu den Mieträumen behalten hatte, weiterhin inne hatte. Daß er auch die-se Schlüssel der Hausverwaltung vorher vergeblich angeboten hatte, ergibt sich aus seinem Vorbringen nicht hinreichend. Soweit er eine Weigerung der Rücknahme von Schlüsseln behauptet hatte, ist diese durch die nachfolgende Annahme gemäß der Quittung überholt gewesen. Ebenso läßt sich aus dem Vortrag des Bekl. nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen, daß er mit den ihm verbliebenen Schlüsseln nicht in der Lage gewesen wäre, in die Mieträume zu gelangen, nachdem er seinen anfänglich so scheinenden Vortrag, als habe er zunächst nur die Hausschlüssel abgeben können, so nicht mehr aufrecht erhalten und eine anderslautende Quittung eingereicht hat.

Wer ohne gültigen Vertrag den Besitz von Räumen erlangt hat, haftet auf Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe an den Eigentümer. Dazu gehört die Rückgabe aller Schlüssel.

Mieter der Räume war ein eingetragener Verein, der ebenso wie ein anderer Verein aufgelöst wurde, verbunden mit der Gründung eines neuen Vereins. Dieser blieb in den Räumen und kündigte später. Die Vermieter hielten die Kündigung für unwirksam und verlangten Mietzahlung, zumal nur ein Teil der Schlüssel zurückgegeben worden war.

Mit Urteil vom 7. Juni 2001 stellte das Kammergericht zunächst fest, daß ein Mietverhältnis nicht bestanden habe, da der neue Verein nicht Rechtsnachfolger des aufgelösten Vereins sei. Auch zu einem späteren Vertragsabschluß durch schlüssiges Verhalten sei es nicht gekommen. Der Verein hafte also aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Nutzungsentschädigung bis zum Zeitpunkt der endgültigen Besitzaufgabe. Entgegen einer im Mietrecht teilweise vertretenen Auffassung, wonach die Rückgabe eines Schlüssels nach § 556 BGB genügen soll, sei jedenfalls zur Besitzaufgabe nach § 988 BGB erforderlich, daß alle Schlüssel zurückgegeben werden.