Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache

Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache; Räumungs- und Herausgabeanspruch; Rückgabe der Mietsache

1. Zum Umfang der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsbeendigung.

2. Nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache (Mieter gibt die Mietsache nicht zurück, das Unterlassen der Herausgabe widerspricht dem Willen des Vermieters) kann der Vermieter als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen. Für die Zeit danach bleibt dem Vermieter bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Geltendmachung eines Schadens infolge einer erst späteren Vermietung vorbehalten.

Die Kl. war Mieterin, die Bekl. Vermieterin einer Wohnung in B., R.-Straße. Mit Schreiben vom 28. Januar 2003 kündigte die Kl. das Mietverhältnis zum 30. April 2003. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 15. Mai 2003. Die Parteien streiten nur noch darüber, ob die Kl. für den gesamten Monat Mai 2003 Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. Insoweit hat das Berufungsgericht, das der Bekl. einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die zweite Hälfte des Monats Mai 2003 versagt hat, die Revision zugelassen. Die Bekl. begehrt mit ihrer Revision weiterhin eine volle Nutzungsentschädigung für den Monat Mai 2003.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Ab Mitte Mai 2003 habe der Bekl. eine weitere Nutzungsentschädigung nach Rückgabe nicht zugestanden. Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB könne nach dem Gesetz nur für die Zeit der Vorenthaltung gewährt werden. Erwägungen aus dem Schadensersatzrecht führten nicht zur Verlängerung dieses gesetzlichen Zeitraumes, so daß eine Beweiserleichterung für den Zeitraum im Monat nicht vorzunehmen sei. Für diesen Zeitraum gelte ebenso wie für die Folgezeit, daß zur Darlegung eines Schadensersatzanspruches die Notwendigkeit bestehe, substantiiert die Vermietungsgelegenheit darzutun. Schadensersatzansprüche wegen Nichtvermietbarkeit der Wohnung ab Monatsmitte seien nicht hinreichend dargetan.

II. Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision der Bekl. ist daher zurückzuweisen. Die Bekl. hat gegen die Kl. einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB nur bis zur Rückgabe der Wohnung am 15. Mai 2003.

1. Ob im Falle der Rückgabe der Mietsache an einem zwischen den Mietvertragsparteien nicht vereinbarten Tag innerhalb eines Monats Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB bis zum Schluß der Mietzinsberechnungsperiode oder nur bis zum Übergabetag geschuldet wird, ist umstritten. Während eine Ansicht einen Anspruch aus § 546 a Abs. 1 BGB nur für die Zeit bis zur Rückgabe des Mietobjekts bejaht und den Vermieter im übrigen auf Schadensersatzansprüche (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB) verweist (vgl. z.B. OLG Rostock NJW-RR 2002, 1712; KG Berlin, GE 2003, 253; OLG Köln ZMR 1993, 77; Schilling in MünchKommBGB, 4. Aufl., § 546 a Rdnr. 16; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 546 a Rdnr. 16), wird andererseits vertreten, daß bei Erfüllung der Rückgabeverpflichtung "zur Unzeit" Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB bis zum Schluß der Mietzinsberechnungsperiode oder bis zum nächsten üblichen Miettermin zu bezahlen sei (vgl. z.B. OLG Düsseldorf GE 2002, 1428; KG Berlin GE 2001, 989; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 546 a Rdnr. 11).

2. § 546 a Abs. 1 BGB (früher § 557 Abs. 1 BGB) ist von dem der Interessenlage entsprechenden Gedanken getragen, daß es unter keinem Gesichtspunkt gerechtfertigt erscheint, den Mieter, der die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter vorenthält, besserzustellen, als er bei Fortdauer des Mietvertrages gestanden hätte. Er soll für die Dauer der Vorenthaltung mindestens die vereinbarte Miete weiter entrichten, weil es nur an ihm liegt, daß er noch im Besitz der Mietsache ist, und weil er es selbst in der Hand hat, sich durch die Herausgabe der Mietsache seiner Verpflichtung zu entledigen. Die Bestimmung gewährt dem Vermieter eine Mindest-entschädigung, die in ihrer Höhe weder davon abhängig ist, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden erwachsen ist, noch davon, ob der Mieter aus dem vorenthaltenen Mietgegenstand einen entsprechenden Nutzen hat ziehen können. Durch die Regelung des § 546 a Abs. 1 BGB (§ 557 Abs. 1 BGB a. F.) wird Druck auf den Mieter ausgeübt, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen; es liegt allein an ihm, die Rechtsfolgen des § 546 a Abs. 1 BGB (§ 557 Abs. 1 BGB a. F.) zu vermeiden oder zu beenden (BGHZ 107, 123, 128, 129). Nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache kann der Vermieter als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen. Für die Zeit danach bleibt ihm bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Geltendmachung eines Schadens infolge einer erst späteren Vermietung vorbehalten (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB). Der Begriff der Vorenthaltung besagt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, daß der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Senat, Urteil vom 7. Januar 2004 ‑ VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558 unter II 2 a).

3. Im vorliegenden Fall hat die Kl. die Wohnung am 15. Mai 2003 zurückgegeben. Nur bis zu diesem Zeitpunkt hat die Kl. die Wohnung der Bekl. vorenthalten im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB. Die Kl. ist deshalb nur bis zu diesem Zeitpunkt zur Fortzahlung der Miete verpflichtet. Einen weiteren Schaden für die Zeit danach (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB) hat die Bekl. nicht dargelegt.

Der BGH stellt klar: Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete (oder der ortsüblichen Vergleichsmiete) gibt es nach Mietende nur bis zur tatsächlichen Rückgabe der Mietsache durch den Mieter. Danach besteht unter Umständen ein Schadensersatzanspruch wegen verspäteter Rückgabe.

Das Wohnraummietverhältnis endete am 30. April 2003. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte erst am 15. Mai 2003. Der Vermieter verlangte volle Nutzungsentschädigung für den gesamten Monat Mai 2003, hatte jedoch damit beim LG Berlin, ZK 64, keinen Erfolg. Ihm wurde nur Nutzungsentschädigung bis einschließlich 15. Mai 2003 zugesprochen. Der Vermieter unterlag insofern auch in der Revision beim BGH.

Nach der Entscheidung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats des BGH solle der Mieter für die Dauer der Vorenthaltung mindestens die vereinbarte Miete weiter entrichten. § 546 a Abs. 1 BGB gewähre dem Vermieter eine Mindestentschädigung, die in ihrer Höhe weder davon abhängig sei, ob und wie weit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden erwachsen sei, noch davon, ob der Mieter aus dem vorenthaltenen Mietgegenstand entsprechenden Nutzen hat ziehen können. Aber nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache könne der Vermieter als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen. Für die Zeit danach bleibe ihm beim Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Geltendmachung eines Schadens infolge erst späterer Vermietung vorbehalten. Der Begriff Vorenthaltung besage nach der ständigen Rechtsprechung des BGH, daß der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen weiteren Schaden für die Zeit nach Rückgabe der Mietsache nicht dargelegt.

Eigentlich ist der Gesetzestext des § 546 a BGB eindeutig, so daß der bisherige Streit, ob nun bei einer Rückgabe der Mietsache "zur Unzeit" für den vollen Monat Nutzungsentschädigung zu zahlen sei, nicht recht verständlich war.

Für den weitergehenden Schadensersatzanspruch nach § 546 a Abs. 2 BGB bedarf es der substantiierten Darlegung des Vermieters zu einem Schaden. In der heutigen Zeit besteht vielerorts ein gutes bzw. ein Überangebot an Wohnungen und Gewerberäumen, so daß die nahtlose Weitervermietung nicht ohne weiteres vermutet werden kann. § 252 BGB greift mit seiner Vermutungswirkung hier nicht ohne weiteres ein. Der Vermieter muß also im einzelnen dartun, daß ein geeigneter Nachmieter bereit war und bei rechtzeitiger Rückgabe der Mietsache sogleich gemietet hätte.

Bisher stand dem Vermieter die Entschädigung erst nach Ausübung einer entsprechenden Gestaltungserklärung für die Zukunft zu. Darauf kommt es jetzt nicht mehr an, und zwar aufgrund der Entscheidung des BGH vom 14. Juli 1999 (DWW 1999, 324). Anzuraten ist es dennoch, dem Mieter eine entsprechende Zahlungsaufforderung zuzuleiten. Denn dieser soll einschätzen können, ob er die bisherige Miete oder eine möglicherweise höhere ortsübliche Vergleichsmiete zahlen muß.